2023_CBS_02636 - Omgevingsvergunning - OMV_2022133893. Korte Sint-Annastraat 17. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/03/1939: toelating (18#12045) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie:

• eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met plat dak in gesloten bebouwing;
• bijkomend volume achteraan de dakverdieping;
• open ruimte: gelijkvloerse koer links achteraan, terrassen op de verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• pleisterwerk donkere kleur.

Bestaande toestand

-          bouwvolume:

• open ruimte dichtgemaakt op alle verdiepingen;
• perceel verkleind;
• ramen achteraan semi-transparant;

-          gevelafwerking:

• pleisterwerk lichte kleur;
• schrijnwerk in aluminium.

Nieuwe toestand

-          bouwvolume:

• geen open ruimte;

-          gevelafwerking:

• pleisterwerk lichte kleur;
• schrijnwerk in aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          uitvoeren van interne constructieve werken;

-          aanpassen van buitenschrijnwerk;

-          verwijderen van volume op het dak (duivenhok);

-          supprimeren van terrassen achteraan

-          isoleren van plat dak (met ophogen van de scheimuren).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.1.1 CULTURELE, HISTORISCHE EN\OF ESTHETISCHE WAARDE

het hele plangebied is een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. Het originele schrijnwerk werd aangepast. De open ruimte (terrassen en koer) werd opgegeven.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  in CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

        Het schrijnwerk werd aangepast.

• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer

        elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. De opening is voorzien van doorzichtig materiaal. Doordat het perceel werd verkleind en de terrassen werden dichtgemaakt, werden er ramen verwijderd.         De resterende ramen werden voorzien van halftransparant glas;

• Artikel 27 Open ruimte:
  bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Er is geen open ruimte meer;
• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex Wonen van 2021)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Aangezien het onduidelijk was wanneer de terrassen achteraan op het gelijkvloers en de 1ste en 2de verdieping werden dichtgemaakt werd advies gevraagd aan de dienst Vermoeden Van Vergunning. Zij stellen vast dat er geen bewijsstukken werden aangeleverd. Hierom geven zij een ongunstig advies. Het dichtmaken van de terrassen zal als onderdeel van deze aanvraag mee beoordeeld worden.

Deze terrasjes waren zeer klein en hierdoor weinig kwalitatief. Het dichtmaken ervan kan hierom gunstig worden geadviseerd worden.

Strijdig met de bouwcode is er geen open ruimte op eigen perceel. In de vergunde toestand was achteraan de woning een koer aanwezig. Door een herpositionering van de perceelgrenzen in het verleden werd de zone waarin de koer gelegen was, toegevoegd aan het achterliggend perceel.

De grootte en de oppervlakte van de woning laten een verdere verkleining van de grondoppervlakte niet toe. Om die reden kan dan ook een afwijking worden toegestaan.

Samen met de open ruimte werd ook de enige bestaande buitenruimte gesupprimeerd.

Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Ter compensatie voorziet de aanvraag in een dakterras, te bereiken via een dakluik wat vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig kan worden beoordeeld.

Cultuurhistorische en Visueel-vormelijke aspecten

De wijzigingen aan de voorgevel beperken zich tot het supprimeren van de arduinen plint tot aan de onderzijde van het raam op het gelijkvloers. Ook de twee lijsten werden gesupprimeerd. De ramen werden gewijzigd naar grijs aluminium.

Aan de stedelijke dienst Monumentenzorg werd advies gevraagd omdat de aanvraag gelegen is in CHE-gebied en is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie in dergelijk gebied dient immers onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud. Zij gaven een gunstig advies.

“De aangevraagde werken omvatten een grondige verbouwing van een woning die nog resten van een historische structuur bevat.

De beschrijvende nota vermeldt dat de historische moer- en kinderbalkenstructuur boven het gelijkvloers nog deels aanwezig is en bewaard blijft na verbouwing. De overige vloerconstructies zijn van recentere datum en bovendien onherstelbaar beschadigd door vochtinsijpeling.

De vaststellingen en conclusies over de authenticiteit en ook de bouwfysische toestand van de draagstructuur zijn ons inziens correct.

De intenties tot maximaal behoud van deze balken boven het gelijkvloers worden zeker gewaardeerd.

Moesten er tijdens de verdere ontmantelingswerken nog vragen of problemen aan het licht komen, vragen we u om de stedelijke dienst Monumentenzorg daarover tijdig in te lichten.

Gelet op het bovenstaande, worden de aangevraagde werken gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Monumentenzorg.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt dit advies deels gevolgd.

Wanneer er pleisterwerk is voorzien als gevelmateriaal, worden de randen van bijvoorbeeld raamopeningen voorzien van hoekprofielen. Dergelijke hoekprofielen moeten steeds onzichtbaar worden uitgevoerd. Aangezien het onduidelijk is dat dit zo werd uitgevoerd zal dit in voorwaarde worden opgelegd.

Mits tegemoet gekomen wordt aan de bovenstaande voorwaarde kan gesteld dat er bij de uitwerking van de gevels voldoende aandacht is besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Hoewel niet aangegeven op de plannen bevinden er zich in de achtergevel ramen, voorzien van opaal glas. Dit probleem stelt zich vooral in slaapkamer 2.1 op de tweede verdieping die enkel ramen en dus licht en zicht kan nemen via de achtergevel.

Dit is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet wenselijk. Licht en lucht gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. De reden hiervan is dat doorzichtig glas, strijdig zou zijn met het burgerlijk wetboek.

Enerzijds mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Hierbij dient opgemerkt dat er conform de vergunde toestand terrassen aanwezig waren achteraan waardoor ervan uitgegaan kan worden dat het zicht hier een verworven recht is.

Strijdig met de bouwcode wordt er geen gescheiden afvoerstelsel voorzien. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en zal hierom in voorwaarde worden opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande toestand ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.De hoeken aan de ramen van het pleisterwerk moeten uitgevoerd worden met onzichtbare hoekprofielen.

2. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Er moet in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode een gescheiden afvoerstelsel voorzien worden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 5/11 of twee dagen te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Schending van de privacy: Het bezwaar tegen het voorzien van helder glas in de ramen in de achtergevel. “Deze achtergevel staat op de perceelgrens met onze eigendom Korte St.Annastr 15, een als stadsgezicht beschermd eigendom, erfdienstbaarheden van beide eigendommen werden vastgelegd in de aankoopakte voor Notaris Celis op 2 april 1998. De ramen in de achtergevel St.Annastr 17 geven rechtstreeks inkijk en zicht op onze binnen - en buitenruimte.”

Beoordeling: De aanvraag betreft het supprimeren en dichtzetten van de terrassen achteraan. Bezwaarlijk kan gesteld dat er vanachter een raam een grotere privacyhinder is dan vanop een terras. Echter wordt vastgesteld dat de ramen nu wel voorzien zijn van opaal glas.

Overeenkomstig artikel 4.2.22. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hebben stedenbouwkundige vergunningen een zakelijk karakter en worden ze verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.

Het bezwaar is ongegrond;

Schenden van de privacy: Vanop het dakterras is er inkijk op het aanpalende eigendom, Korte St- Annastraat 15

Beoordeling: Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden door de toegankelijke terrassen op minstens 1,90 m van de perceelsgrenzen in te richten. Het bezwaar is ongegrond.