2022_CBS_06364 - Omgevingsvergunning - OMV_2022057819. Balansstraat 28, Gelijkheidstraat 6. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          15/06/2018: vergunning (20173244) voor het slopen en bouwen van 2 commerciële ruimtes, 69 appartementen en een ondergrondse parking.

Vergunde toestand 

-          functie benedenverdieping: commerciële ruimte en fietsenberging;

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van circa 14 m;
• geen open ruimte ter hoogte van het maaiveld;

-          gevelafwerking:

• gevel in witgrijze baksteen met detaillering in beton;
• buitenschrijnwerk in groen aluminium;

Huidige toestand 

-          vergunning in uitvoering.

Gewenste toestand 

-          functie benedenverdieping: 

• unit 1: kantoor, diensten en vrije beroepen met netto vloeroppervlakte van circa 168 m²;
• unit 2: commerciële functie met netto vloeroppervlakte van circa 240 m²;

-          gevelafwerking benedenverdieping:

• de poort werd vervangen door een sectionaalpoort;
• gewijzigde raam- en gevelindeling van de gelijkvloerse verdieping zonder wijziging van de gevelmaterialen;

-          de functie van de bovenliggende verdiepingen, het aantal wooneenheden, het bouwvolume, de inrichting en de gevelafwerking van de bovenliggende verdiepingen blijven ongewijzigd;

-          blok B maakt geen deel uit van de aanvraag.

Inhoud van de aanvraag 

-          opsplitsen van de commerciële unit op de benedenverdieping in 2 kleinere units;

-          functiewijziging van unit 1 naar ‘kantoor, diensten en vrije beroepen’;

-          wijzigen van de gevel;

-          mogelijke werken, handelingen en wijzigingen aan de functie op de verdiepingen, het bouwvolume, het aantal woongelegenheden, de inrichting, de toegangen en verticale circulatie, de fietsenberging en de kelder, en aan blok B maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 24:
  Er kan geen draaicirkel gerealiseerd worden die de draaicirkel van de deur raakt bij de toegangsdeur tot de gastellers en de deur die een doorgang voorziet tussen unit 1 en de gang met helling.
• Artikel 25:
  Er wordt geen opstelruimte van 45 cm (50 cm na afwerking) voorzien bij de toegangsdeur tot de gastellers (beide zijden) en bij de deur die een doorgang voorziet tussen unit 2 en de gang met helling (zijde unit 2).

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  Er wordt een verluchtingsrooster voorzien in de voorgevel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het opsplitsen van het handelsgelijkvloers in twee aparte commerciële ruimtes waarvan één de handelsfunctie behoudt en de andere wijzigt van functie naar kantoor en dienstverlening.

Er is geen bezwaar van de dienst Ondernemen & Stadsmarketing voor deze werken.

Het advies laat zich als volgt samenvatten:

“Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Brederodewijk waar een clustering en mix van functies zowel handel, reca als diensten als positief wordt beoordeeld om op deze manier de verblijftijd van de consument te optimaliseren.”

De beoogde splitsing van de handelsruimte is bijgevolg functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het bouwvolume van het pand blijft ongewijzigd.

De werken beperken zich tot interne wijzigingen waarbij de gelijkvloerse handelsruimte opgedeeld wordt in twee ruimtes: één ruimte voor kantoor, diensten, vrije beroepen en één handelsruimte.

De bovenliggende verdiepingen blijven ongewijzigd waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De herinrichting van het pand vertaalt zich in de gevels.

In de Balansstraat wordt de raampartij naast de inkomzone voor de appartementen ingevuld door een massieve gevel waarachter de technische ruimtes liggen. Voor de ruimte voor vrij beroep wordt in de Gelijkheidsstraat een bijkomende inkom voorzien.

De reeds aanwezige afwerkingsmaterialen (beton en aluminium buitenschrijnwerk) worden in de gevelaanpassingen doorgentrokken zodat een uniform gevelbeeld behouden blijft.

Vermits de werken gesitueerd zijn in een zone die werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. Het verleende advies laat zich als volgt samenvatten:

“In 2018 werd een vergunning verleend voor nieuwbouwcomplex met appartementen en gelijkvloerse commerciële ruimtes. Voorliggende aanvraag omvat het splitsen van een vergunde winkelruimte in 2 afzonderlijke ruimtes. Daar deze wijzigingen geen impact hebben op de culturele, historische en esthetische waarde van de omgeving, is er vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar tegen de aangevraagde wijzigingen.“

De aanpassingen aan de gevel blijven beperkt en volgen uit de functionele herinrichting van het pand. De gevelwijzigingen zijn bijgevolg stedenbouwkundig inpasbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet niet aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Van deze voorschriften met betrekking tot toegankelijkheid kan niet afgeweken worden. De nodige aanpassingen worden in de voorwaarden voor vergunning opgelegd:

-          Conform artikel 24 moet er voldoende vrije draairuimte aan de deuren voorzien worden. Dit is niet het geval aan de toegangsdeur van het lokaal van de gastellers. Dit wordt mee in de voorwaarden opgenomen.

-          Volgens artikel 25 dient er aan de toegangsdeuren een vrije en vlakke opstelruimte van minstens 0,50 m naast de krukzijde van de deur voorzien te worden. Dit wordt in de voorwaarden opgenomen.

De nieuwe gelijkvloerse gevelinvulling van de straatgevel in de Balansstraat wordt van een verluchtingsrooster voorzien. Dit is strijdig met artikel 35 uit de bouwcode. Omdat het echter een verluchtingsrooster is en geen actieve afvoerleiding van gassen kan hier een afwijking op toegestaan worden.

Mits voldaan aan de opgelegde voorwaarden voldoet de voorliggende aanvraag aan de actuele eisen inzake hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de dokterspraktijk van 168 m² moet er minstens één fietsstalplaats voorzien worden voor het personeel (0,60/100 m²).

Er zijn in het gebouw 58 fietsstalplaatsen. Hiervan zijn er 48 voorzien voor de bovenliggende appartementen en één voor de commerciële ruimte. Er zijn dus nog voldoende plaatsen voor de dokterspraktijk.

De opgelegde voorwaarden uit de vorige vergunning betreffende de fietslift worden in deze aanvraag terug opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De aanvraag dient te voldoen aan artikel 24 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

3. De aanvraag dient te voldoen aan artikel 25 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.

4. Er dient een fietslift van 1,40 m op 2,40 m voorzien te worden.

5. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.