2022_CBS_08665 - Omgevingsvergunning - OMV_2022100957. Zegepraalstraat 2. District Borgerhout - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/04/2020: weigering (OMV_2022003313) voor het bijbouwen van een verdieping op een bestaand appartementsgebouw;

-          26/01/2007: vergunning (3224#169) voor het renoveren bestaand appartementsgebouw;

-          03/09/1946: toelating (1273#478) voor verbouwing.

Vergunde toestand

-          functie:

• wonen - meergezinswoning met 3 wooneenheden;
• gelijkvloerse bergplaats;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte: circa 9,50 meter.

-          gevelafwerking:

• geel metselwerk;
• arduinen gelijkvloerse plint ter hoogte van de Sterlingerstraat en de hoek;
• bruin houten schrijnwerk;
• arduinen plint.

Bestaande toestand

-          gevelafwerking overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd;

• bruine keramische tegel ter hoogte van de Sterlingerstraat en de hoek;
• bruin pvc sectionaal poort en aluminium beige inkomdeur;
• lichtgrijs betonnen plint;
• balustrade antraciet.

Gewenste toestand

-          functie:

• wonen – meergezinswoning met 4 wooneenheden;
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheid zijn volgende gegevens beschikbaar:

1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 45 m²;

• gelijkvloerse fietsenberging;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte circa 12 meter.

-          gevelafwerking:

• nieuwe bouwlaag in geel metselwerk en bruin houten schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          bijbouwen van een extra verdieping;

-          voorzien van een groendak; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6: De draagkracht van de omgeving wordt overschreden door een bijkomende woongelegenheid te voorzien van de kleinste typologie (studio) zonder buitenruimte bij een bestaande gebouw met enkel woongelegenheden van de kleinste typologie zonder buitenruimte;
• artikel 28: er is geen buitenruimte voor de bijkomende studio voorzien. Er is een afwijking van dit artikel gevraagd in de beschrijvende nota;
• artikel 30: voor de bijkomende wooneenheid is er geen parkeerplaats voorzien, zie advies mobiliteit.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag beoogt de uitbreiding van een bestaande meergezinswoning met behoud van de bestemming.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen verschillende typologieën kan niet steeds via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan kunnen worden opgevangen en moeten daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 4 studio’s en een te klein één-slaapkamerappartement, allemaal zonder buitenruimte, is een onaanvaardbare mix.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het volume wordt uitgebreid met een volwaardige vierde bouwlaag. De Zegepraalstraat en de Sterlingerstraat worden gekenmerkt door drie à vier bouwlagen. Vier bouwlagen onder een plat dak zijn qua schaal en ruimtegebruik aanvaardbaar. De vierde bouwlaag is een herhaling van de onderliggende bouwlaag. Gezien de ligging van het pand op de hoek van het bouwblok is het aanvaardbaar de volledige perceelsoppervlakte te benutten voor deze extra bouwlaag.

Visueel-vormelijke elementen

De nieuwe bouwlaag is een herhaling van de twee onderliggende bouwlagen en wordt in dezelfde materialen afgewerkt als de twee lagen. De materiaalkeuzes zijn kenmerkend in de onmiddellijke omgeving en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Bezwaarindieners geven aan dat ze niet weten op welke muur er gebouwd gaat worden.

Evaluatie: Voorliggende aanvraag bevat voldoende informatie om het aangevraagde te beoordelen. Het dossier is nagekeken op volledigheid en is tevens volledig beoordeelbaar.

Het bezwaar is ongegrond.
 

2. Bezwaarindieners geven aan dat de er verkeerde informatie is weergegeven wat het adres betreft.

Evaluatie: Het dossier werd digitaal aangevraagd voor huisnummer 2 op het omgevingsloket. Deze gegevens zijn correct.

Het bezwaar is ongegrond.
 

3. Bezwaarindieners geven aan dat voorgaande dossiers geweigerd werden.

Evaluatie: Elke natuurlijke persoon en rechtspersoon is vrij om een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend worden bij het college van burgemeester en schepenen ongeacht de reden van deze persoon.

Het bezwaar is ongegrond.
 

4. Bezwaarindieners vragen zich af wat de mobiliteitsimpact zal zijn.

Evaluatie: Voorliggende aanvraag betreft het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 4. De parkeerbehoefte voor deze aanvraag is 1 parkeerplaats. Gezien het een hoekperceel betreft laten de grootte en/of vorm van het perceel het voorzien van het aantal te realiseren plaatsen niet toe.

Indien een bouwproject zijn autoparkeerbehoefte zelf niet kan opvangen of indien het maatschappelijk beter wordt geacht om dit niet in het bouwproject zelf te doen, zorgt een belasting voor een eerlijke compensatie.

Enerzijds levert elke bouwheer op deze manier zijn bijdrage en wordt voor elk gelijkaardig bouwproject eenzelfde inspanning gevraagd (zelf bouwen of compenseren). Anderzijds zorgt de belasting voor middelen voor de stad Antwerpen om de parkeerdruk op te vangen of deze te vermijden. De middelen kunnen zo bijvoorbeeld later ingezet worden voor de bouw of aankoop van buurtstallingen of buurtparkings/buurtparkeerplaatsen. Dit is hier het geval.

Het is daarenboven onduidelijk uit het bezwaar op te maken waarom voorliggende aanvraag niet voor vergunning in aanmerking komt.

Het bezwaar is ongegrond.
 

5. Bezwaarindieners stellen zich vragen bij het onderhoud, het gebruik, het type en de overlast van het groendak.

Evaluatie: Het groendak wordt louter aangevraagd als groendak en niet als een buiten verblijfsruimte. Het onderhoud of risico op lekkages van een groendak is geen onderdeel van de beoordeling van voorliggende aanvraag. De uitvoering van de werken zal moeten gebeuren volgens de regels van de kunst waarbij de hinder naar de omgeving, zoveel mogelijk, moet worden beperkt. Daarnaast is de aanleg van een groendak niet vergunningsplichtig en kan een groendak dus geen grond tot weigering bieden.

Het bezwaar is ongegrond.
 

6. Bezwaarindieners stellen zich vragen bij het gebruik van hun gelijkvloerse koer.

Evaluatie: Er worden geen scheidsmuren uitgebreid ten gevolge van de uitbreiding waardoor er kan geoordeeld worden dat er geen sprake is van een onaanvaardbare negatieve impact op de licht- en luchttoevoer van de aanpalenden.

Het bezwaar is ongegrond.
 

7. Bezwaarindieners geven aan in het verleden reeds waterschade te hebben geleden door uitgevoerde werken bij Zegepraalstraat 2 en vrezen extra schade en overlast door wind en storm.

Evaluatie: Voorliggend bezwaar is niet van die aard dat deze mee in afweging moeten genomen bij de beoordeling van voorliggende aanvraag tot omgevingsvergunning. Daarnaast is het puur hypothetisch te veronderstellen dat er schade geleden zal worden door wind en storm.

Het bezwaar is ongegrond.
 

8. Bezwaarindieners geven aan dat er meer overlast is bij een meergezinswoning dan bij een ééngezinswoning.

Evaluatie: Het bezwaar is puur hypothetisch. Daarnaast betreft de laatst vergunde toestand reeds een meergezinswoning. Er wordt algemeen geoordeeld dat de functie van meergezinswoning niet onaanvaardbaar hinderlijk is en bijgevolg de bewoonbaarheid van de aanpalende panden niet in het gedrang brengt.

Het bezwaar is ongegrond.