2022_CBS_09150 - Omgevingsvergunning - OMV_2022105546. Pastoor Baeyensstraat 5. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 2 wooneenheden;
  • 2 tweeslaapkamerappartementen op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte van 12 m;
• voor- en achtertuin;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in roodbruine gevelsteen met gebouchardeerde witte beton, plinten en deurdorpel in blauwe hardsteen, houten kroonlijst;
• voortuinafsluiting in roodbruine gevelsteen;
• poort naar een inpandige garage voor één wagen;

-          inrichting:

• verhard terras van circa 8,4 m² en beerput van 3000 liter in de achtertuin;
• voortuin met toegangspad en oprit gecombineerd;
• vrije hoogte van 2,4 m op het gelijkvloers.

Bestaande toestand

-          in overeenstemming met de geacht vergunde toestand, afgezien van:

• vernieuwd buitenschrijnwerk in witte PVC;
• uitbreiden van de verharding in de achtertuin tot 17,8 m²;
• septische put in de kelder in plaats van de achtertuin;
• vrije hoogte op het gelijkvloers in de garage teruggebracht naar 2,3 m en in de achterliggende bergingen naar 2,13 m;
• gedeeltelijk ontharden van de voortuin.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met 3 wooneenheden:
  • behoud van de 2 tweeslaapkamerappartementen op de verdiepingen;
  • nieuwe gelijkvloerse studio met een netto vloeroppervlakte van circa 35,8 m² (exclusief sanitair), aansluitend aan de achtertuin;

-          bouwvolume:

• behoud van de bestaande hoofdbouw;
• nieuwe gelijkvloerse achterbouw tot een bouwdiepte van 13,18 m;
• aanbouwen van 2 balkons achteraan de eerste en tweede verdieping;
• verdiepen van de vloerplaat achteraan op het gelijkvloers om 2,6 m interne vrije hoogte te bekomen;
• voor- en achtertuin;

-          gevelafwerking:

• behoud van de bestaande voorgevel met garagepoort, regulariseren van het buitenschrijnwerk in witte PVC;
• achtergevel van de achterbouw in witte crepi, nieuwe balustrades en balkonconstructies uit metaal;

-          inrichting:

• regulariseren van de bestaande achter- en voortuinverharding;
• verkleinen van de garage ten behoeven van een nis voor het stallen van fietsen in de inkom-/traphal;
• intern openwerken van de leefruimtes op de verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 3;

-          uitbreiden van het volume;

-          regulariseren van het wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • de mogelijkheid tot stallen van fietsen voor de bestaande woongelegenheden wordt gesupprimeerd;
  • er wordt een nis voor het stallen van 2 fietsen voorzien in de inkom-/traphal op het gelijkvloers voor de bijkomende woongelegenheid. Deze is echter niet functioneel;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er ontbreekt 1 autoparkeerplaats voor de bijkomende wooneenheid;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  het is niet duidelijk of de rechterscheidingsmuur ter hoogte van het platte dak van de achterbouw een dakopstand heeft van minstens 30 cm boven de substraatlaag.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is gesitueerd in de Pastoor Baeyensstraat, gelegen in een woonwijk van het district Berchem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door ééngezinswoningen.

 
Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van gemeenschappelijke bergingen op de gelijkvloerse verdieping naar een bijkomende wooneenheid.

De aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

De bijkomende wooneenheid voldoet aan de actuele eisen wat betreft gezondheid en gebruiksgenot.

Echter, door het voorzien van de nieuwe wooneenheid op het gelijkvloers verdwijnen de bestaande bergingen, plaats om fietsen te stallen, afval te bergen, alsook de gemeenschappelijke schuilplaats. Tevens verdwijnt ook de toegang tot de gemeenschappelijke buitenruimte. Hierdoor boeten de bovenliggende wooneenheden in wooncomfort. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

De ingreep om de vloer te verlagen – om aan de vereiste plafondhoogte te komen – staan eigenlijk niet in verhouding tot de kwaliteit van de bijkomende wooneenheid die wordt aangeboden. De leefruimte heeft een oppervlakte van 35,8 m² maar is eenzijdig gericht naar de achtertuin.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het vermeerderen met 1 bijkomende wooneenheid op voorgestelde wijze de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en tegelijkertijd het woongenot voor de bovenliggende wooneenheden daalt. Verder verhoogt dit de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag bestaat zelf uit 3 bouwlagen onder een plat dak.
Op de gelijkvloerse verdieping wordt het gebouw uitgebreid tot 13,18 m. Het perceel laat een dergelijke bouwdiepte toe. Er blijft nog een kwaliteitsvolle tuindiepte van 11,91 m over.
 

Visueel-vormelijke elementen

Buiten het wijzigen van het buitenschrijnwerk in de voorgevel worden er geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van vergunde toestand waardoor het advies inzake visuele-vormelijke elementen gunstig is.
 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor dit project dienen er 2 overdekte, afsluitbare fietsstalplaats voorzien te worden.

Deze werden ingetekend op het gelijkvloers in de traphal maar zijn niet functioneel.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en met stedenbouwkundige voorschriften.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten