2023_CBS_02109 - Omgevingsvergunning - OMV_2022144012. Plantin en Moretuslei 204. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/09/1980: vergunning (18#80732) voor een verbouwing;

-          21/04/1939: toelating (18#11840) voor een onrechtstreeks spoelstelsel; 

-          11/02/1939: toelating (18#80732) voor binnenveranderingen;

-          03/12/1938: toelating (18#80732) voor een appartemensgebouw en bijzondere goot;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: meergezinswoning met reca-functie en 2 woongelegenheden;

• sandwichbar met verbruikszaal op de gelijkvloerse verdieping;
• 1 eenslaapkamerappartement op de eerste verdieping;
• 1 drieslaapkamerduplexappartement op de tweede en derde verdieping

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder een plat dak (kroonlijsthoogte 15m);
• perceel op de gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd;
• een open lichtschacht over de overige verdiepingen, ter hoogte van de rechterbuur
• beperkt terras ter hoogte van de lichtschacht op de 1ste, 2de en 3de verdieping;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloerse verdieping afgewerkt met beigekleurige natuursteen en voorzien van een grote oppervlakte beglazing. Buitenschrijnwerk ter hoogte van het gelijkvloers in bruin gemoffeld aluminium. Tussen de glasvlakken is een bronskleurige spiegel voorzien;
• op de verdiepingen is de voorgevel afgewerkt met lichtkleurige gevelstenen;
• rond de gevelopeningen zijn boorden voorzien uit witte natuursteen;
• ter hoogte van de rechterbuur is een raam met boogvorm aanwezig waarvoor kleine terrassen met een borstwering uit geschilder metaal zijn voorzien;
• dakrandafwerking uit arduin.

Huidige toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

• 1 studio op de gelijkvloerse verdieping;
• 1 eenslaapkamerappartement per bovenliggende verdieping;

-          gevelafwerking:

• anders uitgevoerde en vormgegeven gelijkvloerse gevel;
• arduinen plint, lichtkleurige gevelsteen doorgetrokken tot aan de plint;
• voordeur uit donkerkleurig hout;
• witkleurig buitenschrijnwerk op alle verdiepingen;
• rond de gevelopeningen zijn boorden voorzien uit architectonisch beton.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 5 woongelegenheden;

• 4 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 59 m2;
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 99 m2;
• de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 67 m²;

-          bouwvolume:

• 6 bouwlagen onder een plat dak (kroonlijsthoogte circa 20 m);
• perceel op de gelijkvloerse verdieping ontpit met patio van circa 16 m2;

-          gevelafwerking:

• arduinen plint, lichtkleurige gevelsteen doorgetrokken tot aan de plint;
• perceelsbrede beplanking in hout boven het gelijkvloers;
• overige buitenschrijnwerk voorzien in witkleurig hout;
• voorgevel op de verdiepingen afgewerkt met lichtkleurige gevelstenen;
• terras op de 4de verdieping van circa 4 m² en terras op de 5de verdieping van circa 2,13 m².

Inhoud van de aanvraag 

verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning: 

•    wijzigen van de gelijkvloerse functie naar wonen;  
•    vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 5;  
•    openmaken van binnengebied en creëren van tuin; 

•    uitbreiden van het hoofdvolume met 2 bouwlagen;  
•    wijzigen van de voorgevel;  
•    wijzigen van de scheimuren;  
•    doorvoeren van interne constructieve werken. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen 

        Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater). 
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater) 
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). 
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid) 
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag. 
 

Algemene bouwverordeningen 

       Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer. 
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer) 
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag. 
  

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014. 
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’) 
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en): 

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: 

de problemen die de densiteitsverhoging van 3 extra wooneenheden met zich meebrengt worden niet opgelost op eigen terrein waardoor de draagkracht overschreden wordt; 

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: 

het gemeenschappelijke afvallokaal en de fietsenberging in de kelder hebben een hoogte van slechts 1,85 m. Dit is minder dan de minimaal vereiste 2,20 m voor niet-verblijfsruimten; 

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: 

de ramen zijn niet opengaand opgetekend op de geveltekeningen waardoor het onduidelijk is of iedere verblijfsruimte over een opengaand geveldeel beschikt;  

• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie: 

de inpandige terrassen die worden ingericht aan de voorgevel zijn enkel toegankelijk via de gemeenschappelijke circulatie en kunnen dus niet worden gezien als private buitenruimtes bij de appartementen; 

• artikel 26 Afvalverzameling: 

uit de plannen kan niet afgeleid worden dat de afvalberging voorzien is van verluchting;  

• artikel 27 Open ruimte: 

er wordt een functiewijziging naar wonen voorzien. Echter wordt minder dan 20 % van de perceeloppervlakte ontpit (circa 15,5 %);  

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: 

bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 m2, vermeerderd met 2 m2 per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer. Niet alle nieuwe woongelegenheden zijn voorzien van een voldoende groot terras (2de en 3de verdieping);  

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: 

de fietsenberging op de kelderverdieping is bereikbaar via een erg smalle trap. Achter de fietsen en aan de onderzijde van de trap is onvoldoende vrije ruimte voorzien om de fietsen vlot te kunnen draaien en stallen; 

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: 

door de vermeerdering van het aantal wooneenheden is er een bijkomende parkeerbehoefte voor 3 autostalplaatsen. Dit kan niet worden opgelost op het eigen perceel; 

• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:  

de meergezinswoning is quasi volledig onderkelderd maar wordt niet voorzien van een gescheiden rioolstelsel met 1 DWA en 1 RWA; 

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: 

ter hoogte van de rooilijn wordt het rioleringsstelsel niet gescheiden aangeboden. 

Sectorale regelgeving 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid 
De aanvraag betreft het omvormen van een meergezinswoning met 2 appartementen en een gelijkvloerse sandwichbar naar een gebouw met 5 wooneenheden. De woonfunctie is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften en in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de straat. 
 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid 
De bestaande en vergunde meergezinswoning telt 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing. De aanvraag beoogt de verbouwing en uitbreiding van de meergezinswoning met 2 bijkomende bouwlagen onder plat dak.  

De aanvraag is echter strijdig met artikel 6 van de bouwcode. Het bestaande pand heeft haar beperkingen naar draagkracht gezien de smalle perceelbreedte en beperkte perceelsdiepte. Door het toevoegen van 3 bijkomende woongelegenheden op dit kleine kavel stijgt de densiteit op onaanvaardbare wijze. De toename van het aantal woongelegenheden verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. 

Omwille van de omvorming van de gelijkvloerse sandwichbar naar een wooneenheid wordt het perceel beperkt ontpit waardoor een open koer van circa 16 m2 ontstaat. Conform artikel 27 van de bouwcode moet in geval van functiewijziging 20 % van het perceel op maaiveld niveau onbebouwd zijn, dit percentage wordt niet gehaald in voorliggende aanvraag waar de ontpitting zich beperkt tot circa 15,5 %.   

 
Woningtypologie 
De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook een te hoge concentratie meergezinswoningen kan overlast met zich meebrengen. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties. Het verschil tussen diverse typologieën kan niet altijd via de functiebeperkingen in een bestemmingsplan worden opgevangen en moet daarom steeds concreet worden nagegaan in de aanvraag in functie van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening. 

Om bovenstaande hinderaspecten aanvaardbaar te houden en tegelijk de woonkwaliteit te garanderen, is het bijgevolg noodzakelijk om de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de omvang (oppervlakte) van de verschillende functies binnen de woningen anderzijds. Het voorliggende project met 4 eenslaapkamerappartementen en 1 tweeslaapkamerappartement houdt geen aanvaardbare mix van typologieën in. 

Om het wooncomfort van een woning te bewaken, is het daarnaast belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor de nieuwe appartementen op de gelijkvloerse en derde verdieping in het voorliggend project, waardoor deze woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. 

 
Visueel-vormelijke elementen 
De bijkomende bouwlagen worden uitgevoerd in gele gevelsteen, raamomlijstingen in beige beton en buitenschrijnwerk in wit hout zoals de onderliggende verdiepingen. Het voorgestelde materiaalgebruik is stedenbouwkundig aanvaardbaar. 
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen 
Meerdere wooneenheden binnen het project voldoen niet aan de actuele eisen wat betreft gezondheid, gebruiksgenot en wooncomfort. Zo wordt er geen kwalitatieve verticale ontsluiting voorzien met zowel trap als lift hetgeen het gebruiksgenot en wooncomfort van de hoogst gelegen woongelegenheden verhindert.  

De gelijkvloerse wooneenheid ontvangt zijn licht en lucht aan de achterzijde via een smalle en hoge schacht waar gezien de oriëntatie weinig lichtinval tot op de gelijkvloerse verdieping mogelijk zal zijn. Daarnaast is op de geveltekeningen geen aanduiding gemaakt van opengaande geveldelen waardoor het onduidelijk is of de wooneenheden worden voorzien van voldoende lucht conform artikel 24 van de bouwcode. Licht en lucht worden gezien als onmisbare basiskwaliteiten van een woning, een afwijking hierop is dan ook niet mogelijk.  

De aanvraag is daarnaast ook in strijd met artikel 28 van de bouwcode. Dit artikel stelt dat in geval van vermeerdering van het aantal woongelegenheden elke zelfstandige woning binnen het project over een buitenruimte moet beschikken met een oppervlakte van minstens 4 m2, vermeerderd met 2 m2 per slaapkamer. Dit is niet het geval voor de appartementen op de eerste, tweede en derde verdieping die alle over een privaat terras beschikken met een oppervlakte van slechts 2 m2. Opgemerkt wordt dat aan de voorzijde op deze niveaus een bijkomend klein terras wordt gecreëerd aan de voorzijde. Deze terrassen zijn enkel bereikbaar vanuit de gemeenschappelijke trappenhal en vormen dus geen aaneengesloten geheel met de verblijfsruimten van de appartementen waardoor ze conform artikel 25 van de bouwcode niet kunnen worden opgeteld bij de berekening van de totale oppervlakte private buitenruimte. Bovendien is het niet de bedoeling om de minimaal vereiste 4 m2 buitenruimte op te splitsen in meerdere kleine en onbruikbare terrassen.  

Het is op basis van de plannen niet duidelijk of de gemeenschappelijke afvalberging in de kelder voorzien is van verluchting conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode. Daarnaast voldoet deze ruimte ook niet aan artikel 21 van de bouwcode. Volgens dit artikel moet de hoogte van niet-verblijfsruimten minstens 2,20 m bedragen, de hoogte van de afvalberging is beperkt tot 1,85 m.  

Tot slot wordt opgemerkt dat bij deze grondige verbouwing het rioolstelsel niet gescheiden wordt aangelegd. Het pand is quasi volledig onderkelderd waardoor het aanpassen van de riolering conform artikel 40 en 41 in de kelder mogelijk is. 

Gelet op de hierboven beschreven afwijkingen zijn de geplande werken niet in overeenstemming met de geldende voorschriften en vanuit stedenbouwkundig oogpunt onaanvaardbaar. Er wordt geadviseerd de aanvraag te weigeren. 
 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte) 
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). 

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen. 

Fietsvoorzieningen
Op de kelderverdieping wordt een fietsenberging ingericht voor het stallen van 10 fietsen. De fietsenberging is bereikbaar via een trap met fietsgoot. De trap heeft een breedte van slechts 0,70 m. Dit is erg smal en onvoldoende om op een comfortabele manier met de fiets aan de hand op en af de trap te gaan. Daarnaast dient achter elke fiets in een fietsstalplaats een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar te zijn. Dit is hier niet het geval. Ook aan de onderzijde van de trap is de breedte van het sas erg beperkt waardoor het niet comfortabel is om de fiets te draaien. De aanvraag is hierdoor strijdig met artikel 29 van de bouwcode. Tot slot heeft de fietsenberging een hoogte van slechts 1,85 m. Dit is minder dan de minimaal vereiste 2,20 m voor niet-verblijfsruimten conform artikel 21 van de bouwcode. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten