2022_CBS_06714 - Omgevingsvergunning - OMV_2022065405. Generaal Drubbelstraat 2. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Vergund geachte toestand

-          functie

• eengezinswoning;

-          bouwvolume

• hoofdbouw van 2 bouwlagen onder een mansardedak in gesloten bebouwing;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in gele baksteen met houten buitenschrijnwerk;
• plint in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          functie

• eengezinswoning;

-          bouwvolume

• hoofdbouw van 2 bouwlagen onder een mansardedak in gesloten bebouwing;
• kroonlijsthoogte 8,70 meter en 11,40 meter nokhoogte;
• gelijkvloerse achterbouw;

-          gevelafwerking

• voorgevel in gele baksteen met wit houten buitenschrijnwerk;
• plint in blauwe hardsteen ;
• mansardedak in zwarte leien en een witte houten kroonlijst;

-          inrichting

• stadskoer van 10 m² gelegen achter Generaal Drubbelstraat 4.

Gewenste toestand

-          functie

• tweewoonst;

• 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 28 m² (verblijfsruimte);
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 83 m²;

-          bouwvolume

• 3 bouwlagen onder plat dak en een teruggetrokken dakvolume ter hoogte van de linker perceelgrens;
• kroonlijsthoogte 8,70 meter en 14 meter totale hoogte;

-          gevelafwerking

• voorgevel in gele baksteen met wit pvc buitenschrijnwerk;
• plint in blauwe hardsteen ;
• optopping in grijsbruine bepleistering met zwart pvc buitenschrijnwerk.

-          inrichting

• stadskoer met tuin van 14 m²;
• dakterras van 11 m².

Inhoud van de aanvraag

-          opsplitsen van een eengezinswoning in een meergezinswoning met 2 wooneenheden;

-          sloop van de bestaande achterbouw;

-          verhogen van de gelijkvloerse vloerpas met 0,80 meter;

-          ophogen van de tuin met 0,65 meter;

-          voorzien van een volwaardige- en een teruggetrokken daklaag;

-          inrichten van een dakterras;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          aanpassen gevels aan de nieuwe interne indeling.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht §1:

De voorgestelde daklaag en zijn toevoegingen er bovenop kunnen bezwaarlijk afgestemd op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving worden genoemd door:

• de plaatsing, afmetingen en uitwerking van het terras en zijn toegang boven op de nieuwe daklaag;
• het voorziene materiaal en zijn kleur van de voorgestelde daklaag en zijn toevoegingen er bovenop;
• de plaatsing van de daklaag over de rooilijn.

• artikel 6 Harmonie en draagkracht §2:

De voorgestelde daklaag en zijn toevoegingen er bovenop kunnen bezwaarlijk kenmerkend worden genoemd voor de betreffende omgeving.

• artikel 6 Harmonie en draagkracht §3:

Door het supprimeren van de grote woongelegenheid en het voorzien van 2 kleinere woongelegenheden wordt de draagkracht van het perceel overschreden.

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

De kelderruimte ligt 1,80 meter onder het niveau van het aangrenzende maaiveld.

• artikel 22 Minimale oppervlakte van een zelfstandige woning:

De netto-vloeroppervlakte van de studio bedraagt circa 32 m²;

• artikel 23 Opdelen van een woning:

De oppervlakte van de grootste woongelegenheid bedraagt circa 83 m² en de aansluitende buitenruimte circa 11 m²;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er wordt geen autostalplaats voorzien voor de extra woonentiteit;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

De minimale opstand ter hoogte van de nieuwe daklaag bedraagt 0,20 meter t.o.v. het hoogst aangrenzende dakvlak < 0,30 meter;

• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen:

Het is niet duidelijk op de plannen of het niet overdekte terras in de tuin in een helling wordt aangelegd van 1 à 2 %;

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

De nieuwe afvoerleidingen van de privé-riolering dienen conform dit artikel aangelegd te worden;

• artikel 41 kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

De aansluitpunten van de DWA en de RWA liggen ter hoogte van de rooilijn minder dan 0,20 m uiteen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO)
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 van de bouwcode minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn. Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 2 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid – Bodemreliëf en Visueel-vormelijke elementen

Het vergund geachte bouwvolume omvat een hoofdbouw van 2 bouwlagen onder een mansardedak in gesloten bebouwing. In de bestaande toestand is de hoofdbouw uitgebreid met een achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak. Voor deze achterbouw werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst vermoeden van vergunning. Hun advies is ongunstig waardoor deze achterbouw dan ook niet als geacht vergund kan worden beschouwd.

De voorgestelde daklaag en zijn toevoegingen er bovenop kunnen bezwaarlijk afgestemd op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving worden genoemd door de plaatsing, afmetingen en uitwerking van het terras en zijn toegang boven op de nieuwe daklaag, door het voorziene materiaal en zijn kleur van de voorgestelde daklaag en zijn toevoegingen er bovenop en door de plaatsing van de daklaag over de rooilijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De scheimuur met de rechter aanpalende is ter hoogte van de nieuwe daklaag niet voorzien van een opstand van ten minste 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Het is niet duidelijk of deze opstand er wel is ter hoogte van de linker aanpalende. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet zonder meer afgeweken worden.

Daarnaast is het niet duidelijk of het terras in de achtertuin conform de bepalingen van artikel 39 van de bouwcode is aangelegd in een helling heeft van 1 à 2 % richting het aangrenzende groen.

Tot slot voldoet de aanvraag ook niet aan artikel 41 van de bouwcode. De aansluitpunten van de DWA en de RWA ter hoogte van de rooilijn zijn minder dan 0,20 m uiteen gelegen en de aansluiting van de RWA afvoerbuis tegen de voorgevel op de ondergrondse riolering gebeurt niet inpandig.

Omwille van alle bovenstaande afwijkingen en het ongunstig advies van de brandweer dient de aanvraag te worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Op de kelderverdieping wordt een fietsenstalling voorzien voor het stallen van 5 fietsen, dit is voldoende conform artikel 29 van de bouwcode. De fietsenstalling is echter moeilijk bereikbaar. Via de kleine inkom tussen alle opengaande deuren dient via een trap met fietsgoot de kelder bereikt te worden waar de fietsen in een bocht van 180° gekeerd moeten worden en bovendien onder de trap moeten worden gestald.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening én het ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten