2023_CBS_00245 - Omgevingsvergunning - OMV_2022132123. Turnhoutsebaan 105. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen 

Relevante voorgeschiedenis

• 23/05/1973: vergunning (19734205) voor het plaatsen van lichtreclame;
• 13/12/1972: vergunning (19724404) voor het plaatsen van reclameborden;
• 25/08/1971: vergunning (19714105) voor het oprichten van een appartementsgebouw.

Vergunde toestand

• functie: meergezinswoning (wonen) met 2 winkelruimtes (detailhandel) op de gelijkvloerse verdieping; 
• bouwvolume: 7 bouwlagen met plat dak met een teruggetrokken dakverdieping;  
• gevelafwerking: 
  • gelijkvloerse verdieping in grijze mozaïeksteen;
  • lichtkleurige gevelsteen en aluminium schrijnwerk;
  • open doorrit naar achterliggende garages.

Bestaande toestand

• gevelafwerking overeenkomstig met de vergunde toestand met uitzondering van:
  • raamopeningen op de gelijkvloerse verdieping groter uitgevoerd;
  • zonneluifel aan de rechterzijde en 2 logo’s geplaatst boven de etalageramen.

Nieuwe toestand

• functie: 
  • meergezinswoning (wonen) met 2 winkelruimtes (detailhandel) op de gelijkvloerse verdieping; 
  • een deel van de winkelruimte aan de linkerzijde wordt ingericht als cash-afhaalpunt (dienstverlening);
• bouwvolume: 7 bouwlagen met plat dak met een teruggetrokken dakverdieping;  
• gevelafwerking: 
  • gelijkvloerse verdieping in grijze mozaïeksteen;
  • lichtkleurige gevelsteen en aluminium schrijnwerk;
  • open doorrit naar achterliggende garages;
  • raamopening aan de linkerzijde wordt ingericht als cash-afhaalpunt;
  • boven de raamopening worden 2 logo’s geplaatst: 1 logo in het gevelvlak en 1 logo haaks op de gevel.

 Inhoud van de aanvraag

• wijzigen van de functie van gedeelte detailhandel naar dienstverlening; 
• wijzigen van de voorgevel; 
• plaatsen van zaakgebonden publiciteit.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Deurne-Dorp, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 juni 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone 5.6 Type F: Hoofdaswoningen en zone 6 Zone voor bijgebouwen (detailhandel).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan en het bijzonder plan van aanleg.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
  (De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
  De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
   
• Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
  (De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
  De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

• Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
  (De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
  De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
  • Artikel 12 Levendige plint: Het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfs-, horeca-, kantoor- of handelsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is. In casu heeft de handelsruimte geen contact meer met de straat door de inrichting van een cash-afhaalpunt.
  • Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: Door de inrichting van het cash-afhaalpunt wordt de bestaande winkelruimte volledig afgesloten van natuurlijke lichtinval.

Sectorale regelgeving

• MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
  Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
  
• Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
  Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
  
• Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
  (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
  De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
  
• Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
  (De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))                            Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
  

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De plannen vragen een gedeeltelijke functiewijziging aan van het voorste gedeelte van de gelijkvloerse verdieping. In de laatst vergunde toestand wordt de gehele gelijkvloerse verdieping ingericht als detailhandel. De plannen vragen een gedeeltelijke functiewijziging waarbij een handelszaak vooraan wordt omgevormd naar een cash-afhaalpunt (diensten). Deze functie is in principe inpasbaar in dit gedeelte van de Turnhoutsebaan waar zowel detailhandel als diensten kenmerkende gelijkvloerse functies zijn.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken situeren zich binnen het bestaande volume in functie van het inrichten van een cash-afhaalpunt in het voorste gedeelte van de gelijkvloerse verdieping.

Het gedeeltelijk wijzigen van de gelijkvloerse functie verhindert het contact en de relatie tussen de winkel en de straat. Dit is in strijd met artikel 12 van de bouwcode. De herkenbaarheid van de functie wordt hiermee teniet gedaan met een negatieve impact op de achterliggende winkel tot gevolg.

Visueel-vormelijke elementen

De plannen tonen dat de gelijkvloerse gevelpui gewijzigd wordt. Er worden twee bankautomaten voorzien en zaakgebonden gevelreclame. Op deze manier krijgt de bestaande gelijkvloerse winkel geen gezicht ter hoogte van de straatgevel, wat in strijd is met de bouwcode en de goede ruimtelijke ordening. Hierop kan geen afwijking worden toegestaan. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Bijkomend wordt de achterliggende winkelruimte niet meer voorzien van een rechtstreekse gevelopening voor daglicht en lucht. De aanvraag wijkt hiermee af van artikel 24 van de bouwcode. Dit is nefast voor het gebruiksgenot van de handelsruimte. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse Regering of de deputatie bevoegd is.