2022_CBS_06558 - Omgevingsvergunning - OMV_2022044591. Leugenberg 139. District Ekeren - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/06/2004: milieuvergunning (2004126) voor een brood- en banketbakkerij;

-          05/05/1975: vergunning (803#4291) voor het bouwen van een bakkerij met woning en garage.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met complementaire gelijkvloerse handelsfunctie (bakkerij);

-          bouwvolume:

• halfopen bebouwing van twee bouwlagen onder zadeldak;
• bouwdiepte gelijkvloerse verdieping tot 13 m;
• bouwdiepte verdieping en dakbasis tot 9 m;

-          gevelafwerking:

• lichtbruine gevelsteen;
• buitenschrijnwerk in grijs aluminium;
• houten balustrade ter hoogte van de terrassen;

-          inrichting:

• achteraan losstaand bijgebouw van één bouwlaag, dat fungeert als garage en toegankelijk is via de zijtuin.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand, afgezien van:

• bouwvolume:
  • volledig dichtgebouwde gelijkvloerse verdieping, waarbij het extra bijgebouwd deel in gebruik werd genomen als magazijn;
• gevelafwerking:
  • niet uitgevoerd terras aan de voorgevel op 1^ste verdieping;
  • gewijzigd buitenschrijnwerk;
  • voorzetrolluiken in witte kleur.

Gewenste toestand

-          conform huidige toestand, uitgezonderd:

• omgevormd tot meergezinswoning (het aantal wooneenheden wijzigt van 1 naar 2):
  • het gelijkvloers wordt omgevormd tot een één-slaapkamerappartement, met beperkte complementaire handelsfunctie, met een netto-oppervlakte van ± 133 m²;
  • de bestaande wooneenheid (met 2 slaapkamers) op de bovengelegen verdiepingen blijft behouden en beschikt over een oppervlakte van ± 126 m² en een meerdere buitenruimtes met een totale oppervlakte van ongeveer 44 m²;
• bouwvolume:
  • gedeeltelijke afbraak van de wederrechtelijk opgetrokken gelijkvloerse aanbouw;

• gevelafwerking:
  • gewijzigde voorgevel;

• inrichting:
  • achteraan in de garage worden twee autostalplaatsen alsook fietsenstalling voorzien.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van het gelijkvloerse (commerciële) deel van een woning naar een één-slaapkamerappartement;

-          beperkt verkleinen van de buitenruimte op de 1^ste verdieping, dienst doende voor het te behouden duplex-appartement aldaar;

-          inrichten van twee autostalplaatsen en fietsenstalling (voor vier fietsen) in een gemeenschappelijke bijgebouw achteraan op het terrein;

-          slopen van een deel van de onvergunde aanbouw, voor het bij creëren van tuinruimte;

-          plaatsen van een nieuw raam in de zijgevel van de gelijkvloerse verdieping uitgevoerd in een zwarte kleur;

-          regulariseren van het wijzigen van het buitenschrijnwerk en van de plaatsing van voorzetrolluiken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 19 Tuinafsluitingen:

het is aan de hand van de aangeleverde tekeninformatie niet duidelijk af te leiden of de voortuinzone langsheen de zijtak van de Leugenberg (ter hoogte van de zijgevel) aan de richtlijnen dienaangaande voldoet en er hier dus enkel afsluitingen worden voorzien tot een maximale hoogte van 1 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er zijn geen gegronde redenen om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet louter het beperkt verbouwen en omvormen van een bestaande eengezinswoning met afzonderlijk toegankelijke winkel naar een tweewoonst en gelet op de ligging van het pand in kwestie in een meer dan voldoende ontwikkeld woongebied, is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De geplande volumetrie, met een gelijkvloerse uitbreiding ten opzichte van de vergunde toestand maar mits het creëren van een (inpandige) tuin, is aanvaardbaar voor dit type van bebouwing. Door de halfopen bouwtypologie is de iets ruimere bouwmaat (20 m in plaats van het algemeen toegepaste 17 m) op zich geen ruimtelijk probleem: er is door de gehanteerde hoogte (± 3,30 m) geen nadelige impact te verwachten voor de aanpalende panden en percelen en door het creëren van een volwaardige zijgevel en tuin, is er sprake van een correcte lichtinname, dewelke een degelijke woonkwaliteit garandeert.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe en te regulariseren materialen, witte voorzet-rolluiken, donkergrijs aluminium schrijnwerk, grijsbruine gevelsteen en witte bepleistering, zijn enerzijds zonder meer aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en zijn anderzijds reeds voorkomend in de gebouwde omgeving en hier visueel aan aangepast, evenals aan de bestaande delen van het bestaande gebouw.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg eenduidig gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt opgemerkt dat het grondplan ‘P_N_2_02 Gelijkvloers T’ niet overeenstemt met het grondplan ‘PB_N_2_02 Gelijkvloers T’ voor de brandweer. Gezien het belang van het advies van de brandweer wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd dat het grondplan gelijkvloers voor de brandweer de correcte weergave is, zoals in rood aangegeven op het grondplan gelijkvloers.

Het bijkomende appartement, met de complementaire functie, beschikt over voldoende grote en bruikbare verblijfsruimten aangevuld met alle ondersteunende functies, onder andere een grote technische ruimte, een berging (reserve) en een beschutte tuin, waardoor dit ruim voldoende woonkwaliteit biedt.

Het aangepaste terras van de woongelegenheid op de 1^ste verdieping achteraan voldoet evenwel niet aan de algemene principes inzake privacy en inkijk, waardoor – om een onaanvaardbare nieuwe inkijk naar de aanpalende achtergevels te vermijden – in het eindadvies zal worden opgenomen dat de diepte ervan beperkt dient te blijven tot 2 m voorbij de achtergevel waarop het aansluit. De gewenste buitenruimte verkleint op die manier met ongeveer 10 m², maar blijft voldoende ruim om als kwalitatief terras bij de woongelegenheid te functioneren. Bovendien is dit niet de enige buitenruimte waarover de woongelegenheid beschikt.

Het advies hieromtrent is bijgevolg voorwaardelijk gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalbehoefte

Gezien in de plannen 1 slaapkamer voorzien wordt in de nieuwe wooneenheid op het gelijkvloers, bedraagt de fietsparkeerbehoefte 2 plaatsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Het grondplan ‘PB_N_2_02 Gelijkvloers T’ voor de brandweer is de correcte weergave, zoals in rood aangegeven op het grondplan ‘P_N_2_02 Gelijkvloers T_ROOD’, wegens discrepantie tussen de plannen.

2. De diepte van het aangepaste terras van de woongelegenheid op de 1^ste verdieping achteraan is te beperken tot 2 meter voorbij de achtergevel waarop het aansluit.

3. De parkeergarage is te reorganiseren naar een combinatie van stalling voor 1 wagen en de nodige fietsen.

4. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

5. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten