2022_CBS_03489 - Omgevingsvergunning - OMV_2021166270. Paardenmarkt 103A. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/02/2010: weigering (20096250)  voor het wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel, brandwerend maken van een muur en vervangen van het dak van de achterbouw (Paardenmarkt 103);

-          09/10/2009: vergunning (20093901)  voor het renoveren van een rijwoning en dak, herbestemming van de woning tot meergezinswoning met commerciële ruimte (Paardenmarkt 103A);

-          17/07/2009: weigering (20092419) voor het renoveren van een rijwoning (Paardenmarkt 103A);

-          29/02/2008: vergunning (20081) voor het verbouwen van een handelsgelijkvloers met woonhuis naar handelsgelijkvloers met 2 woonheden (Paardenmarkt 103);

-          17/01/1941: vergunning (Felixarchief inventarisnummer 18#13787) voor gevel- en binnenveranderingen (Paardenmarkt 99);

-          26/05/1932: vergunning (Felixarchief 1932#41766) voor binnenveranderingen (Paardenmarkt 101);

Vergunde/vergund geachte toestand

Paardenmarkt 99:

-          handelsgelijkvloers met 3 bovenliggende woonentiteiten:

• handelsgelijkvloers met een netto vloeroppervlakte van circa 55,30 m² (inclusief achterliggende verblijfsruimten en sanitair);
• 3 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 60,75 m²;
• totale bruto vloeroppervlakte van circa 367,65 m² (inclusief kelder - 50,40 m²);

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte hoofdvolume circa 13,35 m;
• aanbouw (rechterzijde perceel - alle bouwlagen) tot tegen de achterste perceelgrens - bouwdiepte circa 17,25 m;
• met uitzondering van de koer links achteraan werd het volledige perceel dicht gebouwd;

Paardenmarkt 101:

-          handelsgelijkvloers met bovenliggende woonfunctie:

• handelsgelijkvloers met een netto vloeroppervlakte van circa 47,95 m² (inclusief achterliggende verblijfsruimten en sanitair);
• netto vloeroppervlakte per bovenliggende verdieping circa 50,00 m² (exclusief verticale circulatie), geen informatie beschikbaar met betrekking tot de indeling;
• totale bruto vloeroppervlakte van circa 225,50 m² (exclusief kelder gezien het ontbreken van de nodige informatie);

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen;
• dak niet gekend;
• bouwdiepte hoofdvolume circa 9,75 m;
• aanbouw (linkerzijde perceel - alle bouwlagen) tot tegen de achterste perceelgrens - bouwdiepte circa 17,00 m;
• met uitzondering van de koer (rechterzijde perceel) werd het volledige perceel dicht gebouwd;

Paardenmarkt 103:

-          handelsgelijkvloers met 2 bovenliggende woonentiteiten:

• netto vloeroppervlakte gelijkvloerse verdieping van circa 55,85 m;
• geen informatie met betrekking tot de bovenliggende verdiepingen (oppervlakte en indeling);
• totale bruto vloeroppervlakte van circa 305,85 m² (inclusief kelder - 60,35 m²);

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder hellend dak;
• bouwdiepte gelijkvloerse verdieping circa 16,40 m, op de bovenliggende verdiepingen blijft de bouwdiepte beperkt tot circa 12,90;
• ter hoogte van het maaiveld werd het volledige perceel dicht gebouwd;

Paardenmarkt 103A:

-          handelsgelijkvloers met 2 bovenliggende woonentiteiten:

• handelsgelijkvloers met een netto vloeroppervlakte van circa 62,30 m²;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 56,15 m²;
• 1 eenslaapkamerappartement (duplex) met een netto vloeroppervlakte van circa 72,70 m²;
• totale bruto vloeroppervlakte van circa 299,35 m² (inclusief kelder - 52,10 m²);

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder hellend dak;
• met uitzondering van het dakterras op de eerste verdieping werd het perceel ter hoogte van het maaiveld en de eerste verdieping volledig dicht gebouwd - bouwdiepte circa 16,70 m;
• bouwdiepte tweede verdieping circa 13,35 m;

Huidige toestand

-          inrichting:

• 3 grotendeels gesloopte panden wegens een gasontploffing. ( Paardenmarkt nr 99, nr 101 en nr 103)
• Paardenmarkt 103A:
  • handelsgelijkvloers met 2 bovenliggende woonentiteiten:
  • handelsgelijkvloers met een netto vloeroppervlakte van circa 62,30 m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 56,15 m²;
  • 1 eenslaapkamerappartement (duplex) met een netto vloeroppervlakte van circa 72,70 m²;
  • totale bruto vloeroppervlakte van circa 299,35 m² (inclusief kelder - 52,10 m²);
  • bouwvolume:
    • pand in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder hellend dak;
    • met uitzondering van het dakterras op de eerste verdieping werd het perceel ter hoogte van het maaiveld en de eerste verdieping volledig dicht gebouwd - bouwdiepte circa 16,70 m;
    • bouwdiepte tweede verdieping circa 13,35 m;

Gewenste toestand

-          volledige sloop van de 4 panden;

-          functie Paardenmarkt 99-103A:

• verdieping -1: technische lokale, bergingen en een fietsenberging;
• verdieping 0: handelsruimte (detailhandel) met een netto vloeroppervlakte van 217,4 m²;
• verdieping 1: 3 woonentiteiten:

-          appartement 101: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 73,7 m²;

-          appartement 102: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 50,1 m²;

-          appartement 103: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 58,6  m².

• verdieping 2: 3 woonentiteiten:

-          appartement 201: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 73,7 m²;

-          appartement 202: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 50,1 m²;

-          appartement 203: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 58,7 m².

• verdieping 3: 3 woonentiteiten:

-          appartement 301: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 69,6  m²;

-          appartement 302: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 50,1 m²;

-          appartement 303: eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 58,7 m².

• verdieping 4 & 5: 2 woonentiteiten:

-          appartement 401: drieslaapkamer(duplex)appartement met een netto vloeroppervlakte van 195,7 m²;

-          appartement 402: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 86,6 m².

• totale bruto vloeroppervlakte van circa 1724,30 m² (inclusief kelder – 300,05 m²);

-          bouwvolume Paardenmarkt 99-103A:

• besloten bebouwing van 6 bovengrondse bouwlagen onder plat dak met variërende bouwhoogtes en bouwdieptes:

-          hoofdvolume links: een kroonlijsthoogte vooraan van circa 16,2 m;

-          hoofdvolume: een bouwhoogte centraal van circa 20 m;

-          hoofdvolume rechts: een kroonlijsthoogte vooraan van circa 13,2 m;

-          hoofdvolume: een bouwhoogte centraal van circa 16,2 m;

-          verdieping 0: bouwdiepte van circa 17 m en met achteraan een dakrandhoogte van 4,2 m;

-          verdieping 1-5: een bouwdiepte van circa 12,2 m

• verdieping 1: dakterras in combinatie met groendak telkens (op het platte dak van het gelijkvloers);
• verdieping 4: een dakterras rechts vooraan;
• verdieping 5: grotendeels dakterras met een strook groendak (op de het platte dak van de onder gelegen verdieping).

-          gevelafwerking Paardenmarkt 99-103A:

• betonplint met witkleurige crepi voor de bovengelegen verdiepingen als algemene voorgevelafwerking;
• mansardedak in imitatieleien (antracietkleurig);
• antracietkleurig PVC buitenschrijnwerk en kroonlijst;
• antracietkleurig aluminium dakranden en raamdorpels;
• antracietkleurig stalen borstweringen;
• harstenen dorpels aan raamdeuren en als dorpels op de gelijkvloerse verdieping.

-          inrichting Paardenmarkt 99-103A:

• volledig bebouwde percelen.

Inhoud van de aanvraag

-          het slopen van enkele aaneengesloten panden te Paardenmarkt 99-103A;

-          het bouwen van een gebouw van 6 bouwlagen met:

• een detailhandel van 217,4 m² op de gelijkvloerse verdieping;
• 11 woonentiteiten op de bovengelegen verdiepingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgende punten:

-          Artikel 2.1.5 Gevelbreedte:

“De korrelmaat en gevelbreedte moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2. Bij samenvoeging van percelen zal de schaal van de oorspronkelijke bebouwing (of een daaraan benaderende schaal) tot uiting komen door het gebruik van het gebouw op te delen in kleinere entiteiten. Dit wordt bekomen door de functies die ondergebracht zijn in het gebouw aan te passen, de plaatsing van de toegangen, de verhouding open/gesloten en het materiaalgebruik. “
 

Verschillende percelen worden samengevoegd zonder dat de schaal van de oorspronkelijke bebouwing tot uiting komt in de nieuwe gevel.

-          Artikel 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:

“De gevelopbouw en gevelgeleding moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2. Elke gevel moet een harmonische en logische constructieve opbouw hebben. Dit geldt ook voor het gelijkvloers dat een duidelijke basis moet zijn voor het gebouw en een onderdeel moet vormen van het bovenliggende geveloppervlak. Dit wil zeggen dat men op het gelijkvloers minstens de twee uiterste penanten van de voorgevel moet herstellen of behouden. Als het gelijkvloers verschillende panden samenneemt moet de structuur en de opbouw van de afzonderlijke bovenliggende geveloppervlakte terugkomen in het ontwerp van het gelijkvloers.”

Er worden verschillende percelen samen genomen zonder dat er een verwijzing naar de percelering afleesbaar is in de gevel. De naast elkaar gelegen uitstekende, amorfe balkons zijn met elkaar verbonden door een doorlopende balustrade. Dit accentueert de totale breedte van de gevel en doet een mogelijke gevelgeleding teniet.

-          Artikel 2.1.8 Vaste uitsprongen boven de openbare weg:

“De diepte van balkons zal maximum 125 cm bedragen. Uitsprongen groter dan 30 cm mogen echter nooit meer bedragen dan 1/20ste van de straatbreedte en de voetpadbreedte verminderd met 75 cm.

De breedte van de uitsprongen wordt bepaald op maximum 4 m per uitsprong. Wanneer zij naast elkaar worden geplaatst, zullen zij van elkaar gescheiden worden tot op het normale gevelvlak op de bouwlijn. De breedte van deze verticale scheiding tussen twee uitsprongen moet minimum tweemaal zo groot zijn als de diepte van de maximale uitsprong.”

Alle terrassen vooraan zijn breder dan de maximaal toegelaten 4 m. Deze worden niet van elkaar gescheiden tot op het normale gevelvlak. De vloerplaten van de naast elkaar gelegen uitstekende, amorfe balkons zijn met elkaar verbonden en ook de balustrades vormen een geheel. De vernauwing die tussen de balkons is voorzien, bedraagt 120 cm. Balkons dienen in deze situatie minstens 240 cm van elkaar gescheiden te zijn.

-          Artikel 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

“De onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. Voor nieuwbouw moet een oppervlakte van minimum 15% van de perceelsoppervlakte voorzien worden als onbebouwde ruimte.”

Er wordt op het gelijkvloers een handelsruimte voorzien van 217 m², waarbij het perceel volledig wordt bebouwd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De vragenlijst werd niet correct ingevuld en kan dus niet worden beoordeeld.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte

Bij nieuwbouw, herbouw, vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 m², vermeerderd met 2 m² per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer.
Het terras van het tweeslaapkamerappartement 201 is te klein. 

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er wordt slechts 1 autostalplaats voorzien op het eigen terrein (gelijkvloers)

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

§4. Scheidingsmuren moeten een minimale dikte hebben van 0,18 meter. De scheidingsmuur die boven het aanpalende pand uitkomt heeft slechts een dikte van 0,14 meter.

• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers:

§2. De leidingkokers vertrekken vanuit de centrale ruimte voor warmteproductie en zijn vanaf alle verdiepingen eenvoudig bereikbaar. De leidingkokers worden zo ingeplant dat elke wooneenheid aan minstens 1 koker grens.
Gezien de grote gelijkvloerse handelsruimte is onduidelijk hoe leidingkokers worden voorzien voor de bovengelegen verdiepingen. Op de plannen worden geen leidingkokers voorzien die voldoen aan de bepalingen van dit artikel.

§3. Over de gehele hoogte van het gebouw wordt in deze leidingkokers een ruimte voorbehouden voor de verdeling van warmte die een doorsnede heeft van minstens 0,30 meter x 0,30 meter.
Op de plannen worden geen leidingkokers voorzien die voldoen aan de bepalingen van dit artikel.

• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen

§1. De infiltratie- en buffervoorziening wordt bovengronds, zoals een infiltratiekom, wadi of vijver, of ondergronds, zoals een poreuze buis, infiltratieput of kunststofblokken, aangelegd. Er wordt geen infiltratievoorziening geplaatst.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

De voormalige panden hadden (grotendeels) al een commercieel gelijkvloers. In de nieuwe ontwikkeling wordt gekozen voor één handelsunit van 217m² op het gelijkvloers met een brede etalage en goede visibiliteit.  Het pand is nabij het winkelgebied Centrum Antwerpen-Noord gelegen (Beleidsnota Detailhandel), in de zone voor verspreide bewinkeling. Op locaties waar commerciële ruimte vergund is/was, kan in deze zone deze functie behouden blijven. Om die reden adviseerde de stedelijke dienst business en innovatie de aanvraag gunstig. Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd, rekening houdend met de voorwaarde die wordt opgelegd met betrekking tot de onbebouwde ruimte.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Bij een gasontploffing op 15 januari 2018 werden 3 van de 4 panden, gelegen op de percelen die deel uitmaken van de aanvraag, volledig verwoest.

De huidige toestand van de percelen confronteert de omgeving nog steeds met deze gebeurtenis. Een nieuwbouwproject is noodzakelijk en wenselijk om  een einde te kunnen maken aan die voortdurende confrontatie.

RUP Binnenstad verwijst in artikel 2.1.2 naar de harmonieregel en het referentiebeeld.

 “Indien het gebouw of delen ervan niet behouden dient te worden, geldt de harmonieregel: Het bouwvolume, de positie van het gebouw, de voorgevel- en achtergevelbouwlijn, de bouwdiepte, de bouwhoogte, de gevelopbouw en gevelgeleding, de bedaking, de dakbedekking, de kleur en gevelmaterialen, de schrijnwerken, de beglazing en buitenschildering, de uitsprongen en insprongen, moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld.

Het referentiebeeld wordt opgebouwd uit de bouwschil van de bestaande gebouwde omgeving. Dit beeld bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen genoemd worden. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel in de omgeving waar een harmonische samenhang merkbaar is.”

In de toelichting bij het artikel staat het als volgt: bij de toepassing van de harmonieregel kijkt men naar een lijn of een gebied: soms is het aangewezen om het gebouw in een ruimer gebied te plaatsen waar een harmonie duidelijk merkbaar is. Andere keren is de straat zelf een uitstekend referentiebeeld voor de harmonieregel, maar meestal zijn dit de gebouwen langs dezelfde zijde van de straat als het gebouw van de bouwaanvraag en dit van straathoek tot straathoek.

Aanvankelijk betekende de harmonieregel vooral dat de nabijgelegen bebouwing de maximale bouwhoogte bepaalde voor nieuwbouw en renovaties in de onmiddellijke omgeving. In de huidige bouwcode werd dit begrip enigszins bijgesteld. Er zit nu dus flexibiliteit in het bepalen van het relevante referentiebeeld, als in de mogelijkheid om gemotiveerd af te wijken van de harmonieregel. Deze ruimte voor creativiteit is onontbeerlijk in een stad die onder impulsen van stadsgroei toch haar historische gelaagdheid, haar eigenheid en haar menselijke schaal wil bewaren.

In dat licht daarvan en in dat evolutieve kader wordt ook de harmonieregel en het referentiebeeld uit RUP Binnenstad geïnterpreteerd. Die harmonie laat zich dus niet vatten puur op basis van bouwhoogte, er moet ruimte zijn voor een vorm van dissonantie.

Voor de beoordeling van dit project wordt als referentiebeeld de Paardenmarkt als straat in zijn geheel en zelfs de wat ruimere omgeving vooropgesteld. Deze omgeving leent zich goed tot een zekere verdichting en het verhogen van het ruimtelijk rendement.

Het aangevraagde project betreft 5 bouwlagen en een mansardedak. Recht tegenover het aangevraagde project (Paardenmarkt 88) bevindt zich een gebouw met dezelfde typologie (5 bouwlagen met mansardedak). Het project wordt in dat ruimere kader als harmonieus met het referentiebeeld beoordeeld.

Op bepaalde specifiek punten zijn er beperkte afwijkingen die conform artikel 4.4.1 VCRO kunnen worden toegestaan na een openbaar onderzoek. Voor sommige afwijkingen zijn voorwaarden opgenomen om hieraan tegemoet te komen.

De aanvraag voorziet op het rechtse en lagere geveldeel een teruggetrokken daklaag. Op dit teruggetrokken volume voorziet de aanvraag nog een dakterras. Een dakterras wijst per definitie op een gebruik van een plat dak en dient bijgevolg beschouwd te worden als een dakvorm. Conform het RUP (art. 2.1.11.2) is een dakterras pas toegestaan als deze zich binnen het toegelaten volume bevindt. Dit is hier toegelaten. Deze opmerking geldt eveneens voor het dakterras ter hoogte van de 1ste verdieping.  Hier wordt echter als voorwaarde opgelegd dat dit dakterras moeten worden ingekort met 1 meter.

De aanvraag voldoet niet aan artikel 2.2.5 van RUP Binnenstad met betrekking tot de onbebouwde ruimte. Er wordt op het gelijkvloers een handelsgelijkvloers voorzien van 217 m², waarbij het perceel volledig wordt bebouwd.

Voor de ontploffing was er op het perceel ook geen onbebouwde ruimte voorzien, met uitzondering van 2 kleine koertjes (14 m²). Dit project is een ‘noodgedwongen’ nieuwbouwproject omwille van de uitzonderlijke omstandigheden door de ontploffing.

De Paardenmarkt is bovendien gelegen nabij kernwinkelgebied Antwerpen-centrum/ noord volgens de Beleidsnota Detailhandel. Conform artikel 27 van de bouwcode  kan er afgeweken worden van de opgelegde open ruimte wanneer het perceel gelegen is in kernwinkelgebied en er geen woonbestemming is op het gelijkvloers.

Gezien de gedetailleerde invulling door de bouwcode van de afwijking op de open ruimten in kernwinkelgebieden en de uitzonderlijke omstandigheden van de ontploffing kan deze afwijking gedeeltelijk worden toegestaan.

Om de afwijking als beperkt te kunnen beschouwen, wordt in de voorwaarden opgelegd dat het behoud van de onbebouwde en onverharde ruimte (zijnde 5% van het gelijkvloers) van voor de ontploffing behouden moet blijven.

De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn. 7 van de 11 woningen zijn eenslaapkamerappartementen. Gezocht moet worden naar een betere woningmix met ruimere oppervlakten. Om hieraan tegemoet te komen, worden voorwaarden opgelegd.

Visueel-vormelijke elementen

De korrelmaat en de gevelgeleding zijn niet in harmonie met deze van de omgeving. In de omgeving komen hoofdzakelijk panden van ca 6 meter breed voor. Er worden 4 percelen samen gevoegd, zonder dat de oorspronkelijke gevelgeleding terugkomt in het nieuwe ontwerp. Conform het RUP (art. 2.1.5) moet in dat geval de schaal van de oorspronkelijke bebouwing gerespecteerd worden. De gebouwconstructie is in eerste instantie opgesplitst in 2 delen: een fors linkerdeel en een smaller, lager rechterdeel. In het linkerdeel zijn twee traveeën waar te nemen. Echter wordt deze geleding tenietgedaan door de balkons en hun balustrades die ononderbroken over de volledige gevelbreedte doorlopen. Om in aanmerking te kunnen komen van een vergunning dient de oorspronkelijke pandsgewijze opbouw visueel terug te komen in het nieuwe gevelbeeld.

Om hieraan tegemoet te komen wordt in de voorwaarden opgelegd dat er rechthoekige terrassen moeten voorzien worden conform de bepalingen van artikel 2.1.8 RUP Binnenstad, waarbij wordt aanbevolen deze deels inpandig op te lossen conform artikel 26 van de bouwcode en waarbij de oppervlakte van de appartementen nog steeds in verhouding blijft tot het aantal bewoners.

Ter hoogte van de scheiding tussen appartementen 101 en 102 dient een arrière-corps te worden voorzien, conform deze aanwezig tussen appartementen 102 en 103, en dit over de volledige gevelhoogte.              

Archeologische aspecten

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied. Het projectgebied heeft een oppervlakte boven de 300 m² (ca. 309 m²) en ingreep in de bodem boven 100 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Een archeologienota werd ingediend door Lares en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 13/10/2021 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/20155). Het programma van maatregelen beveelt een uitgesteld vooronderzoek in de vorm van proefputtenonderzoek. Dit dient uitgevoerd te worden nadat de gebouwen bovengronds zijn verwijderd en het puin is geruimd. Nadien maakt de erkende archeoloog een nieuwe nota op met een bijhorend programma van maatregelen, ook dit programma van maatregelen is bindend en dient verplicht te worden uitgevoerd als voorwaarde bij een eventuele omgevingsvergunning.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op de sloop van drie panden die onherstelbaar beschadigd zijn na een gasontploffing. Het rechts aanpalende pand wordt eveneens gesloopt.  

Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied en is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de bouwcode moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. De stedelijke dienst Monumentenzorg kon de aanvraag niet gunstig adviseren omwille van volgende argumentatie.

“Op de plaats van de vernielde panden kan uiteraard een nieuwbouw voorzien worden die zich inpast in de historische context van dit gedeelte op de Paardenmarkt.

Het pand nr 103A bevat een oudere kern die zich toont in een tongewelfde kelder en een historische draagstructuur van moer- en kinderbalken. De daklaag werd in het verleden al aangepast. De gevel sluit qua architectuur aan bij het hoekpand, net zoals het volume. In het dossier werd geen motivatie tot sloop opgenomen. Het pand is gelegen in che-gebied volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad, waarbij we in eerste instantie uitgaan van behoud.

Bijkomend kan gesteld worden dat de nieuwbouw zich bezwaarlijk inpast in het straatbeeld, enerzijds qua volume, anderzijds qua verschijningsvorm. Een bouwvolume van 6 bouwlagen, uitkragende terrassen met doorlopende borstweringen waardoor de horizontaliteit wordt versterkt, zijn erg atypisch in deze context.

In deze historische context gaan we uit van een volume en architecturale uitwerking die zich inpast in het straatbeeld.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. Om hieraan tegemoet te komen werden aanpassingen opgelegd in de voorwaarden (cfr supra visueel vormelijke elementen). De 6 bouwlagen die in het advies worden vermeld betreffen 5 bouwlagen en het dak.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het gebruiksgenot van de woningen wordt beoordeeld aan de hand van de minimale VMSW-richtlijnen (Vlaamse normen en richtlijnen voor sociale woningbouw). De woningoppervlakte staat niet bij ieder van de aangevraagde woningen in verhouding met het aantal slaapkamers en dus met het aantal potentiële bewoners. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Zo hebben tweeslaapkamerappartementen 101 en 201 onvoldoende leefruimte, inclusief keuken en hebben eenslaapkamerappartementen 102 en 202 geen inkomzone en berging. Om hieraan tegemoet te komen wordt in de voorwaarden opgelegd om woningen 101 en 102, respectievelijk woningen 201 en 202 samen te voegen tot telkens een groter appartement. Dit lost tevens ook de woningmix op (zie boven).  Daarnaast moet appartement 401 beschouwd worden als een tweekamerappartement vermits de derde kamer, met een oppervlakte van 6,7 m² krachtens hogervermelde normen niet kan worden in aanmerking genomen als een slaapkamer. Dit zal worden opgelegd als een voorwaarde.

Voorliggend pand is hoger dan de aanpalende panden. Strijdig met de bepalingen van de scheimuurcommissie wordt de bestaande scheidingsmuur niet opgetrokken, maar enkel een muur die naast de scheidingsmuur wordt voorzien. Hierbij dient bovendien opgemerkt dat deze muur, strijdig met de bouwcode, slechts 14 cm dik is.

Bij uitbreiding of verhoging van een bestaande scheidingsmuur, moet het nieuwe gedeelte muur op dezelfde conceptuele wijze worden verder gebouwd als de oorspronkelijke muur, met eventuele differentiatie van de gebruikte materialen. Conform artikel 34, §4 van de bouwcode moet deze een minimale dikte hebben van 18 cm. Deze aanpassing wordt als voorwaarde opgelegd.

Strijdig met de bouwcode worden er geen leidingkokers voorzien vanuit de centrale stookruimte waardoor het gebouw niet zal kunnen worden aangesloten op een toekomstig warmtenet.  Echter gezien de voorwaarde tot samenvoeging van appartementen (van 11 naar 9) wordt opgelegd, wordt deze afwijking automatisch opgevangen, gezien dit artikel enkel van toepassing is bij meer dan 10 wooneenheden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de appartementen en handelsgelijkvloers moeten fietsenstallingen voorzien worden:

-          2 per appartement met 1 slaapkamer

-          3 per appartement met 2 slaapkamers

-          4 per appartement met 3 slaapkamers

-          217m² handel : 217m² x 0,6/100m² = 1,3

Er wordt een fietsenstalling ingericht in de kelder voor 30 fietsen. Deze is bereikbaar via een trap met fietsgoot.

Laden en lossen:

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De balkons en hun balustrades die over de volledige gevelbreedte doorlopen, dienen te worden vervangen door rechthoekige terrassen conform artikel 2.1.8 van het RUP binnenstad, die voldoende ruim zijn conform artikel 28 van de bouwcode, waarbij wordt aanbevolen om ze deels inpandig te voorzien. De oppervlakte van de woningen dient hierbij nog steeds in verhouding te zijn met het aantal bewoners.

2. Ter hoogte van de scheiding tussen appartementen 101 en 102 dient een arrière-corps te worden voorzien, conform deze aanwezig tussen appartementen 102 en 103, en dit over de volledige gevelhoogte.

3. Het terras achteraan op het dak van het gelijkvloers moet worden ingekort met 1 meter.

4. De onbebouwde en onverharde ruimte van het gelijkvloers moet minimum 5% van de perceelsoppervlakte bedragen.

5. De verordening hemelwater moet correct worden nageleefd op het vlak van regenwaterrecuperatie en op het vlak van infiltratie zoveel als mogelijk.

6. De op te trekken scheidingsmuur dient conform artikel 34, §4 van de bouwcode een minimale dikte van 18 cm te hebben.

7. De voorwaarden uit het aangeleverde advies van de dienst archeologie zijn voor ingebruikname strikt na te leven.

8. De eenslaapkamerappartementen 102 en 103 enerzijds en 202 en 203 anderzijds moeten worden samengevoegd tot telkens één groter appartement met drie slaapkamers.

9. Appartement 401 moet worden ingericht als een tweeslaapkamerappartement in plaats van een drieslaapkamerappartement.

10. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

11. De bijgevoegde voorwaarden van het advies van Aquafin zijn strikt na te leven.

12. De bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Fluvius zijn strikt na te leven.

13. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvaarde wijzigingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten