2022_CBS_08651 - Omgevingsvergunning - OMV_2022056495. Sint-Amandusstraat 19. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/02/1972: vergunning (18#54589) voor een verbouwing;

-          26/08/1927: toelating (1927#27788) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          20/04/1956: toelating (18#34877) voor veranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: dienstverlening en 3 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw bestaande uit vier bouwlagen onder een plat dak;
• bouwdiepte hoofdbouw van circa 10m;
• de hoofdbouw is ter hoogte van de rechterbuur over alle vier de bouwlagen uitgebreid met een kleine achterbouw tot een bouwdiepte van circa 12,5m;
• beperkte geveluitsprong van de linker travee;
• achteraan het perceel is een twee bouwlagen hoog bouwvolume terug te vinden;
• op het gelijkvloers is het hoofdgebouw en het achterliggende magazijn verbonden door een overdekte koer;
• ter hoogte van de eerste verdieping is het perceel met uitzondering van een kleine, centrale koer volledig volgebouwd;

-          gevelafwerking:

• gevelafwerking uit lichtkleurig geschilderde cementbezetting;
• gelijkvloerse winkelpui uit houten schrijnwerk, voorzien van rolluik;
• houten buitenschrijnwerk op de verdiepingen met T-indeling;
• beeldbepalende voordeur uit smeedijzer;
• zaak-gebonden publiciteit boven de vitrine;
• duidelijk aanwezige en beeldbepalende plint uit blauwe hardsteen;
• lichtkleurige houten kroonlijst;

-          inrichting:

• kleinschalige overdekte koer centraal op het perceel.

Huidige toestand

-          gelijkvloerse functiewijziging van dienstverlening naar handel;

-          bouwvolume:

• in overeenstemming met de vergunde toestand met uitzondering van de beperkte afbraak op de tweede verdieping ter hoogte van de rechter bovenhoek van het perceel;

-          gevelafwerking:

• bouwvallig;
• gevelafwerking uit bruinkleurig metselwerk;
• gevelplint verwijderd;
• gelijkvloerse winkelpui en voordeur voorzien van OSB beplating;
• houten buitenschrijnwerk op de verdiepingen met T-indeling, voorzien van rolluikbakken;
• zaak-gebonden publiciteit boven de vitrine;
• houten kroonlijst;

-          inrichting:

• perceel volledig dichtgebouwd;
• woonruimtes ingericht in achterbouw.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden en regulariseren van het handelsgelijkvloers;

-          bouwvolume: in overeenstemming met de vergunde toestand met uitzondering van de beperkte afbraak op de tweede verdieping ter hoogte van de rechter bovenhoek van het perceel;

-          gevelafwerking:

• witte gevelbepleistering op isolatie tegen de voor- en achtergevel;
• het buitenschrijnwerk wordt vervangen in witte aluminium;

-          inrichting:

• perceel volledig dichtgebouwd;
• woonruimtes ingericht in achterbouw.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de functie op de gelijkvloerse verdieping van dienstverlening naar handel;

-          het wijzigen van de functie op de eerste verdieping van het magazijn in het binnengebied van magazijn naar wonen;

-          het wijzigen van de voorgevel, zowel op vlak van gevelindeling als opbouw en materialiteit;

-          het wijzigen van het bouwvolume door het slopen van een deeltje van de achterbouw; 

-          het uitvoeren van interne wijzigingen inclusief werken met effect op de stabiliteit.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone recht van voorkoop - algemene voorschriften en artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060 op volgende punten:

-          1 Algemene voorschriften, 1.9 Bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers, 1.9.2 Functiewijziging van bestaande vergunde activiteiten in ambachten, opslag en ateliers in binnengebied: Het magazijn in het binnengebied wordt op de eerste verdieping gewijzigd naar wonen. 0% van de grondoppervlakte van het gebouw wordt verwijderd. De bebouwing wordt niet beperkt tot 1 bouwlaag met een maximale bouwhoogte van 4,5 meter. Het gebouw behoort niet tot het bouwkundig erfgoed. De bestaande buitenruimte is niet toereikend voor het perceel. De maten staan een logische structurele afbraak niet in de weg. Wonen betreft geen maatschappelijke functie volgens de terminologie van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

-          1 Algemene voorschriften, 1.7 Publiek domein, 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen: Het percentage open ruimte/bebouwde ruimte vergroot niet. Het perceel is geen hoekperceel volgens de terminologie van het ruimtelijk uitvoeringsplan, is niet kleiner dan 13 meter én de afmetingen van de bovenverdiepingen laten een verdere verkleining van het gelijkvloers toe.

-          2 Bijzondere voorschriften, Artikel 1 Zone voor wonen – (Wo), 1.1 Bestemming: Detailhandel is enkel toegelaten op hoekpercelen. Voorliggend perceel is geen hoekperceel functie volgens de terminologie van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

-          2 Bijzondere voorschriften, Artikel 1 Zone voor wonen – (Wo), 1.2 Inrichting, 1.2.1 Bouwdiepte: Er wordt geen afstand van 5 meter van de achterste perceelsgrens voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 24: er is geen vrije en vlakke draairuimte aanwezig aan de binnenzijde van de winkeldeur;
• artikel 25: er is geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte aanwezig ter hoogte van de winkeldeur.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerking van gevels en materiaalgebruik: Het voorzien van een terugspringende plint is niet voldoende duurzaam, kwalitatief en esthetisch verantwoord;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: De gevelaanzichten bevatten geen aanduidingen van het opengaand buitenschrijnwerk. Het is daardoor niet mogelijk te beoordelen of alle verblijfsruimten voorzien worden van voldoende verluchting;
• artikel 43 Septische putten: Er is geen septische put ingetekend op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Tijdens de procedure werd advies gevraagd aan de dienst Vermoeden van vergunning.

Er wordt door de dienst een gunstig advies gegeven voor de functie van dienstverlening en 3 woongelegenheden. Er wordt geen uitspraak gedaan over de ligging van de 3 woongelegenheden met betrekking tot het gebouw in het binnengebied.

Het is onduidelijk op basis van welke gegevens de aanvrager tot de conclusie komt dat de verdieping van het gebouw in het binnengebied vergund geacht is met woonfuncties. De toelating 1921#11504 toont dit als uitbreiding van het magazijn in de Tulpstraat 10. En de toelating 18#34877, waarbij een verbinding op de eerste verdieping tussen het woonhuis en het magazijn werd voorzien, toont dit als ‘plaats’ en niet als ‘kamer’.

De aanvrager wenst dus naast de functiewijziging van de verdieping van het magazijn in het binnengebied en naast het uitvoeren en regulariseren van verschillende werken, ook een functiewijziging van dienstverlening naar handel te voorzien op de gelijkvloerse verdieping.

Detailhandel op het gelijkvloers in deze woonstraat is onaanvaardbaar alsook een woonfunctie in het binnengebied, wat blijkt uit de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Voorliggende aanvraag bevat geen elementen waaruit blijkt dat een afwijking voor vergunning in aanmerking komt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Wat betreft volume wijkt de aanvraag slechts beperkt af van de laatst vergunde toestand. Enkel in de rechterbovenhoek wordt een beperkt deel van de achterbouw over een bouwlaag afgebroken om licht te voorzien in de aangrenzende verblijfsruimtes. Echter voldoet het volume in de aanvraag niet aan verscheidene artikels van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Voorliggende aanvraag bevat geen elementen waaruit blijkt dat een afwijking voor vergunning in aanmerking komt.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel is op dit moment onderkomen en wijkt zowel op vlak van materialiteit als gevelindeling af van de laatst vergunde toestand. De aanvrager wenst de gevel in de huidige aanvraag terug op te knappen. Enerzijds wordt de gevel voorzien van witkleurig gevelpleisterwerk op achterliggende isolatie. (Totale dikte 14cm.) Anderzijds wordt nieuw buitenschrijnwerk in witkleurig aluminium voorzien. Er wordt geen zaak-gebonden reclame voorzien.

Op zich zijn de wijzigingen aan de voorgevel aanvaardbaar op voorwaarde dat de gevelopeningen niet worden verlaagd.

Door het energiezuinig renoveren van panden wordt er namelijk bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd. Echter zouden bij een eventuele vergunning wel enkele voorwaarden opgelegd moeten worden.

Zoals reeds werd vermeld bij de conclusies van de energetische performantie van buitengevelisolatie, moeten de werken altijd over de volledige 14 cm worden uitgevoerd. Wanneer er een aanvraag wordt ingediend voor minder dan 14 cm en deze is voor vergunning vatbaar moet dit als voorwaarde worden opgenomen bij het gunstig advies. Waarbij het duidelijk moet zijn dat de extra opgelegde centimeters moeten bekomen worden door middel van een dikker isolatiepakket om op die manier maximaal bij te dragen aan de energiebesparing.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie).

Deze elementen moeten te allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst Openbaar domein.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

Wanneer de nieuwe constructie tot op het openbaar domein komt moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. Dit kan door de bestaande stoeptegel voor de werken weg te nemen en na de werken terug te plaatsen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project voor de woongelegenheid op de eerste verdieping, waardoor deze woongelegenheid onvoldoende wooncomfort biedt.

Door het voorzien van verblijfsruimtes op de verdieping in het volume in de tuinzone, die niet van een lichttoetreding worden voorzien zoals verwacht kan worden voor slaapkamers anno 2022, beschikt de woongelegenheid over onvoldoende nuttige oppervlakte voor een koppel met een kind.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten