Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022054637 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Mourad Boudara met als adres Michiel Melynstraat 18 te 2100 Antwerpen |
Ligging van het project: | Dambruggestraat 283 te 2060 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 7 sectie G nr. 190B6 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een handelspand en vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 5 |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 02/04/2021: proces-verbaal (11002_2021_13881_VPV) voor werken uitvoeren, wijzigen hoofdfunctie van een deel van de gelijkvloerse verdieping en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden;
- 08/10/1937: toelating (18#8798) voor binnenveranderingen;
- 30/08/1937: toelating (18#8515) voor gevel- en binnenveranderingen;
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- slopen van een gedeelte van de gelijkvloerse aanbouwen;
- herbouwen van een gelijkvloerse aanbouw;
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 5;
- wijzigen van een gedeelte van de gelijkvloerse functie;
- wijzigen van de toegangen tot de handelsruimte en de meergezinswoning;
- wijzigen van de voorgevel;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 28 juni 2022 | 9 augustus 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 28 juni 2022 | 13 juli 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 28 juni 2022 | 22 juli 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 28 juni 2022 | 15 juli 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Stedenbouw/ vermoeden van vergunning | 28 juni 2022 | 12 juli 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 op volgend punt:
- 1 Algemene voorschriften, 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld:
- 1 Algemene voorschriften, 1.4 Draagkracht:
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. Voorliggende aanvraag biedt noch een antwoord aan de parkeervraag, noch aan de actuele eisen wat betreft gebruikersgenot om kwalitatieve hedendaagse woningen te realiseren. De problemen die de densiteitsverhoging van een extra entiteit met zich meebrengt worden niet opgelost op eigen terrein.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. Het verwijderen van de achterbouw is niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Visueel-vormelijke elementen
De horizontale lijst boven de gelijkvloerse pui wordt gesupprimeerd en de blauwe hardstenen gevel ter hoogte van het gelijkvloers wordt vervangen door een antraciet betegeling.
Door het verwijderen van de horizontale lijst boven de winkelpui ontstaat een verhouding tussen massa en opening in de plint welke nefast is voor de architecturale kwaliteit van de gevel.
Ook het vervangen van de blauwe steen doet afbreuk aan de kwaliteit van deze gevel. Een afwerking in natuursteen zoals in laatst vergunde toestand is meer duurzaam en kwalitatief dan de tegel die voorgesteld wordt. Het halfsteens verband met uitgesproken voeg geeft een drukke indruk. Daarenboven is het niet duidelijk of deze tegel een duurzaam materiaal betreft die ook op de hoeken op een goede manier kan afgewerkt worden.
In voorwaarde wordt opgelegd de horizontale lijst boven de winkelpui te behouden en de plint onder deze lijst uit te werken in blauwe steen.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 5 eenslaapkamerappartementen met een beperkte oppervlakte is een onaanvaardbare mix.
De woonentiteit op het gelijkvloers is éénzijdig gericht naar de tuin, waardoor deze over een zeer beperkte woon- en gebruikskwaliteit beschikt. Niet alleen licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Meerzijdige oriëntatie bezorgt een kwalitatief visueel contact met de omgeving.
Verder dient opgemerkt dat ook de bestaande entiteiten op de 1ste en 2de verdieping over beperkte kwaliteiten beschikken. Zo beschikken ze over een beperkte oppervlakte. Ook het ontbreken van een buitenruimte is nefast voor de woonkwaliteit.
De wijzigingen van het gelijkvloers in voorliggende aanvraag worden niet ingezet in functie van het verbeteren van deze bestaande toestand met reeds beperkte kwaliteiten. Kortom de vooropgestelde wijzigingen bieden geen meerwaarde voor het bestaande pand en initiëren een extra druk op het perceel en het openbaar domein.
Gezien bovenstaande motivering en de strijdigheden met het RUP 2060 en de bouwcode, eerder beschreven in de toetsing van de regelgeving, voldoet de gelijkvloerse woonentiteit niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De gelijkvloerse woonentiteit wordt uitgesloten van vergunning. In voorwaarde wordt opgelegd een verbinding tussen de handelsruimte en de achtergelegen ruimtes te voorzien.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
Gezien de uitsluiting van de gelijkvloerse woonentiteit is de parkeerparagraaf niet van toepassing. Er is geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;
3. het supprimeren van de horizontale lijst boven de winkelpui wordt uitgesloten van vergunning en de gevel onder deze lijst dient te worden voorzien in blauwe steen.
4. het voorzien van een bijkomende woongelegenheid op het gelijkvloers wordt uitgesloten van vergunning;
5. een verbinding tussen de handelsruimte en de achtergelegen ruimtes te voorzien.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 14 april 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 28 juni 2022 |
Start 1e openbaar onderzoek | 7 juli 2022 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 5 augustus 2022 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 25 augustus 2022 |
Start laatste openbaar onderzoek | 2 september 2022 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 1 oktober 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 10 december 2022 |
Verslag GOA | 21 november 2022 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
7 juli 2022 | 5 augustus 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
2 september 2022 | 1 oktober 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;
3. het supprimeren van de horizontale lijst boven de winkelpui wordt uitgesloten van vergunning en de gevel onder deze lijst dient te worden voorzien in blauwe steen.
4. het voorzien van een bijkomende woongelegenheid op het gelijkvloers wordt uitgesloten van vergunning;
5. een verbinding tussen de handelsruimte en de achtergelegen ruimtes te voorzien.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.