2022_CBS_06549 - Omgevingsvergunning - OMV_2022027667. Bisschoppenhoflaan 620-628. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          19/03/1992: vergunning (629#5923) voor magazijn en uitbreiden toonzaal;

-          19/03/1990: vergunning (629#807) voor het oprichten, van een magazijn;

-          06/11/1989: vergunning (629#681) voor het verbouwen woning tot showroom.

Vergunde/vergund geachte toestand 

-          functie: magazijn en toonzaal;

-          bouwvolume: gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          voorgevelafwerking: grijsbeige natuursteen met aluminium buitenschrijnwerk in natuurkleur;

-          inrichting: voorhof met verharding en lage beplanting.

Huidige en gewenste toestand 

-          voorgevelafwerking: 

• grijsbeige natuursteen met zwart gemoffeld aluminium buitenschrijnwerk;
• gewijzigde inkomdeur, raamindeling en sectionaalpoort;

-          inrichting: voortuin met:

• reclamebord;
• 5 verharde parkeerplaatsen;
• verharde inrit;
• 2 groenvakken.

Inhoud van de aanvraag 

-          wijzigen voorgevel;

-          wijzigen verharding in de voortuin;

-          inrichten van parkeerplaatsen in de voortuin;

-          plaatsen zaakgebonden publiciteit in de voortuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 32 Antwerp-stadion en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 2 september 1982. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: bouwstrook en voortuinstrook.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:

-          Artikel 1.02.1 Voortuinstrook:

Behoudens de uitsprongen voorzien in artikel 0.03, 2° en de afsluitingen en brievenbussen voorzien in artikel 0.03, 4° zijn alle constructies verboden, met inbegrip van op- en afritten. Er werd een zaakgeboden reclamebord geplaatst, verharding aangelegd en een parking voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 19 Tuinafsluitingen:

De voortuinen moeten afgesloten worden door een levendige afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 m.

• Artikel 27 Open ruimte:

In de voortuin zijn enkel de strikt noodzakelijke verhardingen toegelaten. Er werd een zaakgeboden reclamebord geplaatst, verharding aangelegd en een parking voorzien.

• Artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

De plaatsing van alleenstaande borden of totems kan bij voorkeur enkel als er geen ander middel is om de zakelijke activiteit bekend te maken, met een plaatsing op minstens 1 m van de rooilijn en minstens 2 m van de perceelsgrenzen. Totems zijn enkel toegelaten langs het baanwinkelgebied, de Singel, de Ring en in industriegebieden. De totem staat op 1,36 m van de perceelsgrens en ligt niet in de toegelaten gebieden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

De vergunningsaanvraag heeft betrekking op een perceel dat getroffen wordt door de rooilijn. Overeenkomstig artikel 4.3.8 van de VCRO is het verboden om een constructie in de zin van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, te bouwen of herbouwen op een stuk grond dat door een nog niet gerealiseerde rooilijn of een achteruitbouwstrook is getroffen, of om verbouwings- of uitbreidingswerken, andere dan stabiliteitswerken, aan een door een nog niet gerealiseerde rooilijn of een achteruitbouwstrook getroffen constructie uit te voeren.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De aanvraag heeft enkel betrekking op de voortuin en de voorgevel. De bestaande functie van detailhandel blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende functies in dit deel van de Bisschoppenhoflaan.

In de laatst vergunde toestand bevat het pand op de eerste verdieping een woning. In de huidige toestand bestaat deze woning niet meer en werden de ruimtes mee opgenomen in het winkelpand. Net zoals een aantal andere afwijkingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand, maakt deze functiewijziging geen deel uit van deze aanvraag. Alle handelingen, werken en wijzigingen buiten deze in functie van de voorgevel en de voortuin worden uitgesloten uit de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

De vergunningsaanvraag heeft betrekking op een perceel dat getroffen wordt door de rooilijn. Er werd advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Het advies is ongunstig en luidt samengevat als volgt:

“Er wordt slechts 1 toegang van maximum 4,5 m breedte toegelaten. Ter hoogte van de perceelsgrens dient, behoudens de toegang, een structurele niet-overrijdbare scheiding aangebracht te worden. Haaks parkeren achter de rooilijn wordt niet toegestaan. Het is onwenselijk dat bestuurders achterwaarts de gewestweg dienen op te rijden om de parking te verlaten of op de gewestweg dienen te manoeuvreren om het perceel veilig op en af te rijden.

Insteekparkings in de voortuin betekenen een rechtstreeks gevaar voor de verkeersveiligheid. Er is onvoldoende ruimte op eigen terrein om draaimanoeuvres te maken, waardoor dit moet gebeuren op het fietspad en/of ter hoogte van de langsparkeerstrook, wat zorgt voor hinder en mogelijke conflicten met het verkeer op de gewestweg.

Insteekparkings in de voortuin, enkel bruikbaar voor de eigenaars of klanten van de winkel, hebben ook een negatieve impact op de parkeerdruk. De langsparkeerstrook ter hoogte van de insteekparkings wordt de facto onbruikbaar gemaakt door de achterliggende insteekparkings.”

De vijf haakse insteekparkeerplaatsen in de voortuin komen niet in aanmerking van vergunning omwille van dit ongunstig advies van de wegbeheerder. Niet alleen zorgen het achterwaarts de gewestweg oprijden of manoeuvers uitvoeren op het openbaar domein (fietspad, langsparkeerstrook, gewestweg) voor een ernstig gevaar voor de verkeersveiligheid en conflicten met het fiets- en autoverkeer. Bovendien worden de publieke langsparkeerplaatsen de facto onbruikbaar gemaakt door de private insteekparkings daarachter, wat de parkeerdruk negatief beïnvloed. Tenslotte zijn er voldoende parkeerplaatsen achteraan op het perceel voorzien en heeft de inhoud van de aanvraag geen invloed op een (toenemende) parkeerbehoefte.

Om tegemoet te komen aan de vraag van de aanvrager kunnen, in plaats van de vijf insteekparkings, in de voortuin twee dwarsparkings ter hoogte van de oprit rechts toegestaan worden. Deze wagens kunnen dan via dezelfde oprit als deze naar de achterliggende parking in en uit hun parkeerplaats rijden en manoeuvreren, zodat ze veilig over de oprit op het openbaar domein geraken. Dit voorstel interfereert niet met het advies van de wegbeheerder.  

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De voortuin werd ingericht met vijf in beton verharde parkeerplaatsen, twee groenvakken en een reclametotem, naast een inrit in beton naar de achterliggende parking.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg (BPA) met betrekking tot de voortuinstrook (artikel 1.02.1):

“Behoudens de uitsprongen voorzien in artikel 0.03, 2° en de afsluitingen en brievenbussen voorzien in artikel 0.03, 4°, zijn alle constructies verboden, met inbegrip van op- en afritten”.

Zowel de verharde parking als het zaakgebonden reclamebord zijn niet toegelaten in de voortuinstrook volgens het BPA. Gezien de breedte van het gebouw en de voortuinstrook, kan een beperkte verharding in functie twee parkeerplaatsen langs de bestaande oprit rechts toegestaan worden, op voorwaarde dat de rest van deze voortuinstrook groen en onverhard wordt aangelegd. De verharding van deze parkeerplaatsen dient waterdoorlatend te zijn.

Ook artikel 27 van de bouwcode bepaalt dat in de voortuin enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten, waaronder de bestaande inrit naar een parkeergarage en een toegangspad naar de inkom. Verder moet de voortuin groen en onverhard worden ingericht.

Artikel 30 van de bouwcode laat het voorzien van stallingsmogelijkheid op een verharde zone in de voortuin toe mits deze het begroende karakter van deze zone ondersteunt.

Dit wordt als voorwaarde opgelegd bij de vergunning en aangepast op het inplantingsplan.

Visueel-vormelijke elementen

Het buitenschrijnwerk werd vervangen door zwart gemoffeld aluminium schrijnwerk, met gewijzigde inkomdeur, raamindeling en sectionaalpoort. De gevel is opgebouwd uit grijsbeige natuursteen.

Het nieuwe schrijnwerk past qua kleur, materiaal en indeling in het architecturale beeld van de gevel en wordt positief beoordeeld.

Artikel 33 van de bouwcode bepaalt dat de plaatsing van alleenstaande borden of totems bij voorkeur enkel kan als er geen ander middel is om de zakelijke activiteit bekend te maken, met een plaatsing op minstens 1 m van de rooilijn en minstens 2 m van de perceelsgrenzen. Totems zijn enkel toegelaten langs het baanwinkelgebied, de Singel, de Ring en in industriegebieden. De totem werd hier geplaatst op 1,36 m van de perceelsgrens en ligt niet in een van de toegelaten gebieden. De totem komt niet voor vergunning in aanmerking en wordt daarom uitgesloten uit de vergunning.

Hinderaspecten – gebruiksgenot – gezondheid – veiligheid in het algemeen

Artikel 19 van de bouwcode bepaalt dat voortuinen moeten afgesloten worden door een levendige afsluiting, een muurtje of een hek met een maximumhoogte van 1 m. Ook het Agentschap Wegen en Verkeer legt in haar advies onder meer als voorwaarde op dat ter hoogte van de perceelsgrens, behoudens de toegang, een structurele niet-overrijdbare scheiding dient aangebracht te worden. Zo kunnen er geen auto’s zich rechtstreeks vanop de parkings in de voortuin, op het openbaar domein begeven.

Het voorzien van een structurele, niet overrijdbare afsluiting met een maximumhoogte van 1 m ter hoogte van de perceelsgrens vooraan wordt opgelegd in de voorwaarden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Er moet een structurele, niet overrijdbare afsluiting met een maximumhoogte van 1 m voorzien worden ter hoogte van de perceelsgrens vooraan.

3. De voortuin dient conform artikel 27 van de bouwcode groen en onverhard aangelegd te worden, behoudens de betonnen inrit naar de parkeerplaatsen en een toegangspad van maximum 1,5 m breed.

Conform artikel 30 van de bouwcode worden twee stallingsplaatsen op een waterdoorlatende verharde zone in de voortuin voorzien mits deze het begroende karakter van deze zone ondersteunen, zoals aangepast op het inplantingsplan.

4. De vijf insteekparkeerplaatsen in de voortuin worden uitgesloten uit de vergunning.

5. De plaatsing van een totem met zaakgebonden publiciteit in de voortuin wordt uitgesloten uit de vergunning. 

6. Alle handelingen, werken en wijzigingen buiten deze in functie van de voorgevel en de voortuin worden uitgesloten uit de vergunning. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten