2022_CBS_07499 - Omgevingsvergunning - OMV_2022067254. Driekoningenstraat 80-82, Walemstraat 74. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Driekoningenstraat 80-82 en Walemstraat 74:

• 10/09/2021: weigering (OMV_2021103373) voor het verbouwen van een pand en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 4;
• 19/03/2021: weigering (OMV_2020170776) voor het verbouwen en uitbreiden van het pand Driekoningenstraat 82 van 1 naar 4 wooneenheden;

-          Driekoningenstraat 80-82:

• 20/03/1997: vergunning (961#11140) voor het inrichten van een drogisterij;

-          Driekoningenstraat 80:

• 7/05/1971: vergunning (961#11473) voor het bouwen van een winkelhuis met garages en appartementen;

-          Driekoningenstraat 82:

• 24/08/1972: vergunning (961#11562) voor binnenveranderingswerken;
• 27/05/1970: vergunning (961#11561) voor een gevelverbouwing;
• 16/04/1947: toelating (961#5526) voor verbouwingswerken;

-          Walemstraat 74:

• 23/05/1975: vergunning (961#3800) voor binnenverbouwingswerken.

Vergunde toestand

-          functies en bouwvolume:

• Driekoningenstraat 80-82:

-          samengevoegde gelijkvloerse winkelruimte;

• Driekoningenstraat 80:

-          3 bouwlagen en een teruggetrokken bouwlaag boven het gelijkvloerse niveau bestaande uit 4 wooneenheden, telkens 1 woonentiteit per verdieping;

• Driekoningenstraat 82:

-          2 bouwlagen boven het gelijkvloerse niveau bestaande uit een woning met magazijn die een aparte toegang heeft vanuit de straat;

• Walemstraat 74:

-          gelijkvloers bestaat uit een gemeenschappelijke gang en een doorrit naar de ondergrondse garage;

-          2 bouwlagen boven het gelijkvloers niveau bestaande uit 2 wooneenheden, telkens 1 wooneenheid per verdieping;

-          gevelafwerking:

• Driekoningenstraat 80-82:

-          licht crème gevelsteen met beige natuursteen;

-          pvc wit schrijnwerk;

-          luifelbanden in kleur RAL 7001;

-          aluminium winkelpuien in kleur RAL 9010;

• Walemstraat 74:

-          rode baksteen;

-          arduinen dorpels;

-          aluminium ramen;

-          betonnen kroonlijst;

-          inrichting:

• ondergrondse garage voor 4 wagens en kelders van de Walemstraat 74 ondergronds in verbinding met Driekoningenstraat 80.

Bestaande toestand

-          functie en bouwvolume:

• conform de laatst vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• winkelpuien langs de Driekoningenstraat in zwarte pvc.

Nieuwe toestand

Driekoningenstraat 82:

-          functie:

• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 4. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

-          1ste verdieping: 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 124 m² met 1 terras van 7,71 m² en 1 terras van 7,69 m²;

-          2de verdieping: 1 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 116 m² met 1 terras van 7,69 m²;

-          3de verdieping: 1 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 116 m² met 1 terras van 7,69 m²;

-          1 een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 60 m² met  terras van 15 m²;

• gelijkvloers van Driekoningenstraat 80 en 82 blijft ongewijzigd als winkel;

-          bouwvolume:

• uitbreiden van de tweede verdieping tot vooraan het gebouw;
• voorzien van een extra bouwlaag en een extra teruggetrokken bouwlaag met een kroonlijsthoogte van respectievelijk circa 12,95 m en circa 16,04 m;
• er wordt een fietsenstalling voor 11 fietsen voorzien alsook een afvalruimte en kelders op kelderniveau van het gebouw zelf. Deze is zowel toegankelijk vanuit een nieuwe trap vanuit de gemeenschappelijke hal alsook toegankelijk via de parkeergarage aan de Walemstraat 74;

-          gevelafwerking:

• licht crème gevelsteen;
• beige natuursteen;
• pvc wit schrijnwerk;
• teruggetrokken daklaag afgewerkt met wit pleisterwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 4;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          wijzigen van de indeling van de kelderverdieping;

-          de woningen te Driekoningenstraat 80 en Walemstraat 74 maken geen onderdeel uit van de aanvraag;

-          de gelijkvloerse handelszaak over drie adressen maakt geen onderdeel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • het talrijkst in de omgeving is een bouwdiepte van circa 12 m op de verdiepingen voor woongebouwen. Een bouwdiepte van meer dan 19 m is bijgevolg niet kenmerkend;
  • het talrijkst in de omgeving zijn platte of schuine daken. Een ‘teruggetrokken’ daklaag is bijgevolg niet kenmerkend of afgestemd op de architectuur van de omgeving;
  • de bebouwing houdt onvoldoende rekening van het gabarit (bouwdiepte, bouwhoogte en bouwprofiel) van het rechts aanpalende gebouw;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  de voorziene scheidingsmuur door het dichtbouwen van de vide en het voorziene bouwvolume ter hoogte van de rechter perceelsgrens houdt geenszins rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw en in de omgeving;
• artikel 23 Opdelen van een woning:
  er wordt geen woongelegenheid voorzien met een netto vloeroppervlakte van minstens 100 m² met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 m², de grootste woonentiteit beschikt enkel over twee terrassen die beide kleiner dan 15 m² groot zijn;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er zijn 4 bestaande/vergunde autoparkeerplaatsen aanwezig in de kelder. Er worden geen extra parkeerplaatsen voorzien;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  het is niet op de plannen af te leiden of het rioolstelsel en hemelwaterafvoeren gescheiden tot aan de straat voorzien worden;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  het is niet op de plannen af te leiden of het rioolstelsel en hemelwaterafvoeren gescheiden tot aan de straat voorzien worden;
• artikel 43 Septische putten:
  er moet een septische put met een volume van minimaal 3.725 l voorzien worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021�)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van de verdiepingen van 1 grote woonentiteit tot 4 woongelegenheden. Tegen het verhogen van het aantal woongelegenheden geen bezwaar, op voorwaarde dat er opnieuw een woonentiteit voorzien wordt die voldoende groot is om een groot gezin te huisvesten. Er dient minimaal 1 groot appartement voorzien wordt met een buitenruimte van minimaal 15 m². Dit is de voorliggende aanvraag niet het geval.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Dit deel van de Driekoningenstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door 3 bouwlagen (inclusief daklaag). In deze omgeving bevinden er zich slechts enkele gebouwen van 4 tot 5 bouwlagen (inclusief daklaag).

De links aanpalende meergezinswoning te Driekoningenstraat nr. 80 (waarmee de woning te driekoningenstraat 82 het gelijkvloers en kelder gemeenschappelijk heeft) betreft 4 bouwlagen met bijkomend een teruggetrokken daklaag. De rechts aanpalende panden zijn daartegen veel lager. Deze beschikken slechts over 3 bouwlagen (onder een plat dak) of 2 bouwlagen (met bijkomend een zadeldak).

De aanvraag betreft het optrekken van het pand tot hetzelfde bouwvolume als het gedeelte te Driekoningenstraat nr. 80 (4 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag). Dat gebouw betreft een overgang tussen het nog hogere pand te nr. 78 en de lagere delen van de straat. Het voorzien van 4 bouwlagen te Driekoningenstraat nr. 82 zorgt voor een kwalitatieve overgang tussen de hogere en lagere bebouwing in de straat. De bebouwing ter hoogte van de voorgevel is inpasbaar binnen het straatbeeld.

Het toevoegen van een bijkomende teruggetrokken daklaag daarboven is niet in overeenstemming met de kenmerken van de omgeving. Het uitbreiden van de rechter scheidingsmuur over twee verdiepingen boven de rechts aanpalende woning is niet aanvaardbaar.

De uitbreiding ter hoogte van de verdieping wordt voorzien tot een bouwdiepte van meer dan 19 meter. Deze bouwdiepte is niet kenmerkend en hindert de ideale daglichttoetreding van het rechts aanpalende gebouw. Dit is niet aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De tweede slaapkamer en bureau ter hoogte van de eerste en tweede verdieping beschikken enkel over daglicht via een smalle schacht (breedte circa 1,5 meter). Er kan hier niet over een voldoende kwalitatieve daglichttoetreding en kwalitatief uitzicht gesproken worden. De leefkwaliteit van deze nieuwe verblijfruimtes is onvoldoende.

De bestaande toestand betreft een grote woonentiteit met aansluitend een groot dakterras. De grote woonentiteiten beschikken slechts over terrassen van respectievelijk 7,7 m² en 7,69 m². Het voorzien van meerder kleinere terrassen is geen volwaardig alternatief voor een grote aansluitende buitenruimte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 11 (2*(3+1)+1*(1+1)) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er werden 11 fietssalplaatsen ingetekend in de kelder. Deze zijn toegankelijk via een trap met fietsgoot.

Bovenaan de trap wordt geen ruimte met diepte van 1,7 meter voorzien, waardoor het niet mogelijk is bovenaan de trap stil te staan om de deur op een veilige manier te openen. De deuren tussen de fietskelder en de voordeur dienen automatisch geopend te kunnen worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten