2022_CBS_06696 - Omgevingsvergunning - OMV_2022073250. De Bosschaertstraat 215. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/10/1974: vergunning (18#83231) voor gevelverbouwing.
 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 2 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• drie bouwlagen met schuin dak in gesloten bebouwing;
• hoofdvolume onder schuin dak met een bouwdiepte van circa 8,60 meter;
• gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt circa 14 meter;
• buitentoilet op linkerzijde tot een bouwdiepte van 15,50 meter;
• bouwdiepte eerste verdieping variërend van 14 meter links tot 10,50 meter rechts;
• bouwdiepte tweede verdieping variërend van 8,50 meter links tot 10,50 meter rechts;

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige gevelsteen.
   

Huidige toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd van:

• de afbraak van het buitentoilet;
• terrasoverkapping tot een bouwdiepte van circa 16,50 meter;

-          gevelafwerking overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd van:

• dakramen toegevoegd in het schuine dak;
• buitenschrijnwerk in natuurkleurige aluminium;
• gewijzigde schrijnwerkopeningen in achtergevel.
   

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 woongelegenheden;
• met betrekking tot de wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          1 gelijkvloers eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 47 m²;

-          1 eenslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van circa 56 m²;

-          1 duplex eenslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van circa 59 m²;

-          bouwvolume:

• drie bouwlagen met schuin dak in gesloten bebouwing;
• hoofdvolume onder schuin dak met een bouwdiepte van 8,82 meter;
• gelijkvloerse bouwdiepte bedraagt 14,20 meter over de volledige breedte;
• bouwdiepte eerste verdieping 14,20 meter inclusief het dakterras;
• bouwdiepte tweede verdieping van 8,82 meter aan de linkerzijde en het dakterras tot een bouwdiepte van 10,50 meter aan de rechterzijde;

-          gevelafwerking:

• gevelparament in wit grijze kleur en een plint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk in natuurkleurige aluminium met dorpels in blauwe hardsteen of aluminium;
• balustrades voor de ramen op de eerste en tweede verdieping in een zwartgrijze kleur;

-          inrichting:

• fietsenberging voor 2 fietsen achter traphal;
• dakterrassen op de platte daken van de achterbouw op de eerste en tweede verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          uitbreiden van de achterbouw op de eerste verdieping;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21: bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen ruimten een minimale vrije hoogte te hebben. Bergplaatsen groter dan 6 m² dienen een minimale vrije hoogte te hebben van 2,20 meter. Bergruimte 3 die wordt ingericht in de kelder heeft slechts een vrije hoogte van 1,90 meter;
• artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte: Bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer. Het appartement op de eerste verdieping heeft een buitenruimte van circa 3,50 m². Dit is minder dan de minimaal vereiste 4 m²;

• artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Er moeten fietsstal- en fietsparkeerplaatsen voorzien worden in volgende gevallen: Bij een woonfunctie: indien het een nieuwbouw, een herbouw, een functiewijziging naar een woonfunctie en/of een vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie betreft. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 meter beschikbaar zijn. De fietsstalplaats tegen de linker perceelgrens heeft geen uitrijlengte en de doorgang in de gang achteraan is slechts 0,80 meter;
• artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volumeuitbreiding of wijziging van het aantal wooneenheden dient de aanvraag te voldoen aan de normen zoals voorzien in de tabel onder artikel 30 §2, 1°; Er ontbreekt een parkeerplaats op eigen terrein voor de bijkomende woongelegenheid;
• artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren: de nieuwe platte daken hebben ter hoogte van de scheidingsmuren niet overal een opstand van ten minste 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag. 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 21, 28, 29, 30 en 34 van de bouwcode. Er kan niet op geldige wijze worden afgeweken van deze artikels. Enkel voor artikel 30 kan er met behulp van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de vermeerdering van het aantal woningen van twee naar drie in een bestaand appartementsgebouw. De woonfunctie blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd wordt.

Dit wordt ook bevestigt door de stedelijke dienst Vermoeden van Vergunning:

“Op basis van woonkaarten (2 ingeschreven gezinnen) en streetview (2 brievenbussen):

Gunstig voor maximaal 2 woningen

Ongunstig voor meer dan 2 woningen.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het uitbreiden van de meergezinswoning. Zo zal de achterbouw op de eerste verdieping perceel breed worden uitgebreid tot op een bouwdiepte van 14,20 meter inclusief een dakterras. Een perceel brede achterbouw op de eerste verdieping is niet vreemd in de omgeving en sluit hiermee aan bij het rechterbuurgebouw huisnummer 217. De uitbreiding is aldus inpasbaar in de bebouwde omgeving. Op de tweede verdieping wordt het volume van wc en keuken gesloopt met behoud van de scheidingsmuur. In de plaats ervan wordt er een dakterras voorzien. Op het gelijkvloers wordt de niet vergunde terrasoverkapping gesupprimeerd. Hierdoor ontstaat er opnieuw meer open ruimte wat gunstig is. Schaal en ruimtegebruik zijn gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De lichtkleurige gevelsteen werd gewijzigd naar een wit grijze gevelsteen. Het natuurkleurig aluminium schrijnwerk wordt behouden. Op de eerste en tweede verdieping worden er zwartgrijze balustrades voor de ramen geplaatst. De visueel vormelijke elementen zijn blijvend inpasbaar voor de gevel en in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag dient te worden geweigerd. Bij het vermeerderen van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer. De appartementen worden allen van een buitenruimte voorzien. Er wordt opgemerkt dat de oppervlakte van de buitenruimte voor het appartement op de eerste verdieping op plan wordt geduid als zijnde 4,10 m². Bij opmeting wordt er vastgesteld dat de buitenruimte slechts 3,5 m² is. Er is ook geen andere buitenruimte voorhanden die gebruikt kan worden voor deze woning. Er is geen marge om de buitenruimte nog kleiner uit te voeren dan artikel 28 van de bouwcode voorschrijft. Dit doet fundamenteel afbreuk aan het  gebruiksgenot en de woonkwaliteit van de bewoners. Het in voorwaarde opnemen om de buitenruimte te vergroten, is niet mogelijk aangezien dit invloed heeft op de planschikking van het appartement en de structuur van het gebouw.

Ook een bruikbare ruime, vlot toegankelijke fietsenberging is een niet te onderschatten onderdeel dat mee de woonkwaliteit bepaalt. Dit moedigt bewoners aan om zich met de fiets te verplaatsen en biedt ook de garantie dat de fiets veilig kan gestald worden. Volgens het advies van de stedelijke dienst mobiliteit dienen er voor de bijkomende wooneenheid 2 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er worden 2 fietsstalplaatsen voorzien op het einde van de gang. De gang naar de fietsenberging moet minstens 1 meter breed zijn. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 meter beschikbaar zijn, dat is hier niet het geval.

De voorziene fietsenberging voldoet niet aan de eisen om als kwalitatieve bruikbare ruimte te worden gebruikt wat eveneens ten nadele de woonkwaliteit is. Om hieraan te voldoen dient de fietsenberging groter en de gang breder te worden gemaakt. Hierdoor zou het reeds in oppervlakte beperkte gelijkvloerse  appartement nog meer verkleinen en zou er nog meer worden ingeboet aan woonkwaliteit wat stedenbouwkundig onaanvaardbaar is. Dit toont aan dat het pand te klein is om drie woningen in onder te brengen en daarbij voldoende wooncomfort te bieden voor al de bewoners.

Er wordt opgemerkt dat door de voorgestelde opdeling en planschikking niet alle verblijfsruimtes van voldoende wooncomfort worden voorzien. Zo worden de slaapkamers wel voldoende ruim ingetekend maar is de zitruimte op het gelijkvloers zeer smal waardoor er onvoldoende ruimte is om nog een kast te plaatsen. Ook voor het appartement op de eerste verdieping en de duplexwoning op de tweede en dakverdieping is er te weinig ruimte voorzien als eetruimte.

Er wordt opgemerkt dat de bergingen die in de kelder worden voorzien slechts een vrije hoogte hebben van 1,90 meter. Voor bergplaatsen kleiner dan 6 m² zijn er geen hoogtevereisten. Berging 3 is echter groter dan 6 m² waardoor deze minimaal 2,20 meter vrije hoogte zou moeten hebben conform artikel 21 van de bouwcode. Op die manier kan een berging ook vlot toegankelijk en bruikbaar zijn voor grotere mensen. 

Tot slot zijn ter hoogte van de scheidingsmuren niet alle nieuwe platte daken voorzien van een minimale opstand van 0,30 meter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Indien er een vergunning zou worden verleend zou er in voorwaarde worden opgenomen om te voldoen aan voormeld artikel.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten