Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022143694 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Ahmet Bekar met als adres Paleisstraat 37 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Boomgaardstraat 149 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 6 sectie F nr. 1295G6 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een woning met café naar een tweewoonst |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 10/01/1958: toelating (18#37766) voor een indirect spoelstelsel;
- 09/04/1926: toelating (1926#23368) voor tweede verdieping en Frans dak (niet uitgevoerd).
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
Bestaande toestand
- functie:
- bouwvolume:
- voorgevelafwerking:
Nieuwe toestand
- functie: meergezinsgebouw met 2 duplexwooneenheden:
- bouwvolume:
- voorgevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning met gelijkvloerse nevenfunctie tot meergezinswoning met 2 duplexwooneenheden;
- wijzigen van het volume:
- wijzigen scheimuren;
- wijzigen voorgevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 30 november 2022 | 26 januari 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 30 november 2022 | 19 januari 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator/ Fluvius | 30 november 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Water-link | 30 november 2022 | 26 januari 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 30 november 2022 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 30 november 2022 | 30 november 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 30 november 2022 | 1 december 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
het hoofdgebouw en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn zowel op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. De hoekpanden in de omgeving hebben 2, soms 3 bouwlagen en steeds een licht hellend dak;
bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20 % dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. De gelijkvloerse verdieping werd volledig dichtgebouwd;
er worden geen autostalplaatsen voorzien;
het gedeelte van de scheidingsmuren heeft geen opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden. De opstand is slechts 0,22 m;
de inhoud van de septische put ontbreekt.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De gelijkvloerse nevenfunctie reca (café) bij de eengezinswoning wordt betrokken bij de woonfunctie. Een woonfunctie is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De bestaande eengezinswoning met gelijkvloerse reca-functie wordt verbouwd. Het volume van 2 bouwlagen onder een hellend dak met een open koer wordt hierbij uitgebreid met een extra bouwlaag en een mansardedak. De gelijkvloerse koer wordt dicht gebouwd.
Hoewel een hoekpand zich binnen het referentiebeeld iets forser kan tonen dan de rest van de kenmerkende bebouwing, is een bijkomende volwaardige bouwlaag plus een mansardedak niet aanvaardbaar binnen het referentiebeeld (bouwcode, art. 6 en 10). Dat is ook steeds als vooradvies aan verschillende ontwerpers meegegeven.
De hoekpanden in de directe omgeving hebben allen 2 à 3 bouwlagen en een licht hellend dak. Hiermee rekening houdend wordt geoordeeld dat het voorgestelde mansardedak op deze locatie te hoog is en daardoor te aanwezig is in het straatbeeld. De optopping leidt er eveneens toe dat de scheimuren aan weerszijden van het perceel fors opgehoogd worden, met blinde scheimuren tot gevolg. Hierdoor wordt het harmonieuze straatbeeld op dit kruispunt en daardoor ook zichtlocatie, uit balans gebracht. Bijgevolg kan deze volume-uitbreiding niet gunstig worden geadviseerd. Het dichtbouwen van de gelijkvloerse koer, hoewel strijdig met de bouwcode (art. 27), zou gunstig geadviseerd kunnen worden, gezien het een hoekperceel betreft maar dan wel op voorwaarde dat hierdoor een betere woonkwaliteit wordt gecreëerd met een meer kwalitatieve open ruimte op de verdieping(en). Het louter dichtbouwen in functie van de realisatie van meer m² zal niet aanvaard worden.
Daarnaast wordt ook het programma van het gebouw aangepast: De bestaande eengezinswoning met een café op het gelijkvloers als nevenfunctie, wordt omgevormd naar een meergezinsgebouw met twee woonentiteiten: een duplex tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 87 m² neemt het gelijkvloers en de eerste verdieping in. Een tweede duplex appartement met drie slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 103 m² zit verspreid over de twee bovenste bouwlagen.
Ook het voorgestelde programma kan niet gunstig geadviseerd worden. De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten wat een impact heeft op de draagkracht van het perceel en de ruimere omgeving.
Een bijkomend element is dat het een hoekperceel betreft. Een hoekwoning kan enerzijds vaak profiteren van een ruimere zonlichttoetreding dan deze in de straat, wat gunstig is. Anderzijds grenzen alle verblijfsruimten aan de een of andere straatzijde, bij afwezigheid van een rustige achtergevel. Dit legt dan weer een zekere druk op de woon- en leefkwaliteit.
Er wordt geoordeeld dat het voorgestelde volume en de opdeling van de eengezinswoning in 2 entiteiten op dit hoekperceel, de draagkracht op deze locatie overschrijdt. Dit wordt ook onderschreven door de bijkomende parkeerbehoefte die niet op het eigen terrein kan opgevangen worden.
Geadviseerd wordt om de aanvraag te weigeren.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Ook de voorgestelde architecturale uitwerking van deze onwenselijke uitbreiding kan niet gunstig geadviseerd worden.
De voorgestelde uitbreiding vormt geen harmonische verderzetting van de bestaande gevelgeleding maar voorziet andere horizontale verhoudingen die een dissonant vormen in het geheel. De bijkomende volwaardige bouwlaag is duidelijk lager dan de oorspronkelijke bouwlagen wat afwijkt van het referentiebeeld. Tot slot vormen ook de inpandige terrassen aan de straatgevel een afwijking op het referentiebeeld. De aanvraag dient geweigerd te worden.
Indien een bijkomende bouwlaag toegevoegd wordt, dient deze de verhoudingen (zowel verticaal als horizontaal) van de bestaande bebouwing over te nemen. Ook wordt geadviseerd om de raamverdeling te beperken en enkel te voorzien van een bovenlicht.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Verder dient opgemerkt te worden dat de aanvraag strijdig is met verschillende voorschriften uit de bouwcode (toetsing aan de regelgeving). Gelet op de aard en het aantal van de strijdigheden, wordt een negatief advies uitgebracht.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en functiewijziging. De eengezinswoning met café op het gelijkvloers wordt verbouwd naar een meergezinsgebouw met 2 appartementen.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1
De werkelijke parkeerbehoefte is 1
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
Het plan voorziet niet in (minstens) het aantal te realiseren plaatsen. De gevel is breder dan 8 meter. Er dient gezocht naar een oplossing op eigen terrein.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor het bijkomende appartement moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3
Er wordt op het gelijkvloers een fietsenberging ingericht voor 8 fietsen.
De ingang van de fietsenberging is gelegen in de Van Luppenstraat.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 4 november 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 30 november 2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 29 april 2023 |
Verslag GOA | 22 februari 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Wegens een cyberaanval op de stad Antwerpen werd de bevraging van de aanpalers mogelijks geschaad en konden eventuele analoog ingediende bezwaarschriften niet meer worden verwerkt.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.