2022_CBS_06701 - Omgevingsvergunning - OMV_2022061668. Halenstraat 37. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/03/1907: toelating (1907#272) voor 7 riolen;

-          04/01/1907: toelating (1906#2137) voor twee huizen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning met twee woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met schuin dak in gesloten bebouwing;
• bouwdiepte van circa 16 meter op gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• gepleisterde gevel.

Huidige toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 2 duplexappartementen;
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 106 m²;
• 1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 83 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder schuin dak in gesloten bebouwing;
• hoofdvolume onder schuin dak van circa 9 meter;
• entresol op linkerzijde van 3 bouwlagen met bouwdiepte trapsgewijs van onder naar boven gaande van 17,70 meter over 15,70 meter tot 13,50 meter op de tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

• gevel in zandsteen beige;
• plint in blauwe hardsteen;
• wit pvc schrijnwerk;

-          inrichting:

• diepte perceel bedraagt circa 23 meter.

Gewenste toestand

-          functie:

• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 3. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 68 m²;

-          1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 46 m²;

-          1 duplex appartement met 2 slaapkamers met een netto vloeroppervlakte van circa 77 m²;

-          de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 64 m²;

-          bouwvolume:

• ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• nieuwe ramen in de voorgevel met T-verdeling in wit pvc schrijnwerk;
• vergrote dakramen voor- en achteraan;

-          inrichting:

• creatie inpandig terras op eerste verdieping in hoofdvolume achteraan rechts;
• aanleg terras achter gelijkvloerse appartement.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden;

-          wijzigen van het schrijnwerk in de voorgevel;

-          opheffen van dragende binnenmuren. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht, zie punt 1.4 Draagkacht.

-          1.4 Draagkracht: Het verkleinen van de openruimte van het perceel in combinatie met het toevoegen van bijkomende bewoners op het perceel (in de vorm van een bijkomende woongelegenheid) samen met de voorgestelde inrichting van de bestaande woongelegenheden (enkelzijdig verlichte verblijfsruimte van méér dan 14m diepte, het verkleinen van de netto vloeroppervlakte, het voorzien van aantal van slaapkamers niet in verhouding met de beschikbare vloeroppervlakte leefruimte) die niet beschikken over het minimaal vereiste actueel gebruiksgenot (buitenruimte en fietsenstalling met minimale afmetingen) én de voorgestelde inrichting van de bijkomende woongelegenheid (het voorzien van aantal van slaapkamers niet in verhouding met de beschikbare vloeroppervlakte leefruimte) overschrijdt de draagkracht van de omgeving.

-          1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen: Ten opzichte van de vergund geachte toestand verkleint het percentage open ruimte/bebouwde ruimte per perceel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21: Minimale hoogte van ruimten: de slaapkamer onder het schuine dak heeft onvoldoende plafondhoogte: slechts maximaal 2,40 meter in plaats van over de helft van de oppervlakte een vrije hoogte van 2,60 meter;
• Artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  • de 3 in elkaar doorlopende leefruimtes van het gelijkvloerse appartement achteraan hebben een totale oppervlakte van circa 40 m². De lichtdoorlatende oppervlakte via de tuindeuren bedraagt 3,20 m². Er is een dakkoepel, maar enkel voor de keuken. De zitruimte achterin ontvangt weinig licht;
  • De slaapkamer onder het schuine dak heeft minder dan 10 % van de vloeroppervlakte aan lichtdoorlatende oppervlakte.
• Artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte: het verbouwde duplexappartement op de tweede en derde verdieping heeft geen buitenruimte;
• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenberging laat niet toe vlot te manoeuvreren met de fietsen;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er ontbreekt een parkeerplaats op eigen terrein;
• Artikel 43: Septische putten: de inhoud van de septische put is niet gekend. Er moet minstens een inhoud van 2900 liter voorzien worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid, Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen en Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Op de aangeleverde plannen wordt vermeld dat het appartement op de gelijkvloerse verdieping en het duplex appartement op de tweede verdieping vergund geacht is. In het advies van vermoeden van vergunning wordt gunstig advies verleend voor 2 woonentiteiten, echter wordt niet meegegeven waar deze woonentiteiten zich bevinden.  De locatie van de eenheden is ook niet te achterhalen op de plannen van de laatst vergunde toestand. Bijgevolg wordt met deze aanduiding geen rekening gehouden bij de verdere beoordeling.

Het is nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime woonentiteiten. In ieder geval dient elke entiteit over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin).

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

In het voorliggende project worden er bovendien slaapkamers met een oppervlakte van slechts 8 m² en met een breedte van slechts 2m gerealiseerd. Dit is te klein om een kwalitatieve en aangename woonbeleving te garanderen.

Ook de voorziene fietsenberging is te klein om met fietsen te manoeuvreren.

Daarnaast zijn de slaapkamers van het derde appartement onder het hellend dak  in strijd met artikel 21 van de Bouwcode. De plafondhoogte bedraagt over de helft van de oppervlakte slechts maximaal 2,40 meter, dit is onvoldoende. De raamopeningen van deze slaapkamers zijn ook kleiner zijn dan 10% van de vloeroppervlakte, wat in strijd is met artikel 24 van de Bouwcode.

Bijkomend ontvangt de leefruimte van het appartement op de gelijkvloerse verdieping onvoldoende licht door de inrichting van een slaapkamer aan de voorgevel. De 3 in elkaar doorlopende leefruimtes hebben een totale oppervlakte van circa 40 m², echter is er slechts een raamopening ter hoogte van de tuindeuren van 3,20 m². In de keuken is een dakkoepel voorzien, maar conform artikel 24 van de Bouwcode geldt deze enkel in de verblijfsruimte waar deze aanwezig is, in dit geval uitsluitend voor de keuken.

Tot slot worden niet alle appartementen voorzien van een kwalitatieve buitenruimte. Het duplex-appartement op de bovenste verdiepingen heeft zelf geen buitenruimte.

Het geheel van deze criteria maakt dat de woningen in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn. Hieruit blijkt dat door het omvormen van 2 grote woongelegenheden naar 3 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot daalt.

Conform het advies van de stedelijke dienst ‘vermoeden van vergunning’ werd de veranda en badkamer achteraan het bouwvolume toegevoegd zonder vergunning. In de nieuwe toestand blijft dit volume behouden, het volume wordt verbouwd en toegevoegd aan de aanpalende verblijfsruimte.

Het verkleinen van de openruimte van het perceel in combinatie met het toevoegen van bijkomende bewoners op het perceel samen met de voorgestelde inrichting van de bestaande woongelegenheden die niet beschikken over het minimaal vereiste actueel gebruiksgenot én de voorgestelde inrichting van de bijkomende woongelegenheid overschrijdt de draagkracht van de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe raamindeling van het buitenschrijnwerk aan de voorgevel is afgestemd met de architectuur van het pand en zijn omgeving. Dit wordt gunstig geadviseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten