Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022109344 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Yossef Hoffman met als adres Jacob Jordaensstraat 64 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Van Eycklei 31 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 6 sectie F nr. 1445F7 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren van het wijzigen van de gelijkvloerse functie naar wonen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 15/04/2022: weigering (2022375) voor het wijzigen ven de gelijkvloerse functie naar wonen;
- 26/10/2012: vergunning (20125360) voor het verbouwen van een dakappartement;
- 24/09/1974: vergunning door deputatie (18#82678) voor het wijzigen van de vergunning;
- 21/01/1972: vergunning (18#82832) voor het bouwen van een flatgebouw.
Vergunde toestand
- functie: appartementsgebouw met gelijkvloerse kantoorruimte en appartementen op de bovenliggende verdiepingen;
- bouwvolume en gelijkvloerse voorgevelafwerking:
- inrichting:
Bestaande toestand
- functie: appartementsgebouw met gelijkvloers een tweeslaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van ca. 83m²;
- bouwvolume en gelijkvloerse voorgevelafwerking:
- inrichting:
Nieuwe toestand
- overeenkomstig de bestaande toestand.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van functie van kantoren naar wonen op het gelijkvloers;
- vermeerderen van het aantal woningen met 1 gelijkvloers appartement;
- interne constructieve werken;
- wijzigen van de gevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Agentschap Wegen en Verkeer/ AWV - District Antwerpen Vergunningen | 9 september 2022 | 26 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 9 september 2022 | 20 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 9 september 2022 | 27 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 9 september 2022 | 15 september 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 9 september 2022 | 29 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 9 september 2022 | 16 september 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
het perceel is niet voor minstens 20 % ontpit. Ook is het niet duidelijk of de tuin zoveel mogelijk als onverharde, groene ruimte is aangelegd;
er zijn geen nieuwe fietsstalplaatsen voorzien voor de nieuwe wooneenheid;
er is geen autostalplaats voorzien voor de nieuwe wooneenheid;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is in grote lijnen een herneming van een vorige aanvraag (OMV_2022001331) die op 15 april 2022 door het college werd geweigerd.
Gezien de context ongewijzigd is gebleven en geen nieuwe dossierstukken zijn toegevoegd die zouden leiden tot nieuwe inzichten, baseert onderstaand advies zich op de beoordelingen en beslissingen uit de vorige aanvraag.
Functionele inpasbaarheid
De voorgestelde functiewijziging van kantoorruimte naar wonen is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften en bijgevolg stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het vergunde gelijkvloers bestaat voor ¾ van de oppervlakte uit een landschapskantoor. Het resterende deel wordt ingenomen door gemeenschappelijke ruimtes zoals de verticale circulatie en een ruime inkomhal met sas.
Op de verdieping bevindt zich steeds 1 appartement per verdieping.
De 2 slaapkamers zijn aan de achtergevel gesitueerd zodat de volledige voorgevelbreedte van 7 m door de leefruimte en keuken ingenomen wordt en het zicht op het tegenoverliggend Stadspark maximaal benut wordt.
De aanvraag voorziet de omvorming van de kantoorruimte naar een woning met 2 slaapkamers. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden.
Het volume blijft behouden. Bij functiewijzigingen moet echter 20 % van de perceelsoppervlakte als open ruimte voorzien worden (bouwcode, art. 27).
Niet alleen bedraagt de open ruimte in de aanvraag ca. 12 %, ze werd bovendien volledig verhard terwijl gestreefd moet worden naar een minimale verharding van de open ruimte. Op de laatst vergunde plannen staat deze buitenruimte ingetekend als ‘tuin’.
Deze ondertussen verharde buitenruimte meet 6,72 m breedte op 2,78 m diepte maar de omsloten ligging in een hoek van een bouwblok met meer dan verdiepingshoge scheimuren variërende van ca. 2,95 m tot ca. 4,15 m zorgen op zich al voor beperkte lichttoetreding.
Omdat de bouwdiepte van de bovenliggende appartementen een verdere ontpitting ook niet toelaten, is het onmogelijk om een betere lichttoetreding op het perceel te verkrijgen en kan in de huidige context bijgevolg geen voldoende kwalitatieve buitenruimte voor het tweeslaapkamerappartement gecreëerd worden.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De inrichting van het nieuwe tweeslaapkamerappartement (ca. 83 m²) beschikt over onvoldoende woonkwaliteiten om voldoende gebruiksgenot aan de bewoners te bieden. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.
In tegenstelling tot de bovenliggende appartementen, die zich volledig naar het Stadspark richten, doet het gelijkvloerse appartement dit niet en laat de unieke ligging tegenover het park aan zich voorbijgaan.
Aan de straatgevel wordt een kleine slaapkamer voorzien. Achteraan bevindt zich de leefruimte, die uitgeeft op de ondiepe koer en uitkijkt op een hogere scheidingsmuur. De 2de slaapkamer is naast de leefruimte gelegen.
Artikel 22 uit de Bouwcode stelt dat het van belang is dat de oppervlakte van de verblijfsruimten in een goede verhouding tot elkaar en tot het aantal slaapkamers staan. Gezien de leefruimte (zitruimte + eetruimte) quasi dezelfde breedte heeft als de slaapkamer achteraan die amper 1 m breder is, kan gesteld worden dat deze ruimtes niet in verhouding tot elkaar staan en ook niet in verhouding met het aantal potentiële bewoners.
Centraal ingeplant op het gelijkvloers, op een afstand van meer dan 7 m van de achtergevel, en aansluitend op de leefruimte bevindt zich de keuken. Hierdoor ontvangt deze verblijfsruimte onvoldoende rechtstreeks licht en lucht. Dit is niet aanvaardbaar (bouwcode, art. 24). Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning.
Het voorzien van een slaapkamer aan de straatzijde ontneemt de bewoners de mogelijkheid om vanuit de keuken of leefruimte zicht te hebben op de straat en park en zorgt er tevens voor dat een slaapruimte aan een drukke weg komt te liggen. Een slaapkamer is per definitie ook een minder levendige functie dan een keuken of leefruimte en leidt tot een afgesloten gevelplint. Dit vermindert de levendigheid, sociale controle en verblijfskwaliteit van de straat (bouwcode, art. 12).
Bijkomend wordt opgemerkt dat er op de aanvraag geen bovengrondse berging in het ontwerp voorzien is wat nadelig is voor de praktische werking van het appartement.
Elk van de bovenliggende appartementen beschikt niet alleen over een inkomhal met afzonderlijk toilet maar tevens over een aparte berging van ca. 1,12 m op 1,68 m. Ook een fietsenberging ontbreekt.
Dit biedt de bewoners niet het beoogde wooncomfort wat verwacht wordt bij een nieuwe woning en zorgt voor een belasting van het openbaar domein.
De bergruimte achter de trap die enkel vanuit de gemeenschappelijke hal bereikbaar is, is qua vorm en afmeting niet praktisch om noch als berging noch als fietsenstalplaats gebruikt te worden.
Er kan gesteld worden dat een woonfunctie op het gelijkvloers mogelijk is maar gezien de huidige indeling en aantal slaapkamers onvoldoende woonkwaliteit gegeneerd wordt, waardoor de aanvraag niet gunstig geadviseerd kan worden.
Visueel-vormelijke elementen - cultuurhistorische aspecten
Het herbestemmen van de gelijkvloerse verdieping naar wonen heeft geen wijzigingen van de gevels als gevolg waardoor het pand inpasbaar blijft in de omgeving.
De aanvraag betreft enkel de gelijkvloerse functiewijziging en niet de bovenliggende verdiepingen die uit deze aanvraag uitgesloten worden.
Desalniettemin dient opgemerkt te worden dat de uitwerking van de voorgevel en de dakverdieping afwijkt van de laatst vergunde toestand. Zo werden de inpandige terrassen aan de voorgevel mee in het gesloten volume opgenomen en werd op de dakverdieping de raamindeling anders uitgevoerd waardoor het duplex dakvolume zich niet leest als één geheel zoals in de vergunde aanvraag.
Mocht voorliggende aanvraag alsnog vergund worden, dienen de bovenliggende verdiepingen uitgesloten te worden van vergunning. Er wordt geadviseerd dat de eigenaars zich door middel van een nieuwe aanvraag in orde te stellen met de geldende regelgeving.
Bijkomend is uit de aangeleverde plannen niet op te maken of de aanvraag al dan niet voldoet aan artikels 26 (gemeenschappelijke afvalberging), 40 & 41 (privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen) en 43 (septische putten) uit de bouwcode. Ook omwille van deze onduidelijkheid dient de aanvraag geweigerd te worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van het gelijkvloers van kantoor naar wonen. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1: - 1 bijkomende wooneenheid : parkeerbehoefte = 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er worden geen parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een perceel waarvan de grootte en vorm ervan het niet toelaat om het aantal te realiseren plaatsen te voorzien. Bovendien heeft voorliggende aanvraag betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. In de laatst vergunde toestand is er een kantoor van 91,5m² op het gelijkvloers: - 91,5m² kantoren in stationsomgeving met parkeernorm 0,6/100m² = 0,55
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaats.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsvoorzieningen
Voor het appartement met 2 slaapkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden niet voorzien.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 22 augustus 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 9 september 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 8 november 2022 |
Verslag GOA | 19 oktober 2022 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.