2022_CBS_03311 - Omgevingsvergunning - OMV_2022023014. De Keyserhoeve 12. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/10/2021: weigering (OMV_2021113979) voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en bijbouwen carport en tuinberging;

-          vaststelling (ID: 301800) van Dorpswoning als bouwkundig erfgoed.

Vergund geachte toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume: hoekwoning met achterliggende dwarsbouw, beide bestaande uit 1 bouwlaag onder een zadeldak;

-          gevelafwerking:

• bakstenen lijstgevel;
• wit buitenschrijnwerk en dorpels in hardsteen;
• dak afgewerkt met mechanische donkere pannen;
• kroonlijst in pvc:
• plint in natuursteen.

Huidige toestand

-          functie: idem aan de vergund geachte toestand.

-          bouwvolume: idem aan de vergund geachte toestand.

-          gevelafwerking: wit schilderen van de bakstenen lijstgevel.

Gewenste toestand

-          functie: eengezinswoning.

-          bouwvolume:

• hoekwoning met 1 bouwlaag onder volledig vernieuwd zadeldak;
• het hoofdgebouw en het dwarsliggend bijgebouw hebben 1 bouwlaag onder een zadeldak;
• de bouwdiepte van het hoofdgebouw bedraagt 8,25 m;
• de bouwdiepte van de nieuwe aanbouw bedraagt 6,28 m zodat de totale bouwdiepte aan de rechterzijde 14,55 m bedraagt;
• de kroonlijsthoogte van het hoofdgebouw bedraagt 4,25 m en de nokhoogte bedraagt circa 8 m;
• de kroonlijst van het nieuwe bijgebouw bedraagt 2,33 m en de nokhoogte bedraagt 3,46 m;

-          gevelafwerking:

• de wit geschilderde bakstenen lijstgevel wordt gereinigd zodat de oorspronkelijke rode gevelsteen terug zichtbaar wordt;
• de ramen in de voorgevel worden uitgevoerd in wit buitenschrijnwerk en dorpels in hardsteen;
• de uitbouw wordt opgetrokken in grijze bepleisterde gevelsteen;
• het buitenschrijnwerk in de nieuwe uitbouw en de achtergevel van het hoofdgebouw worden uitgevoerd in donkerkleurig hout met grijs gemoffeld aluminium buitenschrijnwerk;
• de nieuwe daken worden afgewerkt met donkere dakpannen en nieuwe dakvlakramen;
• kroonlijst in pvc;
• plint in natuursteen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het bijgebouw met behoud van de zijgevel aan de rechterzijde;

-          bouwen van een nieuwe achterbouw met zadeldak aan de rechterzijde;

-          bouwen van een tuinberging en carport;

-          aanleggen van terrasverharding;

-          vernieuwen van het zadeldak van het hoofdgebouw en plaatsen van 4 dakvlakvensters aan de voorgevelzijde en achterzijde.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de hoogte van de keuken bedraagt slechts 2,45 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning en bijbouwen van een carport en tuinberging. De bestaande woonfunctie blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de 'De Keyserhoeve’.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt het bestaande één bouwlaag hoge hoofdgebouw behouden. De dakstructuur wordt vernieuwd, inclusief de hoofdspanten, en geïsoleerd. Deze werken gebeuren binnen het bestaande profiel.

Een veranda achter het hoofdvolume aan de tuinzijde wordt verwijderd. De bestaande indeling van het gelijkvloers blijft ongewijzigd. Op de eerste verdieping worden drie slaapkamers en een badkamer ingericht.

Het bestaande bijgebouw op de rechter perceelsgrens wordt bewaard. Ook dit volume wordt voorzien van een nieuw dak, eveneens binnen het bestaande profiel. Binnen dit volume wordt de nieuwe keuken ingericht. Om deze keuken te verruimen, wordt aan de tuinzijde een beperkte uitbreiding in glas voorzien.

De voorgestelde werken zijn niet zichtbaar vanaf de openbare weg, waardoor het karakteristieke uitzicht van hoofdgebouw en bijgebouw volledig intact blijft, zowel vanaf De Keyserhoeve als vanaf de Zoutestraat.

Achteraan in de tuin wordt tenslotte nog een nieuwe carport en fietsenberging opgetrokken, die toegankelijk is met een houten schuifpoort via de Zoutestraat. Deze nieuwe carport heeft een breedte van 3,50 m en een diepte van 5,50 m. De daar achter gelegen berging heeft aan de tuinzijde een breedte van 2,50 m en volgt verder de linkse en achterste perceelsgrens. De kroonlijsthoogte van deze constructie bedraagt 2,50 m, de vrije hoogte onder de constructie is 2,30 m. Als toegang naar de carport wordt een karrenspoor aangelegd om het groene karakter van de tuinzone zoveel mogelijk te behouden.

Het voorgestelde project komt inzake volume overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving en is bijgevolg niet storend in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande wit geschilderde gevel zal teruggebracht worden naar zijn oorspronkelijke toestand, namelijk rood baksteenmetselwerk. Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in wit gelakt hout of wit gemoffeld aluminium. Voor het schrijnwerk in de achtergevel wordt grijs gemoffeld aluminium voorgesteld. Het nieuwe dak wordt afgewerkt in donkergrijze kleipannen en voorzien van nieuwe dakvlakramen. De carport en tuinberging worden afgewerkt in natuurkleurig hout.

De voorgestelde materialen komen in de omgeving vaker voor en zijn stedenbouwkundig inpasbaar. Specifieke eisen naar materiaalgebruik, zoals gewenst bij dit inventarispand worden opgenomen in de voorwaarden bij de vergunning.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019 onder de titel Dorpswoning met identificatienummer 301800. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Aan de beschrijvende nota werd geen CHE-rapport noch een cultuurhistorische verantwoordingsnota toegevoegd. 

De aanvraag is daarom onderworpen aan het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg, dat luidt als volgt:

“De aanvraag heeft betrekking op Kleine dorpswoning, gelegen op de hoek van de Zoutestraat, opgericht omstreeks 1898 in opdracht van Cornelius Spaenen, schoenmaker te Zandvliet.

Het gaat om een voorhuis aan De Keyserhoeve met achterliggende dwarsbouw, beiden onder zadeldak met mechanische pannen. Het hoofdgebouw is opgevat als enkelhuis, bestaande uit vier traveeën, en telt één bouwlaag onder zadeldak (mechanische pannen, nok evenwijdig met de straat). Het betreft een witgeschilderde bakstenen lijstgevel met verweerde knipvoeg. De gevel is voorzien van licht getoogde vensters met hardstenen dorpels. De breukstenen plint is later aangebracht. Het schrijnwerk van vensters en voordeur is vervangen, maar het middenkalf op klossen en bovenlicht is bewaard. De oorspronkelijke luiken zijn verdwenen en de kroonlijst is bekleed met pvc.

De zijgevel aan de Zoutestraat heeft een smal venster op het gelijkvloers en een rondboograam in de puntgevel. Deze gevel en de lagere achterbouw bezitten nog muurankers, en zijn samen met de achterliggende tuinmuur voorzien van cementering.

Het object/ complex is beeldbepalend.

Men wenst het voorhuis te verbouwen. Hierbij wordt het hoofddak, inclusief de spanten, volledig vervangen en vernieuwd. De voorgevel wordt opgewaardeerd. De achterliggende dwarsbouw die in de vorige aanvraag werd gesloopt, blijft vandaag behouden en wordt voorzien van een beglaasde uitbouw. 

Vanuit oogpunt monumentenzorg kan er akkoord gegeven worden voor het vervangen van het dak naar oorspronkelijk model. De bestaande dakconstructie werd meermaals aangepast, de constructie ontdubbeld waardoor er vandaag een stabiliteitsprobleem is ontstaan dat eveneens effect heeft op de puntgevel. Deze buikt dusdanig uit dat een heropbouw noodzakelijk is. De architect heeft hiervoor de nodige verantwoording toegevoegd. Op basis van de bestaande bedaking van de aanbouw en historische foto’s kan men afleiden dat er rode kleipannen voorzien worden. Deze kleurstelling dient hernomen.

In tegenstelling tot de vorige aanvraag blijft de aanbouw, die expliciet wordt beschreven in de inventaris onroerend erfgoed en zichtbaar is vanuit de Zoutestraat en De Keyserhoeve, bewaard. Door zijn opbouw en voorkomen (ankers) kunnen we ervan uitgaan dat deze samen met het hoofdvolume werd opgetrokken. Om meer comfort en ruimte te genereren wordt dit volume uitgebreid met een beglaasde aanbouw. Hoewel we van mening zijn dat de achterbouw op zichzelf kan functioneren, kunnen we gezien de inspanningen die geleverd worden naar behoud en opwaardering meegaan in een beglaasde uitbreiding.

Het complex is beeldbepalend. In het verleden werd steeds meegegeven dat de De Keyserhoeve 12 een te behouden en te restaureren geheel is om het typische dorpskarakter van de Keyserhoeve te vrijwaren. Vanuit die optiek worden er bijkomende randvoorwaarden gesteld aan de opwaardering van de buitenschil. De voorbouw, ooit een bakstenen volume met knipvoeg en gepleisterde plint werd overschilderd en voorzien van een plint in breuksteen. Het schrijnwerk werd op het gekloste middenkalf en bovenlicht van de voordeur na, vervangen. De oorspronkelijke luiken zijn verdwenen en de kroonlijst is bekleed met pvc.

Men wenst de verf opnieuw van de voorgevel te verwijderen. Deze intentie wordt ten zeerste geapprecieerd, aangezien de beeldwaarde van deze dorpswoning in het bijzonder en van de De Keyserhoeve in het algemeen, hierdoor versterkt wordt. Het is belangrijk een gepaste techniek te gebruiken die de onderliggende knipvoegen alsook het gevelparement niet teveel beschadigt. Indien men tijdens de werken zou besluiten om de cementering van de zijgevel te verwijderen dient dit tijdig teruggekoppeld. Misschien kan er overwogen worden om de later geplaatste plint in breuksteen opnieuw te voorzien van een cementering/bepleistering cfr. de historische foto’s.  De kroonlijst dient van zijn pvc omkasting ontdaan of vervangen te worden door hout.

Voor de invulling van de gevels voorziet men schrijnwerk in wit hout of wit gemoffeld aluminium. Gezien het behoud of herstel van het historisch karakter van de dorpswoning dient het schrijnwerk van de zichtgevels (voorgevel en zijgevel van voorhuis) uitgevoerd in wit hout naar oorspronkelijk model. De historische foto’s kunnen hiervoor als voorbeeld dienen. Het nog oorspronkelijke bovenlicht en middenkalf van de voordeur dient bewaard en/of vervangen naar oorspronkelijk model indien behoud geen optie zou zijn. Terug te koppelen met de stedelijke dienst monumentenzorg en detailtekeningen aan te leveren of desgewenst te bekomen bij monumentenzorg. Men zou ook kunnen overwegen om opnieuw witte houten luiken te voorzien.

Gezien de bovenliggende argumentatie kan er een voorwaardelijk gunstig advies verleend worden voor deze aanvraag.”

Dit voorwaardelijk gunstig advies wordt bijgetreden. Mits rekening te houden met de voorwaarden kan het voorstel aanvaard worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de bouwcode. De hoogte van de ruimte voor de keuken bedraagt slechts 2,45 m daar waar de bouwcode een minimale hoogte van 2,60 m oplegt. Het betreft hier echter een pand opgenomen in de inventaris. Uit het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg blijkt duidelijk dat ook dit bijgebouw dat expliciet wordt beschreven in de inventaris onroerend erfgoed en zichtbaar is vanuit de Zoutestraat en De Keyserhoeve, bewaard moet blijven. Vertrekkende vanuit dit standpunt en rekening houdend met het gegeven dat de uitbreiding van de keuken aan de tuinzijde, grotendeels in glas, wel voldoet aan voornoemd artikel kan de beperkte afwijking in vrije hoogte hier in alle redelijkheid aanvaard worden. Bovendien bedraagt de hoogte van de ruimten in de hoofdbebouwing 2,86 m.

De woning voldoet mits voorwaarden aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. In de zichtgevels (voor- en zijgevel) moet wit geschilderd houten schrijnwerk naar oorspronkelijk model worden geplaatst (historische foto’s kunnen bekomen worden bij de stedelijke dienst Monumentenzorg). Detailtekeningen zijn aan te leveren alvorens de ramen in productie te laten gaan. Desgewenst kunnen detailtekeningen bekomen worden bij de stedelijke dienst Monumentenzorg.

2. Het gekloste middenkalf en bovenlicht van de voordeur moeten bewaard en geïntegreerd worden in een nieuw exemplaar of de nieuwe voordeur is te vervangen naar oorspronkelijk model indien behoud geen optie blijkt (terug te koppelen met de stedelijke dienst Monumentenzorg).

3. De pvc-omkasting van de kroonlijst ter hoogte van de voorgevel moet worden verwijderd of een nieuwe houten kroonlijst moet worden voorzien.

4. De restauratie van de voorgevel wordt teruggekoppeld met de stedelijke dienst Monumentenzorg.

5. Indien de cementering van de zijgevel en de achterbouw verwijderd moet worden, dient er onderzoek gevoerd naar de gepaste afwerking (terug te koppelen met de stedelijke dienst Monumentenzorg).  

6. Er moeten rode kleipannen voorzien worden in plaats van grijze.

7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten