Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022063993 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Laura Rondou met als adres Kipdorpvest 50 bus 11 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Keizerstraat 73 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 2 sectie B nr. 906C |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie naar reca en voorgevelwijzigingen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 07/07/1994: toelating (19941495) voor wijzigen onderpui gevel;
- 30/04/1954: toelating (18#32052) voor 3de verdieping bijbouwen;
- 07/07/1994: toelating (86#940667) voor het wijzigen onderpui gevel;
- 10/07/1925: (1925#20042) voor gevelveranderingen;
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Huidige toestand
- gevelafwerking:
- inrichting:
Gewenste toestand
- functie:
- gevelafwerking:
- bouwvolume:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie vrij beroep (apotheek) naar reca;
- wijzigen van de gelijkvloerse gevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 24 juni 2022 | 8 augustus 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Autonoom gemeentebedrijf voor vastgoed en stadsprojecten in Antwerpen | 24 juni 2022 | 28 juni 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 24 juni 2022 | 13 juli 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 24 juni 2022 | 12 juli 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 24 juni 2022 | 18 augustus 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan ‘RUP BINNENSTAD’ op volgende punten:
- Het vergroten van de raamopeningen tot op vloerniveau is niet in harmonie met het referentiebeeld van de omgeving, noch met de architectuur van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af op de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
het vergroten van de raamopeningen tot op vloerniveau is niet in harmonie met het referentiebeeld van de omgeving, noch met de architectuur van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft;
er wordt geen verluchte afvalberging van minimaal 4m² voorzien;
De tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden. De verharding dient beperkt te worden tot maximum 20 m² voor tuinen tot 60 m². In de aanvraag wordt deze volledig verhard voorzien;
horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Deze is niet aanwezig.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voor het omvormen van een (voormalige) apotheek naar een reca-zaak in een hoekpand in de Studentenbuurt werd door de dienst Bussines en innovatie een gunstig advies gegeven. In de omgeving zijn reeds meerdere hoekpanden ingevuld met kleinschalige reca-invullingen. Er wordt geen negatieve impact van deze functiewijziging verwacht. De nodige horeca-vergunningen voor de uitbating ervan moeten hiervoor weliswaar aangevraagd worden.
Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten
Aangezien de werken gesitueerd zijn in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt immers onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. De dienst monumentenzorg gaf volgend voorwaardelijk gunstig advies:
“Het betreft een sterk verbouwd, neoclassicistisch hoekgebouw uit het midden van de 19de eeuw. Het pand bevat mogelijk een oude kern en werd in 1954 verhoogd met een extra verdieping. Het oorspronkelijke schrijnwerk werd reeds vervangen door aluminium. De kroonlijst bestaat uit pvc
Op de gevel prijkt een barok beeld van Onze-Lieve-Vrouw Onbevlekt Ontvangen uit de eerste helft van 18de eeuw (vóór 1730), toegeschreven aan de beeldhouwer Walter Pompe. Afkomstig van de gesloopte Sint-Jacobskapel.
Op het gelijkvloers zijn geen elementen met erfgoedwaarde aanwezig in het interieur. Vanuit oogpunt monumentenzorg is er daarom geen bezwaar tegen een functiewijziging van apotheek naar horeca.
Verder wenst men ook de gevel te renoveren. De bestaande ramen aan de zijde van de Keizerstraat blijven hetzelfde qua breedte dus structureel verandert er niets maar ze zouden tot op de grond komen i.p.v. net boven de plint. Voor het nieuwe schrijnwerk wordt voor aluminium in donkere kleur gekozen. Het schrijnwerk dat niet vervangen wordt, wordt overschilderd of een film over geplaatst in dezelfde kleur zodat deze samen passen. De bestaande gevel blijft qua materiaal ongewijzigd. Het pleisterwerk op het gelijkvloers wordt overschilderd om dit weer op te frissen, dit gebeurt in een lichte kleur.
Vanuit oogpunt monumentenzorg zijn deze aanpassingen niet wenselijk. Allereerst blijkt de hoogte van de ramen op de plannen (zowel bestaande als nieuwe toestand) niet overeen te komen met de werkelijke hoogte. In realiteit is de afstand tussen de ramen op de gelijkvloerse en de eerste verdieping groter dan hoe deze op plan worden afgebeeld. De gevel is vandaag dus niet in proportie en komt niet overeen met de vergunde toestand. De ramen verlagen kan wel, maar indien mogelijk worden deze dus ook naar boven vergroot. (Afgaande op de snede lijkt dit niet mogelijk.)
De verdeling van de vensters en het materiaal is eveneens atypisch, idealiter wordt hier een t-verdeling gekozen en bestaat al het schrijnwerk uit hout dat in dezelfde kleur wordt overschilderd. Dit geld voor alle ramen, ook die in de gevel aan de Prinsesstraat. Aangezien het pand echter al verbouwd werd wordt vooral ingezet op het beeldondersteunend karakter en volstaat het om overal een T-verdeling te voorzien. Wat de afwerking van de gevel betreft is het aangewezen de gehele gevel in dezelfde kleur (wittint) te overschilderen (met uitzondering van de onderdelen in blauwe hardsteen, zoals de plint en dorpels) en niet enkel de gelijkvloerse verdieping.
De kroonlijst bestaat uit pvc maar deze wordt niet gerenoveerd. Het is wenselijk deze op termijn door een houten exemplaar te vervangen, welk aansluit bij de oorspronkelijke neoclassicistische vormgeving van het pand.
Over het aanbrengen van reclame wordt geen uitspraken gedaan in deze bouwaanvraag. Indien er toch enige vorm van reclame op de gevel wordt aangebracht moeten de mogelijkheden eerst met de dienst Monumentenzorg worden besproken (details, uitwerking…). Het aanbrengen van reclame op de gelijkvloerse verdieping zou de gevelverdeling mogelijks ten goede kunnen komen.”
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies gevolgd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
AG VESPA geeft een gunstig advies. De gevraagde werken hebben op het eerste zicht geen impact op het naastliggende stedelijk patrimonium (kinderdagverblijf). Zij merken op dat het niet duidelijk is waar het restaurant met de afvoerleidingen van de keuken naartoe gaat. Verwacht wordt dat de afvoer van de dampkap voldoende hoog wordt uitgevoerd om geen overslag van keukengeuren in het naastgelegen kinderdagverblijf te hebben.
Er wordt geen afvalberging noch vetafscheider(s) voorzien. Dit is strijdig met artikel 26 en artikel 44 van de bouwcode. Om in aanmerking te komen van vergunning dienen deze voorzien te worden.
De bestaande sanitaire ruimte wordt in voorliggende aanvraag omgevormd tot een toegankelijk toilet of dit was althans de intentie. Er wordt opgemerkt dat de toegang tot deze sanitaire te smal is. Bovendien komt dit toilet rechtreeks uit in de verbruikszaal wat geenszins gebruiksvriendelijk kan worden genoemd. De aanpassing van de sanitaire ruimte zal om bovenstaande reden worden uitgesloten van vergunning.
De tuin wordt strijdig met de bouwcode volledig verhard voorzien. Aangezien de stad al zeer dicht bebouwd is, dienen de onbebouwde delen van een perceel, de tuin, hun groen karakter zo veel mogelijk te behouden. Dit heeft immers verschillende voordelen. Een groene tuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat of binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Bovendien is elke tuin, hoe klein ook, een natuurlijke oase in de bebouwing voor vogels, insecten,… en zorgt ze ervoor dat de opwarming van de stedelijke omgeving licht verminderd wordt.
Daarom kan het verharden van de tuin, als afwijking op artikel 27 van de bouwcode, niet gunstig geadviseerd worden. In voorwaarde zal worden opgelegd de oppervlakte van het terras te beperken.
Hierbij dient tevens opgemerkt te worden dat het terras achteraan niet als horecaterras mag worden gebruikt. Deze ruimte bevindt zich in het binnengebied waarrond ook mensen wonen. Vaak bevinden zich aan deze zijde ook slaapkamers. Het gebruik van de tuin als horecaterras genereert overlast dewelke niet wenselijk is in een binnengebied.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van het gelijkvloers van apotheek naar reca. Voor reca in het centrum van de stad moeten geen eigen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0 Dit aantal is toereikend.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Er moet een afvalberging voorzien worden conform artikel 26 van de bouwcode.
3. Er moet een vetafscheider voorzien worden, conform de bepalingen van de bouwcode.
4. De wijzigingen aan het sanitair worden uitgesloten van vergunning.
5. De verharding van de tuin moet beperkt worden tot maximaal 20 m², conform artikel 27 van de bouwcode. De niet verharde ruimte moet als een groene ruimte worden aangeplant.
6. De open ruimte niet te gebruiken als horecaterras.
7. Volgende voorwaarden uit het advies van de dienst monumentenzorg zijn strikt na te leven:
8. Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 12 mei 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 24 juni 2022 |
Start openbaar onderzoek | 4 juli 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 2 augustus 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 7 oktober 2022 |
Verslag GOA | 19 september 2022 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
4 juli 2022 | 2 augustus 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Er moet een afvalberging voorzien worden conform artikel 26 van de bouwcode.
3. Er moet een vetafscheider voorzien worden, conform de bepalingen van de bouwcode.
4. De wijzigingen aan het sanitair worden uitgesloten van vergunning.
5. De verharding van de tuin moet beperkt worden tot maximaal 20 m², conform artikel 27 van de bouwcode. De niet verharde ruimte moet als een groene ruimte worden aangeplant.
6. De open ruimte niet te gebruiken als horecaterras.
7. Volgende voorwaarden uit het advies van de dienst monumentenzorg zijn strikt na te leven:
8. Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.