Terug
Gepubliceerd op 02/11/2022

2022_CBS_08657 - Omgevingsvergunning - OMV_2022102763. Statiestraat 57. District Berchem - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 28/10/2022 - 09:00 Stadhuis
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Elisabeth van Doesburg, schepen; Erica Caluwaerts, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2022_CBS_08657 - Omgevingsvergunning - OMV_2022102763. Statiestraat 57. District Berchem - Weigering 2022_CBS_08657 - Omgevingsvergunning - OMV_2022102763. Statiestraat 57. District Berchem - Weigering

Motivering

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2022102763

Gegevens van de aanvrager:

mevrouw Diana Dragnea met als adres Statiestraat 57 te 2600 Berchem (Antwerpen) en de heer Joaquim Ferreira met als adres Statiestraat 57 te 2600 Berchem (Antwerpen)

Ligging van het project:

Statiestraat 57 te 2600 Berchem (Antwerpen)

Kadastrale percelen:

afdeling 21 sectie B nr. 42A6

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

functiewijzigen en verbouwen van het gelijkvloers naar dagrecreatie, inrichten van een daktuin, renoveren van de gevel en aanbrengen van gevelpublicatie

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

-          12/10/1995: vergunning (961#1404 en 961#11688) voor een voorgevel;

-          08/01/1969: vergunning (961#4102) voor Verbouwingswerken;

-          18/09/1968: vergunning (196817077/961#12867) voor Verbouwingswerken;

-          05/11/1958: toelating (957#5050) voor een winkelpui;

-          03/01/1957: toelating (957#4422) voor een verbouwing;

-          26/05/1951: toelating (961#4745) voor keuken en veranda herbouwen;

-          21/03/1951: toelating (957#2404) voor binnenveranderingen;

-          12/12/1940: toelating (1275#5568) voor verbouwingswerken;

-          15/10/1934: toelating (1275#2859) voor een magazijn bouwen in tuin.

 

Geacht vergunde toestand

-          functie:

  • gelijkvloerse handelszaak met één woning op de verdiepingen;
  • er is geen informatie beschikbaar over de specifieke indeling van de woning;

-          bouwvolume:

  • gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak;
  • perceel volledig volgebouwd op het niveau van het maaiveld;
  • bouwdiepte van 12,6 m op de eerste verdieping en 8 m op de tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

  • winkelpui in leitegels op een arduinen plint met aluminium buitenschrijnwerk en een gevelbrede uitgetimmerde rolluikbak;
  • bovenliggende voorgevel geschilderde buitenbepleistering;

-          inrichting:

  • een aparte toegang naar de bovenliggende woning vanaf de straat aan de linkerzijde van het gelijkvloers;
  • winkelinkom met etalage aan de rechterzijde van het gelijkvloers.

 

Bestaande toestand

-          in overeenstemming met de laatst vergunde toestand, afgezien van:

  • volumewijzigingen:
    • bouwvolume op de eerste verdieping achteraan uitgebreid tot 16,3 m en op de tweede verdieping tot 8,7 m bouwdiepte;
    • ophogen van een deel van de gelijkvloerse achterbouw;
  • indeling woning:
    • eerste verdieping met een slaapkamer en sanitair vooraan, keuken centraal en living achteraan;
    • tweede verdieping met een slaapkamer en sanitair vooraan en een slaapkamer achteraan;
  • gevelwijzigingen:
    • winkelpui met wit geschilderde spaanplaat en bruin timmerwerk;
    • verwijderde rolluikbak tegen de voorgevel (vervangen door vlak timmerwerk, wit geschilderd);
    • wit geschilderde voorgevel inclusief wit geschilderde arduindorpels;
    • voordeur naar woning in witte PVC;
    • nieuwe gevelopeningen in de achtergevel op de verdiepingen;
    • verwijderde overhangende kroonlijst bovenaan de achtergevel.

 

Nieuwe toestand

-          functie:

  • gelijkvloerse dagrecreatie (polyvalente zaal) met één woning op de verdiepingen;

-          bouwvolume en indeling:

  • conform bestaande toestand;
  • optoppen met een open mansardedak, dat voorzien wordt als daktuin;

-          gevelafwerking gelijkvloers:

  • winkelpui in verzinkt stalen roosters met onderaan trap in arduin met treden bovenaan afgewerkt in donkergroene keramische vloertegels;
  • verdiepte inkomzone afgewerkt in mosgroene geglazuurde baksteenstrips op isolatie, buitenschrijnwerk in donkerbruin aluminium met opaak en helder glas;

-          gevelafwerking verdiepingen:

  • voorgevel verdiepingen in ivoren en mosgroen geglazuurde baksteenstrips op isolatie, raamdorpels in donkerbruin aluminium en donkerbruin schilderen van het bestaande houten buitenschrijnwerk met behoud van de paars/roze glas-in-loodramen;
  • mosgroen geschilderde zinken dakgoot, afwerking hellend dak in mosgrijze zinkpanelen met polycarbonaatplaten.

 

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van het gelijkvloers van detailhandel naar dagrecreatie;

-          inrichten van een daktuin op het hoofddak met vaste toegang;

-          uitbreiden van de eerste en tweede verdieping;

-          verhogen van het bouwvolume van het gelijkvloers;

-          renoveren, isoleren en wijzigen van de voorgevel;

-          aanbrengen van zaak-gebonden reclame tegen de voorgevel;

-          isoleren en wijzigen van de achtergevel en scheidingsmuur;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA

7 september 2022

4 oktober 2022

Voorwaardelijk gunstig

Fluvius System Operator/ Fluvius

7 september 2022

Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag

Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies

Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering

7 september 2022

29 september 2022

Stadsontwikkeling/ Mobiliteit

7 september 2022

19 september 2022

Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu

7 september 2022

12 september 2022

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

 

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

  • artikel 18: het hoogteverschil bij de toegangsdeur tot de polyvalente zaal wordt niet overbrugd door een helling conform artikel 19 van de verordening toegankelijkheid;
  • artikel 20: de treden naar de toegangsdeur tot de polyvalente zaal hebben geen gelijkvormige op- en aantrede. De trap is ook niet voorzien van een leuning conform artikel 19 en 20;
  • artikel 24: er is geen vrije en vlakke draaicirkel voor de toegangsdeur tot de polyvalente zaal.

 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

  • artikel 6 Harmonie en draagkracht;
    • Het dakvolume wordt voorzien als een zinken schuindak waarvan de bovenste helft is verwijderd en waarbij het overblijvende vlak aan de voorzijde deels wordt voorzien van polycarbonaat en waarbij het overblijvende vlak aan de achterzijde ook centraal wordt verwijderd en vervangen door een vertikaal stalen rooster en één vlak op een andere hoogte wordt voorzien. Deze samenstelling en uitwerking kan bezwaarlijk kenmerkend worden genoemd.
    • Het talrijkst hebben de panden in de omgeving een entresol structuur op de verdiepingen. Een bouwdiepte van 16,7 meter op de eerste verdieping over de volledige perceelsbreedte is bijgevolg niet kenmerkend voor de omgeving;
    • De gelijkvloerse voorgevel is het talrijkst afgewerkt met vol steenachtig materiaal. Een openmazig stalen rooster is bijgevolg niet kenmerkend voor de omgeving;
  • artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
    Het bouwvolume van de eerste verdieping hindert de ideale daglichttoetreding van de eigen woondelen en hindert de ideale daglichttoetreding van het rechts aanpalende gebouw;
  • artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
    • De gelijkvloerse gevel in leisteen wordt vervangen door een gelijkvloerse voorgevel afgewerkt met een stalen rooster;
    • De natuurstenen raamdorpels worden vervangen door aluminium raamdorpels;
  • artikel 12 Levendige plint:
    Op de snede is te zien dat er boven de gelijkvloerse pui een inbouwrolluik voorzien wordt. Het is echter niet duidelijk of deze openmazig is voorzien;
  • artikel 15 In en uitsprongen aan daken:
    • Door de schaal en positionering van de openingen in het dak is de dakvorm niet duidelijk herkenbaar;
    • Door de centrale terrasuitsprong centraal achteraan het dak is de dakvorm niet duidelijk herkenbaar;
    • Door de verschillende hoogtes van het dakvlak is de dakvorm niet duidelijk herkenbaar;
  • artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
    De keuken op de eerste verdieping krijgt geen rechtstreekse lichtinval of luchttoevoer;
  • artikel 26 Afvalverzameling:
    De gelijkvloerse functie beschikt niet over een afgescheiden en verluchte afvalberging van minstens 4 m²;
  • artikel 27 Open ruimte:
    Ondanks de functiewijziging op het gelijkvloers is het perceel niet voor minstens 20% ontpit;
  • artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
    Er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien voor personeel, noch voor bezoekers;
  • artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:
    De letters blijven niet minstens 60 cm van de perceelgrenzen verwijderd;
  • artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
    Het is niet duidelijk of het pand beschikt over een privaat gescheiden afvoerstelsel, aangeboden aan de straat conform artikel 40 en 41 van de bouwcode;
  • artikel 43 Septische putten:

Het is niet duidelijk of de septische put voldoende groot is.

 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het wijzigen van het gelijkvloers van detailhandel naar dagrecreatie. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar tegen deze functiegroep.

 

Uit de nota van de architect, het brandweerverslag en grondplan blijkt dat het gaat om een zaal  voor theater en workshops. Dit soort van inrichtingen zijn ingedeeld onder rubriek 32 (ontspanningsinrichtingen) van de Vlarem-indelingslijst. Dit is dus ook inzake milieuaspecten vergunningsplichtig. Het dossier werd echter niet ingedeeld als een gemengd dossier.

 

Ter hoogte van de verdiepingen werd een woning vergund. De exacte indeling en ruimtegebruik van de woondelen werd echter niet vergund. De functie woning ter hoogte van de verdiepingen blijft behouden en wordt uitgebreid. Dit is aanvaardbaar.

 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel blijft ter hoogte van het gelijkvloers volledig bebouwd. Gelet op het feit dat het om een commerciële invulling gaat, hiertegen geen bezwaar.

 

Het bouwvolume van de eerste verdieping werd uitgebreid van 12,6 meter tot 16,3 meter. Als gevolg van deze uitbreiding en de interne indeling wordt de ideale daglichttoetreding van de eigen woondelen gehinderd. Dit betreft een onvoldoende leefkwaliteit en is bijgevolg onaanvaardbaar.

 

Het bouwvolume van de eerste verdieping sluit bovendien onvoldoende aan bij de bebouwing in de omgeving. De bouwdiepte van 16,3 wordt perceelsbreed voorzien. Dit is niet in overeenstemming met de context waar diepe bouwvolumes hoofdzakelijk entresolvolumes betreffen. 

 

Op het dak wordt een dak met inpandig terras voorzien. Bij het huidige voorstel wordt het dakvlak vooraan verlaagd uitgewerkt en de daklaag achteraan uitgewerkt als twee aparte vlakken/volumes met verschillende hoogte met daartussen een terras.

Tegen het principe van een kwalitatief uitgewerkte daktuin geen bezwaar. Voorliggende uitwerking is echter niet aanvaardbaar.

 

Visueel-vormelijke elementen

Het gebouw maakt onderdeel uit van een rij woningen met rijkelijk gedetailleerde pleistergevels in simili (natuursteenimitatie). De volledige voorgevel wordt gewijzigd, waarbij de verdiepingen voorzien worden in polychrome steenstrips (ivoorkleurig met groenkleurige horizontale banden). De vooruitstekende geveldetails worden verwijderd, maar worden niet vervangen door evenwaardige geveldetaillering, waardoor gevelvervlakking optreed.

Dit is onaanvaardbaar.

 

De gelijkvloerse gevel wordt gewijzigd van een natuurstenen plint (leitegels) naar een voorgevel in verzinkte stalen roosters. Het is niet eenduidig uit de plannen af te leiden welk materiaal achter de stalen roosters voorzien wordt. Het omvormen van de commerciële gevel in natuursteen naar stalen roosterwerk betreft een verarming van het straatbeeld. Ook dit is onaanvaardbaar.

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeerparagraaf inzake autostalplaatsen is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte voor auto’s.

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

  1. de gemeentelijke projecten;
  2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Fasering

 

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

16 augustus 2022

Volledig en ontvankelijk

7 september 2022

Start openbaar onderzoek

geen

Einde openbaar onderzoek

geen

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

6 november 2022

Verslag GOA

18 oktober 2022

naam GOA

Wim Van Roosendael

 

Onderzoek

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Schriftelijke bezwaarschriften

Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften

Petitielijsten

Digitale bezwaarschriften

1

0

0

0

 

Bespreking van de bezwaren

Privacy: Het bezwaar dat wanneer er een dakterras voorzien wordt achteraan de eerste verdieping, dit privacy-hindert met zich meebrengt;

Beoordeling: De aanvraag betreft geen dakterras op dit dak in binnengebied. Het bezwaar is ongegrond.

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij:

 

-          de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;

-          het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

 

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiƫle gevolgen.