2022_CBS_08638 - Omgevingsvergunning - OMV_2022101172. Bresstraat 2. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/05/2022: weigering door deputatie na weigering college (20213457) voor het vermeerderen van het aantal wooneenheden en uitbreiden van het bestaande bouwvolume;

-          11/09/2020: voorwaardelijke vergunning (20202232) voor het plaatsen van een zonnetent tegen de gevel van een café met bovenliggende woonst;

-          07/02/2020: toelating (2019673) voor open gevelterras;

-          31/05/2013: vergunning (3562#1667) voor het Verbouwen van een horecazaak met woonst;

-          22/06/1962: toelating (18#43915) voor een koepel, terras;

-          30/11/1961: toelating (18#43289) voor een verbouwing;

-          29/03/2019: vastgesteld als bouwkundig erfgoed: https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/212588

Vergunde toestand

-          functie: recazaak (gelijkvloers en 1ste verdieping) en zelfstandige woning (2de en 3de verdieping);

-          bouwvolume:

• hoekpand in besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder schuin dak met kelderverdieping;
• perceel volgebouwd op het gelijkvloers met een patio vanaf de 1ste verdieping;

-          gevelafwerking:

• gevel in lichtkleurige natuursteen op een plint in blauwe hardsteen en op het gelijkvloers wit geschilderd pleisterwerk;
• zwart houten buitenschrijnwerk op het gelijkvloers;
• houten buitenschrijnwerk met T-verdeling en historische profilering met vrijgemaakte bovenlichten op de verdiepingen (voorwaarde 2013 en 2020);
• houten geprofileerde kroonlijst (voorwaarde 2013);
• zwart leien dak;

-          inrichting:

• een uitschuifbare (voorwaarde 2020) zonnetent van 9,1 x 4,2 m tegen de voorgevel langs de Amerikalei in zwarte profielen;
• een septische put van 5000 liter (voorwaarde 2013) en een vetvangput in de kelder.

Huidige toestand

-          in overeenstemming met de laatst vergunde toestand, afgezien van:

• gevelafwerking:
  • buitenschrijnwerk op de 2de en 3de verdieping en de kroonlijst in witte pvc (in plaats van hout);
  • het gelijkvloers tot op een hoogte van circa 2,25 m afgewerkt in donkere geveltegels (in plaats van de witte gevelbepleistering);
  • er zijn langsheen de hele gevel plantenbakken geplaatst op het voetpad.

Gewenste toestand

-          functie: recazaak met 4 bovenliggende wooneenheden:

• 1ste verdieping: 1 studio met een netto vloeroppervlakte van circa 47 m² en een private buitenruimte van 1,6 m²;
• 2de en 3de verdieping: telkens 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 79 m²;
• 4de verdieping en daklaag: 1 duplex-tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 95 m² en een private buitenruimte van 9 m²;
• gemeenschappelijk dakterras van circa 23 m²;

-          bouwvolume:

• hoekpand in besloten bebouwing van 4 bouwlagen onder mansardedak van 2 verdiepingen met kelderverdieping;
• nok verhoogd van 18,7 tot 22,1 m;
• perceel volgebouwd op alle verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• behoud van de gevel in lichtkleurige natuursteen op een gevelplint in blauwe hardsteen met op het gelijkvloers donkere geveltegels tot een hoogte van circa 2,25 m;
• het buitenschrijnwerk op de verdiepingen in wit geschilderd hout met historische T-profilering en vrijgemaakte bovenlichten (conform voorwaarden 2013 en 2020);
• nieuwe houten geprofileerde kroonlijst (conform voorwaarde 2013);
• nieuw dak in zink met dakkapellen in dezelfde geleding als de onderbouw;

-          inrichting:

• publiek toegankelijk deel van de recazaak beperkt tot het gelijkvloers;
• invoegen van een nieuwe persoonslift die alle verdiepingen aandoet (met uitzondering van het dakterras en de kelder;
• behoud van de uitschuifbare zonnetent van 9,1 x 4,2 m tegen de voorgevel langs de Amerikalei in zwarte profielen;
• plaatsen van een nieuwe septische put van 5500 liter en omleggen van het privaat rioolstelsel in de kelder in functie van de nieuwe liftput;
• de kelder is niet langer toegankelijk vanaf de inkom van de woonfunctie;
• gewijzigde inrichting recazaak.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 4;

-          uitbreiden van het bouwvolume door het wijzigen van de dakvorm;

-          uitvoeren van interne constructieve werken;

-          aanleggen van een dakterras;

-          wijzigen van de gelijkvloerse gevelafwerking.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag wijkt af van de verordening voetgangersverkeer op volgend punt:

• artikel 3: elke weg voor voetgangersverkeer moet een geheel obstakelvrije loopweg van minstens 1 meter breed hebben. Door het plaatsen van plantenbakken langs de gevel in de Bresstraat wordt de vrije loopweg voor voetgangers te zeer versmald.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  de erfgoedkenmerken worden gewijzigd;
• artikel 6 Harmonie en draagkracht en artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  het nieuwe dak is niet in verhouding tot de onderbouw;
  de maximale bouwhoogte wordt overschreden en de nieuwe daklaag sluit niet aan op de scheidingsmuren van de buurpanden;

de draagkracht van het gebouw wordt overschreden;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de studio en de appartementen op de 2de en 3de verdieping zijn niet uitgerust met een private buitenruimte;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er zijn geen fietsstalplaatsen voorzien, noch voor de woonfunctie, noch voor de recazaak;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de enkelvoudige scheimuren ter hoogte van de rechteraanpaler voldoen niet aan de voorschriften. Er is geen dakopstand van 30 cm voorzien ter hoogte van de scheimuren ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.
  Het is onduidelijk hoe de zichtbaar blijvende delen van de scheimuren afgewerkt worden;
• artikel 38 Groendaken:
  de platte delen van het hoofddak zijn niet aangelegd als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Voorliggende aanvraag is quasi gelijkaardig aan de aanvraag OMV_2021127026 die door het college op 17 december 2021 werd geweigerd. Op 5 mei 2022 weigerde vervolgens de deputatie in 2de aanleg eveneens de aanvraag. Onderstaand advies is in grote lijnen een herneming van het advies uit voorgaande aanvraag. Noch de context, noch nieuwe dossierstukken geven immers aanleiding om anders te oordelen.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een pand, met op het gelijkvloers en de 1ste verdieping een recafunctie en op de 2de en 3de verdieping een zelfstandige woning, om te vormen naar een appartementsgebouw met 4 wooneenheden en een recafunctie op de gelijkvloerse en 1ste verdieping.

De voorgestelde woon- en recafunctie is inpasbaar in de omgeving. Echter wordt vastgesteld dat het gewenste programma de draagkracht van het perceel overschrijdt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Bresstraat 2 is een hoekgebouw met 4 bouwlagen onder een zadeldak. Zowel in de Bresstraat als in het relevante deel van de Amerikalei komen drie en vier bouwlagen voor. De kenmerkende dakvorm in beide straatdelen is een zadel- of platdak. In de Amerikalei komen overwegend burgerwoningen voor. De typerende dakvorm voor deze vroeg-twintigste eeuwse burgerwoningen zijn zadeldaken, maar ook zuivere mansardedaken zijn verenigbaar met neoklassieke burgerwoningen.

De lichtschacht in de oksel van het bouwblok wordt dichtgebouwd op alle verdiepingen. Op de gelijkvloerse verdieping was het voormalige koertje reeds dichtgebouwd en dat is aanvaardbaar omwille van de vorm van het perceel (hoekperceel) en de recafunctie. Het opvullen van de lichtschacht op alle verdiepingen zorgt echter voor een scheimuurverhoging aan de achterzijde die vanuit ruimtelijk oogpunt storend is voor de buurpanden. Het buurpand aan de Amerikalei wordt ingesloten en door het verhogen van bouwhoogte achteraan neemt de scheimuurhoogte toe wat op haar beurt nefast zal zijn voor de aansluitingen op de buurpanden.
De aanvraag stelt voor om het bestaande zadeldak te verwijderen en een nieuwe daklaag op te trekken. Deze daklaag is vormgegeven als mansardedak, echter worden in dit dak twee gebruikslagen verwerkt. Het gevolg hiervan is dat de nieuwe daklaag een afwijkend formaat bezit t.o.v. de onderliggende gevelopbouw. De nieuwe daklaag leest als een dubbelhoge daklaag, wat niet kenmerkend is voor de omgeving en niet verenigbaar is met de architectuur van de ondergevel.

Aan de achterzijde is het dak teruggetrokken ten behoeve van een dakterras. Een dakterras op de voorgestelde plek is niet aanvaardbaar. Ook de scheidsmuur met de buur overschrijdt het maximaal aanvaardbare bouwvolume op deze plek.

Bresstraat 2 is een hoekgebouw, maar dit is geen vrijgeleide om de bouwhoogte drastisch te verhogen. Een hoekgebouw dient te voorzien in een aansluiting op beide buurpanden en zo een goede overgang te maken tussen beide straten. Een mansardedak is toelaatbaar in zoverre dit verenigbaar is met de architectuur van het gebouw en met de omgeving. Dat is niet het geval. 

De hoogte van het dak en de dakkapellen zijn niet afgestemd op het formaat van de ondergevel. De daklaag is niet ondergeschikt aan de ondergevel. De dakkapellen zijn bijvoorbeeld groter dan de raamopeningen van de 2de verdieping. Dit is atypisch.

De dubbelhoge daklaag voorziet niet in een goede aansluiting op beide buurgebouwen. Het hoekgebouw wordt reeds gekenmerkt door hogere verdiepingshoogtes dan gemiddeld. Een ongewoon hoog mansardedak versterkt dit verder, waardoor de voorgestelde daklaag een schaalbreuk zal vormen met de bredere omgeving.

Geconcludeerd wordt dat het dakvolume een beeldverstorende impact heeft op de gevel en het straatbeeld en het maximaal aanvaardbare bouwvolume overstijgt. De aanvraag is hierdoor ook strijdig met artikel 6 en 10 van de bouwcode. Ook het dichtbouwen van de lichtschacht is niet wenselijk. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het gebouw is opgenomen in de inventaris onroerend erfgoed. Artikel 5 van de bouwcode schrijft voor dat de wenselijkheid van behoud primeert.

Zoals reeds vermeld in bovenstaande paragraaf is de beëindiging van burgerwoningen in een neoklassieke architectuur typerend voorzien als zadel- of mansardedak. Opgemerkt wordt dat de beoogde daklaag geen klassiek en zuiver mansardedak is. Mansardedaken bestaan typerend uit één zuivere en waarneembare daklaag die ondergeschikt is aan de gevel. De voorgestelde proporties van het mansardedak, met 2 verdiepingen en grote en talrijke dakkapellen, staan niet in verhouding tot de bestaande gevel wat de erfgoedwaarde van het pand aantast. De dakkapellen zijn niet alleen te groot, ook zijn de uiterste dakkapellen geplaatst op minder dan 60 cm van de perceelgrenzen. Dit is strijdig met artikel 15 van de bouwcode.

Vanuit ruimtelijk oogpunt kan geconcludeerd worden dat de daklaag afbreuk doet aan het straatbeeld en niet verenigbaar is met de gevelarchitectuur van het gebouw.

Gelegen op een zichtlocatie aan de Leien zullen het gebouw en de verhoogde scheimuren ongetwijfeld zichtbaar zijn vanaf het openbaar domein. Dergelijke verhogingen zijn niet wenselijk. De aanvraag verduidelijkt niet hoe de afwerking van de scheidsmuur voorzien zal worden. Eveneens voldoet de dakopstand van de scheidsmuur niet aan artikel 34 van de bouwcode.

Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd.

Inleiding

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. De aanvraag omvat een beschrijvende nota met fotoreportage.

Beoordeling

A cultuurhistorische waardenstelling

De aanvraag heeft betrekking op een neoclassicistische hoekpand gelegen op de hoek van de Amerikalei met de Bresstraat. Het werd gebouwd als ensemble van een hoekpand van drie en een halve bouwlaag met horecafunctie met twee flankerende, lagere, identieke burgerhuizen op Bresstraat nr. 4 (vervangen door nieuwbouw) en Amerikalei nr. 83 (vervlakt). Het is een ontwerp dat aannemer J. Spoelders in 1881 maakte voor eigen rekening. Daarmee past het in de opzet van het Zuid, waar de meeste hoekpercelen op deze manier werden uitgewerkt. Het betreft een pand van drie en een halve bouwlaag en vier traveeën in elke straat en een schuine hoektravee. Strakke horizontale ritmering met houten kroonlijst, doorlopende onderdorpels en kordons; rechthoekige muuropeningen en geprofileerde omlijsting. Op de gelijkvloerse verdiepingen oorspronkelijk segmentbogige deurvensters, op de hoek rondbogig; nu gewijzigd, alsook het materiaalgebruik. Er werden tegels geplaatst ipv de vergunde pui in witte pleister met blauwe hardstenen plint.

B afweging

Men wenst de horecazaak met woonst te verbouwen tot meergezinswoning met horeca

Het betreft een bestaand hoekpand, gelegen op een quasi volledig dicht gebouwd perceel. In de vergunde toestand bestaat het pand uit een horeca zaak op het gelijkvloers en niveau +1 met een duplex appartement erboven. In de gewenste toestand blijft de bestaande horeca op het gelijkvloers behouden, met de keuken op niveau +1. Niveau -1 behoort eveneens tot de horecaruimte. Hier worden o.a. een afvalberging en ruimte voor technieken voorzien. Vanaf niveau +1 is er in de bestaande/vergunde toestand een kleine lichtschacht. Deze wordt dichtgemetst en toegevoegd aan de appartementen. De resterende ruimte op niveau +1 wordt omgevormd tot een studio. De huidige woonst wordt opgesplitst in appartementen. Door toevoeging van een extra dakverdieping kunnen er in totaal 2 appartementen met 1 slaapkamer en 1 duplex appartement met 2 slaapkamers voorzien worden. Het duplexappartement in het dak heeft een privatief dakterras. Daarnaast is er ook nog een gemeenschappelijk dakterras voorzien voor de andere appartementen, welke bereikbaar is via de traphal. De nieuwe dakverdieping wordt gecreëerd door het supprimeren van het flauw hellend dak en het vervangen door een nieuw dakvolume (pseudomansarde) van 2 bouwlagen. De voorgevels worden vanaf +1 voorzien van nieuw houten geschilderd schrijnwerk naar oorspronkelijk model. De kroonlijst wordt hersteld/vervangen naar oorspronkelijk model. De niet-vergunde tegels ter hoogte van het gelijkvloers blijven bewaard. Er zijn plantenbakken geplaatst voor de gevelpui.

De intenties tot herwaardering van het schrijnwerk en kroonlijst ter hoogte van de voorgevel worden sterk gewaardeerd. De beschrijvende nota vermeldt dat er nog slechts enkele oorspronkelijke interieurelementen, waaronder de trap, bewaard gebleven zijn. Dit willen we zeker niet in twijfel trekken maar de aangeleverde fotoreportage is te beperkt om de impact van de gewenste interne ingrepen in detail te kunnen afwegen. Er wordt een lift voorzien, de lichtschacht wordt bij de appartementen betrokken en de ruimtes worden heringedeeld.  

Het bestaande hellende dak wordt gesloopt. Vanuit oogpunt monument is er geen principieel bezwaar tegen het supprimeren van het oorspronkelijke flauw hellende dak en vernieuwing van de dakverdieping. Rekening houdende met de intrinsieke erfgoedwaarde van het pand zelf en de omliggende che-bebouwing. In voorbespreking werd door de afdeling Stedenbouw meegegeven dat een nieuwe dakverdieping uitgewerkt in een klassieke vormentaal, mogelijk was. Het advies luidde als volgt: 

Indien gekozen wordt voor een mansardedak, dan adviseren we om dit uit te voeren als een daklaag waarvan het voorste dakvlak licht hellend is en met staande dakkapellen die beginnen vanaf kroonlijsthoogte. Het dak is bij voorkeur plat ipv over te gaan in een tweede dakvlak.

Een daklaag is een beëindiging van een gebouw, dubbelhoge pseudo-mansardedaken zijn niet wenselijk..

De stedelijke dienst Monumentenzorg sloot zich aan bij dit advies, dat ook werd gecommuniceerd naar de architect.

De voorgestelde dakverdieping uitgewerkt als pseudomansarde telt echter 2 bouwlagen. Waar mansardedaken historisch gezien eerder een lage plafondhoogte hadden en dus ook slechts beperkt zichtbaar waren vanop het openbaar domein, wordt in voorliggend voorstel een optopping van 5m11 voorzien. De hoogte van de nieuwe uitbreiding, samen met de hoogte van de dakkapellen, maakt dat het ontwerp afwijkt van de klassieke pseudomansardetypologie waardoor het niet als een interpretatie van een historisch kenmerkend dakvolume kan beschouwd worden. Door de grote hoogte van de dakverdieping, verliest het neoclassicistische pand bovendien aan verhoudingen tussen gevel en bekroning, wat een storende impact heeft op het pand en de omliggende che-bebouwing.

Wij betreuren het dat het gewijzigde, onvergunde en atypische materiaalgebruik (donkere tegels) op de gelijkvloerse verdieping tijdens deze verbouwingscampagne niet wordt aangepakt. Het werkt storend voor de waardevolle neoclassicistische bovengevel.

Advies

Rekening houdende met het bovenstaande wordt het ontwerp tot uitbreiding van het neoklassiek hoekpand met het voorgestelde dakvolume niet gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Indien de aanvraag toch gunstig beoordeeld wordt, de voorwaarden met betrekking tot schrijnwerk (ramen en kroonlijst) en gevelafwerking uit eerder verleende vergunningen dienen hernomen.

Detailtekeningen van het schrijnwerk dienen aangeleverd of indien gewenst bekomen bij de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Het bovenvermelde advies wordt bijgetreden vanuit ruimtelijk oogpunt. De uitbreiding en wijzigingen aan het buitenschrijnwerk tasten de erfgoedwaarde van het hoekpand aan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het nieuwe programma, namelijk 4 wooneenheden en een recafunctie op de gelijkvloerse en 1ste verdieping, overschrijdt de draagkracht van het gebouw. Dit illustreert zich door de vele afwijkingen op de bouwcode (o.a. artikel 26, 28 en 29). Er is namelijk geen afgescheiden afvalberging voor ofwel appartementen of de wooneenheden voorzien. Ook is er geen enkele fietsstalplaats ingericht. Er moeten minstens 6 fietsstalplaatsen conform artikel 29 van de bouwcode voorzien worden.

Zoals vermeld is het gewenste dakterras niet aanvaardbaar waardoor er niet voorzien kan worden in een buitenruimte voor de nieuwe appartementen. Dit is strijdig met artikel 28 van de bouwcode. Overigens krijgt een private buitenruimte de voorkeur ten opzichte van een gemeenschappelijk dakterras, omwille van het gebruiksgemak. Dat is zeker het geval in deze case waarbij de collectieve buitenruimte volledig is ingesloten en bijkomend is ingenomen door de uitloop van de liftschacht en (vermoedelijk ook) door de verluchtingsschacht. Ook het gebruiksgemak ervan is niet optimaal aangezien de buitenruimte alleen met een trap bereikbaar is, vanaf de 4de verdieping.

De studio op de eerste verdieping grenst aan de keuken van de gelijkvloerse recafunctie. Het personeel en de bewoners delen dezelfde toegang. Zelfs indien de nodige maatregelen worden genomen om geluidsoverlast te beperken, zal een bewoner ongetwijfeld hinder ondervinden tijdens de openingsuren van de keuken.

Opgemerkt wordt dat de aanvraag strijdig is met de verordening voetgangersverkeer. Artikel 3 schrijft voor dat de loopweg geheel obstakelvrij voorzien moet worden. Op het grondplan zijn plantenbakken ingetekend die de vrije loopweg van voetgangers versmald, dit is niet aanvaardbaar. Overigens kan een stedenbouwkundige vergunning geen toestemming verlenen om het openbaar domein in te palmen, hiervoor dienen de nodige toelatingen bekomen te worden.

De platte delen van het dak zijn niet als groendak aangelegd, dit is strijdig met artikel 38 van de bouwcode. Het private rioolstelsel wordt aangepast, maar er is geen afvoer RWA voorzien conform artikel 41 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

Geluidsoverlast: Het bezwaar tegen geluidsoverlast van de gelijkvloerse recafunctie naar de aanpalende gebouwen.

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. Geluidsoverlast van de recafunctie is inderdaad mogelijk wanneer de wanden niet voldoende akoestisch geïsoleerd zijn. Ook is de keuken van de recafunctie ingericht op de eerste verdieping. Er moeten aanpassingen gebeuren om geluidsoverlast tot een minimum te kunnen beperken. Anderzijds is de gelijkvloerse recafunctie reeds vergund.