2022_CBS_08640 - Omgevingsvergunning - OMV_2022075301. Frankrijklei 164-166, Leopoldplaats 8. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/12/2020: vergunning (OMV_2020090528) voor het renoveren van kantoorgebouw ‘De Nationale Bank’;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/5423;

-          23/09/2015: beschermd als monument: https://id.erfgoed.net/aanduidingsobjecten/11157;

-          03/05/2004: vergunning (20033797) voor het bouwen van een loopbrug tegen de binnengevel;

-          14/09/2000: vergunning (20002907) voor het verbouwen van de bijbank m.b.t. het creëren van nieuwe laad- en losruimte.

Vergunde toestand

-          functie:

• kantoor met ondersteunende functies:

-          cafetaria en toonzaal/galerij in de kelder;

-          vergaderzalen vanaf de eerste verdieping;

-          auditorium onder het dak;

• zijde Frankrijklei: 2 ambtswoningen (geen voorwerp van de aanvraag);

-          bouwvolume:

• 1 tot 3 bouwlagen met schuin dak, dakpartijen en torenvolumes; 
• bouwblok rond centraal binnenplein;

-          gevelafwerking:

• monumentale torenvolumes;
• rijk gedecoreerde natuurstenen straatgevels;
• indrukwekkende dakpartijen met variërende smeedijzeren bekroningen geïnspireerd op de Franse renaissance.

Bestaande toestand

-          werken conform vergunning OMV_2020090528 zijn in uitvoering met uitzondering van: functie op gelijkvloerse verdieping: detailhandel.

Nieuwe toestand

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping: detailhandel;
• overige conform vergunde toestand;

-          bouwvolume: conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking: conform vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van de gelijkvloerse verdieping van kantoor naar detailhandel;

-          de functie van de overige verdiepingen, het bouwvolume en de gevelafwerking maken geen deel uit van de aanvraag.

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

De laatst vergunde toestand van het gebouw is een kantoorgebouw (omgevingsvergunning van 18 december 2020 (OMV 2020090528). Tot over enkele jaren was het gebouw in gebruik door de Nationale Bank. Er is op deze locatie nog geen kleinhandelsactiviteit geweest.

Aangezien Donum Originals BV een kleinhandelsvestiging wenst uit te

baten, wordt aldus een omgevingsvergunning aangevraagd voor zowel stedenbouwkundige handelingen (functiewijziging) als kleinhandelsactiviteiten, telkens voor een gedeelte van het gelijkvloers.

Deze aanvraag betreft een omgevingsvergunningsaanvraag voor kleinhandelsactiviteiten (meer dan 400 m² kleinhandel) voor een gedeelte van het gelijkvloers van het pand Frankrijklei 164-166. De functie van een gedeelte van de begane grond van het kantoorgebouw wijzigt van kantoorgebouw naar detailhandel. De gouverneurswoning aan de Frankrijklei vormt geen onderdeel van de aanvraag.

De aanvrager wenst (volgens het ingediende plan brandweer BA_NNB_PB__0) een handelsruimte te voorzien van 1.206 m² netto handelsoppervlakte voor de categorie 4 “andere producten”. In dit geval betreft het een handelszaak in meubelen en wooninrichting.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), artikel  6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in het kernwinkelgebied Centrum Antwerpen (Zuid). De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat voor deze zone gelijkvloers handelsruimte of een andere commerciële functie gewenst is. Detailhandel op het gelijkvloers is eveneens in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad. De aanvraag wordt bijgevolg functioneel inpasbaar geacht.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag situeert zich binnen het vergunde bouwvolume.
Het voorzien van retail op het gelijkvloers doet geen afbreuk aan het gebruik van de rest van het gebouw als kantoren.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

Het gebouw Frankrijklei 164-166, beter bekend als de Nationale Bank, is gelegen in een gebied met culturele, historische en of esthetische waarde waar de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt. Het pand is opgenomen op de bij ministerieel besluit van 14 maart 2019 vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en werd bij ministerieel besluit van 23 september 2015 beschermd als monument.

Het Agentschap Onroerend Erfgoed heeft niet tijdig een advies uitgebracht waardoor dit verondersteld wordt gunstig te zijn. Bij het verlenen van de vergunning zal wel in voorwaarden worden opgenomen dat er voor werken aan het pand een machtiging noodzakelijk is van het Agentschap Onroerend Erfgoed.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op de ligging van het gebouw langs een gewestweg werd er advies gevraagd aan het Agentschap Wegen en Verkeer. Gezien de aanvraag voldoet aan de vermelde inlichtingen en beperkingen, moet dit advies als gunstig gelezen worden.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. In het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit is opgenomen dat door de ligging in de binnenstad, de nabijheid van meerdere publieke parkings (o.a. Nationale Bank) en een goede ontsluiting met het openbaar vervoer er geen parkeerplaatsen nodig zijn.

Fietsvoorzieningen

Er zullen 12 werknemers tewerkgesteld worden. De stedelijke dienst Mobiliteit adviseert dat de helft van het personeel met de fiets moet kunnen komen. Er zouden dus 6 fietsstalplaatsen voorzien moeten worden. Er zijn geen fietsstalplaatsen aanwezig. Gelet op de beperkingen om het gebouw te betreden met een fiets omwille van de erfgoedwaarde, wordt een afwijking op de bouwcode toegestaan.

Laden en lossen

Tweemaal per week gebeuren er leveringen met een kleine bestelwagen. Deze zullen plaatsvinden in het binnengebied dat via een poort aan de Frankrijklei bereikbaar is. Een paar keer per jaar vindt er een grote levering plaats en dan kan er een tijdelijk parkeerverbod aangevraagd worden in de parkeerstrook van de Mechelsesteenweg.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

Het pand is gelegen in een afgebakend lokaal in het kernwinkelgebied Centrum Antwerpen (Zuid). De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat voor deze zone gelijkvloers handelsruimte of een andere commerciële functie gewenst is. Het vestigen van nieuwe commerciële activiteit is een grote meerwaarde. Het kleinhandelsbedrijf situeert zich in de zone B2 binnen dit kernwinkelgebied waar grootschalige handelsruimten op het gelijkvloers toegelaten zijn volgens de Beleidsnota. Het project past in de visie rond de verdere concentratie en clustering van de detailhandel bij voorkeur in kernwinkelgebieden.

De aanvraag is in overeenstemming met het RUP Binnenstad, zone Ce6, waar detailhandel gelijkvloers toegelaten is. Bovendien is ook een overdruk detailhandel op deze locatie aanwezig, wat nog meer ruimte biedt voor detailhandel.

De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

De consument doet zijn shoppingaankopen het liefst in centrale kernwinkelgebieden van de Antwerpse binnenstad. Hierbij spelen nabijheid (inclusief bereikbaarheid en parkeren), gemak en comfort een belangrijke rol. De betaalparking onder de zone Nationale Bank is een belangrijke meerwaarde. Ook de ligging nabij een openbaar vervoersknooppunt maakt het aanbod zeer toegankelijk. Gezien de ligging nabij het centrum, diverse woonzones en een aantal dienstverleningen en voorzieningen, past deze handelsfunctie perfect in zijn omgeving.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

In de Beleidsnota Detailhandel wordt dit pand (Nationale Bank) aangeduid als onderdeel van het kernwinkelgebied Centrum Antwerpen. Dit gebied met een bovenlokale aantrekkingskracht bepaalt mee de uitstraling van stad Antwerpen als shoppingstad. De omliggende handelszaken van de winkelstraten Leopoldstraat en Mechelsesteenweg alsook de horecakern Theaterbuurt, kunnen de meerwaarde ondervinden van bijkomende bezoekers in deze zone, met daardoor minder kans op leegstand.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Het pand is door de centrale ligging zeer goed ontsloten voor autogebruikers, openbaar vervoer, fietsers en voetgangers. Hiervan wordt geen hinder verwacht. Voor wat betreft leveringen, werkt Donum samen met een vaste logistieke partner in Temse. In hun magazijn komen alle leveringen binnen en van daar uit worden de goederen naar de Nationale Bank gebracht. Ook de accessoires (objecten, textiel, woonaccessoires) worden aangeleverd in het magazijn in Temse. Tweemaal per week zullen deze ’s morgens met een kleine bestelwagen aangevoerd worden. Deze bestelwagen doet de leveringen via de poorten op de Frankrijklei op de binnenkoer van de Nationale Bank. Klanten kunnen hun kleine aankopen rechtstreeks uit de winkel meenemen. Het is niet mogelijk voor klanten om grotere bestellingen in de winkel op te halen. Grote stukken kunnen enkel opgehaald worden in het magazijn in Temse (of het wordt op afspraak bij de klanten thuis geleverd).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Een machtiging is te bekomen van het Agentschap Onroerend Erfgoed voor eventuele niet-vergunningsplichtige wijzigingen.

3. Alle vergunningsplichtige wijzigingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand, behoudens de gevraagde functiewijziging op het gelijkvloers, worden uitgesloten uit de vergunning.

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geeft de stedelijke dienst Investdesk gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten met het oog op de vestiging van een meubelspeciaalzaak aan de Frankrijklei 164-166 in 2000 Antwerpen voor een netto handelsoppervlakte van 1.206 m² in de categorie 4 “andere producten”.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.