2022_CBS_08099 - Omgevingsvergunning - OMV_2022052526. Van den Nestlei 10. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          19/01/1929: toelating (1929#32439) huis bouwen;

-          29/06/1928: toelating (1928#30429) huis bouwen;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/301144.

Vergunde toestand  

-          meergezinsgebouw met een gelijkvloerse conciërgevoorziening en 3 bovenliggende appartementen;

-          hoekpand van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          voorgevels in beige pleisterwerk en natuursteen met bruin, houten buitenschrijnwerk

-          gelijkvloerse koer in de oksel van het gebouw.

Bestaande toestand

-          gelijkvloers ingericht als volwaardig appartement.

Nieuwe toestand

-          meergezinswoning met 5 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 78 m², 81 m², 81 m², 88 m² en 88 m²;

-          hoekpand van 6 bouwlagen onder plat dak;

-          ongewijzigde voorgevels met balkons bovenop de erkers en de mansardeverdieping afgewerkt met grijs aluminium beplating en bruin, houten buitenschrijnwerk;

-          gelijkvloers ingericht met een gemeenschappelijke fietsenberging en koer plus bergruimtes.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 5;

-          uitbreiden van het volume met 2 bouwlagen;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie: De uitwerking van de bijkomende bouwlagen is niet in harmonie met de bestaande architectuur van het pand en zijn omgeving.

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: De voorgestelde materialen wijken af van het referentiebeeld van de omgeving.
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: De buitenruimtes van appartement 4.1 zijn versnipperd over een klein terras in de oksel van het gebouw en kleine balkons aan de voorgevel, waarbij geen enkele een kwalitatief gebruik en genot kan garanderen.
• Artikels 40 en 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: er wordt geen gescheiden rioolstelsel voorzien conform artikels 40 en 41 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande en vergunde woonfunctie blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.
 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in het uitbreiden van het pand met 2 bouwlagen waarvan 1 volwaardige bouwlaag en 1 daklaag. Beide verdiepingen herbergen een bijkomend appartement waardoor het totale aantal woonentiteiten van 3 naar 5 evolueert. De voorgestelde kroonlijsthoogte sluit aan op de kroonlijst van beide buren en vormt de aanzet van een daklaag die uitgewerkt werd als mansardeverdieping.

Het voorgestelde volume kan gunstig geadviseerd worden. Ook het voorgestelde programma van 2 bijkomende tweeslaapkamerappartementen van ca. 82 m² wordt aanvaardbaar geacht. De interne planschikking van deze appartementen vormt een herhaling van de bestaande appartementen met 2 ruime slaapkamers en ruime en lichtrijke leefruimtes.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat opgenomen is op de inventaris onroerend erfgoed en dat volgens het gewestplan gelegen is in een gebied met cultuur historische erfgoedwaarde. Bijgevolg werd in kader van deze vergunningsaanvraag advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:

“Het object is beeldbepalend omwille van haar historische en architecturale waarde. Het betreft een Appartementsgebouw in art-decostijl op de hoek van Van den Nestlei en De Boeystraat, opgetrokken in opdracht van de heer L. De Bakker, naar een ontwerp door de architect François Dens uit 1928-1929. […] Het appartementsgebouw kenmerkt zich door een ingehouden, aan de art deco ontleende vormgeving. Met een gevelbreedte van negen traveeën, omvat het afgeschuinde hoekgebouw een souterrain en drie bouwlagen onder een plat dak. De lijstgevel palend aan de Van den Nestlei heeft een volledig natuurstenen parement met hardstenen plint, voorbij de hoekpartij zijde De Boeystraat gealterneerd met rood baksteenmetselwerk. De compositie beantwoordt aan een nadrukkelijk verticaal ritme, met de klemtoon op de hoger opgetrokken, afgeschuinde hoekpartij. Deze is over de bovenverdiepingen uitgewerkt tot een driezijdige erkerpartij met flankerende colonnetten en een geknikte bekroning. Eenvoudige erkers markeren de zijtraveeën, een oplopende tweezijdige erker de portaaltravee uiterst rechts. De oorspronkelijk smeedijzeren inkomdeur is verdwenen, maar het traliewerk bleef bewaard; het oorspronkelijk houten vensterschrijnwerk werd vernieuwd.

Het project werd niet voorbesproken.

Men wenst het pand te verbouwen en uit te breiden met een bouwlaag en een extra daklaag, beide boven de bestaande kroonlijst. De 1ste keldering blijft behouden als kelderruimte met meterlokaal. De 2de keldering is vandaag een onvergunde woning. Deze wordt omgevormd naar kelders en fietsenstalling. De eerste, tweede en derde verdieping blijven onveranderd. De gevel wordt opgetrokken met dezelfde natuursteen voor een extra verdieping ingericht als 2-slaapkamer woning. De erkers worden als terras voor de nieuwe bouwlaag gebruikt. Op de nieuwe bouwlaag wordt een extra daklaag type mansarde toegevoegd met groendak en dakkapellen ingericht als 2-slaapkamer woning. Deze wordt afgewerkt met grijze aluminium panelen. Het houten buitenschrijnwerk wordt vernieuwd.

De ingrepen die nu worden voorgesteld zijn niet aanvaardbaar. Het oorspronkelijke uitzicht wordt sterk verstoord door toevoeging van de extra daklaag. Een nieuwe toevoeging is mogelijk, maar deze moet in verhouding met de ondergevel worden uitgewerkt  en niet als daklaag. Het toevoegen van een bijkomende bouwlaag en met daarboven een daklaag verstoort de verhouding tussen gevel en optopping.

We zijn ervan overtuigd dat door middel van een gelijkaardig materiaalgebruik een kwaliteitsvolle toevoeging te realiseren is, die aansluit op het bestaande gebouw. Voor de uitwerking van bepaalde details (zoals bijvoorbeeld de borstweringen) moet opnieuw advies gevraagd worden bij de dienst Monumentenzorg. Er is geen bezwaar tegen de verbouwingen die betrekking hebben op het interieur van het pand.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt integraal bijgetreden. De voorgestelde gevelgeleding en materialen (aluminium dakbedekking en balustrades) sluiten niet aan bij de bestaande architectuur van het pand waardoor de aanvraag strijdig is met artikel 5, 6 en 11 van de bouwcode. De uitwerking van de volume-uitbreiding als bijkomende bouwlaag met daarboven een historiserende dakverdieping is noch kenmerkend voor vergelijkbare panden, noch kenmerkend in de ruimere omgeving.

Specifiek wordt ook verwezen naar de afwijkende vormgeving van het mansardedak dat qua verhoudingen niet aansluit op de bestaande bebouwing en door zijn afwijkende hoogte erg zwaar oogt. Bij mansardedaken wordt de kroonlijst kenmerkend op borstweringshoogte voorzien waardoor de daklaag in hoogte beperkt wordt en zich ondergeschikt opstelt t.o.v. het geheel. In deze aanvraag wordt de kroonlijst op de hoogte van de vloerpas voorzien. Het nieuwe mansardedak vormt door zijn hoogte dus niet alleen een dissonant binnen de art deco architectuur die het pand eigen is, maar wijkt ook af van het referentiebeeld voor vergelijkbare daklagen.

De aanvraag is niet visueel inpasbaar in zijn omgeving en dient geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt ook af van artikels 28, 40 en 41 van de bouwcode. Niet alle buitenruimtes zijn voldoende ruim voorzien en het rioolstelsel voldoet niet aan de voorwaarden.

Een afwijking op deze artikels is niet te motiveren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 2 bijkomende appartementen moeten er 6 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          2 appartementen met 2 slaapkamers = 2 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 6

Er wordt op het gelijkvloers een fietsenberging voorzien voor 6 fietsen. Op het plan zijn de fietsstalplaatsen niet ingetekend. Er kan dus niet beoordeeld worden of ze voldoen aan de afmetingen van de bouwcode.

Indien een nieuwe vergunningaanvraag zou ingediend worden, dient de inrichting van de fietsenberging duidelijk opgetekend te worden zodoende de conformiteit met de bepalingen uit de bouwcode kan geëvalueerd worden tijdens de vergunningsprocedure.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten