2022_CBS_05404 - Omgevingsvergunning - OMV_2022032062. Kronenburgstraat 74. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/11/1962: toelating (18#44598) voor het verbouwen van de voorgevel;

-          23/03/1927: toelating (1927#26366) voor een Frans dak.

Geacht vergunde toestand

-          meergezinsgebouw:

• gelijkvloerse winkelruimte met etalageraam met aan weerszijden een inkomdeur;
• bovenliggende verdiepingen: appartementen;
• op basis van bewonerskaarten waren er 5 gezinnen voor 1979 gehuisvest in het gebouw. Inrichting woningen ongekend;

-          5 bouwlagen incl. mansardedak in gesloten bebouwing.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 9 wooneenheden:

-          5 bouwlagen incl. mansardedak in gesloten bebouwing.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 5 wooneenheden:

• 4 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 62 m², 68 m², 68 m² en 68 m²;
• 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 43 m²;

-          gewijzigde voorgevel: plint in een grijze, keramische tegel wordt voorzien van een witte crepi en een nieuwe raamindeling met buitenschrijnwerk in antracietkleurig pvc.

Inhoud van de aanvraag

-          inrichten van het gebouw met 5 woningen;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

-          Artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen: de kroonlijst achteraan wordt onderbroken door een raam.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken: de kroonlijst achteraan wordt onderbroken.
• Artikel 21 Vrije hoogte: De kelderruimte is slechts 2,1 meter hoog. Dit is lager dan de minimale 2,2 meter.
• Artikel 27 Open ruimte: Na de functiewijziging bezit de koer slechts een oppervlakte van circa 18,5 m² in plaats van de minimaal vereiste 23 m² (20% van de totale perceelsoppervlakte). Daarnaast wordt opgemerkt dat de gelijkvloerse koer niet maximaal wordt onthard en groen aangelegd.
• Artikel 28: De zelfstandige wooneenheden zijn niet voorzien van een private buitenruimte.
• Artikel 29: Er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien voor de wooneenheden.
• Artikel 43 Septische putten: het is niet duidelijk of de septische put voldoende gedimensioneerd is.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een meergezinsgebouw met op het gelijkvloerse een winkelfunctie om te vormen naar een meergezinsgebouw tot een woongebouw met 5 zelfstandige wooneenheden.

Een bouwvergunning uit 1962 verbouwde de voorgevel naar een winkelpui. Een winkelfunctie is vergund op het gelijkvloerse. De aanvraag wenst deze eenheid om te vormen naar wonen.

De woonfunctie is inpasbaar in de omgeving, maar het aantal gewenste wooneenheden overschrijdt de draagkracht van het gebouw. Dit wordt verder in het verslag gemotiveerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het programma van 5 woningen kan niet gunstig geadviseerd worden. In de huidige toestand zijn er 9 woningen aanwezig in het gebouw. Bewonerskaarten bevestigen dat voor 1979 5 gezinnen zich huisvestten in het gebouw.

Omdat de huidige toestand afwijkt ten opzichte van de toestand van voor 1979, komen de 5 wooneenheden niet in aanmerking als geacht vergunde toestand. De bijkomende wooneenheden moeten als nieuw beoordeeld worden en worden niet ontslagen van een toetsing aan de voorschriften. Gezien het vergund geachte statuut kunnen er wel afwijkingen hierop worden overwogen voor zover deze de basale woonkwaliteit van de woningen, het gebouw en zeker ook van de omgeving niet overschrijden.

De aanvraag voorziet een concentratie van eerder kleinere woningen (gemiddelde vloeroppervlakte bedraagt 62 m²) waardoor een grote densiteit van woningen en bewoners wordt gerealiseerd in verhouding tot de perceelsoppervlakte. Het eenzijdige aanbod kan omwille van de geacht vergunde situatie gunstig worden beoordeeld, het aantal niet, gezien het ontbreken van buitenruimten voor de appartementen op de verdiepingen en de afwezigheid van een fietsenberging. De aanwezigheid van een buitenruimte in een woning is cruciaal om als langdurige (duurzame) woonplaats te dienen. De pandemie heeft de noodzaak van een buitenruimte enkel maar versterkt. De afwezigheid van een fietsenberging zorgt er dan weer voor dat fietsen gestald zullen worden op het openbaar domein, wat hinderlijk is voor de buurtbewoners en voor de straat als verblijfsruimte. Geadviseerd wordt om het aantal woningen daarom te verminderen tot 4. De meest verkiesbare manier waarop dit gewoonlijk gebeurt is door een duplexappartement te  creëren onderaan of bovenaan het gebouw. Een gelijkvloerse duplexverdieping heeft het voordeel van de aanwezigheid van een tuin waardoor er een grondgebonden, ruimere woning kan gerealiseerd worden. Een duplex bovenaan verdient in deze situatie echter de voorkeur aangezien er geen lift aanwezig is in het gebouw en op die manier vermeden wordt dat een woning op de 5de verdieping enkel via een trap bereikbaar is. Daarnaast is het mogelijk om zo een dakterras in te richten, wat de woonkwaliteit en aantrekkelijkheid van de woning exponentieel doet stijgen. Tot slot betreft het het samenvoegen van de 2 kleinste woningen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat gelegen is in een gebied met culturele, historische en esthetische waarde.

Artikel 5 §1 van de bouwcode zegt dat voor gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Daarom werden de wijzigingen ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit voorwaardelijk gunstig advies luidt als volgt:

“De panden Kronenburgstraat 70-72-74-76 werden opgebouwd als een ensemble van neoclassicistische woon- en winkelpanden, in 1878 ontworpen door Victor Durlet voor dhr. A. Van den Nest. Durlet ontwierp ongeveer tegelijkertijd het grote eclectische appartementsblok op de nummers 60-68 als het samenstel op de nummers 56-58.

Het gaat om vier meergezinswoningen van vier bouwlagen en drie traveeën onder zadeldaken; in 1927 uitbreiding door mansardeverdieping (nummers 72-74). Winkelpuien in houten kader gevat, met centraal etalagevenster geflankeerd door winkeldeur aan de ene en deur naar de appartementen aan de andere kant. Parementen van de verdiepingen bepleisterd en witgeschilderd en voorzien van de conventionele neoclassicistische afwerking die de architectuur op het Zuid zo typeert: houten kroonlijst op klossen, accent op centrale travee met balkon, regelmatig geplaatste rechthoekige vensteropeningen in omlijsting, kordons en doorlopende onderdorpels.

Een bouwaanvraag uit 1962 toont de wijzigingen aan de raamopeningen van de eerste verdieping van het pand nummer 74. De houten winkelpui was toen ook al verdwenen.

Ondanks de algemene vervlakking van de gevels, bleef de gevelverhouding van de panden nummers 72-74-76 grotendeels bewaard, waardoor deze toch nog leesbaar zijn als een voormalig ensemble.

De aanvraag omvat de verbouwing en herinrichting van een meergezinswoning met 5 woonunits. Het gelijkvloers dat initieel als handelsruimte werd opgericht, wordt omgevormd naar een woning. De gevelpui wordt aangepast en voorzien van een bekleding in een grijze keramische tegel. Ter hoogte van de voorgevel worden de gevelopeningen op de verdiepingen licht aangepast. De ramen worden voorzien van een gesloten borstwering. De gevel wordt bekleed met een witte crepi, de nieuwe ramen worden uitgevoerd in antracietkleurig PVC.

Niettegenstaande de intrinsieke erfgoedwaarde van het pand eerder beperkt is, bleef de leesbaarheid van het voormalige ensemble wel bewaard. Dit voornamelijk door de kenmerkende gevelordonnantie die vanaf de tweede verdieping nog gaaf werd bewaard over de panden met nummers 72-74-76. Herstel van de oorspronkelijke rechthoekige gevelopeningen op de eerste verdieping, wordt dan ook sterk gewaardeerd door de stedelijke dienst monumentenzorg. De gevelaanpassingen in functie van de functiewijziging naar wonen op het gelijkvloers, hebben daarbij geen onaanvaardbare impact op de beschreven erfgoedwaarde.

Gelet op de ligging van het pand in een CHE-gebied, wordt het behoud van de ensemblewaarde en de oorspronkelijke gevelordonnantie van de huizenrij vooropgesteld. Om die reden wordt geadviseerd om de gevelverhoudingen van de ramen op de verdiepingen +2, +3 en +4 ongewijzigd te behouden en op de eerste verdieping de raamverhoudingen aan te houden van de oorspronkelijke gevelopeningen (cfr. nummer 76), inclusief de doorlopende arduinen dorpel onder de ramen en als beëindiging van de zijdelingse penanten. Een omgekeerde T-verdeling binnen de gevelopeningen resulteert in eerder een storende raamverhouding, waardoor deze keuze in CHE-gebied niet kan weerhouden worden. De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert daarom het herstel van de typische T-verdeling (2 opengaande vleugels met vast bovenlicht) in alle gevelopeningen op de verdiepingen. Tenslotte wordt opgelegd om het paneelwerk in pleister onder de mansardeverdieping te behouden, inclusief de doorlopende geprofileerde gevellijst boven de derde verdieping.

Dit advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden. De voorwaarden met betrekking tot de voorgevel, schrijnwerk en dak worden opgenomen in voorwaarden in deze vergunning.

Bijkomend wordt opgemerkt dat het raam in de dakverdieping, aan de achterzijde van het gebouw de kroonlijst onderbreekt. Dit is strijdig met artikel 2.1.9 van het RUP en artikel 15 van de bouwcode. Een afwijking op deze artikels is stedenbouwkundig wel aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Zoals eerder vermeld is geen van de woningen op de verdiepingen uitgerust met een private buitenruimte conform artikel 28 van de bouwcode. Nochtans bestaat de mogelijkheid om inpandige terrassen te voorzien op de plek waar nu een bureauruimte werd ingericht. In voorwaarden wordt opgenomen om de bureauruimte als wintertuin in te richten. De wanden en vloeren moeten wel geïsoleerd worden. Indien deze voorwaarde wordt nageleefd hebben alle wooneenheden een private buitenruimte wat de algemene woonkwaliteit ten goede komt.

Eveneens werd er eerder al in het verslag vermeld dat er geen fietsstalplaatsen voorzien zijn in het gebouw. Voor de gelijkvloerse woning kan met een beperkte wijziging van de planschikking een fietsenberging voorzien worden voor minstens 2 fietsstalplaatsen, conform artikel 29 van de bouwcode. Dit wordt in voorwaarden opgenomen. Omdat de derde verdieping en de dakverdieping samengevoegd wordt, moeten voor de bovenliggende appartementen geen stalplaatsen ingericht worden.

Het aantal wooneenheden in het gebouw neemt toe. Het is niet duidelijk of het volume van de septische put in verhouding staat tot het aantal wooneenheden. In voorwaarden wordt opgelegd om de septische put te dimensioneren conform artikel 43 van de bouwcode.

De afvalberging in de kelder is te laag conform artikel 21 van de bouwcode. De minimale vrije hoogte van 2,2m wordt niet gehaald. In voorwaarden wordt opgelegd om een afvalberging te voorzien die voldoet aan artikel 21 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. De gevelverhoudingen en dorpels van de ramen op de 2de, 3de en 4de  verdieping ongewijzigd te behouden.

4. De raamverhoudingen van de oorspronkelijke gevelopeningen (cfr. nummer 76) op de 1ste verdieping, te behouden, inclusief het herstel van de doorlopende arduinen dorpel onder de ramen.

5. Schrijnwerk met typische T-verdeling (2 opengaande vleugels met vast bovenlicht) in alle gevelopeningen op de verdiepingen aan de voorzijde.

6. Behoud van het paneelwerk in pleister onder de mansardeverdieping, inclusief de doorlopende geprofileerde gevellijst boven de derde verdieping.

7. De bureauruimtes van de woningen op de 1ste en 2de verdieping om te vormen tot inpandige buitenruimtes of wintertuinen. De nieuwe buitenmuren, plafonds en vloeren moeten geïsoleerd worden.

8. De dimensionering van de septische put conform artikel 43 van de bouwcode voorzien.

9. Een afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode voorzien in het gebouw.

10. 2 fietsstalplaatsen voor de gelijkvloerse woning voorzien conform artikel 29 van de bouwcode.

11. De wooneenheid op de 3de verdieping en de studio onder het dak samenvoegen tot 1 zelfstandige duplexwoning.

12. De duplexwoning van een buitenruimte voorzien, door ofwel de bureauruimte op de 3de verdieping om te vormen tot buitenruimte of wintertuin (cf. voorwaarde 7) ofwel een inpandig dakterras te voorzien aan de achterzijde.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten