2023_CBS_02669 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2022148999. Kalmthoutsebaan 31. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-          2/10/2020: voorwaardelijke vergunning (OMV_2020073157) voor het verkavelen van een terrein in 4 loten voor woningbouw.

Vergunde toestand

-          functie: eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 1 bouwlaag met zadeldak;
• bouwdiepte circa 9,8 m;

-          inrichting:

• 5 bijgebouwen opgericht achter de woning;
• open ruimte ingericht als tuin.

Bestaande toestand

-          4 van de 5 bijgebouwen gesloopt.

Nieuwe toestand

-          gesloopte woning;

-          gesloopte bijgebouwen;

-          verkaveling met 2 loten voor eengezinswoningen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de woning;

-          slopen van alle bijgebouwen;

-          verkavelen van 2 percelen in 2 loten voor eengezinswoningen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in agrarisch gebied. De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300 m van een woongebied of op ten minste 100 m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100 m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden.

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggend project ligt gedeeltelijk in een mogelijk overstromingsgevoelig gebied, maar heeft een beperkte oppervlakte zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod: Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het verkavelen van een perceel in twee loten voor gekoppelde bebouwing met een oppervlakte van respectievelijk 486 m² en 510 m², gelegen langs de Kalmthoutsebaan 31.

Enkel een eengezinswoning met inbegrip van een zorgwoning zijn toegelaten als hoofdbestemming.

De beoogde functie ‘wonen’ is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het woongebied en inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft een perceel gelegen in een omgeving gekenmerkt door halfopen, open en gesloten bebouwing. De bebouwing in de straat bestaat zowel uit één als twee bouwlagen met een schuin dak.

De voorschriften laten bebouwing van twee bouwlagen met schuin dak toe. De voorgevelbouwlijn ligt op 6 m van de rooilijn. De achtergevellijn ligt op minimum 9 m en maximum 15 m uit de voorgevel. De woning wordt voorzien van een zij- en achtertuin. De voortuinstrook is ongeveer 6 m diep. De zijtuinstrook is minimum 3 m breed. Voor de kroonlijsthoogte van het hoofdgebouw wordt maximaal 7 m voorgesteld. De totale nokhoogte bedraagt maximum 11,5 m.

Het voorgestelde volume laat het oprichten van voldoende ruime, kwalitatieve woningen toe en past in het bestaande straatbeeld. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Volgens artikel 27 van de bouwcode dient de tuin zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht te worden en als groene ruimte aangeplant te worden. Verharding in de voor- en zijtuin dienen beperkt te blijven tot het minimum.

In de voortuin mogen enkel de strikt noodzakelijke toegangen verhard worden.

Verharding in de tuin wordt beperkt toegestaan en enkel in functie van het optimaal gebruik van de tuin als buitenruimte, zoals een pad, een terras of tuinhuis, met een maximum van 1/3de van de totale tuinoppervlakte. Constructies mogen zich niet in het verlengde van de zijtuinstrook bevinden in functie van de doorzichten naar het achterliggende agrarisch gebied, zoals voorzien in het in opmaak zijnde RUP ‘Dorpsversterking Berendrecht-Zandvliet’. Het voorschrift “Vrijstaande handelingen in de tuinzones-achtertuinstrook-constructies-inplanting” moet hiervoor aangepast worden. Uit het voorschrift “overige gevels: op de perceelsgrens of op minimum 3 meter afstand ervan” wordt “op de perceelsgrens” geschrapt.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelmaterialen van het hoofdgebouw dienen conform artikel 6 van de bouwcode in harmonie te zijn met de omgeving. De voorgevels in de straat zijn overwegend afgewerkt met metselwerk. In de voorschriften van de verkavelingsaanvraag wordt gevelmetselwerk opgelegd als gevelmateriaal.

Om een eenheid in bebouwing van de gekoppelde woningen te bekomen wordt de dakvorm beperkt tot een zadeldak met een helling van 45°. Daarenboven dient het dakmateriaal en de kleur per twee gekoppelde woningen gelijk te zijn. Dit is ook zo opgenomen in de voorschriften bij de verkaveling

Bodemreliëf

Het gaat om een nagenoeg vlak terrein. Reliëfwijzigingen zijn enkel toegelaten om de bestaande niveauverschillen met de (openbare) wegenis op te heffen of te verkleinen of voor het bouwen van een eventuele kelderverdieping.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van zowel Aquafin, Fluvius en Water-link is voorwaardelijk gunstig.

De voorwaarden worden mee opgenomen als voorwaarden bij het verlenen van deze verkavelingsvergunning.

Mobiliteitsimpact

De gekoppelde woningen dienen te voldoen aan artikel 29 ‘Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen’ en artikel 30 ‘Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen’ van de bouwcode.

In de aanvraag wordt in de voorschriften “Gebouw – oppervlakte” voor de voorgevelbreedte van minimum van 6 m en maximum zoals aangeduid op het omgevingsplan toegelaten. In dit voorschrift wordt verder vermeld dat “indien er gekozen wordt voor een inpandige garage is de minimumbreedte 8 meter”. Bij dit voorschrift dient toegevoegd te worden dat er, indien er een gevelbreedte van minimaal 8 meter voorgesteld wordt, een garage verplicht inpandig voorzien moet worden. Dit is een voorwaarde bij de vergunning.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1. Het voorschrift “Vrijstaande handelingen in de tuinzones-achtertuinstrook-constructies-inplanting” wordt aangepast. Uit het voorschrift “overige gevels: op de perceelsgrens of op minimum 3 meter afstand ervan” wordt “op de perceelsgrens” geschrapt.

2. Bij het voorschrift “Gebouw – oppervlakte” is het volgende toe te voegen: “indien er een gevelbreedte van minimaal 8 meter voorgesteld wordt, is een garage verplicht inpandig te voorzien”.

3. De voorwaarden in het advies van Aquafin zijn strikt na te leven.

4. De voorwaarden in het advies van Fluvius zijn strikt na te leven.

5. De voorwaarden in het advies van Water-Link zijn strikt na te leven.

Lasten

Vooraleer onderhavige omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar aan volgende lasten te voldoen:

1. de verkavelaar dient er zelf voor te zorgen dat de nodige leidingen voor gas-, water-, elektriciteits-, kabeltelevisie- en fm-distributie aanwezig zijn, zodanig dat alle individuele kavels van voormelde verkaveling zonder uitbreiding van het distributienet op dat net aangesloten kunnen worden.

Indien voor de realisatie van de verkaveling uitbreiding of aanpassing van één of meer distributienetten noodzakelijk is, zal hij hiervoor alle kosten en waarborgen dragen.

Hij zal voor dit alles contact opnemen met de maatschappijen die voor de distributie instaan en zich volgens hun richtlijnen gedragen, ook wat een eventuele eigendomstoewijzing van de leidingen betreft na hun realisatie.

De verkavelaar dient in de onderhandse en authentieke akten betreffende de verkoop van percelen in de verkaveling melding te maken of te laten maken van het feit dat de nodige leidingen voor de aansluiting van de betrokken percelen op de verschillende distributienetten zijn aangebracht, of dat deze leidingen nog dienen aangebracht en dat geen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen zal verleend worden dan nadat deze leidingen effectief zijn aangebracht of dat de borg hiervoor is betaald;

Dit houdt in dat zolang aan deze lastvoorwaarden niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten