2023_CBS_02638 - Omgevingsvergunning - OMV_2022149151. Lange Lobroekstraat 132-136. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/12/2020: voorwaardelijke vergunning college (2020137728) voor het plaatsen van nieuwe gevelreclame en een zonneluifel;

-          04/01/1952: toelating (18#29012) voor gevelveranderingen;

-          28/09/1951: toelating (18#28665) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          functie:

• meergezinswoning met winkel op het gelijkvloers;
• 6 eenslaapkamerappartementen;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen onder plat dak;
• aanbouwen van 1 bouwlaag en 3 bouwlagen aan linkerperceelsgrens onder platte daken;
• achtergevel voorzien van open gaanderij;
• open koer aan rechterperceelsgrens;

-          voorgevelafwerking:

• gelijkvloerse plint in blauwe steen met gele siersteen op de verdiepingen;
• houten schrijnwerk met witte kleur;
• zaakgebonden gevelreclame.

Bestaande toestand

-          functie:

• meergezinswoning met uitgebreide winkel op het gelijkvloers;
• 5 eenslaapkamerappartementen;

-          bouwvolume:

• gaanderij stuk dichtgebouwd;
• gelijkvloerse verdieping volledig dichtgebouwd;
• plat dak op 1ste verdieping ingericht als open ruimte met glazen koepel;

-          voorgevelafwerking:

• wit bepleisterde gelijkvloerse plint;
• schuifdeur naar gelijkvloerse winkel met grijskleurig aluminium schrijnwerk;
• op verdiepingen schrijnwerk in witkleurig PVC.

Nieuwe toestand

-          functie: 

• meergezinswoning van 5 wooneenheden met gelijkvloerse winkel en fietsenberging:
  • 3 eenslaapkamerappartementen;
  • 2 duplex tweeslaapkamerappartementen;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 4 bouwlagen onder plat dak;
• aanbouw van 4 bouwlagen aan linkerperceelsgrens onder plat dak;
• gelijkvloerse verdieping volledig dichtgebouwd;
• gaanderij ingericht als terras;

-          voorgevelafwerking:

• bijkomende verdieping afgewerkt met gele baksteen en witkleurig PVC schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van een appartementsgebouw met 5 wooneenheden en gelijkvloerse winkel:

• uitbreiden van het hoofdvolume met 1 bouwlaag;
• creëren van 2 duplexappartementen;
• dichtbouwen gelijkvloers;
• wijzigen van de voorgevel;
• wijzigen van de scheimuren;

-          het handelsgelijkvloers maakt geen deel uit van de aanvraag.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 24: Elke verblijfsruimte moet openingen hebben voor de toetreding van daglicht en zicht.
  De oorspronkelijke raamopening in studio 3 werd verwijderd in functie van een badkamer. Hierdoor heeft de living geen toetreding van daglicht en zicht;
• Artikel 28: Bij nieuwbouw dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer.
  Duplex 1 wordt niet voorzien van een buitenruimte;
• Artikel 34: De scheidingsmuur heeft een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden.
  De scheidingsmuur met het linkeraanpalende pand voldoet hier niet aan.
   

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-      Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-      Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is functioneel verenigbaar met de omgeving. De bestaande vergunde meergezinswoning met handelsgelijkvloers blijft behouden en blijft verenigbaar met het woongebied volgens gewestplan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat een optopping met één bijkomende bouwlaag. De Lange Lobroekstraat tussen de Weilandstraat en de Dijlestraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door panden met 3 bouwlagen. De panden links en rechts van het pand uit de aanvraag tellen 4 bouwlagen. Ook aan de overzijde van de straat komen 4 bouwlagen voor. Een optopping veroorzaakt geen hinder naar de omgeving en is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. 

Visueel-vormelijke elementen

De afmetingen en positionering van de gevelopeningen uit de bestaande gevel worden doorgetrokken in de bijkomende bouwlaag. Ook het materiaalgebruik wordt afgestemd op de bestaande gevel en de kenmerkende overkragende kroonlijst wordt overgenomen. De aanvraag is visueel-vormelijk inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De drie bestaande vergunde studio’s op de eerste verdieping blijven behouden. Ter hoogte van studio 3 werd de gaanderij dichtgebouwd in functie van een badkamer. Hierdoor heeft de living geen raamopening meer naar de gaanderij en de koer. Dit is in strijd met artikel 24 van de bouwcode. De badkamer moet verwijderd worden en de relatie met de gaanderij moet hersteld worden.

De drie studio’s op de tweede verdieping worden vervangen door twee ruime duplexappartementen. Ondanks de optopping vermindert het aantal wooneenheden ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Deze ingreep wordt geapprecieerd in de dense Damwijk waar het aandeel kleine wooneenheden erg hoog ligt.

Duplex 1 heeft geen private buitenruimte. De aanvraag is daarmee in strijd met artikel 28 van de bouwcode en moet geweigerd worden. De gaanderij die als toegang tot duplex 2 dient, wordt aangeduid als terras. De gaanderij is echter nauwelijks 1 meter breed en kan niet beschouwd worden als een volwaardige buitenruimte. De ramen van duplex 1 aan de achterzijde kijken bovendien uit op de private buitenruimte van duplex 2. Het ontwerp moet herbekeken worden en voorzien worden van een volwaardige buitenruimte per duplexappartement. Door de bijkomende bouwlaag te laten terugspringen aan de achterzijde kan mogelijks een ruime buitenruimte gecreëerd worden.

Het is bovendien niet duidelijk waarom er meerdere toegangen tot de duplexen gemaakt worden vanuit de traphal. Een toegang vanuit een gemeenschappelijke traphal tot de leefruimte is een logische en aanvaardbare toegang. Een toegang vanuit een gemeenschappelijke traphal tot een slaapkamer getuigt niet van hedendaags wooncomfort.

De scheidingsmuur met het linkeraanpalende pand ter hoogte van de bijkomende bouwlaag beschikt niet over een minimale opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Van dit artikel kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten