Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022136648 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Thomas Santos de Jesus met als adres Jozef De Bomstraat 5 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Jozef De Bomstraat 5 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 10 sectie K nr. 2760G5 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | Opsplitsen van een eengezinswoning in 3 wooneenheden |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
Vergunde / Geacht vergunde toestand
Bestaande toestand
Nieuwe toestand
Inhoud van de aanvraag
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 | 18 november 2022 | 27 december 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator
| 18 november 2022 | 7 december 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Water-link
| 18 november 2022 | 4 januari 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
AQUAFIN NV
| 18 november 2022 | 4 januari 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Stadsontwikkeling/monumentenzorg | 18 november 2022 | 4 januari 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen
en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via
https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
Algemene bouwverordeningen
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
door het vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 3 zonder een adequaat antwoord te bieden op de toenemende parkeerdruk, wordt de draagkracht van de site overschreden;
de helft van badkamer 1 in de kelder heeft geen minimale vrije hoogte van 2,20 m;
de polyvalente ruimte heeft geen minimale hoogte van 2,60 m en bevindt zich lager dan 1,10 m onder het peil van het maaiveld;
elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. De opening dient direct uit te monden in de open lucht. De polyvalente ruimte beschikt hier niet over;
bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 m2. De nieuwe woonunits worden niet voorzien van een minimale buitenruimte van 4 m2;
er worden geen fietsstalplaatsen ingericht voor de 2 bijkomende wooneenheden;
er worden geen autostalplaasten voorzien voor de 2 bijkomende wooneenheden;
de inhoud van de bestaande septische put wordt niet vermeld op de plannen, het is onduidelijk of deze voldoende groot is.
Sectorale regelgeving
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af van meerdere verordenende voorschriften. Er is geen gegronde reden om hierop afwijkingen toe te staan.
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een eengezinswoning tot meergezinsgebouw met 3 woongelegenheden. De woonfunctie blijft dus behouden. Het pand is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Jozef De Bomstraat.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume waardoor de schaal van het bouwvolume gerespecteerd blijft. Dit is niet het geval wat het programma betreft, dat een omvorming van een eengezinswoning naar 3 kleine appartementen voorziet.
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Zowel omwille van het verminderde aanbod aan ruimere gezinswoningen die deze opdelingen tot gevolg hebben als de verhoogde druk op het perceel en de verminderde woonkwaliteit die hiermee vaak gepaard gaan, kunnen vanuit een goede ruimtelijke ordening dergelijke opdelingen zelden gunstig beoordeeld worden. Dit is ook het geval in voorliggende aanvraag.
Elke nieuwe woning dient voldoende groot te zijn en over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. De aanvraag biedt geen adequaat antwoord op de toenemende parkeerdruk (geen fietsstalplaatsen en autoparkeerplaatsen) die het gevolg is van deze opsplitsing. Ook worden ruimten ingericht als (verblijfs)ruimten die hiervoor niet geschikt zijn omwille van de beperkte plafondhoogte en licht/lucht. 2 van de 3 woningen beschikt tevens niet over een buitenruimte. Deze vaststellingen tonen aan dat er teveel woningen voorzien worden in verhouding tot het gebouw en het perceel. Het programma verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden en de aanvraag strijdig is met artikel 6 van de bouwcode.
De aanvraag dient geweigerd te worden.
Visueel-vormelijke elementen en Cultuurhistorische aspecten
Voor deze aanvraag werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Hun advies is voorwaardelijk gunstig en laat zich als volgt samenvatten:
“Inleiding
De aanvraag heeft betrekking op een pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.
Art. 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw.
Beoordeling
A cultuurhistorische waardenstelling
Het pand maakt deel uit van een woon- en handelscomplex in gematigde art-nouveaustijl op de hoek van de Jozef De Bomstraat en de Sanderusstraat, voor eigen rekening opgetrokken door de architect Florent Verbraeken, naar een ontwerp uit 1905. Het volkomen symmetrische geheel bestaat uit een meergezinswoning met winkel op de hoek, aan beide zijden geflankeerd door twee aan twee gekoppelde burgerhuizen.
Florent Verbraeken, die als architect actief was vanaf begin jaren 1890, zette in 1912 een punt achter zijn korte maar bloeiende architectenpraktijk. Alleen al in Antwerpen realiseerde hij een kleine 200 burgerhuizen, met de grootste concentratie in de wijk Zuid. Daarnaast was Verbraeken, sinds 1899 de huisarchitect van de verzekeringsmaatschappij Antverpia, verantwoordelijk voor de uitbouw van de residentiële enclave Sint-Mariaburg op het grondgebied van Ekeren en Brasschaat. Waar zijn doorsnee architectuur zich conformeerde aan het conventionele neoclassicisme, paste de architect voor belangrijke gebouwen naar typologie de geldende neostijlen toe. Na 1900 waagde hij zich occasioneel aan de art nouveau, of het neorococo, omstreeks 1910 een populaire bouwstijl voor voorname burgerhuizen. In de Jozef De Bomstraat had de architect in 1900 al twee aanpalende gehelen van telkens drie gekoppelde burgerhuizen in neoclassicistische stijl gerealiseerd, een vastgoedproject in opdracht van Bernard De Pooter.
Met een gevelbreedte van drie traveeën, omvatten de rijwoningen drie bouwlagen onder een gemansardeerd zadeldak. De lijstgevels hebben een cementbepleistering in similisteen, met gebruik van witte natuursteen voor bewerkte onderdelen als lekdrempels met spuwer, waterlijsten, sluit- en kraagstenen. Van twee verschillende types en aan elkaar gespiegeld, zijn de opstanden van Sanderusstraat 57-59 iets gaver bewaard dan de enigszins verschraalde opstanden van Jozef De Bomstraat 3-5. Beide types beantwoorden aan een regelmatig ordonnantieschema, opgebouwd uit registers van korfbogige of rechthoekige muuropeningen. Jozef De Bomstraat 3 en Sanderusstraat 57 onderscheiden zich door een gevelbreed balkon met consoles en ijzeren borstwering (vernieuwd) op de eerste verdieping, en een door kolossale lisenen geritmeerde bovenbouw met portretmedaillons op de borstwering. Bij Jozef De Bomstraat 5 en Sanderusstraat 59 legt een rechthoekige houten erker met consoles en bekronend ijzeren balkon de klemtoon op de middenas. Verder onderscheiden de panden zich door ijzeren lateien met rozetten en waterlijsten met zweepslagmotief. Een klassiek hoofdgestel met een houten kroonlijst op consooltjes waartussen respectievelijk panelen met mascaron of metopen met leeuwenkop zijn geïntegreerd, vormt de gevelbeëindiging. Het houten schrijnwerk van de inkomdeuren bleef behouden, evenals dat van de vensters, dakkapellen en oeils-de-boeuf in Sanderusstraat 57-59; smeedijzeren keldertralies. De plattegronden beantwoorden aan de klassieke typologie van het burgerhuis, ontsloten door de zijdelings ingeplante inkom- en traphal.
Op basis van de aangeleverde informatie is het niet duidelijk of er nog oorspronkelijk binnenschrijnwerk aanwezig is en andere elementen met erfgoedwaarde zoals vloeren, schouwen, moulures, lambriseringen,…
B afweging
Men wenst het pand om te vormen tot drie woongelegenheden. Het exterieur blijft ongewijzigd.
Op basis van de aangeleverde informatie is het niet duidelijk of er nog interieurelementen met erfgoedwaarde aanwezig zijn in het pand. De kamerstructuur blijft gerespecteerd. Als voorwaarde zal opgelegd worden dat indien er nog interieurelementen met erfgoedwaarde aanwezig zijn (bv schouwen, moulures, binnenschrijnwerk,…) deze zoveel mogelijk behouden moeten blijven omdat de erfgoedwaarde van een pand niet enkel bepaald wordt door de gevel maar ook door indeling en afwerking van het interieur.
Bijkomend wordt opgemerkt dat het buitenschrijnwerk van de voorgevel vervangen werd in het verleden door nieuw schrijnwerk zonder correcte profilering. Het buitenschrijnwerk dient uitgesloten te worden uit de vergunning.”
Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Indien voorliggende aanvraag in aanmerking zou komen voor vergunning dienen de voorwaarden opgelegd door de dienst Monumentenzorg, opgenomen te worden als voorwaarden voor vergunning.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Om de eengezinswoning om te vormen tot meergezinswoning worden enkele interne wijzigingen doorgevoerd. De aanvraag voldoet niet aan de actuele eisen wat betreft gezondheid, gebruiksgenot en wooncomfort:
Omwille van alle bovenstaande afwijkingen dient de aanvraag te worden geweigerd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. |
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. Er zijn geen parkeerplaatsen voorzien. |
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. De aanvraag heeft eveneens betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Daarom mogen geen parkeerplaatsen voorzien worden. |
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2. Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. |
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 2 plaatsen. |
Fietsvoorzieningen:
Voor de 2 bijkomende wooneenheden moeten er 4 fietsstalplaatsen voorzien worden. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag waardoor de aanvraag in strijd is met de bepalingen van artikel 29 van de bouwcode. De aanvrager wenst hier via een gemotiveerd verzoek van af te wijken omdat de nulpas van de woning 66 cm hoger ligt dan het voetpad en de inkomhal onvoldoende breed is voor het stallen van fietsen. Het overbruggen van het hoogteverschil ten opzichte van het voetpad kan gebeuren met een wegneembare helling. Indien de interne planschikking het niet toelaat om voldoende stalplaatsen voor fietsen te voorzien, dan wijst dit nogmaals op het feit dat de draagkracht van het pand een opsplitsing van het aantal wooneenheden niet toelaat. Een afwijking op bovenstaand artikel kan bijgevolg niet worden toegestaan.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 25/10/2022 |
Volledig en ontvankelijk | 18/11/2022 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum met noodbesluit | 18/03/2023 |
Verslag GOA | 23/01/2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd niet onderworpen aan openbaar onderzoek.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist om de omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.