2022_CBS_08656 - Omgevingsvergunning - OMV_2022097573. Grotesteenweg 407- 409. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/09/2021: voorwaardelijke vergunning (20212873) voor het regulariseren van dakterras en aanpassen mansardedak;

-          18/12/2018: proces-verbaal (11002_2018_8131_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke omgevingsvergunning;

-          27/10/2017:  aktename milieuvergunning klasse 3 (2017546) voor een bankkantoor;

-          28/12/1987: vergunning (1988833) voor een bankfiliaal met appartementen - vergunning 28.12.87;

-          12/12/1980: vergunning (198018898) voor het Verbouwen van een keuken.

Vergunde toestand

-          functie:

• gelijkvloers bankfiliaal;
• bovenliggende meergezinswoning;

-          bouwvolume:

• hoekpand in besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak (deels mansardedak);
• aparte inkom voor bankfiliaal en bovenliggende woningen;

-          gevelafwerking:

• lichtbruin gevelparement met donkerkleurig aluminium buitenschrijnwerk en tussenstroken in zwart email glas en lichtgrijze gevelpleister;

-          inrichting:

• verharding in betonstraatstenen, enkele hoogstammige bomen, hoge hagen en afzetpaaltjes in de voortuinstrook.

Bestaande toestand

-          in overeenstemming met de vergunde toestand.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• gelijkvloerse apotheek;
• bovenliggende meergezinswoning (geen voorwerp van de aanvraag);

-          bouwvolume:

• luifel op de hoek van het gebouw;
• overig bouwvolume in overeenstemming met de vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• luifel in grijskleurige aluminium beplating;
• vernieuwde inkomzone met lichtkleurige bepleistering, lichtbakken met groen apothekerskruis aan weerszijden, donkerkleurig aluminium buitenschrijnwerk en zwarte lamellen op lichtkleurige achtergrond;
• nieuwe automaat voor medicijnen en een kluis zijde Grotesteenweg;

-          inrichting:

• herinrichting van de voortuin met behoud van de bomen, nieuwe waterdoorlatende en grasdoorgroeibare verharding en nieuwe, niet-afsluitbare fietsstalplaatsen (3 voor personeel, 4 voor bezoekers) in open lucht.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een bank naar een apotheek;

-          wijzigen van de straatgevels;

-          herinrichten van de voortuin;

-          aanbrengen van zaak-gebonden publiciteit. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 19 Tuinafsluitingen:
  de voortuin is niet overal afgesloten met een voortuinafsluiting;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de kitchenette rechts op het gelijkvloers en de bureauruimte in het midden beschikken niet over natuurlijke lichtinval of luchttoevoer;
• artikel 27 Open ruimte:
  in de voortuin bevinden zich verharde zones breder dan 1,5 m die niet leiden naar een toegang en breder dan 3 m die niet leiden naar een achterliggende inpandige garage;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden 7 fietsstalplaatsen ingericht in de voortuin;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

het is niet duidelijk of het gebouw beschikt over een privaat gescheiden rioolstelsel, aangeboden aan de straat conform artikel 41 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voor het inrichten van het voormalige bankkantoor naar een apotheekruimte werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ‘ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie’. Zij stellen een gunstig advies op omdat het pand gelegen is in de zone voor verspreide bewinkeling.  De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone het vestigen van kleinschalige nieuwe commerciële ruimten ter ondersteuning van de dagelijkse voorzieningen mogelijk zijn.

Bovenstaand advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden. De beoogde apotheekfunctie is inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken omvatten naast hoofdzakelijk interne werkzaamheden en enkele voorgevelwijzigingen ook wijzigingen in de voortuinstrook.

Het behoud van reeds aanwezige bomen en struiken in de voortuinstrook wordt geapprecieerd al wordt ook opgemerkt dat ten opzichte van de laatst vergunde toestand er zonder vergunning bijkomende oppervlakte verhard werd. Voorliggende aanvraag beoogd een regularisatie van deze verharding en nog een verdere uitbreiding ervan. Conform artikel 27 uit de bouwcode zijn enkel de strikt noodzakelijke verhardingen toegelaten en worden toegangspaden in breedte beperkt tot 1,50 m.

Om het groene karakter van de voortuinstrook te beschermen wordt in voorwaarden opgenomen dat zowel de nieuwe dienstingang als het pad naar de automaat in de zijgevel tot deze breedte beperkt dienen te blijven en de resterende ruimte als groenzone dient aangelegd te worden.

In de voortuinstrook worden ook 7 fietsenstalplaatsen voorzien waarvan 3 voor medewerkers, aansluitend op het pad naar de dienstingang en 4 op de inkomzone. Deze oplossing is aanvaardbaar omdat er maximaal gebruik gemaakt wordt van de reeds vergunde verharde oppervlakte en de groene ruimte niet verder versnippert (bouwcode, artikel 27 en artikel 29).

De aanvraag beoogt verder geen aanpassing van het bestaande en vergunde volume waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Door middel van een nieuwe aluminium luifel en een strook gevelpleister met geïntegreerde verlichting in de vorm van een inwendig verlicht groen kruis aan elke zijde van de inkompartij krijgt de apotheker een moderne en zichtbare inkom. Op de luifel zelf wordt geen zaakgebonden reclame voorzien. Mocht er alsnog zaakgebonden reclame voorzien worden dan dient deze te voldoen aan artikel 33 uit de bouwcode en deel uit te maken van een nieuwe aanvraag zolang de gewenste publiciteit niet vrijgesteld is van de vergunningsplicht.

De vormgeving en materialisatie van deze toevoegingen sluiten aan op de bestaande architecturale elementen van het pand en zijn gunstig adviseerbaar. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor het inrichten van de apotheekruimte werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst ‘stadsontwikkeling/omgeving/vergunningen milieu’. Hun advies leest als volgt:

“De aanvraag betreft de herinrichting van een bankfiliaal tot een apotheek met aanpassingen aan de voortuin. Het is uit de plannen niet op te maken of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn. Het is dan ook aan de exploitant om dit na te gaan en indien nodig een melding aan te vragen.

Bijkomend dient de melding van het bankkantoor stopgezet te worden. Dit kan door een ondertekende verklaring van de voormalige exploitant dat zijn activiteiten op een bepaalde datum werden stopgezet.”

De aanvrager wordt uitdrukkelijk gevraagd om deze aandachtspunten ter harte te nemen. 

Omdat de voortuin niet overal is afgesloten naar het openbaar domein toe met een reglementaire voortuinafsluiting (bouwcode, art. 19) wordt dit mee in de voorwaarden opgenomen. Geadviseerd wordt om de bestaande levende haagstructuur zoveel mogelijk te behouden en uit te breiden.

Conform artikel 24 van de bouwcode dient de kitchenette over natuurlijke lichtinval en luchttoevoer te beschikken (bouwcode, art. 24). Gezien de grootte en de ligging ervan, wordt verondersteld dat deze ruimte een puur functionele ruimte is en er geen langdurig verblijf in wordt beoogd. Daarom kan een uitzondering op artikel 24 worden gemotiveerd.

Omdat het niet duidelijk is of het gebouw beschikt over een privaat gescheiden rioolstelsel conform artikel 41 van de bouwcode, wordt dit in de voorwaarden opgenomen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

2. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

3. De breedte van de nieuwe toegangspaden in de voortuin tot de dienstingang en de automaat te beperken in breedte, conform artikel 27 van de bouwcode.

4. De aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient te voldoen aan de eisen gesteld in artikel 41 uit de bouwcode.

5. De voortuinafsluitingen dienen conform artikel 19 van de bouwcode uitgevoerd worden. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.