Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022057222 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Glenn Roothooft met als adres Clementinastraat 70 te 2018 Antwerpen, mevrouw Katrin Jamart met als adres Gierstraat 1 te 2000 Antwerpen en de heer Pieter Jamart met als adres Zand 1 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Gierstraat 1 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 4 sectie D nrs. 503B en 503A |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een gemengd gebouw: functiewijziging van de kelder en gelijkvloerse verdieping en creëren van een duplex op de derde verdieping |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 31/01/2022: opname in het vergunningenregister (2021281) van een garage/bergplaats op de gelijkvloerse verdieping met 3 woongelegenheden op de verdiepingen, één per verdieping;
Geacht vergunde toestand
- functie: gemengd gebouw:
- bouwvolume:
- gevelafwerking: bepleisterde gevel met een hardstenen gevelplint in een lichte kleurstelling;
- inrichting: het perceel is volledig bebouwd.
Bestaande toestand
- functie: gemengd gebouw met een vierde woongelegenheid;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie: gemengd gebouw:
- op de eerste verdieping een eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 23 m²;
- op de tweede verdieping een eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 23 m²;
- op de derde en zolderverdieping een duplex tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 48 m²;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- uitbreiding van een gemengd gebouw in de zolder met dakkapellen;
- functiewijziging van garage/berging naar handel op de gelijkvloerse verdieping en naar handel/bergplaats in de kelderverdieping;
- verbouwing van de bestaande studio’s tot eenslaapkamerappartementen;
- creëren van een duplex tweeslaapkamerappartement op de derde en zolderverdieping;
- wijzigen van de voorgevel;
- interne structurele werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 7 juli 2022 | 11 augustus 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 7 juli 2022 | 25 juli 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 7 juli 2022 | 26 juli 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 7 juli 2022 | 12 juli 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 7 juli 2022 | 13 september 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- Artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:
Een deel van het tongewelf wordt doorbroken om een nieuwe verticale circulatie te voorzien naar de handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping.
- Artikel 2.2.1 Draagkracht:
De draagkracht van het perceel wordt overschreden door het omvormen van de bestaande, geacht vergunde studio's van slechts 24 m² in eenslaapkamerappartementen. Gezien de oppervlakte die kleiner is dan wat de bouwcode oplegt als minimale oppervlakte voor studio's.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):
De gewenste handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping wordt tevens voorzien van nieuw schrijnwerk. De drempel tussen het openbaar domein en de handelsfunctie mag een maximaal hoogteverschil van 2 cm hebben. Grotere hoogteverschillen moeten opgevangen worden door een helling.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Een deel van het tongewelf wordt doorbroken om een nieuwe verticale circulatie te voorzien naar de handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping.
De bepleisterde voorgevel werd geschilderd in een geeltint.
De draagkracht van het perceel wordt overschreden door het omvormen van de bestaande, vergunde studio's van slechts 24 m² in eenslaapkamerappartementen gezien de oppervlakte nu al kleiner is dan wat de bouwcode oplegt als minimale oppervlakte voor studio's.
Het toilet horende bij de functie handel in voorliggende aanvraag voldoet niet aan de minimale hoogte van 2,20 m.
Een zelfstandige woning dient een netto vloeroppervlakte te hebben van minimaal 35 m². De bestaande, vergunde studio's hebben een netto vloeroppervlakte van slechts 24 m². De omvorming ervan in eenslaapkamerappartementen is niet wenselijk gezien de oppervlakte nu al kleiner is dan wat de bouwcode oplegt als minimale oppervlakte voor studio's.
Nieuwe functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 m² groot is.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft de renovatie van een meergezinswoning en het omvormen van een bergruimte op het gelijkvloers en in de kelder naar handelsruimte. Deze werken zijn functioneel inpasbaar.
Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig:
“Het betreft een kleinschalige handelsruimte <100 m² netto. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone (verspreide bewinkeling) het mogelijk is dit type commerciële ruimte toe te voegen aan het handelsapparaat, als ondersteunende functie bij het woongebied.”
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Behalve de dakkapellen in de achtergevel is er geen volumewijziging en geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden.
De aanvrager wenst drie vergunde studio’s van 24 m² om te vormen en uit te breiden naar twee eenslaapkamerappartementen van 24 m² met en een duplexappartement van 56 m² met 2 slaapkamers.
Een eenslaapkamerappartement van 24 m² voldoet niet aan de kwaliteitsnormen voor een hedendaagse woning en is in strijd met artikel 22 van de bouwcode. Volgens artikel 22 van de bouwcode moet een zelfstandige woning een oppervlakte van minstens 35 m² hebben. 24 m² is te klein om een afzonderlijke slaapkamer in te richten. Er blijft zo te weinig leefruimte over. Units 2 en 3 moeten daarom worden ingericht als studio. Dit wordt als voorwaarde opgelegd.
Ook het duplexappartement (unit 4) is te klein – 56 m², circulatie inbegrepen – om twee slaapkamers in te richten. De tweede slaapkamer is amper 5,70 m² onder schuin dak, waarbij slechts de helft hiervan een vrije hoogte van 2,60 m heeft conform artikel 21 van de bouwcode. De tweede slaapkamer kan dan ook enkel als berging of bureau dienen.
Om de kwaliteit te bewaren en de draagkracht van het perceel niet te overladen, wordt opgelegd dat units 2 en 3 opnieuw als studio moeten worden ingericht en unit 4 als een eenslaapkamerappartement.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De aanvraag is volgens RUP Binnenstad gelegen in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:
“De aanvraag omvat de herinrichting van het gebouw met een commercieel gelijkvloers. Vanuit de handelsruimte wordt een nieuwe toegang voorzien tot de historische tongewelfde kelders. De bovenliggende verdiepingen worden opgedeeld in 3 woonunits.
De voorgevel wordt geschilderd in een beige kleur en voorzien van zwart PVC schrijnwerk.
De intenties tot herwaardering van de historische tongewelfde kelder worden sterk gewaardeerd vanuit oogpunt monumentenzorg. Wij gaan uit van een maximaal behoud van de gewelven met uitzondering het deel waar de nieuwe trap wordt gesitueerd. Indien aanpassingen aan de vergunde toestand nodig blijken bij uitvoering van de werken, dient onmiddellijk contact opgenomen te worden met de stedelijke dienst Monumentenzorg.
De bovengrondse constructie dateert uit 1895, maar verloor zijn neoclassicistische vormentaal reeds in 1955. De geplande ingrepen tot herinrichting van het pand doen geen verdere afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand. Rekening houdende met culturele, historische en esthetische waarde van de nabije omgeving en de kenmerkende gevelarchitectuur in dit gebied, wordt geadviseerd om de voorgevel te schilderen in een lichte kleurstelling, waarbij de voorkeur gaat naar wit of een variante van wit.”
Vanuit erfgoedkundig oogpunt worden volgende voorwaarden opgelegd:
- Behoud en herwaardering van de tongewelfde kelders, mits implementatie van een nieuwe trap. Eventuele aanpassingen aan dit ontwerp (mogelijk tijdens de werken), moeten voorafgaand aan de uitvoering ter advies worden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.
- Afwerken voorgevel in een lichte kleur: witte of een variante van wit.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en met strikt worden nageleefd.
Voor de commerciële functie moet een afzonderlijke afvalberging worden voorzien (bouwcode artikel 26). Dit wordt als voorwaarde opgelegd.
Het toilet bij de handelsruimte heeft een hoogte van 1,80 m, wat strijdig is met artikel 21 van de bouwcode. Het is een bestaand toilet. Indien mogelijk moet de vrije hoogte vergroot worden tot minimum 2 m.
De handelsruimte heeft een opstap van 20 cm en voldoet niet aan artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Gezien de kleine oppervlakte van het handelspand en de historische context is een afwijking hierop toegestaan. Indien er toch een helling wordt aangelegd, moet het niveauverschil volledig inpandig worden opgevangen. De helling mag niet over het openbaar domein gelegd worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van garage naar handel. De meergezinswoning met bergplaats op gelijkvloers en 3 bovenliggende studio’s wordt verbouwd naar een meergezinswoning met handel op het gelijkvloers en 3 bovenliggende appartementen. De handelsfunctie heeft een beperkte oppervlakte (< 500 m²) en is gelegen in het centrum van de stad. Er wordt daarom geen parkeerbehoefte opgelegd.
Er verdwijnt door de verbouwing 1 parkeerplaats in de bestaande garage. Deze wordt bijgeteld bij de parkeerbehoefte. Bestaande parkeerplaatsen moeten in principe maximaal behouden worden.
De bestaande bergplaats is echter niet functioneel als garage. Omwille van de hoogte van de drempel (20 cm) en de geringe breedte van de Gierstraat (6 m, voetpaden inbegrepen) is het zo goed als onmogelijk om hier een auto in te rijden. Aan de overkant van de straat staan bovendien paaltjes op het trottoir, waardoor de effectieve manoeuvreerruimte amper 4,50 m is. Op Google Streetview is te zien dat hier in 2009 een soort winkelpui aanwezig was met twee openslaande deuren en twee vaste stukken in het raamwerk. Er kan dus gesteld worden dat er geen parkeerplaats verdwijnt en het gelijkvloers effectief een levendige functie krijgt.
De werkelijke parkeerbehoefte is dan 0.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. Units 2 en 3 zijn in te richten als studio’s zonder afzonderlijke slaapkamer conform artikel 22 van de bouwcode artikel 22.
4. Unit 4 (duplexappartement) moet worden ingericht als eenslaapkamerappartement. De tweede slaapkamer wordt ingericht als berging/bureau.
5. Voor de commerciële functie moet een afzonderlijke afvalberging worden voorzien conform artikel 26 van de bouwcode.
6. Het toilet bij de handelsruimte moet een vrije hoogte hebben van tenminste 2 m conform artikel 21 van de bouwcode.
7. Bij het implementeren van de nieuwe keldertrap moeten de tongewelfde kelders behouden en geherwaardeerd worden. Eventuele aanpassingen aan dit ontwerp (mogelijk tijdens de werken), moeten voorafgaand aan de uitvoering ter advies worden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.
8. De voorgevel moet worden afgewerkt in een lichte kleur: wit of een variante van wit.
9. Indien er een helling zou worden aangelegd moet het niveauverschil volledig inpandig worden opgevangen, de helling mag niet over het openbaar domein gelegd worden.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 15 juni 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 7 juli 2022 |
Start openbaar onderzoek | 15 juli 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 13 augustus 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 20 oktober 2022 |
Verslag GOA | 29 september 2022 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
15 juli 2022 | 13 augustus 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
3. Units 2 en 3 zijn in te richten als studio’s zonder afzonderlijke slaapkamer conform artikel 22 van de bouwcode artikel 22.
4. Unit 4 (duplexappartement) moet worden ingericht als eenslaapkamerappartement. De tweede slaapkamer wordt ingericht als berging/bureau.
5. Voor de commerciële functie moet een afzonderlijke afvalberging worden voorzien conform artikel 26 van de bouwcode.
6. Het toilet bij de handelsruimte moet een vrije hoogte hebben van tenminste 2 m conform artikel 21 van de bouwcode.
7. Bij het implementeren van de nieuwe keldertrap moeten de tongewelfde kelders behouden en geherwaardeerd worden. Eventuele aanpassingen aan dit ontwerp (mogelijk tijdens de werken), moeten voorafgaand aan de uitvoering ter advies worden voorgelegd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.
8. De voorgevel moet worden afgewerkt in een lichte kleur: wit of een variante van wit.
9. Indien er een helling zou worden aangelegd moet het niveauverschil volledig inpandig worden opgevangen, de helling mag niet over het openbaar domein gelegd worden.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.