2022_CBS_08652 - Omgevingsvergunning - OMV_2022099462. Twee Netenstraat 3. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/07/2022: opname in het vergunningenregister (202175) van de opname van de constructie Twee Netenstraat 3, district Antwerpen, inclusief de functie van wonen en drie woonentiteiten;

-          06/02/1939: toelating (18#11704) voor gevel- en binnenveranderingen.

Geacht vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 wooneenheden.

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen met plat dak; 
• de bouwdiepte van het gebouw is circa 16,35 meter;
• de kroonlijsthoogte van het gebouw is circa 14,70 meter;
• achteraan is er een klein koertje van circa 13 m².

-          gevelafwerking:

• de gevel in lichte parement met sierelementen van speklagen in arduin en rollagen met groen afwisselend met lichte gevelsteen met centers;
• erker bepleisterd in een lichte kleur; 
• wit geschilderd houten buitenschrijnwerk;
• wit geschilderde houten garage poort van de inpandige is eveneens uitgevoerd in hout.

Bestaande toestand

-          functie: meergezinswoning met 5 wooneenheden.

-          gevelafwerking:

• buitenschrijnwerk met uitzondering van de poort in wit pvc.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 wooneenheden;

• 1 tweeslaapkamerduplexappartement met een netto vloeroppervlakte van 92 m²;
• 3 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van 69 m²;

-          bouwvolume:

• 5 bouwlagen met plat dak; 
• bouwdiepte:12,65 meter;
• kroonlijsthoogte: 14,70 meter;
• traphal halverwege het dak komt 2,75 meter boven de kroonlijst uit zodat de totale bouwhoogte circa 17,41 meter is;
• uitgebreide open ruimte tot 26 m².

-          gevelafwerking:

• gevel in lichte parement met sierelementen van speklagen in arduin en rollagen met groen afwisselend met lichte gevelsteen met centers;
• plint in blauwe hardsteen;
• erker bepleisterd in een lichte kleur; 
• buitenschrijnwerk in wit pvc;
• houten poort van de inpandige garage vervangen door een inkomdeur voor de appartementen, uitgevoerd in wit pvc.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          slopen van achterbouw;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: het verhogen van het aantal wooneenheden legt een druk op de wijk;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de slaapkamer op de eerste verdieping heefteen vrije hoogte van 2,44 meter in plaats van de vereiste 2,60 meter.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: voor de bijkomende wooneenheid is geen parkeerplaats voorzien in het gebouw.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021�)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. Een oude bouwtoelating toont een winkel met magazijnen op het gelijkvloers en burelen op een mezzanine verdieping. Tevens is er een doorrij naar een achterliggend magazijn. De bovenliggende verdiepingen worden gebruikt voor wonen. In de bestaande situatie is de doorrij gesupprimeerd en zijn alle verdiepingen ingericht met wonen. In de nieuwe toestand wordt de woonfunctie behouden over het hele gebouw. De woonfunctie is verenigbaar met het woongebied volgens gewestplan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het pand is opgenomen in het vergunningenregister wegens vermoeden van vergunning voor 3 wooneenheden. Het aantal wooneenheden wordt vermeerderd tot 4 door het gelijkvloers en de mezzanine om te vormen naar wonen. Deze keuze legt een bijkomende druk op de draagkracht van de wijk (bouwcode, artikel 6). De wijk Dam is reeds een dichtbevolkte wijk. Door de ontwikkeling op de voormalige slachthuissite zal het aantal inwoners verder toenemen. Publiek toegankelijke, open en groene ruimte is belangrijk voor de leefbaarheid van de wijk.  Tussen het wijkcomité van de Damwijk, AG Vespa en de ontwikkelaar van de Slachthuissite werden afspraken gemaakt over het publiek toegankelijk groenaandeel in de wijk (4m² per bijkomende nieuwe inwoner van de slachthuisontwikkeling). Deze werden onderschreven door het college. Tegelijkertijd worden zeer veel ontwikkelingen opgestart binnen het bestaande patrimonium die allemaal een verhoging van het aantal wooneenheden met zich mee brengen waardoor deze groenbalans in het gedrang komt. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan deze doelstelling en dus 4m² publiek toegankelijk groen per inwoner voorzien. Indien dit niet mogelijk is, dient het aantal bewoners in een aanvraag gelijk te blijven aan het vergund aantal. Het aantal wooneenheden kan niet verhoogd worden terwijl het inwonersaantal stijgt met 3 (tweeslaapkamerappartement). De aanvraag moet geweigerd worden.

De stedelijke visie beoogt geen verdere verdichting van de wijk Dam. Ze geeft de voorkeur aan grotere wooneenheden. In de stad is het aanbod van studio’s en eenslaapkamerappartementen de laatste jaren sterk gestegen.  In de wijk Dam is meer dan de helft van de woningen kleiner dan 80 m² en meer dan een kwart van de woningen is er zelfs kleiner dan 60 m². De fragiele verhouding tussen kleine en grotere woningen in de wijk mag niet verder ontwricht worden. Daarom dient ingezet te worden op grotere wooneenheden. Het is in voorliggend project aangewezen om geen toename van het aantal wooneenheden te voorzien. De omvorming van de economische functie naar een ruime woning wordt dan wel geapprecieerd, nog steeds verhoogt deze ingreep het aantal woningen en bewoners. Een bijkomende druk op het perceel en op de dichtbevolkte Damwijk kan niet gunstig geadviseerd worden.

De aanvraag voorziet bovendien niet in een bijkomende parkeerplaats voor de bijkomende wooneenheid waardoor er extra druk op het openbaar domein wordt gelegd. De aanvraag is in strijd met artikel 6 van de bouwcode en moet geweigerd worden.

Een mogelijke optie kan zijn om op het gelijkvloers een woonondersteunende functie te voorzien voor de bovenliggende woningen of 2 woningen samen te voegen tot een duplexappartement.

Het perceel wordt deels ontpit ten opzichte van de bestaande en vergunde toestand. Er wordt een perceelsbrede koer gerealiseerd. Deze ontpitting komt de natuurlijke waterinfiltratie op het perceel ten goede en wordt geapprecieerd.

Het dak wordt als collectief dakterras ingezet. Hiervoor wordt een beperkt volume toegevoegd waarin de verticale circulatie van het pand wordt doortrokken tot op het dak. Dit volume is beperkt en is niet zichtbaar vanop de straat. Het volume brengt ook geen hinder met zich mee ten aanzien van de aanpalende panden en is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt beperkt gewijzigd. De oorspronkelijke garagepoort waar zich achter een doorrij bevond, wordt omgevormd tot inkomzone. De vier kleine raamopeningen boven de oorspronkelijke winkelvitrine worden verlaagd tot op de arduinen plint als raamopeningen voor de achterliggende woonfunctie. De visueel-vormelijke inpassing van de voorgevel is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het gelijkvloers wordt samen met een bestaande tussenverdieping omgevormd tot een duplexverdieping. Op basis van een oude bouwtoelating (18#11704) kan afgeleid worden dat het gelijkvloers enerzijds een functie had als doorrij naar een achterliggend werkhuis en een winkel. De winkelruimte had een vide naar de bovenliggende verdieping waar tevens burelen en magazijnen waren ondergebracht. De interne hoogte van de doorrij en de bovengelegen burelen is minder dan 2,60 meter. Toch worden hier twee slaapkamers ingericht waardoor de aanvraag in strijd is met artikel 21 van de bouwcode en moet geweigerd worden.

Er wordt een collectief dakterras voorzien. Deze ingreep wordt geapprecieerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het bijkomend appartement met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden.

Deze worden ingericht in de ruime inkomhal.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten