2023_CBS_05558 - Omgevingsvergunning - OMV_2022108081. Lievevrouwkesbosweg 12, 20. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-     06/03/2023: ongunstig statusrapport voor de aanwezige serre (opgemaakt door de stedelijke dienst Vermoeden van vergunning);

-     09/09/2022: aktename (OMV_2022118999) voor het aanpassen van het sanitair van een kinderboerderij;

-     28/08/2020: vergunning (OMV_2020074035) voor het slopen van de woning en de aangrenzende verharding;

-     11/06/2007: vergunning (3238#343) voor het aanleggen van een toegangsweg en plaatsen van een mestput en bietenopslag in de kinderboerderij;

-     05/01/2000: vergunning (222#11167) voor het bouwen van een bakkersoven uit leemconstructie;

-     01/07/1999: vergunning (222#11165) voor het plaatsen van een ooievaarsnest.

Vergunde  toestand 

-     functie: 

-     dagrecreatie – kinderboerderij (hoofdgebouw), gebouw sanitair, opslag wagens + stal , bakhuis en stallen.

-     bouwvolume hoofdgebouw:

-     1 bouwlaag met multi zadeldak;

-     footprint circa 13 m x 12,60 m.

-     bouwvolume opslag wagens + stal:

-     1 bouwlaag met zadeldak;

-     footprint circa 6 m x 20 m.

-     bouwvolume sanitair: 

-     1 bouwlaag met zadeldak;

-     footprint circa 7 m x 10 m.

-     gevelafwerking hoofd- en bijgebouwen:

-     rood parement en houten schrijnwerk;

-     bruinrode dakpannen.

-     inrichting: 

-     binnenplaats voorzien van kasseien;

-     vijver;

-     natuurlijke begroeiing.

Bestaande toestand

-     functie en bouwvolume overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd:

-     overdekte buitenruimte en buitenberging ter hoogte van het hoofdgebouw.

-     inrichting overeenkomstig vergunde toestand, uitgezonderd:

-     serre met aluminium profielen en een footprint van 18 m x 19 m;

-     speeltuin ter hoogte van opslag wagens + stal.

Nieuwe toestand

-     functie: 

-     dagrecreatie – educatiecentrum (hoofdgebouw), gebouw sanitair, speeltuin, bakhuis, buitenklas, serre en stallen;

-     reca – hoevecafé (nevenfunctie).

-     bouwvolume hoofdgebouw: 

-     1 bouwlaag met multi zadeldak;

-     footprint circa 13 m x 19 m.

-     bouwvolume hoevecafé:

-     1 bouwlaag met zadeldak;

-     footprint circa 6 m x 20 m;

-     zwart oprolbare poorten in kunststof.

-     bouwvolume sanitair:

-     1 bouwlaag met zadeldak;

-     footprint circa 7 m x 10 m.

-     bouwvolume serre: 

-     1 bouwlaag met zadeldak;

-     footprint circa 18 m x 19 m.

-     gevelafwerking hoofd- en bijgebouwen: 

-     gevelsteen te kaleien in leemkleur en houten schrijnwerk;

-     dakpannen rustiek.

-     inrichting:

-     binnenplaats en brandweg voorzien van kasseien;

-     wandelpaden in kiezel + fietsenstalling in houtsnippers (100 fietsen)

-     opslag afval langs brandweg;

-     wadi;

-     grasheuvel buitenklas (max. hoogte 3,10 m);

-     zone voor semiprofessionele landbouw;

-     zone voor openlucht dagrecreatie.

Inhoud van de aanvraag 

-     slopen van het bestaande afdak ter hoogte van het hoofdgebouw;

-     verbouwen en herinrichten van het hoofdgebouw en bijgebouwen;

-     wijzigen van de gevels;

-     bouwen van een serre;

-     heraanleggen van de site.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 28 december 2000 nam het college akte van een melding ingediend door stad Antwerpen voor de opslag van dierlijke mest (AN2000/23). Op 10 oktober 2002 verleende de deputatie van de provincie Antwerpen aan de stad Antwerpen een milieuvergunning klasse 2 voor de exploitatie van een kinderboerderij (MLAV1/02-235). Deze vergunning werd op 28 juli 2016 overgenomen door Greenmarx bvba (MLOV/2016-0054). De vergunning met referentie MLAV1/02-235 was geldig tot 10 oktober 2022.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat het (her)inrichten en exploiteren van de bestaande site van de kinderboerderij van de stad Antwerpen aan de Lievevrouwkesbosweg te Wilrijk. Het terrein van de kinderboerderij is in het oosten, westen en zuiden omgeven door het industriegebied “Terbeke”. Ten noorden van het terrein is aan de overkant van de straat een deel van het habitatrichtlijngebied “Historische fortengordels van Antwerpen als vleermuizenhabitat” gelegen.

Aangevraagde rubriek(en)

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP recreatiecluster Moerelei, goedgekeurd op 24 april 2017. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 4: zone voor recreatie - openluchtrecreatie (re2), artikel 1: zone voor groen - park (gr1), artikel 2: zone voor groen - buffer (gr2), artikel 5: zone voor bedrijf (be) en artikel 6: zone voor publiek domein (pu).

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop, (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-     4.2 Inrichting

Gebouwen en constructies

Vergunningsplichtige gebouwen zijn enkel toegelaten in de overdruk ‘bouwzone’ of ‘uit te doven bebouwing’. De serre ligt buiten deze zone.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

-     Er worden een of meer hemelwaterputten voorzien met een grotere inhoud dan vereist door de verordening. Concreet worden er 6 regenwaterputten van 10.000 liter op het terrein geplaatst, verspreid over twee locaties.

Aquafin gaat akkoord met deze afwijking aangezien er voldoende hergebruik is voorzien. Het gaat hier dan over spoelen van toiletten en het besproeien van de groenzones en weides.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer) 
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-     artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

de afvoerleidingen van de privé-riolering dienen conform dit artikel aangelegd te worden;

-     artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de aansluiting van de DWA en RWA moet aangesloten worden aan het openbaar rioolstelsel conform dit artikel;

-     artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. 
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1.000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-     Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-     Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande hoofdfunctie van kinderboerderij blijft behouden. Als nevenfunctie wordt er een hoevecafé ingericht in het gebouw dat dienst deed voor het stallen van wagens. Deze functies zijn in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP.

In de begeleidende nota bij de vergunningsaanvraag wordt wel vermeld dat de activiteiten die in de zone voor recreatie – openluchtrecreatie (Re2) ‘voornamelijk’ onder openlucht dagrecreatie vallen én in bijlage ‘OVA-M K2 De Koempanie vzw – Bijlage C1 – Bedrijfsvoorstelling en voorwerp van aanvraag’ wordt het volgende vermeld ‘(…) Er kunnen echter ook enkele kleine voorstellingen of tentoonstellingen van lokaal talent worden ingericht. Op het grasveld naast het amfitheater zal er plaats zijn voor het organiseren van privéfeesten in een groen kader. Hierbij wordt gedacht aan feesten in familieverband, zoals communie- of lentefeesten en huwelijksfeesten. Er zal enkel achtergrondmuziek gespeeld worden. (…)’.
Gelet hierop zal in voorwaarden worden opgenomen dat géén socio-culturele en gemeenschapsvoorzieningen kunnen worden voorzien conform de bepalingen van het RUP.
Ook evenementen kunnen enkel worden voorzien in functie van openlucht-dagrecreatie conform de bepalingen van het RUP.

De stedelijke dienst Business en Innovatie geeft volgend advies: ‘Los van het educatief en maatschappelijk belang van de kinderboerderij is het belangrijk om weten dat de site gelegen is in de nabijheid van een bedrijvenzone. Het zou kunnen dat er op termijn samenwerkingen mogelijk zijn zoals bijvoorbeeld rond de opvang en hergebruik van hemelwater (cfr. de waterstudie voor bedrijventerrein Terbeke) maar hierover is vandaag nog niets beslist. Anderzijds kan er ook een vorm van hinder zijn door de aanwezigheid van de bedrijfsactiviteiten.

De activiteit voorziet ook een hoevecafé op de site. Indien er ook alcoholische dranken geserveerd zouden worden, moet er ook een horecavergunning aangevraagd worden. Dit zal als voorwaarde opgenomen worden. Voor het dossier wordt daarom voorwaardelijk gunstig advies gegeven.’

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Met uitzondering van het slopen van het afdak ter hoogte van de achterzijde van het hoofdgebouw situeren de werken zich binnen de bestaande volumes. Het hoofdgebouw wordt verbouwd tot een educatief centrum met enkele private ruimtes. Het gebouw dat dienst deed voor het stallen van wagens wordt omgevormd tot een hoevecafé. Er wordt geoordeeld dat, met voorgestelde aanpassingen, de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.

Op het terrein worden nog een speeltuin, een buitenklas en een fietsenstalling ingericht. De speeltuin bevindt zich links van het hoevecafé en wordt voorzien in hout met houtsnippers als ondergrond. De buitenklas bevindt zich aan de overzijde van de Lievevrouwkesbosweg en bestaat uit een hoefijzervormige grasheuvel met een hoogte van 3,10 meter. De fietsenstalling is bereikbaar via de Lievevrouwkesbosweg en heeft eveneens een ondergrond in houtsnippers. De bestaande stallen, sanitair en bakhuis blijven behouden. Aan de technische toegang naar de kinderboerderij vanuit de Moerelei wordt een zone voorzien voor het opslaan van afval. Deze aanpassingen zijn ruimtelijk aanvaardbaar op voorwaarde dat de ‘zone groenscherm’ zo wordt ingericht zodat er geen zicht op deze zone vanop de publieke ruimte is.

Men wenst de bestaande serre die aanwezig is op de site te behouden. Deze is echter niet opgenomen in de overdruk bouwzone of uit te doven bebouwing van het RUP. Omwille van de onduidelijkheid van de geacht vergunde toestand is er voor deze serre een statusrapport opgemaakt. Het volgende werd opgenomen in dit rapport: ‘ongunstig advies voor zowel de huidige vorm (footprint), het huidige bouwvolume en de huidige inplanting van de constructie op het perceel.’ Bijgevolg zal het behoud van de serre worden uitgesloten van vergunning.

De overige ruimtes worden ingericht als een zone voor semiprofessionele landbouw en zone voor openlucht dagrecreatie.

Cultuurhistorische aspecten en Visueel-vormelijke elementen

Conform artikel 1.3 ‘Archeologisch patrimonium’ van het geldend RUP is de aanvraag afgetoetst aan de aanbevelingen van de stedelijke dienst Archeologie over de waarschijnlijkheid van archeologische vondsten op het terrein. Naar aanleiding van dit onderzoek is gebleken dat er een archeologienota opgemaakt diende te worden. Deze is aangeleverd via een nieuwe projectinhoudversie. De stedelijke dienst Archeologie heeft op 23 juni 2023 een advies verleend.

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven 3.000 m² (47.424 m²) en een ingreep in de bodem groter dan 1.000 m² (al zeker meer dan 1.411 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door Robby Vervoort en waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed op 28 juni 2023 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/26446). Er werd geen programma van maatregelen opgemaakt.

De stedelijke dienst Monumentenzorg geeft een voorwaardelijk gunstig advies met volgende afweging:

‘De aanvraag heeft betrekking op een hoeve met losse bestanddelen, vanaf 1976 verbouwd tot kinderboerderij.

De rurale bebouwing in deze zone gaat minstens terug tot het laatste kwart van de 18de eeuw. De Ferrariskaart toont op de plaats van de kinderboerderij reeds bebouwing, waarschijnlijk een hoeve bestaande uit een L-vormig gebouw met twee kleinere bijgebouwen. In het begin van de 19de eeuw toont het primitief kadasterplan twee langwerpige gebouwen in elkaars verlengde en ten noorden en zuiden hiervan drie kleine bijgebouwen.

Op basis van de historische kaarten kan het hoofdgebouw van de kinderboerderij minstens in het begin van de 19de eeuw gedateerd worden, mogelijk heeft het een oudere kern. Het bakhuis ten noorden van het hoofdgebouw dateert mogelijk ook uit een vroege fase, maar bevindt zich op een andere plaats dan in het begin van de 19de eeuw. De overige bestaande gebouwen dateren uit een latere fase en werden pas in de 20ste eeuw toegevoegd.

De Wilrijkse kinderboerderij werd vanaf 1976 door het gemeentebestuur verbouwd en in 1978 voor het publiek geopend. Het verbouwdossier uit deze periode werd niet gevonden. Het langwerpige gebouw aan de zuidzijde van de site is op een luchtfoto van 1971 nog niet aanwezig en dateert mogelijk ook uit 1976.

De site bestaat uit een complex van drie éénlaagse gebouwen en een bakhuis, als losse bestanddelen rond een met kasseien verhard erf gegroepeerd. Alle gebouwen hebben pannen zadeldaken. De gevels zijn opgetrokken in baksteenmetselwerk in kruisverband. Het bakhuis aan de noordzijde van het erf bestaat gedeeltelijk uit vakwerk met leembepleistering.

Het hoofdgebouw bestaat uit een breed en diep woonhuis met een uit het gevelvlak uitspringende bakstenen plint. Ten oosten sluit hierop een smaller en minder diep schuurvolume aan. De indeling in twee volumes van verschillende diepte komt overeen met de situatie op het primitief kadasterplan. De gevels zijn niet verankerd, mogelijk een gevolg van de verbouwing in de jaren 1970. De brede uitbouw onder zadeldak en de lage aanbouw onder plat dak aan de zuidelijke langgevel zijn latere toevoegingen, de juiste bouwchronologie is echter niet gekend.

De oorspronkelijke gevelopeningen zijn licht getoogd en hebben een boog uit een laag van afwisselend een strek en twee koppen en daarboven een platte laag. De zuidelijke langgevel van het woonhuis wordt door de latere aanbouwen aan het zicht onttrokken. De noordelijke langgevel lijkt nog authentiek bewaard en heeft boven het midden een brede dakkapel met bakstenen tuitgeveltjes onder pannen zadeldak en een geprofileerde bepleisterde kroonlijst. De gelijkvloerse gevel bevat een smalle deuropening, rechts een verhoogde vensteropening boven een van diefijzers voorzien keldervenster. Mogelijk wijst dit op een half ondergrondse kelder met opkamer. Links van de deuropening bevindt zich een grotere vensteropening, de uiterst linkse travee wordt door een houten aanbouw aan het zicht onttrokken. De kopse gevel van het woonvolume heeft links een lagere uitbouw onder zadeldak met een klein hoog geplaatst venster, mogelijk een trapvenster, en ter hoogte van de zolder een tweede vensteropening. Rechts hiervan heeft de terugwijkende kopse gevel op het gelijkvloers twee grote vensteropeningen en op de zolder een kleiner venster. In de punt van de gevel ziet men een verstoring in het metselwerk, die mogelijk op een vroegere vensteropening wijst.

Het schuurvolume heeft in de twee langgevels korfboogvormige poortopeningen die recht tegenover elkaar staan. Tegen de twee hoeken van de kopse gevel (oostzijde) staan bakstenen steunberen. Later bijgemaakte vensters in de zuidelijke aanbouwen en het schuurvolume zijn rechthoekig en hebben als lateien een laag verticale strekken.

Het bakhuis aan de noordzijde van het erf heeft een kopse gevel in vakwerk met leembepleistering op bakstenen sokkel. De westelijke kopse gevel in baksteenmetselwerk is verankerd met gebogen muurankers. De punt van deze gevel eindigt in een vernieuwde bakstenen schoorsteen, de bakoven bevindt zich in een kleine uitbouw onder zadeldak.

De langwerpige stal- of schuurvleugel aan de zuidelijke grens van de site dateert van na 1971 en heeft anno 2023 een horecafunctie. De kopse gevels hebben grote laadvensters, de zuidelijke langgevel is bijna volledig blind. In de noordelijke langgevel werd een gevelbrede betonnen balk ingevoegd, ondersteund door een verticale ijzeren kolom met I-profiel. Onder de balk is de gevel bijna volledig open, links is nog een muurdeel met deuropening en hoog geplaatst venster bewaard.

Het oostelijke bijgebouw dateert uit een recente fase en heeft sobere rechthoekige gevelopeningen met als latei een rij verticale strekken.

Het object/ complex is waardevol. Een object/complex is waardevol wanneer voor delen van het interieur en/of het exterieur de algemene historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische of esthetische waarde hoog zijn.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen fundamenteel bezwaar om het hoofdgebouw (woonstalhuis + schuur) om te vormen tot educatief centrum, alleen grijpt het gewenste ontwerp te zwaar in op de hoofdstructuur en de gevels. Intern worden er zowel op het gelijkvloers als op de eerste verdieping steunmuren uitgebroken en ruimtes samengevoegd waardoor niet enkel de indeling verloren gaat maar ook de typologie van woonstalhuis wordt aangetast. Zo wordt op het gelijkvloers de muur tussen ‘de stal en het lokaal’, de scheidingsmuur tussen het woonhuis en de stal, volledig gesupprimeerd en wordt deze ruimte verbonden met het bestaand leslokaal waardoor de leesbaarheid van woning en stal verloren gaat. Deze ingrepen vertalen zich ook in de achtergevel waar zwaar wordt ingegrepen op de oorspronkelijke gevelgeleding door het grotendeels openwerken van de gevel (supprimeren van het 19de-eeuwse raam naast toegangsdeur + maken van een bijkomende deuropening door de bestaande bouwsporen). Ook in de voorgevel en zijgevels worden ingrepen voorzien die niet historisch geduid worden.

Het is niet duidelijk of de bestaande dakstructuur behouden blijft of volledig wordt vervangen. De trap in de naastgelegen structuur doorbreekt allicht een deel van de oorspronkelijke spantstructuur.

Het onderzoek in het kader van de inventarisatie duidt dit woonstalhuis met bijbehorende schuur als vroeg 19de-eeuws met mogelijk een oudere kern. Wij kwamen tot dezelfde conclusie tijdens een plaatsbezoek in 2011. Bijkomend onderzoek naar de interne bouwchronologie en een ontwerp op maat, waarbij de initiële typologie en gevelopbouw als grondligger van het nieuwe ontwerp genomen worden, is essentieel.

Het inrichten van het hoevecafe is aanvaardbaar.

Men wenst alle gebouwen op de site te voorzien van een kaleilaag om een uniform geheel te creëren. Het woonstalhuis met bijbehorende schuur kende allicht nooit een afwerking waardoor een kaleilaag niet wenselijk is. De afwerking van het hoofdhuis zou best als referentie genomen worden voor de afwerking van de overige gebouwen op de site.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een voorwaardelijk gunstig advies uit te brengen. Gunstig voor de werken aan het hoevecafé. Uitsluiten van de werken aan het hoofdgebouw (woonstalhuis + schuur).’

Er is geen aanleiding of motivatie om dit advies niet te volgen. De voorwaarden uit het advies zullen overgenomen worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

AG VESPA geeft gunstig advies voor de vergunningsaanvraag betreffende het (her)inrichten en exploiteren van de bestaande site van de kinderboerderij te Wilrijk en het verbouwen van de aanwezige gebouwen.

De stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen geeft een gunstig advies mits volgende voorwaarden:

• bestaande bomen moeten maximaal beschermd worden;
• er mag geen werfzone ingericht worden onder de kruinzone van bestaande bomen (geen stockage, enzovoort);
• bomen die binnen de werfzone van gebouwen vallen, moeten apart afgeschermd worden met herashekwerk om aanrijschade te voorkomen;
• wat betreft de buitenklas: er mag geen grondverhoging ingericht worden onder de kruinzone van bestaande bomen;
• de wandelpaden mogen niet in de wortelzone van de bomen worden aangelegd.

Het eerste advies van Aquafin was voorwaardelijk gunstig (20 april 2023) maar er is de vraag gesteld om een snede van de wadi toe te voegen. Omwille van deze reden is een nieuw advies gevraagd.

Het advies van Aquafin, het Agentschap voor Natuur en Bos en Brandweer is voorwaardelijk gunstig. In voorwaarde zal opgenomen worden om deze adviezen strikt na te leven.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het hoofdgebouw op de site zal dienst doen als educatief centrum en herbergt ook enkele administratieve diensten. In het hoevecafé zullen drankjes en kleine versnaperingen aangeboden worden. Aansluitend bij deze horecagelegenheid wordt een speeltuin ingericht. Op het buitenterrein wordt een amfitheater (diameter circa 28 meter) aangelegd. Deze plek zal gebruikt worden als buitenklas en als ontmoetings- en verzamelplaats voor groepen en vrijwilligers. Er kunnen, volgens de exploitant, echter ook kleine voorstellingen of tentoonstellingen van lokaal talent worden ingericht. Op het grasveld naast het amfitheater voorziet men plaats voor het organiseren van privéfeesten in een groen kader zoals communie- of lentefeesten en huwelijksfeesten. Hierbij wordt enkel achtergrondmuziek gespeeld.

Volgende inrichtingen zijn aanwezig op de site maar zijn niet ingedeeld (aangezien de ondergrens van de rubriek niet bereikt wordt):

-     de opslag van stro;

-     de opslag van plantaardig materiaal voor compostering;

-     twee stookinstallaties met een gezamenlijk geïnstalleerd nominaal thermisch ingangsvermogen van 70 kW.

Op piekmomenten, in de zomer, tijdens schoolvakanties en op woensdag, zaterdag en zondag, worden gemiddeld 200 personen per dag verwacht. In principe is het domein geopend van 10.00 uur tot 18.00 uur. Wanneer er evenementen in het amfitheater georganiseerd worden of wanneer er feesten op het grasveld plaatsvinden, kan het domein langer open blijven. Er wordt verwacht dat er vooral lokale gezinnen aangetrokken zullen worden zodat de invloed van het project op de mobiliteit in de omgeving niet aanzienlijk zal zijn.

In het noorden van het terrein worden de locaties voor de mestopslag en de compostering ingericht. Deze locaties bevinden zich ver genoeg van de gebouwen en van eventuele buren zodat er geen risico is op geuroverlast. Zowel compost als mest wordt regelmatig ter plaatse gebruikt zodat geen grote hoeveelheden zich kunnen opstapelen.

In het amfitheater zullen voornamelijk lokale talenten een podium krijgen. Zo kunnen er filmvoorstellingen gegeven worden, maar ook theater van lokale gezelschappen of kleinkunstvoorstellingen zijn een mogelijkheid. Het programma is steeds gericht op gezinnen met kinderen of schoolgroepen zodat geen luide muziek gespeeld wordt. Voor feesten die op het grasveld naast het amfitheater kunnen plaatsvinden zal enkel achtergrondmuziek gespeeld worden. De activiteiten in en rond het amfitheater kunnen wel langer doorlopen dan 18.00 uur afhankelijk van de aard en het type evenement. De exploitant wordt erop gewezen dat:

- de milieukwaliteitsnormen voor geluid in openlucht zoals opgenomen in Vlarem II te allen tijde dienen gerespecteerd te worden,

- het welzijn van mogelijks gehinderde dieren niet in het gedrang mag komen,

- socio-culturele en gemeenschapsvoorzieningen niet zijn toegelaten volgens het geldende RUP.

Ter hoogte van het amfitheater zal verlichting geïnstalleerd worden ten behoeve van de evenementen die er zullen doorgaan. Aan de gebouwen zal eveneens sfeerverlichting geplaatst worden. Verlichting ten behoeve van de dierenverzorgers in donkere periodes zal werken op basis van een sensor zodat deze enkel in werking treedt als het nodig is. De verlichting wordt enkel gericht op het domein zelf en nooit richting het nabijgelegen habitatrichtlijngebied.

Uit bodemonderzoeken (2013 en 2020) is gebleken dat de bodem op de locatie van de kinderboerderij historisch verontreinigd is. De verontreiniging bestaat voornamelijk uit zware metalen (cadmium, koper, lood). Er wordt dan ook afgeraden om op de klassieke manier teelten aan te planten op de gronden. Vaak wordt bij een dergelijke verontreiniging de grond afgegraven en aangevuld met niet-verontreinigde grond. Vzw De Koempanie wil echter een alternatieve en ecologische manier van saneren toepassen op hun domein namelijk fytoremediatie en regeneratieve landbouw. Dit wordt gedaan in samenwerking met vzw De Volle Grond en Universiteit Antwerpen. Ook het Federaal Agentschap voor de Voedselveiligheid (FAVV) wordt hierbij betrokken.

Gewassen die geteeld worden op de verontreinigde bodem, zullen niet geschikt zijn voor menselijke consumptie. Aangezien De Koempanie een project van stadslandbouw wil opstarten waaraan buurtbewoners en vrijwilligers kunnen deelnemen, is het belangrijk dat deelnemers hierover bij aanvang reeds geïnformeerd worden zodat zij begrijpen dat er geen groenten mogen meegenomen worden. Dit wordt ook vastgelegd in een brochure die elke deelnemer zal ontvangen. Stad Antwerpen vindt het belangrijk dat elke bezoeker van de kinderboerderij – dus niet enkel de deelnemers van het stadslandbouwproject – op de hoogte is van de bestaande bodemverontreiniging en het fytoremediatieproject. Er wordt voorgesteld om hierover informatieborden te plaatsen op het domein en ook bij de gewassen met daarop de boodschap dat deze gewassen niet voor consumptie geschikt zijn. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

Het zal tientallen jaren duren vooraleer de vastgestelde verontreiniging uit de bodem verdwenen is. In samenwerking met Universiteit Antwerpen wordt de evolutie van het bodemherstel in kaart gebracht. Regelmatig zal het residu aan zware metalen zowel in de bodem als in de planten gemeten worden. Dit zorgt ervoor dat er bijgestuurd kan worden waar nodig, geeft de nodige controle naar voedselveiligheid toe maar zal ook belangrijke informatie opleveren voor toekomstige toepassingen van fytoremediatie. Stad Antwerpen wenst op de hoogte gehouden te worden van meetresultaten en rapporten betreffende het fytoremediatieproces evenals van de communicatie met het FAVV. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde.

Omdat het telen in volle grond omwille van de aanwezige verontreiniging momenteel geen optie is, wordt er gekozen voor de teelt op hooibalen. De gewassen worden op hooibalen geplant zodat zij geen zware metalen uit de bodem opnemen. Op deze manier kunnen er volgens de exploitant wel gezonde groenten geteeld worden. Hiervoor zullen balen hooi moeten gekocht worden aangezien er geen hooi vanop de verontreinigde bodem kan gebruikt worden. Het hooi waarin het ene jaar gewassen geteeld worden, verteert de volgende jaren verder en zorgt voor een dikke mulchlaag die de kwaliteit van de bodem ten goede zal komen.

Aangezien de projectlocatie gelegen is op ongeveer 50 meter van een Habitatrichtlijngebied werd er een passende beoordeling opgemaakt. Hierin wordt nagegaan in welke mate het project van de kinderboerderij een betekenisvolle aantasting kan veroorzaken van de natuurlijke elementen van de Speciale Beschermingszone (SBZ). De natuurlijke elementen betreffen de elementen die nodig zijn voor de instandhouding van de habitats waarvoor het gebied is aangewezen en de beschermde soorten die in het gebied voorkomen (instandhoudingsdoelstellingen). De focus binnen dit habitatrichtlijngebied ligt op kwaliteitsverbetering van de leefgebieden voor vleermuizen.

De dieren van de kinderboerderij produceren urine en feces die bij vermenging NH3 geven. Op de kinderboerderij zijn er geen vaste stallen en lopen de dieren buiten. Hierdoor is er minder kans op vermenging en wordt er minder NH3 geproduceerd dan op een klassiek veeteeltbedrijf waar dieren in een stal gehouden worden en waar er mest opgeslagen en uitgereden wordt. De inschatting van de NH3-uitstoot is in die zin een overschatting aangezien er bij deze begroting gewerkt wordt met emissiefactoren voor veeteelt waarbij dieren in een stal gehouden worden.

Het Agentschap voor Natuur en Bos (ANB) verleent een voorwaardelijk gunstig advies voor dit project en concludeert dat “de vergunningsplichtige activiteit, het plan of programma geen betekenisvolle aantasting impliceert voor de instandhoudingsdoelstellingen van de speciale beschermingszone”. Het ANB verklaart zich dan ook akkoord met de conclusies uit de passende beoordeling en keurt deze goed. De stad sluit zich aan bij de beoordeling van het ANB. De voorwaarden die ANB formuleert, worden integraal opgenomen in de bijzondere voorwaarden.

Voorliggende project is niet MER-plichtig. Het aanvraagdossier werd tijdens het ontvankelijk- en volledigheidsonderzoek getoetst aan de criteria (bijlage II van het Decreet Algemene Bepalingen Milieubeleid) doordat de aanvraag betrekking heeft op een activiteit die voorkomt op de lijst van bijlage III (besluit van de Vlaamse Regering van 1 maart 2013 inzake de nadere regels van de project-m.e.r.-screening).

De vergunningverlenende overheid is verplicht om een advies in te winnen bij het Agentschap Onroerend Erfgoed als de vergunningsaanvraag betrekking heeft op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht (decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed artikel 6.4.4§3). Dat is hier niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De afvoerleidingen zijn te voorzien conform de bepalingen van artikel 40 van de bouwcode.

2. De aansluitingen zijn te voorzien conform de bepalingen van artikel 41 van de bouwcode.

3. De lozing van het afvalwater is te voorzien conform de bepalingen van artikel 44 van de bouwcode.

4. De voorwaarden van de stedelijke dienst Groen en Begraafplaatsen, zoals opgenomen in het verslag, zijn strikt na te leven.

5. Het advies van Aquafin is strikt na te leven.

6. Het advies van het Agentschap voor Natuur en Bos is strikt na te leven.

7. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

8. Het voorzien van de serre wordt uitgesloten van vergunning.

9. De ‘zone groenscherm’ moet zo worden ingericht zodat er vanop de publieke ruimte geen zicht is op de zone voorzien voor het opslaan van afval.

10. Alle handelingen, werken en wijzigingen aan het hoofdgebouw (woonstalhuis + schuur), uitgezonderd de functiewijziging, worden uitgesloten van vergunning.
11. Socio-culturele en gemeenschapsvoorzieningen worden uitgesloten van vergunning.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene, sectorale en bijzondere vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. Er worden informatieborden geplaatst op het terrein om bezoekers in te lichten over de historische bodemverontreiniging en het proces van fytoremediatie.

2. Waar gewassen gekweekt worden, plaatst de exploitant borden bij de kweekbedden waarop staat dat de gewassen niet voor consumptie geschikt zijn.

3. Stad Antwerpen wordt betrokken bij de communicatie met het FAVV en wordt steeds op de hoogte gehouden van de stand van zaken betreffende het onderzoek naar de fytoremediatie van de bodemverontreiniging (milieuvergunningen@antwerpen.be en mi@antwerpen.be).

4. De voorwaarden zoals geformuleerd in het advies van ANB zijn van toepassing (referentie 23-204656).

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Het college is het niet eens met de gemeentelijke omgevingsambtenaar om alle handelingen, werken en wijzigingen aan het hoofdgebouw uitgezonderd de functiewijziging enerzijds en het voorzien van de serre anderzijds, uit te sluiten van vergunning op basis van onderstaande motivatie.

Op basis van het ongunstig advies van de dienst monumentenzorg werd contact opgenomen met de aanvrager. De aanvrager heeft een aantal aangepaste plannen bezorgd van het hoofdgebouw (aanpassing doorsnede, aanpassing gelijkvloers, aanpassing achtergevel), waarbij in de mate van het mogelijke rekening wordt gehouden met de bezorgdheden van de dienst monumentenzorg

Het is correct dat de stal van het historische woonstalhuis bij de opengewerkte educatieve ruimte wordt gevoegd. Het college acht dit aanvaardbaar aangezien dit noodzakelijk is voor een optimaal gebruik van de educatieve ruimte. In de aangepaste plannen worden de penanten behouden en wordt de doorhangende balk zichtbaar gemaakt. Hierdoor blijft de historische indeling voldoende afleesbaar. De handelingen, werken en wijzigingen aan het hoofdgebouw kunnen aldus vergund worden.

De aanvrager bezorgde ook een variatie op de achtergevel, waarbij er effectief een groot raam wordt voorzien in de gevel als verlengde van de nieuwe functie, maar met een betere verhouding in de raamverdeling en met respect voor de kenmerkende rollagen van het pand. Het grote raam komt de verblijfskwaliteit van de educatieve ruimte ten goede. Het college vindt de aanpassingen van de gevels aanvaardbaar.  

De dienst monumentenzorg plaatst, gevolgd door de gemeentelijke omgevingsambtenaar, vraagtekens bij het kaleien van de gevels van het hoofdgebouw omdat de gevels van het hoofdgebouw historisch geen afwerking kende. De gevels van het hoofdgebouw, alsook de gevels van de andere gebouwen op het terrein, werden reeds verschillende keren hersteld met verschillende (kleur) steensoorten. Kaleien is bovendien als techniek historisch zeer gebruikelijk bij agrarische gebouwen. Het college is van oordeel dat het kaleien van de gevels van alle gebouwen voor een uniform geheel zal zorgen en de uitstraling van de site ten goede zal komen. Het college vindt het kaleien van de gevels aanvaardbaar, temeer bij kaleien de structuur van de gevelstenen zichtbaar blijft.

De aanvrager, VZW De Koempanie, is de nieuwe concessiehouder van de kinderboerderij. De aanvrager wenst de bestaande serre die aanwezig is op de site te behouden voor het opkweken van planten, gewassen, bloemen en bomen, alsook voor het telen van verschillende gewassen.  De serre bevindt zich centraal op de site, in de zone voor openluchtrecreatie, waar semi-professionele landbouw als hoofdfunctie wordt toegelaten. De geplande activiteiten passen binnen de bestemming.

 De serre is evenwel in strijd met de inrichtingsvoorschriften van het RUP, aangezien deze niet gelegen is in de overdruk bouwzone of uit te doven bebouwing. Het college is van oordeel dat de ruimtelijke impact van de serre aanvaardbaar en zelfs eigen is aan de para-agrarische context. Voor de duur van de concessie en onder voorwaarde dat de serre enkel mag gebruikt worden voor het kweken en telen van gewassen vindt het college deze beperkte afwijking op het RUP aanvaardbaar. 

De aanvrager stelt dat het amfitheater zal gebruikt worden als buitenklas, ontmoetings- en verzamelplaats voor groepen en vrijwilligers, maar ook voor kleine voorstellingen of tentoonstellingen van lokaal talent.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar verwijst terecht naar de bepalingen van het RUP dat stelt dat socio-culturele en gemeenschapsvoorzieningen verboden zijn. Het is echter overbodig om dit als voorwaarde aan de vergunning te koppelen. Deze voorwaarde zal worden geschrapt.

Het college wenst aan te vullen dat overeenkomstig artikel 4.4.4. VCRO in alle bestemmingsgebieden, naast de handelingen die gericht zijn op de verwezenlijking van de bestemming, ook handelingen kunnen worden vergund die gericht zijn op het sociaal-culturele of recreatieve medegebruik, voor zover ze door hun beperkte impact de verwezenlijking van de algemene bestemming niet in het gedrang brengen. Voor vergunningsplichtige handelingen die verbonden zijn met occasionele of hoogdynamische sociaal-culturele of recreatieve activiteiten, kan slechts een tijdelijke omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen worden afgeleverd, of een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen onder de voorwaarde dat de betrokken handelingen slechts gedurende een specifieke periode of op bepaalde momenten aanwezig kunnen zijn.

 Het college is van oordeel dat het bestemmingsvoorschrift (verbod) gericht is op permanente inrichtingen, gelet ook op de definitie in het RUP. Dit sluit dus een omgevingsvergunning op basis van artikel 4.4.4. VCRO niet uit. Socio-culturele activiteiten van beperkte schaal, zoals theatervoorstellingen en filmvoorstellingen gericht op de buurt en tentoonstellingen van lokaal talent brengen de algemene bestemming openluchtrecreatie niet in het gedrang zolang ze plaatsvinden buiten de openingsuren van de kinderboerderij. Het college verleent dan ook met deze een omgevingsvergunning op basis van artikel 4.4.4. VCRO voor laag-dynamische socio-culturele activiteiten, voor maximaal 4 keer per kalenderjaar waarbij de activiteit maximaal 30 dagen aaneensluitend mag duren, en dit buiten de openingsuren van de kinderboerderij, en niet tussen 22u en 7u.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft één of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens één van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten