2022_CBS_06393 - District Berchem. Grotesteenweg 71 - 202247 - Vraag tot opname vergunningenregister wegens vermoeden vergunning - Kennisneming

Op datum van 3 maart 2022 vroeg  GOOSSENS SEBREGTS JACQMAIN om het pand gelegen Grotesteenweg 71, district Berchem, op te nemen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning. 

De beoordeling gebeurde op basis van de volgende documenten:

• plannen van de huidige toestand;
• foto’s van de huidige toestand;
• kadastrale gegevens;
• bewonersgegevens en bewonersgrafiek;
• proces-verbaal van:
1. 9 maart 2018;
2. 13 november 2019;
3. 8 december 2020;
4. 21 december 2021;
• mail van 26 maart 2021;
• toelating van 16 augustus 1907;
• toelating van 29 mei 1933;
• toelating van 20 maart 1940;
• vergunning (weigering) van 22 maart 2019;
• vergunning van 6 november 2020.

1. Bestaande juridische toestand
Geldende bestemmingsplannen:

Gewestplan:
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009. 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

Kadastrale gegevens:
Het pand, Grotesteenweg 71 district Berchem, met kadastrale ligging (afd. 23) sectie B 539 X  is kadastraal gekend als handelshuis met twee woongelegenheden.

Voor dit pand werden de volgende relevante vergunningen / toelatingen verleend:
- toelating van 16 augustus 1907 voor het bouwen van drie winkelhuizen;
- toelating van 29 mei 1933 voor veranderingswerken;
- toelating van 20 maart 1940 voor gevel en veranderingswerken;
- vergunning van 6 november 2020 voor een regularisatie van de gevel.

2.Bestaande feitelijke toestand
Omschrijving van de bestaande toestand:

Het pand betreft een rijwoning met drie bouwlagen onder een mansardedak en bestaat momenteel uit een winkel op het gelijkvloers, een appartement op verdieping 1 en een duplexappartement  op verdieping 2 en in de daklaag.

Overtredingen en vaststellingen:
Het pand werd gecontroleerd op 9 maart 2018 en een proces-verbaal van overtreding opgemaakt met nummer 11002_2018_6074 voor: het wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel, het verwijderen van de constructie op het dak van de eerste verdieping voor het realiseren van een terras en het bijbouwen van een volume op de gelijkvloerse verdieping links achteraan.

Het pand werd gecontroleerd op 13 november 2019 en een proces-verbaal van vaststelling opgemaakt met nummer 11002_2019_11682. Vastgesteld werd dat op het dak van de eerste verdieping een nieuwe constructie is geplaatst ter vervanging van de afgebroken constructie, op het gelijkvloers links achteraan werd het bijgebouwde volume verwijderd en terug gebracht naar de laatst vergunde toestand, de inbreuk op de voorgevel werd niet ongedaan gemaakt, hiervoor is een regularisatie aanvraag ingediend. 

Het pand werd gecontroleerd op 8 december 2020 en een proces-verbaal van overtreding opgemaakt met nummer 11002_2020_13404 voor: het verder zetten van de werken na een bevel tot onmiddellijke staking van de werken aan de voorgevel op 9 maart 2018. De voorgevel op de gelijkvloerse verdieping werd bepleisterd en wit geschilderd, het gene wat uitgesloten was van de vergunning. Het witte houten paneel boven de winkelpui van de vergunning werd niet uitgevoerd. Het polychroom metselwerk met ornamentale elementen op de eerste en tweede verdieping, evenals de blauwe steen, werden wit geschilderd, dit werd uitgesloten van vergunning. 

Het pand werd gecontroleerd op 21 december 2021 en een proces-verbaal van vaststelling opgemaakt met nummer 11002_2021_15252 waarin wordt bevestigd dat de bepleisterde voorgevel en het ontbreken van het houten witte paneel werd afgeklopt met de dienst vergunningen. Op de bijgevoegde foto’s is zichtbaar dat de witte verf is verwijderd van de 1^ste en 2^de verdieping. 

Het voorwerp
De aanvraag betreft de vraag tot opname in het vergunningenregister van een constructie met de functie van wonen en detailhandel met twee woonentiteiten.

De bewijsvoering
Volgens de kadastrale gegevens dateert de ingebruikneming van het gebouw van voor 1930.

Uit de kadastergegevens blijkt dat, voor de datum van het gewestplan, reeds twee woningen aanwezig waren.

Uit de bevolkingsgegevens blijkt dat het aantal ingeschreven gezinnen van 1947 tot en met 1969 drie was. Hierna nam het aantal ingeschreven gezinnen af en fluctueerde tussen de één, twee en enkele periode leegstand, dit tot zeker 2016. 

Op de toelating van 29 mei 1933 zijn twee zichtbare keukens ingetekend, wat wijst op minstens twee verschillende entiteiten. 

De twee bestaande woningen worden voldoende bewezen als aanwezig van voor 9 november 1979 worden mee opgenomen in het vergunningenregister. 

In het archief werden bouwplannen teruggevonden van 22 maart 2019. Hieruit blijkt dat verbouwen van een woning met handelsgelijkvloers naar een meergezinswoning en een handelsgelijkvloers werd geweigerd.

Ten opzichte van de bestaande toestand opgenomen in het aanvraagdossier werden de volgende werkzaamheden uitgevoerd:

• beide wooneenheden zijn gewijzigd van locatie. De indeling in 2019 bestond uit een woning achter de winkel en een triplex appartement op de bovenliggende verdiepingen. In de huidige toestand is er een woning op de 1^ste verdieping, zonder buitenruimte, en een duplex appartement op de 2^de en 3^de verdieping, waarvan de buitenruimte niet onder het vermoeden van vergunning valt;
• het plaatsen van een terrasconstructie aan de 2^de verdieping;
• het maken van een berging op de 2^de verdieping.

Op de foto’s van de vergunningsaanvraag van 2019 zijn deze constructies, het terras en de berging, niet aanwezig. Deze werden tussen 2019 en het indienen van de aanvraag tot opname in het vergunningenregister gerealiseerd. De constructies dateren niet van voor 9 november 1979 en vallen niet onder het vermoeden van vergunning. 

Het uitbreiden van een volume (terras en berging) is een melding/vergunning plichtige wijziging en wordt uitgesloten van opname in het vergunningenregister. 

Op de toelating van 29 mei 1933 is er een koer ingetekend op het platte dak van de 1^ste verdieping. Deze is echter niet toegankelijk vanuit het gebouw. 

Uit de foto’s, bijbehorende aan de vergunningsaanvraag van 22 maart 2019 blijkt dat op dat moment het platte dak van de 1^ste verdieping niet in gebruik was als terras/koer.

Het terras op het dak van de 1^ste verdieping is gerealiseerd na de geweigerde vergunning van 22 maart 2019 en valt niet onder het vermoeden van vergunning. De ingebruikname van het platte dak als terras/koer wordt uitgesloten van opname in het vergunningenregister. 

Het verplaatsen van een wooneenheid is vrijgesteld van vergunning zolang deze voldoet aan de Vlaamse Wooncode. Gezien beide appartementen niet over een (vergunde) buitenruimte beschikken, en hierdoor niet voldoen aan de wooncode, is het verplaatsen van de wooneenheden niet toegestaan. Het verplaatsen van de twee woningen wordt uitgesloten van opname in het vergunningenregister.
 

In het archief werden bouwplannen teruggevonden van 6 november 2020. Hieruit blijkt dat het regulariseren van de voorgevel werd vergund.

Uitgesloten van de regularisatie van de voorgevel zijn:

• het schilderen en bepleisteren van de gevel;
• de hoger gelegen verdiepingen en het achterliggende gelijkvloers.

Op de mail van 26 maart 2021 is bevestigd door de sector consulente dat het schilderen en bepleisteren van de voorgevel ter hoogte van het gelijkvloers behouden mag blijven. Dit is bevestigd in het proces-verbaal van 20 december 2021.

De uitsluitingen van de vergunning van 6 november 2020 hebben verder geen gevolgen voor de opname in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning. De gelijkvloerse voorgevel wordt mee opgenomen in de vergunning. 

Op foto’s van Google Streetview is zichtbaar dat de volgende werken aan de voorgevel hebben plaatsgevonden tussen juni 2017 en augustus 2020:

• het wijzigen van de bekleding van de daklaag;
• het verven van de kroonlijst naar een zwarte kleur;
• het wit verven van de gevel ter hoogte van verdiepingen 1 en 2.

Volgens de aangeleverde foto’s van de huidige toestand en het proces-verbaal van 20 december 2021 is het schilderen van verdiepingen 1 en 2 ongedaan gemaakt. De wijziging aan de daklaag en het verven van de kroonlijst werd niet hersteld. Deze wijzigingen worden uitgesloten van opname in het vergunningenregister. 

Voorgaande bewijst voldoende dat de constructie, inclusief de functie van wonen en detailhandel met twee woonentiteiten, dateert van voor de inwerkingtreding van de Wet op Stedenbouw (22 april 1962), met uitzondering van het intern verplaatsen van de twee appartementen, het wijzigen van de bekleding van de daklaag, het verven van de kroonlijst van de voorgevel, het volume van de berging op de 2^de verdieping, de terrasconstructie aan de 2^de verdieping en de ingebruikname van het platte dak op de 1^ste verdieping als terras, zoals aangegeven met rood op de plannen.

Conclusie

Uit de bijgevoegde bewijsmaterialen blijkt dat de constructie, inclusief de functie van wonen en detailhandel met twee woonentiteiten in aanmerking komen voor opname in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning met uitzondering van het intern verplaatsen van de twee appartementen, het wijzigen van de bekleding van de daklaag, het verven van de kroonlijst van de voorgevel, het volume van de berging op de 2^de verdieping, de terrasconstructie aan de 2^de verdieping en de ingebruikname van het platte dak op de 1^ste verdieping als terras, zoals aangegeven met rood op de plannen.

Iedere constructie waarvan aangetoond is dat ze gebouwd werd voor 22 april 1962 ofwel tussen deze en voor de eerste invoering van het gewestplan (3 oktober 1979, van kracht 9 november 1979), dient te worden opgenomen in het vergunningenregister als “vergund geacht” in toepassing van artikel 5.1.3. §1 en §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening.

Het college is bevoegd in het kader van de opmaak van het vergunningenregister en de actieve onderzoeksplicht in toepassing van  artikel 5.1.3 §1 en §2, en artikel 7.6.2. §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.