Terug
Gepubliceerd op 02/05/2022

2022_CBS_03305 - Omgevingsvergunning - OMV_2021185949. Kardinaal Mercierlei 39. District Berchem - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 29/04/2022 - 09:00 Hofstraat
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Afwezig

Serge Muyters, korpschef

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2022_CBS_03305 - Omgevingsvergunning - OMV_2021185949. Kardinaal Mercierlei 39. District Berchem - Weigering 2022_CBS_03305 - Omgevingsvergunning - OMV_2021185949. Kardinaal Mercierlei 39. District Berchem - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2021185949

Gegevens van de aanvrager:

BVBA WoonConcept Vastgoed met als adres Tavernierkaai 2 bus 10 te 2000 Antwerpen

Ligging van het project:

Kardinaal Mercierlei 39 te 2600 Berchem (Antwerpen)

Kadastrale percelen:

afdeling 23 sectie B nrs. 359X2 en 359K3

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

slopen van een garagebox en bouwen van een meergezinswoning met 4 wooneenheden

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

-          er werd geen relevante voorgeschiedenis teruggevonden;

-          bescherming als stadsgezicht (ID:6994) van de Kardinaal Mercierlei met omgeving;

-          Kardinaal Mercierlei 41-61 (linkerbuur):

  • bescherming als monument (ID: 10902) van Basiliek Heilig Hart en klooster in de inventaris bouwkundig erfgoed Vlaanderen;

-          Kardinaal Mercierlei 37 (rechterbuur):

  • vaststelling (ID: 10968) van Architectenwoning Jules Bilmeyer in de inventaris bouwkundig erfgoed Vlaanderen;

Vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

  • halfopen volume van 1 bouwlaag onder plat dak met twee autostaanplaatsen.

-          gevelafwerking:

  • voorgevel in bruin metselwerk met poorten en kroonlijst in wit geschilderd hout.

-          inrichting:

  • links grenzend aan de tuinmuur van het monument klooster Basiliek Heilig Hart en rechts het inventarispand architectenwoning Jules Bilmeyer.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 4 woningen;

  • 1 eenslaapkamerappartement op de gelijkvloerse verdieping met een netto vloeroppervlakte van ca. 80 m² en een achtertuin met een oppervlakte van ca. 78 m² waarvan ca. 14 m² verhard terras;
  • 3 eenslaapkamerappartementen op de bovenliggende verdiepingen met elk een netto vloeroppervlakte van ca. 60 m² en een inpandig terras van ca. 5 m².

-          halfopen bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak;

-          bouwdiepte van ca. 18,5 meter op de gelijkvloerse verdieping en ca. 13,8 meter op de bovenliggende verdiepingen;

-          gevelafwerking:

  • voorgevel in met planken bekist beton en buitenschrijnwerk in zwartbruin aluminium met glazen borstweringen;
  • claustra uitgevoerd in betonmetselwerk als detaillering nabij de rechter perceelgrens;
  • zijgevel in met planken bekist beton en dieper liggende gevelvlakken.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een garagebox met twee autostaanplaatsen;

-          bouwen van een meergezinswoning van 4 bouwlagen met 4 wooneenheden.

 

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen

25 januari 2022

9 maart 2022

Voorwaardelijk gunstig

Fluvius System Operator/ Fluvius

25 januari 2022

1 februari 2022

Voorwaardelijk gunstig

Onroerend Erfgoed

25 januari 2022

26 april 2022

Voorwaardelijk gunstig

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering

24 januari 2022

25 januari 2022

Stadsontwikkeling/ Mobiliteit

24 januari 2022

14 februari 2022

Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg

24 januari 2022

25 maart 2022

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

  • Er dient een hemelwaterput met een minimale inhoud van 6000 liter voorzien te worden. Er wordt echter slechts een van 5000 liter opgetekend in nieuwe toestand.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

  • artikel 6 Harmonie en draagkracht:
    Het voorgestelde programma van 4 woonentiteiten vormt een overschrijding van de draagkracht van het perceel.
  • artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
    De kroonlijsthoogte en het aantal bouwlagen vormen geen harmonische aansluiting op de rechterbuur.
  • artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
    De fietsenberging is niet goed toegankelijk.
  • artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
    De parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen wordt volledig afgewenteld op het openbaar domein.
  • artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
    De scheidingsmuur heeft geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.
  • artikel 38 Groendaken:
    Het hoogst gelegen dak wordt niet voorzien als groendak, hoewel de zonnepanelen niet het gehele dakoppervlak bedekken.

 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

De Kardinaal Mercierlei wordt gekenmerkt door historische eengezinswoningen aan de ene zijde van de straat en een lange tuinmuur ter begrenzing van de kloostertuin aan de andere zijde.
De voorgestelde meergezinswoning met 4 woonentiteiten wijkt af van de kenmerkende woontypologie aan deze zijde van de straat maar is, gelet op de woonfunctie, wel functioneel inpasbaar.

 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet de sloop van de bestaande garages en de bouw van een halfopen meergezinswoning met 4 bouwlagen onder een plat dak. De bouwdiepte bedraagt op het gelijkvloers ca. 18,5 m en beperkt zich op de bovenliggende verdiepingen tot 13,8 m. Dit sluit harmonieus aan op de bouwdiepte van de rechterbuur.


Qua bouwhoogte wijkt het nieuwbouwvolume af van de rechterbuur. Het nieuwbouwvolume van 4 bouwlagen overschrijdt de kroonlijsthoogte van de naastgelegen historische herenwoning bestaande uit 3 ruime bouwlagen onder een licht hellend dak.
Gelet op de naastgelegen kloostertuin, ommuurd met een doorlopende tuinmuur van ca. 3 m hoog, en het vrijstaande karakter van de naastgelegen herenwoning, geldt de aansluiting van de kroonlijsthoogte van de nieuwbouw op de kroonlijsthoogte en de verdiepingshoogtes van het buurpand als absolute voorwaarde om een nieuwbouwvolume gunstig te adviseren, wat ook steeds in voorbesprekingen is meegegeven. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag waardoor deze strijdig is met artikel 6 en 10 van de bouwcode. Bijgevolg wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

 

Naast het te hoge volume is ook het programma te dens. Het eenzijdig woonprogramma van 4 eenslaapkamerappartementen is atypisch in deze woonstraat, die zich kenmerkt door ruime en statige eengezinswoningen. De parkeerbehoefte die ontstaat door de sloop van de 2 bestaande garages en de 4 nieuwe woonentiteiten, wordt volledig op het openbaar domein afgewenteld wat de overschrijding van de draagkracht van het perceel mee onderschrijft. Door het te grote programma in het eveneens al te grote volume wordt ingeboet op de woonkwaliteit (zie verder in het verslag).
De aanvraag dient geweigerd te worden.
 

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van het pand worden afgewerkt in zichtbeton, deels voorzien van een structuur door een planken bekisting. De bouwlagen worden geaccentueerd door een horizontale belijning tussen alle niveaus. Grote vierkante schuiframen met onzichtbare profielen en een claustraverband in betonmetselwerk domineren de voorgevel.

De zijgevel wordt als volwaardige gevel afgewerkt met zichtbeton en voorzien van dieperliggende delen waarin dezelfde vierkante vorm van de ramen in de voorgevel terugkomen. 

De achtergevel laat zich kenmerken door brede balkons met glazen balustrade en daarachter grote schuiframen.
Zowel de voorgestelde materialisatie, de belijningen en de vorm van de ramen wijken af van het referentiebeeld dat gekenmerkt wordt door gevelparament, natuursteen en gladde bepleistering. De prominente horizontale belijning in de gevel sluit niet harmonisch aan op de horizontale geleding van de vrijstaande rechterbuur waardoor de afwijkende verdiepingshoogtes nog meer in het oog springen. De vierkante ramen benadrukken het horizontale karakter van het pand in een omgeving die gekenmerkt wordt door hoge, verticale ramen.
Bijgevolg dient geoordeeld te worden dat het pand zich niet visueel inpast in de omgeving (bouwcode, art. 6) waardoor de aanvraag geweigerd dient te worden.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

3 van de 4 eenslaapkamerappartementen zijn behoorlijk klein (60 m²). Dit is een gevolg van een te groot woonprogramma in het voorgestelde bouwvolume. Doordat er teveel woningen worden voorzien wordt niet alleen zuinig omgegaan met de vloeroppervlakte, ook de buitenruimten zijn betrekkelijk klein en weinig functioneel. Daar waar de gelijkvloerse entiteit genot heeft van een ruime tuinzone van ca. 78 m² zijn de terrassen van de bovenliggende appartementen beperkt tot een perceelsbrede strook van slechts 1m diep. Het gebruiksgemak van deze balkons wordt door de geringe diepte in vraag gesteld aangezien het niet mogelijk is om terrasmeubilair te plaatsen.

Daarnaast wordt de woonkwaliteit bijkomend verminderd doordat de fietsenberging niet goed toegankelijk (bouwcode, art. 29) is en wordt de parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen volledig afgewenteld op het openbaar domein (bouwcode, art. 30).

 

Bijkomend wordt opgemerkt dat de scheidingsmuur geen opstand heeft van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak wat naar brandoverslag niet toelaatbaar is (bouwcode, art. 34) en wordt het voornaamste dakvlakoppervlak niet als groendak aangelegd (bouwcode, art. 38).
Naast strijdigheden met de bouwcode wijkt de aanvraag ook af van de gewestelijke verordening hemelwater aangezien er slechts een hemelwaterput voorzien wordt van 5000 l i.p.v. de vereiste 6000 l.

 

Gelet op de reeds besproken overschrijding van de draagkracht en het ontbreken van een visuele inpassing in de straatwand dient de aanvraag geweigerd te worden. Indien alsnog een vergunning verleend zou worden, dienen er voorwaarden bij de vergunning geformuleerd te worden om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de bouwcode en de hemelwater verordening.

 

Cultuurhistorische aspecten

Aangezien het pand gelegen is in het beschermde stadsgezicht ‘geheel gevormd oor de Kardinaal Mercierlei, de Le Grellelei en de Merodelei met tuinen’ werd advies ingewonnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed. Dit advies is gedeeltelijk gunstig, gedeeltelijk ongunstig:

“Volgende handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming: de site is gelegen in het beschermde stadgezicht ‘geheel gevormd door de Kardinaal Mercierlaan, de Le Grellelei en de Merodelei met tuinen’. Op het perceel bevindt zich heden een garage, die de aanvrager wil slopen en vervangen door een nieuwbouw met verschillende wooneenheden. Het perceel hoorde in het verleden niet tot de kloostertuin. In 1921 werd het domein van het klooster wel vergroot door het perceel, grenzend aan de garage eraan toe te voegen. Hierdoor richtte men een nieuwe scheidingsmuur tussen de vergrootte kloostertuin en dit perceel op. Deze scheidingsmuur is een eenvoudige bakstenen muur (2,20m) gemetst in staand verband en afgedekt met een betonnen deksteen. De muur zal ter hoogte van de nieuwbouw worden afgebroken, maar blijft achter de nieuwbouw als scheidingsmuur tussen beide percelen behouden. De verhoogde muurpenant van de kloostermuur aan de straat, blijft eveneens behouden.

Volgende handelingen krijgen een ongunstig advies, omdat ze afbreuk doen aan de bescherming: Het voorgestelde volume overstijgt de kroonlijsthoogte van het aangrenzende beschermde volume. Door de nieuwbouw hoger op trekken dan het beschermde herenhuis, wordt de aandacht in hoofdzaak op dit nieuwe volume gericht wat een negatieve impact heeft op uitstraling van het beschermde volume. Bovendien bevat het stadsgezicht in hoofdzaak heren- en burgerwoningen van twee tot drie bouwlagen onder zadel of pseudo-manaderdedak, terwijl het nieuwbouwvolume over vier bouwlagen beschikt. We adviseren de kroonlijsthoogte van het nieuwe volume bijgevolg gelijk te trekken aan het aangrenzende beschermde volume of verder te verlagen. Door de bouwhoogte te verlagen, kan de horizontale aflijning van de verdiepingslagen beter aansluiten op de gevelbelijning van het beschermde volume wat tot meer harmonie en rust leidt. Het beschermde stads- en dorpsgezicht wordt gekenmerkt door een homogene bebouwing van heren-en burgerhuizen met een gevelparement van hoofdzakelijk witte natuursteen of gekleurde baksteen, verlevendigd met natuursteen en een typische gevelgeleding met hoge, smalle houten ramen. De keuze voor een afwerking in beton met grote, bijna vierkante ramen verstoort het homogeen karakter van het beschermde stadsgezicht.

Uit de motivering blijkt dat deze handelingen niet overeenstemmen met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed.”

Dit advies wordt bijgetreden. De aanvraag dient geweigerd te worden omdat deze niet in overeenstemming is met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed.

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen.

 

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de nieuwbouw van 4 wooneenheden. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Er verdwijnen door de verbouwing 2 parkeerplaatsen. Deze worden bijgeteld bij de parkeerbehoefte.

Bestaande parkeerplaatsen moeten maximaal behouden worden.

 

De werkelijke parkeerbehoefte is 6.

 

De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 6.

 

Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.

 

Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 6.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 6

Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is.

Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 0 parkeerplaatsen.

 

Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 6.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 6 plaatsen.

 

 

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 8 (4 eenslaapkamerappartementen met parkeerbehoefte van 2 fietsen) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend in de kelder en zijn bereikbaar via een trap met fietsgoot. De fietsstalplaatsen zijn niet conform de voorwaarden in de bouwcode ingetekend. Er dient een hart-op-hart afstand van minstens 50cm tussen 2 fietsen te zijn. Dit is in de huidige intekening niet gebeurd. Verder zijn er ook enkel fietsstalplaatsen voor standaardfietsen ingetekend. Er dient ook ruimte te zijn voor buitenmaatse fietsen: cargofiets, longtailfiets,…

De bereikbaarheid van de fietsberging is niet goed. Er dienen 3 deuren gepasseerd te worden alvorens men de fietsberging bereikt. De deuren van de fietsberging dienen automatisch geopend te kunnen worden of er dient minstens 1 binnendeur verwijderd te worden. Indien de fietsberging niet goed toegankelijk is, zal ze niet gebruikt worden.

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en niet in overeenstemming is met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed.

 

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Fasering

 

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

24 december 2021

Volledig en ontvankelijk

24 januari 2022

Start openbaar onderzoek

2 februari 2022

Einde openbaar onderzoek

3 maart 2022

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

7 mei 2022

Verslag GOA

26 april 2022

naam GOA

Katrijn Apostel

 

Onderzoek

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Startdatum

Einddatum

Schriftelijke bezwaar-schriften

Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften

Petitie-lijsten

Digitale bezwaar-schriften

2 februari 2022

3 maart 2022

1

0

0

2

 

Bespreking van de bezwaren

  1. Harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de bouwhoogte.
    Beoordeling: De bouwhoogte van de aanvraag wijkt inderdaad af van het referentiebeeld waar doorgaans 3 bouwlagen kenmerkend zijn. De materiaalkeuze contrasteert met de klassieke gevels in pleisterwerk of zandsteen in de nabije omgeving. Het onderbrengen van 4 woongelegenheden is niet in harmonie met het referentiebeeld, waar voornamelijk eengezinswoningen voorkomen. Het bezwaar is gegrond;
  2. Overschrijden van draagkracht: Het bezwaar dat de aanvraag qua schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid de draagkracht van de omgeving overschrijdt.

Beoordeling: Er zijn 4 woongelegenheden voorzien in de aanvraag, wat onverenigbaar is met de karakteristieken van de straat waar voornamelijk eengezinswoningen aanwezig zijn. Het bezwaar is gegrond;

  1. Tekort aan parkeerplaatsen: Het bezwaar dat de parkeerbehoefte die het project genereert niet op het eigen terrein wordt opgevangen maar wordt afgewenteld op het openbaar domein.
    Beoordeling: Het klopt dat de aanvraag de werkelijke parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen niet op het eigen terrein opvangt. Ondanks het smalle perceel en bijgevolg de onwenselijkheid om een garagepoort te voorzien (bouwcode, artikel 12) wordt er geoordeeld dat het afwentelen van een parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen op het openbaar domein, de draagkracht van de omgeving overschrijdt. Het bezwaar is gegrond;
  2. Verlies van privacy: Het bezwaar dat het project privacyproblemen genereert in de omliggende tuinen en de omliggende woningen.
    Beoordeling: Gelet op de grote afstand tussen de gevels van het project en de achtergevels aan de andere zijde van het binnengebied, kan deze stelling niet worden bijgetreden. Wat betreft de overliggende panden aan de straatzijde wordt geoordeeld dat de afstanden eigen zijn aan het wonen in een stedelijk gebied. Tenslotte wordt opgemerkt dat alle terrassen inpandig (binnen de contour van het volume) voorzien worden waardoor ook deze de privacy niet kunnen verstoren. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt. Het bezwaar is ongegrond;
  3. Verlies van uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht door de inplanting van een volume dat hoger is dan de bestaande bebouwing.

Beoordeling: Het pand is inderdaad hoger dan zijn rechterbuur. Een nieuw volume, conform het gabariet van de rechterbuur zou wel in overeenstemming zijn met de goede ruimetelijke ordening. Uiteraard zal door een dergelijk nieuw volume, het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, maar brengt de woonkwaliteit van de omliggende panden niet in het gedrang. Het bezwaar is ongegrond;

  1. Strijdigheden met het Onroerenderfgoeddecreet en het beschermingsbesluit: Het bezwaar dat het project strijdig is met de bepalingen van het Erfgoeddecreet en het beschermingsbesluit als beschermd stadsgezicht.
    Beoordeling: Het is inderdaad correct dat de aanvraag gelegen is in een beschermd stadsgezicht ten gevolge van het beschermingsbesluit van 4 maart 1994 en dat het behoud van erfgoedwaarden gegarandeerd moet worden. In het kader van de aanvraag werd echter een gunstig advies gegeven door het Agentschap Onroerend Erfgoed. Het bezwaar is ongegrond;
  2. Strijdigheden met de gewestplanbestemming: Het bezwaar dat de aanvraag strijdig is met de gewestplanbestemming woongebieden met een culturele, historische en/of esthetische waarde uit het gewestplan alsook de voorwaarden voor verbouwingen en nieuwbouw in dergelijk gebied overeenkomstig artikel 5 van de bouwcode.
    Beoordeling: Het is inderdaad correct dat de aanvraag gelegen is in een beschermd stadsgezicht ten gevolge van het beschermingsbesluit van 4 maart 1994 en dat het behoud van erfgoedwaarden gegarandeerd moet worden. In het kader van de aanvraag werd echter een gunstig advies gegeven door het Agentschap Onroerend Erfgoed. Het bezwaar is ongegrond;
  3. Rechten op gemene muren: Het bezwaar dat er niet voldaan is aan bepaalde burgerlijke rechten.
    Beoordeling: Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond;
  4. Strijdigheden met het Natuurbehoudsdecreet: Het bezwaar dat het aangevraagde schadelijke impact heeft op aanwezige waardevolle natuurelementen door onder andere de noodzakelijke bronbemaling.
    Beoordeling: Het kan onmogelijk aangetoond worden dat de omliggende vegetatie een schadelijke impact zal ondervinden van de bouw van het project. Het bezwaar is ongegrond.

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij:

 

-          de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;

-          het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

 

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiële gevolgen.