2022_CBS_03143 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2021161762. Jos Craeybeckxlaan 23. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          19/05/2015: opheffing (201495) van verkavelingsvergunning 19644;

-          23/02/1987: vergunning (1987267) voor het verbreden van een garage, het optrekken van een tuinhuisje en het overdekken van een zwembad;

-          08/11/1967: vergunning (19675392) voor het bouwen van een landhuis met garage;

-          08/01/1964: verkavelingsvergunning (19644).

Vergunde/vergund geachte & huidige toestand

-          woning met garage, tuinhuis en overdekt zwembad, op Jos Craeybeckxlaan 23, een perceel met een oppervlakte van 1.632 m², grenzend aan zowel Jos Craeybeckxlaan als aan Den Geer, woning gesitueerd op de hoek van Jos Craeybeckxlaan en Den Geer;

-          er zijn geen markante reliëfverschillen;

-          Den Geer: wegverharding in asfalt, parkeerstrook in asfalt (parkeren half op de rijbaan, half op de parkeerstrook) en voetpaden in betonstraatstenen;

-          Jos Craeybeckxlaan: wegverharding in asfalt, voetpaden in betonstraatstenen, met daartussen een groenstrook.

Gewenste toestand

-          conform vergunde toestand, afgezien van:

-          afgesplitst lot 1, met een oppervlakte van 1.044 m², voor woningbouw:

• eengezinswoning in open bebouwing;
• voortuinstrook van 5 m diep;
• zijtuinstrook van 3 m breed aan de oostzijde en van 5 m breed aan de zuidzijde;
• bouwdiepte: maximum 15 m;
• kroonlijsthoogte: maximum 7 m;
• nokhoogte: maximum 11,50 m;
• maximum twee bouwlagen (plus een bouwlaag onder hellend dak) afgewerkt met een vrij te kiezen dakvorm;

-          bebouwd restperceel, met een oppervlakte van 588 m²;

-          afgebroken garage, tuinhuis, pergola en overdekt zwembad;

-          drie gerooide berken.

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een perceel in 1 lot voor woningbouw en een bebouwd restperceel;

-          afbreken van een garage, een tuinhuis en van een overdekt zwembad;

-          rooien van bomen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          artikel 6 – Harmonie en draagkracht: sierpleister als afwerkingsmateriaal voor de gevels van de woning, alsook de toegelaten hoogte voor de bijgebouwen (namelijk 3,50 m als kroonlijsthoogte), is in beide gevallen niet in harmonie met diezelfde aspecten in de gebouwde omgeving. Bijkomend worden inzake de materialisatie en inplanting van de bijgebouwen geen expliciete gegevens dienaangaande aangeleverd;

-          artikel 27 – Open ruimte: de oppervlakte van een eventueel aan te leggen zwembad in de achtertuinzone dient wel degelijk te worden meegerekend bij de maximaal toegelaten oppervlakte aan verharding (en bebouwing) in deze zonering.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt het verkavelen van 1 lot, voor woningbouw (voor meer bepaald 1 eengezinswoning), en gelet op de ligging van laatstgenoemde in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De op het verkavelingsplan en –voorschriften voorgestelde volumetrie is, zowel voor de woning als voor de bijgebouwen, ruimtelijk aanvaardbaar te noemen: de gehanteerde tussenafstanden, de maatvoering inzake footprint en hoogte en het aantal bouwlagen en de dakvorm, zijn sowieso in harmonie te benoemen met de gebouwde context, waardoor er zonder meer sprake is van een correcte stedenbouwkundige inpassing in de omgeving.

Enkel inzake de plaatsing en hoogte van de bijgebouwen kan, door 1 expliciete maatvoering (3,50 m hoogte) en door ontbrekende informatie, niet eenduidig worden vastgelegd dat eerstgenoemde dient te gebeuren in de op het plan aangeduide zonering voor bijgebouwen – laatstgenoemde zal dan ook expliciet worden opgenomen in de eindvoorwaarden van een eventuele vergunning. Bijkomend zal de kroonlijsthoogte van bijgebouwen gereduceerd moeten worden tot een maatvoering van slechts 3 m, om zodoende in regel te zijn met andere van dergelijke gebouwen in de omgeving.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook voorwaardelijk gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De in de voorschriften opgenomen materialisatie is zonder meer aanvaardbaar te noemen vanuit stedenbouwkundig oogpunt, dit aangezien er eenduidig sprake zal zijn van een correcte visuele inpassing in de gebouwde context – evenwel is er sterk voorbehoud bij het aanwenden van sierpleister, dit aangezien betreffende in de ruime omgeving slechts voorkomend is als accentmateriaal (en dus beperkt in omvang) in de aanwezige gevels. Het voorschrift dienaangaande zal dan ook in die zin worden aangepast in de eindvoorwaarden.

Het advies voor dit deelaspect is bijgevolg voorwaardelijk gunstig.

Mobiliteitsimpact

Gelet op het feit dat de aanvraag het verkavelen betreft van 1 lot voor woningbouw, en meer bepaald voor het optrekken van 1 eengezinswoning, en dat de bouwzone meer dan voldoende breed is (namelijk tussen 8,01 en 11,40 m) om een inpandige garage te combineren met een levendige functie aan de straatzijde en dat de berekende parkeerbehoefte van dergelijke eengezinswoning slechts 1 parkeerplaats betreft, kan eenduidig worden geconcludeerd dat zonder meer kan worden voldaan aan de werkelijke mobiliteitsbehoefte.

Het advies inzake mobiliteit is dan ook eenduidig gunstig.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. De bediening van of toegang tot het perceel dient te gebeuren vanaf de straat, Den Geer, en kan onder geen beding/nooit gebeuren via of vanop de oprit naar de aangrenzende sporthal “Het Venneke”.

2. De te rooien bomen dienen, ten tijde van de gebeurlijke en vereiste omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, 1 op 1 gecompenseerd te worden door de heraanplant van een gelijk aantal inheemse bomen van 1ste of 2de grootteorde en met minstens plantmaat 16/18.

3. De voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd.

4. De bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

-          het voorschrift Welstand van de gebouwen (artikel 2.5) wordt gewijzigd met de bepaling dat sierbepleistering slechts als beperkt accentmateriaal mag worden toegepast en dus niet als overheersend materiaal voor de gehele gevel;

-          het voorschrift Plaatsing van de gebouwen (artikel 3.3) wordt aangevuld met de bepaling dat bijgebouwen dienen te worden opgetrokken in de op het bijgevoegde plan opgetekende zone B voor bijgebouwen;

-          het voorschrift Afmetingen (artikel 3.4) wordt gewijzigd met de bepaling dat de kroonlijsthoogte van de bijgebouwen beperkt dient te blijven tot een maximum van 3 m ten opzichte van het aangrenzende maaiveld;

-          het voorschrift Welstand van gebouwen (artikel 3.5) wordt aangevuld met de bepaling dat bijgebouwen dienen te worden afgewerkt in een materiaal dat in eerste instantie in harmonie is met die van de woning en in tweede instantie met de materialen in de ruimere context;

-          in het voorschrift Achtertuinstrook (artikel 4.3) wordt ‘De oppervlakte van een openluchtzwembad zit niet vervat in de maximale bebouwbare oppervlakte.’ geschrapt.

-          in het voorschrift Zijtuinstrook (artikel 4.2) wordt als volgt aangepast: 

           Verharding; 

           voor de zijtuinstrook links van de woning: Alleen het gedeelte dat als toegang tot de gebouwen of als

           parkeerruimte wordt aangewend, mag worden verhard en dit met waterdoorlatende verharding ofwel met stenen

           met waterbufferend vermogen. 

           voor de zijtuinstrook rechts van de woning: enkel een pad naar een voordeur, met een breedte van maximaal 1,5 m,

           mag verhard worden en dit met waterdoorlatende verharding ofwel met stenen met waterbufferend vermogen.

           De verhardingen dienen zo ingeplant te worden dat er zo weinig mogelijk bomen moeten worden geveld.

           En ook:

           Constructies;

           Het oprichten van een carport is toegestaan in de linker zijtuinstrook: minimum 5 meter achter de     

           voorgevelbouwlijn, maximum 3 meter hoog en verplicht een plat dak.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er werden onvoldoende ontegensprekelijke bewijzen aangeleverd dat het vereiste openbare onderzoek correct werd uitgevoerd, onder andere door middel van het correct aanbrengen van de aankondigingsaffiches ter hoogte van het terrein.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten