Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2022111673 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA VINAKI met als adres Doornstraat 131 te 2610 Wilrijk (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Doornstraat 125 2610 Wilrijk (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 42 sectie C nrs. 12S en 12H2 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie (van wonen naar horeca) |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed (99531): Hoeve De tien linden;
- 07/02/1933: vergunning (238#3672) voor het herstellen van een schuifraam en voordeur;
- 23/08/1932: vergunning (238#3523) voor verandering en optiek van een verdiep.
Vergunde toestand
- functie:
- bouwvolume:
Huidige toestand
Conform de vergunde toestand met uitzondering van:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Gewenste toestand
Conform de bestaande toestand met uitzondering van:
- gevelafwerking:
- functie:
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van functie (van wonen naar horeca).
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 7 september 2022 | 28 september 2022 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 7 september 2022 | 26 september 2022 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 7 september 2022 | 29 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 7 september 2022 | 16 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Omgeving/ Vergunningen Milieu | 7 september 2022 | 20 september 2022 |
Stadsontwikkeling/ Onroerend Erfgoed/ Monumentenzorg | 7 september 2022 | 25 november 2022 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 1-2 Sint-Bavostraat-Dr Donnyplein en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 23 februari 1993. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone a voor woningen, zone e voor woningen en openbare weg.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgend punt:
- de hoofdbestemming dient “wonen” te blijven. Hiernaast is een nevenbestemming zoals “horeca (op de benedenverdieping)” mogelijk. De gelijkvloerse bestemming is in overeenstemming. De bestemming van de verdieping wordt echter omgevormd tot "personeelsruimtes” i.p.v. “wonen”. Hierdoor wijzigt de hoofdfunctie van het pand.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed moet de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen worden aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Om de doorgang tussen beide panden te maken, wordt het interieur van de beschermde hoeve aangepast;
de tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: art. 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Art. 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De stedelijke dienst Business en Innovatie geeft een advies met volgende afweging: ‘gunstig advies met betrekking tot het uitbreiden van een gelijkvloers bestaande horecaruimte gelegen in de zone voor verspreide bewinkeling. De Beleidsnota Detailhandel 2020 stelt dat in deze zone behoud van de vergunde commerciële ruimten mogelijk is en dat optimalisatie ervan gunstig wordt geadviseerd.’
Volgens het geldend BPA is de functie van horeca enkel mogelijk als nevenfunctie bij een woning waarbij deze nevenfunctie enkel op het gelijkvloers aanwezig kan zijn.
Horeca wordt echter in het volledige gebouw voorzien.
Er kan echter geoordeeld worden dat de uitbreiding van de naastgelegen horecafunctie in dit pand, zoals voorgesteld, aanvaardbaar is doordat de verbruikszaal enkel op het gelijkvloers wordt voorzien én op voorwaarde de uitwerking van de inrichting zo te voorzien, alsook de scheidingsmuur met de aanpalende woning te isoleren, om lucht- en contactgeluid maximaal te vermijden opdat de gangbare normale burenhinder niet kan worden overschreden én de zone achter de uitbreiding niet publiek toegankelijk te voorzien.
Overeenkomstig artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan er bij het verlenen van een Omgevingsvergunning afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag.
Dit is in voorliggende aanvraag het geval.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Op het gelijkvloers wordt een uitbreiding voorzien van de reeds bestaande horeca activiteit. De eerste verdieping zal gebruikt worden voor ruimtes die enkel voor het personeel toegankelijk zijn. Deze aanpassingen zijn aanvaardbaar. Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.
De voortuin wordt verhard in functie van de uitbreiding van het terras dat bij de horecazaak hoort. Dit is strijdig met de voorschriften van artikel 27 van de bouwcode waarin wordt gevraagd om de voortuin zo groen mogelijk te voorzien. Echter kan vastgesteld worden dat er reeds een verhard terras aanwezig is bij de bestaande zaak en het hier om een beperkte uitbreiding gaat. Ook de terugsprong tegenover de andere panden in dit deel van de Doornstraat laat toe om op een andere manier met deze open ruimte om te gaan. Met toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan deze afwijking toegestaan worden.
De stedelijke dienst Monumentenzorg geeft een gunstig advies met volgende afweging: ‘Het maken van een opening tussen beide panden met een breedte van 1,10 meter tast de erfgoedwaarde van het pand nr 125 niet aan. Deze ingreep is reversibel. Er kan dan ook een gunstig advies verleend worden.’
Visueel-vormelijke elementen
De bestaande voorgevel wijkt af van de vergunde voorgevel. Deze was oorspronkelijk voorzien in een cementering en gevelmetselwerk vanaf de eerste verdieping. Met deze aanvraag wenst men de volledige voorgevel te kaleien nadat de bestaande pleister is verwijderd. Het buitenschrijnwerk wordt in het hout voorzien. De voorgestelde materialisatie is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het dossier bevat geen informatie over de afwerking van de gemeenschappelijke muur tussen de nieuwe verbruikszaal en de aanpalende eengezinswoning. Om de hinder voor de bewoners van deze woning te beperken zal in voorwaarde opgenomen worden om op deze muur een maximale geluidsisolatie te voorzien.
De vrije ruimte achteraan de nieuwe uitbreiding kan niet als publiektoegankelijke ruimte gebruikt worden. Dit zou namelijk een negatief effect hebben op de kwaliteit van de buitenruimte van de aanpalende. Dit wordt in voorwaarde opgenomen.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 16 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging.
De Lindekes in de Doornstraat breidt uit met de naastgelegen woning. Dit was een kleine woning met 1 verdieping. De gelijkvloerse verdieping wordt mee verbruikszaal, de verdieping op het 1e wordt personeelsruimte.
De uitbreiding van de verbruikszaal is 48 m². In totaal komt men nu aan ongeveer 235 m². Voor café is het parkeerkencijfer uit de CROW voor café 5 pp/100m² BVO, voor restaurant is dat 9pp/100m² BVO. De Lindekes zit qua uitbating tussen café en restaurant in. Voorstel is om te rekenen met 7pp/100m² BVO.
De werkelijke parkeerbehoefte voor de uitbreiding is 48m²/100m² x 7 = 3,36 parkeerplaatsen, afgerond 3 parkeerplaatsen. De werkelijke parkeerbehoefte voor het totaal is 235m²/100m² x 7 = 16,45 parkeerplaatsen, afgerond 16 parkeerplaatsen.
|
De plannen voorzien in 18 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Het aantal parkeerplaatsen neemt niet toe. Er zijn in totaal 18 nuttige parkeerplaatsen op de grindparking achter de gelegenheid.
|
Het aantal te realiseren bijkomende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 18.
Dit aantal is toereikend.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. De uitwerking van de inrichting zo te voorzien, alsook de scheidingsmuur met de aanpalende woning te isoleren, om lucht- en contactgeluid maximaal te vermijden opdat de gangbare normale burenhinder niet kan worden overschreden.
2. De vrije ruimte achteraan de uitbreiding niet als publiektoegankelijke ruimte te voorzien.
3. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 19 augustus 2022 |
Volledig en ontvankelijk | 7 september 2022 |
Start 1e openbaar onderzoek | 16 september 2022 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 15 oktober 2022 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 25 november 2022 |
Start laatste openbaar onderzoek | 16 februari 2023 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 17 maart 2023 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 20 mei 2023 |
Verslag GOA | 27 maart 2023 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
Administratieve lus
Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 3 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
16 september 2022 | 15 oktober 2022 | 0 | 0 | 0 | 1 |
6 december 2022 | 4 januari 2023 | 0 | 0 | 0 | 0 |
16 februari 2023 | 17 maart 2023 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.
Beoordeling:
De correcte perceelsgrenzen zijn verder onderzocht. Uit dit onderzoek blijkt dat er fout is gebeurd bij de digitalisering van de analoge papieren kadasterkaart. Deze fout is reeds doorgegeven aan het kadaster zodat dit rechtgezet kan worden. De perceelsgrenzen zoals opgetekend in voorliggende aanvraag zijn wel degelijk de correcte grenzen.
Het bezwaar is ongegrond.
Beoordeling:
Gelet op de mogelijke configuraties binnen het stedelijk weefsel bestaat er altijd een vorm van hinder, veroorzaakt door de verschillende functies waarbij van alle betrokken partijen een zekere tolerantie is vereist. Het dossier bevat echter te weinig informatie om te bepalen dat de te verwachten hinder die hier op het gelijkvloers zal ontstaan door de horeca resulteert in een hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale burenhinder niet zal overschrijden. In voorwaarde zal bijgevolg worden opgenomen de uitwerking van de inrichting zo te voorzien, alsook de scheidingsmuur met de aanpalende woning te isoleren, om lucht- en contactgeluid maximaal te vermijden opdat de gangbare normale burenhinder niet kan worden overschreden.
Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling:
Het klopt dat de plannen geen gegevens bevatten over de zone achter de uitbreiding. Wel kan vastgesteld worden dat de zones die bedoeld zijn als terras wel duidelijk zijn aangegeven op het inplantingsplan en dat er achter de uitbreiding geen terras is ingetekend. In voorwaarde zal opgenomen worden dat de zone achter de uitbreiding niet publiek toegankelijk te voorzien.
Het bezwaar is gegrond.
Beoordeling:
Het is niet aan de vergunning verlenende overheid om een project te beoordelen op het effect van een eventuele waardevermindering van omliggende panden. Het bezwaar is louter hypothetisch.
Het bezwaar is ongegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. De uitwerking van de inrichting zo te voorzien, alsook de scheidingsmuur met de aanpalende woning te isoleren, om lucht- en contactgeluid maximaal te vermijden opdat de gangbare normale burenhinder niet kan worden overschreden.
2. De vrije ruimte achteraan de uitbreiding niet als publiektoegankelijke ruimte te voorzien.
3. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.