2022_CBS_05359 - Omgevingsvergunning - OMV_2022044515. Draakstraat 28. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/01/2020: vergunning (20193769) voor verbouwing gelijkvloerse reca-zaak;

-          21/02/2013: proces-verbaal (2012359) voor het plaatsen van een dakterras;

-          12/05/2010: vergunning (20101589) voor het wijzigen van de bestemming van een pand;

-          09/07/2010: vergunning (20103071) voor het verbouwen van een woning tot een gemengd gebouw met een reca-functie en een woning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gemengd gebouw:

• reca in kelder, gelijkvloerse en eerste verdieping;
• appartement op 2de verdieping en zolder;

-          4 bouwlagen onder hellend dak en halfondergrondse kelderverdieping;

-          kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk ca. 13,50 en 16,15 m;

-          bouwdiepte hoofdvolume van ca. 9,00 m met een gelijkvloerse uitbouw onder groendak tot 15,65 m;

-          voorgevel in blauwe steen en beige stucwerk, met donkergrijs en donkerbruin buitenschrijnwerk;

-          achtergevel in donkergrijze (1ste verdieping) en lichtgrijze (overige verdiepingen) pleister, met grijs aluminium buitenschrijnwerk en balkon op 1ste verdieping met zwarte stalen balustrade, op gelijkvloers gevelbreed raam met aluminium luifel en dorpel in groene tegels.

Huidige toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand, met uitzondering van:

• beperkte reliëfwijziging in achtertuin in kader van tuininrichting;
• geen luifel aan achtergevel en geen balustrade op verdieping maar op gelijkvloers (zwart staal);
• binnenveranderingen.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie reca op het gelijkvloers en de 1ste verdieping (en de kelder) naar wonen (eengezinswoning).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag supprimeert de vergunde reca-functie op de kelderverdieping, het gelijkvloers en de eerste verdieping in ter realisatie van een eengezinswoning.

De stedelijke dienst Business en Innovatie adviseert deze functiewijizing gunstig omdat het pand gelegen is buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling) en binnen de strategische horecakern Zurenborg. In deze horecakern wordt vooral ingezet op de versterking van Draakplaats en Dageraadplaats. De Draakstraat daarentegen is een mix van gelijkvloers commerciële ruimten en woningen. Gelet op het principe van clustering van de reca-functie op de pleinen in deze kern, is behoud van commerciële ruimte niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.

De aanvraag is functioneel inpasbaar en kan bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Naast de functiewijziging worden er geen constructieve werken gepland. De aanvraag blijft, mits voldaan aan de voorwaarden uit vergunning OMV_2019141639, in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.
De voorwaarden uit de vergunning uit vernoemde vergunning worden integraal bij deze vergunning overgenomen.

Visueel-vormelijke elementen & cultuurhistorische aspecten

Er worden geen wijzigingen aangevraagd die impact hebben op de verschijningsvorm van het pand.

Aangezien het pand gelegen is in een zone met cultuur, historische of esthetische waarde, werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Het advies laat zich als volgt lezen: “De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is gelegen in een gebied met culturele, historische en esthetische waarde. De aangevraagde werken omvatten de functiewijziging van een restaurant met bovenliggende woning tot een eengezinswoning. Het pand werd eind 19de eeuw opgetrokken in opdracht van de aannemer Louis Gerard Jansen-Van der Veeken. Hij liet er twee huizen bouwen in de Draakstraat 26-28, identiek en in spiegelend schema. In 1931 werd de bovengevel van het pand verbouwd in art-decostijl. Herstel van de woonfunctie in het voormalige burgerhuis wordt gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst monumentenzorg.”

Het advies wordt bijgetreden.

De visuele inpasbaarheid blijft gegarandeerd,  mits voldaan aan de voorwaarden uit vergunning OMV_2019141639.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door de functiewijziging wordt de eengezinswoning opmerkelijk ruimer en geniet deze terug van een rechtstreeks contact met de tuinzone. Deze ingrepen hebben een positieve impact op de woonkwaliteit.
De aanvraag geeft geen hinder naar de omgeving en kan bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handelsgelijkvloers, de eerste verdueping en de kelderverdieping van het handelshuis wordt deel van het bovenliggende appartement.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het dak van de gelijkvloerse aanbouw moet uitgevoerd worden als groendak;

2. De minimale vrije hoogte van 2,60 m moet gegarandeerd blijven op het gelijkvloers;

3. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.