2022_CBS_07655 - Omgevingsvergunning - OMV_2022092369. Brialmontlei 33. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/03/2022: weigering deputatie na weigering college (OMV_2021172371) voor het verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning;

-          17/12/1954: toelating (18#33078) voor verbouwingswerken;

-          23/03/1927: toelating (1927#26367) voor binnenveranderingen;

-          24/12/1926: toelating (1926#25669) voor veranderingswerken.

Geacht vergunde toestand

-          meergezinsgebouw met 3 wooneenheden;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder een plat dak;
• kroonlijsthoogte van 16,37 m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in lichte bepleistering.

Bestaande toestand

-          meergezinsgebouw met 4 wooneenheden;

-          voorgevel en volume overeenkomstig geacht vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          meergezinsgebouw met 5 wooneenheden;

• 3 geacht vergunde appartementen;
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 102 m²;
• 1 vierslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 150m²;

-          de teruggetrokken daklaag wordt voorzien als duplex met de onderliggende bouwlaag;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen en een teruggetrokken bouwlaag onder een plat dak;

-          het aantal bouwlagen wordt uitgebreid onder de kroonlijst door de verdiepingshoogte te beperken, wordt er 1 bouwlaag meer gerealiseerd;

• kroonlijsthoogte van 16,37 m, teruggetrokken daklaag tot 18,68 m;
• achterbouw uitgebreid met 1 bouwlaag;
• kelder uitgebreid en uitgediept;
• de appartementen worden voorzien met terrassen aan de achtergevel;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in witte bepleistering, bestaande detaillering doorgetrokken tot aan nieuwe kroonlijst in wit pvc;
• op alle verdiepingen komen gewijzigde gevelopeningen met buitenschrijnwerk in donkergrijs pvc;
• dakverdieping bekleed met gevelpanelen in donkergrijze kleur.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woningen van 3 naar 5;

-          uitbreiden van het aantal verdiepingen met 2;

-          uitbreiden van het volume met een daklaag en uitgebreide kelder;

-          interne constructieve werken;

-          wijzigen van de gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 harmonie en draagkracht:
  De toevoeging van een teruggetrokken daklaag op een historische herenwoning is niet kenmerkend;
• artikel 10 inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  De teruggetrokken daklaag wijkt af van het referentiebeeld voor vergelijkbare panden;
• artikel 28 minimale oppervlakte buitenruimte

Bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 m², vermeerderd met 2 m² per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer.
Het vierslaapkamerappartement heeft slechts een buitenruimte van 6m² in plaats van 10m².

• artikel 34 stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuren ter hoogte van nr. 35-51 worden niet voorzien van een dakopstand van minstens 30 cm.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Enkel de voorgevel werd aangepast ten opzichte van de vorige aanvraag, die zowel in eerste als in tweede aanleg werd geweigerd. Onderstaande advisering is dan ook grotendeels ongewijzigd gebleven ten opzichte van deze over en bij de vorige vergunningsaanvraag.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde functie als meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in zowel een volumetrische als programmatorische uitbreiding van de vergunde meergezinswoning. Door het aanpassen van de vloerpassen wordt een bijkomende bouwlaag gerealiseerd binnen de bestaande kroonlijsthoogte. Bijkomend wordt een teruggetrokken daklaag voorzien.
Deze daklaag kan niet gunstig geadviseerd worden. Teruggetrokken daklagen zijn niet kenmerkend bij historische herenwoningen en doen afbreuk aan de beeldkwaliteit van het pand. De voorgestelde uitbreiding vormt, mede door de aanpassing aan de gevelopbouw zoals hierboven reeds aangehaald, een dissonant in de omgeving en kan bijgevolg niet gunstig geadviseerd worden (bouwcode, art. 6 en 10).

Het aantal woonentiteiten neemt toe van drie naar vijf. Een extra woonentiteit wordt voorzien binnen het huidige volume en een ander in de vorm van een duplexappartement in de teruggetrokken daklaag en de ondergelegen verdieping. De aan het pand oneigenlijke volumeuitbreiding die noodzakelijk is om deze densiteitsverhoging te kunnen realiseren, doet concluderen dat ook het beoogde aantal woningen teveel is voor het perceel binnen haar specifieke locatie. De draagkracht van het perceel wordt dan ook overschreden (bouwcode, art. 6 en 10) waardoor de aanvraag dient geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Door het toevoegen van een bijkomende verdieping onder de bestaande kroonlijsthoogte, wordt de bestaande en vergunde gevelindeling gewijzigd. De verticale, hoge ramen in hout gelakt schrijnwerk uit de bestaande gevel maken plaats voor lagere ramen met donkergrijs pvc schrijnwerk. Dit levert een bedrukt gevelbeeld op, zeker wat betreft de gelijkvloerse bouwlaag.

Ook de voorgestelde materialisatie voor de teruggetrokken daklaag wijkt af van het referentiebeeld. Donkergrijze gevelpanelen van geperste steenwol zijn geen kenmerkende bekleding voor de daklaag van een historisch pand. De aanvraag dient geweigerd te worden.

De achtergevel wordt afgewerkt in een witte crepi bepleistering en voorzien van pvc schrijnwerk in donkergrijze kleur. Deze ingrepen aan de achtergevel zijn aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Hoewel de bijkomende woningen niet in aanmerking kunnen komen van vergunning, omwille van de ongunstige volume-uitbreiding, kunnen ze naar planopbouw gedeeltelijk gunstig beoordeeld worden. Het vierslaapkamerduplexappartement heeft een netto vloeroppervlakte van circa 150m² en het tweeslaapkamerappartement een netto vloeroppervlakte van circa 102 m². De binnenruimte is voldoende groot. Het ruime duplexappartement heeft echter een te krappe buitenruimte. Deze bedraagt slechts 6 m² terwijl dit minstens 10 m² moet zijn (bouwcode, art. 28). Deze afwijking kan niet beschouwd worden als een beperkte afwijking waardoor de aanvraag geweigerd moet worden.

De scheidingsmuren worden niet voorzien van een dakopstand van minstens 30 cm zoals opgelegd in artikel 34 van de bouwcode. Indien een vergunning zou verleend worden, dienen voorwaarde bij de vergunning geformuleerd worden met betrekking tot de brandwerendheid van de dakbedekking.

Tot slot wordt opgemerkt dat het gebruiksgemak van de fietsenberging in de kelder eerder beperkt is. Zoals ook in het advies van de stedelijke dienst mobiliteit wordt vermeld, is de fietsenberging te klein voor 11 fietsen. Om deze berging te bereiken dient een trap met fietsgoot afgedaald te worden en vervolgens een bocht van 180 graden genomen te worden. Ook dienen er verschillende deuren gepasseerd te worden. Dit is niet gebruiksvriendelijk. Om in aanmerking te kunnen komen van een vergunning dient er een voldoende grote fietsenberging voorzien te worden die comfortabel te bereiken is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende appartementen moeten 8 (3 + 5 = 8) fietsenstallingen voorzien worden:

-          1 bijkomend appartement met 2 slaapkamers : 1 x 3 = 3;

-          1 bijkomend appartement met 4 slaapkamers : 1 x 5 = 5.

Er wordt een fietsenstalling ingericht in de kelder voor 11 fietsen. Deze wordt ontsloten via een trap met fietsgoot. Het parcours er naar toe is echter ongebruiksvriendelijk en de berging is te klein voor de 11 fietsstalplaatsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten