Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022123288 |
Gegevens van de aanvrager: | zie exploitant |
Gegevens van de exploitant: | de heer Roas Lamine met als adres Olmendreef 23 te 2950 Kapellen |
Ligging van het project: | Ekersesteenweg 4A te 2180 Ekeren (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 17 sectie F nr. 589F |
waarvan: |
|
- 20211201-0095 | afdeling 17 sectie F nr. 589F (NRG F) |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen, Exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie van detailhandel naar dagrecreatie (fitness) en het exploiteren van deze inrichting |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 26/08/2022: weigering (OMV_2022023416) voor het wijzigen van de functie detailhandel naar dagrecreatie (fitness) en het exploiteren van deze inrichting;
- 09/07/1992: vergunning (86#8719727) voor een supermarkt en winkelmagazijn.
Vergunde toestand
- handelsgeheel onderverdeeld in verschillende units;
- 1 bouwlaag onder plat dak;
- betonnen gevelpanelen met aluminium buitenschrijnwerk (kleur onbekend).
Bestaande toestand
- afgesplitste leegstaande winkelruimte;
- zwartgrijs geschilderde betonnen gevelpanelen met zwart aluminium buitenschrijnwerk;
- gewijzigde raampartij in de voorgevel.
Nieuwe toestand
- fitnessruimte met aanhorigheden;
- zwartgrijs geschilderde betonnen gevelpanelen met zwart aluminium buitenschrijnwerk;
- nieuwe extra ramen in de voor- en zijgevel.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie;
- wijzigen van de voorgevel.
Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Voorgeschiedenis
Op 26 augustus 2022 heeft het college de gemengde omgevingsvergunningsaanvraag voor het exploiteren van een fitnessruimte (referentie OMV_2022023416) geweigerd wegens het foutief voeren van het openbaar onderzoek.
Inhoud van de aanvraag
De aanvraag betreft de wijziging van een handelspand tot fitnessruimte én de exploitatie van warmtepompen.
Aangevraagde rubriek(en)
Aangevraagde rubriek(en) NRG F
Rubriek | Omschrijving | Gevraagd voor |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 33,55 kW |
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 7 oktober 2022 | 26 oktober 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied dat op de kaart welke de bestemmingsgebieden omschrijven bruinomrand en met het Romeinse cijfer II overdrukt is.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag is functioneel inpasbaar in de omgeving. Een deel van de bestaande vergunde supermarkt wordt afgesplitst en ingericht als fitnessruimte. De aanvraag omvat een functiewijziging van detailhandel naar dagrecreatie. De nieuwe functie is verenigbaar met de bestemming woongebied volgens gewestplan.
De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Zij geven volgend gunstig advies: “De aanvraag omvat de omvorming van een gedeelte van de ruimte die voorheen ingenomen werd door Carrefour Market in het handelsgeheel aan de Ekersesteenweg. De afsplitsing van de ruimte creëert een nieuwe in te vullen unit. De bestaande Carrefour Market gaat op een kleinere oppervlakte verder. De nieuwe unit wordt in deze aanvraag ingevuld met een fitness. Het is een te verantwoorden functie op een locatie in en nabij het woon-werkmilieu van Ekeren en Luchtbal.”
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De fitness wordt ingericht in het bestaande volume. De schaal en het ruimtegebruik van de aanvraag zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
Visueel-vormelijke elementen
De donkere kleur van de gevel is niet in harmonie met de omgeving die overwegend wordt gekenmerkt door een lichte kleurstelling (bouwcode, artikel 6). Het handelsgeheel werd oorspronkelijk opgericht in materialen in een lichte kleur. De supermarkt werd later zwart geschilderd. Donkere kleuren zijn daarnaast ook niet wenselijk omwille van de stedelijke opwarming. Aangezien de gevels van het handelsgeheel in hun totaliteit moeten bekeken worden, wordt de zwarte kleur uitgesloten uit deze aanvraag. Dit moet als voorwaarde aan de vergunning worden gekoppeld.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het kantoor en het groepslessenlokaal beschikken niet over een rechtstreekse toevoer van zicht, licht en lucht (bouwcode, artikel 24). Het kantoor is echter geen ruimte waar het personeel langdurig aanwezig is. Het moet eerder beschouwd worden als een ruimte waar administratieve gegevens bewaard worden. Hetzelfde geldt voor het groepslessenlokaal. Een groepsles duurt gemiddeld 1 uur en wordt dus ook niet langdurig door dezelfde personen gebruikt. Voor beide ruimtes kan een afwijking van artikel 24 van de bouwcode worden toegestaan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode, mits voldoende mechanische verluchting wordt voorzien.
Er wordt geen afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien waardoor de aanvraag in strijd is met artikel 26 van de bouwcode. In de voorwaarden bij de vergunning moet worden opgenomen dat er een afgescheiden ruimte voor afvalverzameling moet ingericht worden, voorzien van verluchting en met een oppervlakte van minstens 4 m².
Er werd noch een septische put, noch een afvoerstelsel opgetekend (bouwcode, artikel 43). Het sanitair dient ofwel aangesloten te worden op een reeds aanwezige en voldoende grote septische put, of er moet een nieuwe put voorzien worden conform artikel 43 van de bouwcode. Alle nieuwe afvoerleidingen dienen bovendien aangelegd te worden conform de artikels 41 en 42 van de bouwcode. Deze aspecten moeten als voorwaarden aan de vergunning worden gekoppeld.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
De aanvraag betreft het wijzigen van de functie van detailhandel naar dagrecreatie (fitness) en het exploiteren van deze inrichting
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 58 parkeerplaatsen. Er wordt 788 m² fitnessruimte in buitengebied voorzien, met een parkeerbehoefte 6.9-7.9pp/100m² = 54.3-62.2 parkeerplaatsen. De werkelijke parkeerbehoefte is het gemiddelde van deze 2 berekeningen = 58.3.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. Bestaande parking: 123 parkeerplaatsen +3 parkeerplaatsen voor personen met handicap +2 parkeerplaatsen voor ouders met kleine kinderen. Er zijn optimalisatiemogelijkheden op de parking die bekeken moeten worden met het oog op uitbreiding van het aantal plaatsen. Volgens de huidige plannen voorziet de fitness geen nieuwe parkeerplaatsen. |
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 58.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 11.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein.
Het aantal nuttige plaatsen dat de bestaande vergunde functie inneemt op de openbare parking kan opgeteld worden voor de functie detailhandel > 1500 m² gezien het deel uitmaakte van het grotere complex. Voor dit onderdeel van de site komt dit neer op 788 m² * 6.0 pp/100 m² = 47.28. Deze plaatsen komen dus vrij, en zullen als nuttige plaatsen beschouwd worden voor het gezamenlijke complex waarvoor men kan bijstellen. Alle plaatsen blijven plaatsen voor gemeenschappelijk gebruik, er mogen geen plaatsen specifiek voorbehouden worden voor bezoekers van de toekomstige fitness gezien het nog steeds een openbare parking betreft. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 47parkeerplaatsen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 58 – 47 = 11.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing voor 11 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Gezien 30% van de bezoekers volgens de berekende modal split uit de mobiliteitsstudie met de fiets komt, bedraagt de fietsparkeerbehoefte 25.
De fietsenstalling die als nuttige plaatsen wordt aangeduid op het inplantingsplan is de enige fietsenstalling op de site en wordt gebruikt voor de andere functies. Deze kunnen niet als nuttige plaatsen ingetekend worden voor de nieuwe functie.
Om de vergunning gunstig te adviseren moer er, naast de bestaande stalling, een afzonderlijke fietsenstalling voor de fitness voorzien te worden van minstens 25 plaatsen.
Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu
Milieutechnisch omvat de aanvraag de exploitatie van 3 koelkasten en 11 warmtepompen.
Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.
De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
De zwarte kleur van de geschilderde gevels wordt uitgesloten uit de vergunning.
Er moet een afgescheiden ruimte voor afvalverzameling ingericht worden met een oppervlakte van minstens 4 m² en voorzien van verluchting.
Het sanitair dient aangesloten te worden op een reeds aanwezige en voldoende grote septische put, of er moet een nieuwe put voorzien worden conform artikel 43 van de bouwcode.
Alle nieuwe afvoerleidingen dienen aangelegd te worden conform artikels 41 en 42 van de bouwcode.
Voorzien van fietsstalplaatsen voor de fitness, voor bezoekers en apart inpandig en afsluitbaar voor werknemers.
Optimaliseren van de parkeermogelijkheden.
Alle parkeerplaatsen blijven openbaar toegankelijk, er mogen geen plaatsen specifiek voorbehouden worden voor de fitness.
Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten
Aan het college wordt voorgesteld om de gemelde ingedeelde inrichtingen of activiteiten te akteren.
Geadviseerde rubriek(en)
Rubriek | Omschrijving | Geadviseerd voor |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 33,55 kW |
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 14 september 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 7 oktober 2022 |
Start openbaar onderzoek | 17 oktober 2022 |
Einde openbaar onderzoek | 15 november 2022 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 20 april 2023 |
Verslag GOA | 20 januari 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel en Bieke Geypens |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
17 oktober 2022 | 15 november 2022 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Er werden geen bezwaren ingediend.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
De algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
De zwarte kleur van de geschilderde gevels wordt uitgesloten uit de vergunning.
Er moet een afgescheiden ruimte voor afvalverzameling ingericht worden met een oppervlakte van minstens 4 m² en voorzien van verluchting.
Het sanitair dient aangesloten te worden op een reeds aanwezige en voldoende grote septische put, of er moet een nieuwe put voorzien worden conform artikel 43 van de bouwcode.
Alle nieuwe afvoerleidingen dienen aangelegd te worden conform artikels 41 en 42 van de bouwcode.
Voorzien van fietsstalplaatsen voor de fitness, voor bezoekers en apart inpandig en afsluitbaar voor werknemers.
Optimaliseren van de parkeermogelijkheden.
Alle parkeerplaatsen blijven openbaar toegankelijk, er mogen geen plaatsen specifiek voorbehouden worden voor de fitness.
Brandweervoorwaarden
De brandweervoorwaarden uit het verslag met referentie BW/YS/2022/G.00585.EK.0002 zijn van toepassing.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.
De vergunning omvat thans volgende rubriek(en):
Rubriek | Omschrijving | Gevraagd voor |
16.3.2°a) | koelinstallaties, luchtcompressoren, warmtepompen, airconditioningsinstallaties, en andere installaties voor het fysisch behandelen van gassen met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW; | 33,55 kW |
Het college beslist dat de omgevingsvergunning geldig is voor onbepaalde duur.