2023_CBS_05854 - Omgevingsvergunning - OMV_2022116621. Oude Koornmarkt 50. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis  

-          13/05/1943: toelating (18#17212) voor een gevel- en binnen verbouwing;

-          15/06/1920: toelating (1920#9940) voor een gevel- en binnen verbouwingen;

-          17/07/1981: beschermd als monument.

(Geacht) vergunde toestand  

-          functie: 2 gekoppelde eengezinswoningen met 2 complementaire handelsfuncties op het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak dak; 
• gelijkvloers volledig bebouwd;
• bouwdiepte op de eerste verdieping van het rechtse deel van 14,30 m;
• linkse deel over de verdiepingen volledig bebouwd;
• kroonlijsthoogte van 11,35 m en nokhoogte van 14,20 m;

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevels;
• houten buitenschrijnwerk, blauw geschilderd op het gelijkvloers en wit geschilderd op de verdiepingen;
• zwarte gietijzeren balustrades op de verdiepingen;
• onderaan lichtblauwe bepleisterde plint.

Bestaande toestand

-          functie: 2 gekoppelde meergezinswoningen (4 studio’s) met 2 complementaire handelsfuncties op het gelijkvloers.

Nieuwe toestand

-          functie: gemengd gebouw samengevoegd tot 1 geheel:

• op het gelijkvloers, de mezzanine en de eerste verdieping: café/restaurant van 244 m²;
• horecaterras in de tuin;
• op de tweede en de zolderverdieping: 1 eengezinswoning;

-          bouwvolume:

• interne constructieve werken;
• bouwdiepte op het gelijkvloers teruggebracht tot 14,30 m;
• tuin volledig verhard;

-          gevelafwerking:

• nieuwe dakvlakramen;
• nieuw schrijnwerk;
• gewijzigde pui.

Inhoud van de aanvraag

-          samenvoegen van 2 gekoppelde handelswoningen tot 1 pand;

-          verminderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 1;

-          wijzigen van de woonfunctie naar reca op het gelijkvloers, de mezzanine en de eerste verdieping;

-          wijzigen van het bouwvolume;

-          verbouwen van een monument;

-          aanleggen van een horecaterras in de tuin;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - reca (r) en artikel 1: zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgend punt:

• artikel 27 Open ruimte:

Bij een functiewijziging moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Het is mogelijk minder dan 20 % van het perceel onbebouwd te laten indien het perceel in het kernwinkelgebied gelegen is en geen woonbestemming heeft op het gelijkvloers. De tuin moet echter zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden. Verhardingen zoals een terras zijn in achtertuinen beperkt toegestaan, met een maximum van 20 m² voor tuinen tot 60 m². In dit geval wordt voor een horecaterras achteraan de volledige tuin verhard.

• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen. Er is geen vetafscheider aanwezig.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het samenvoegen en de renovatie van twee gekoppelde handelswoningen.

De aan de woningen complementaire detailhandel op het gelijkvloers en de woonfunctie op de eerste verdieping wijzigen naar een reca-functie van in totaal 244 m² op het gelijkvloers, de mezzanine en de eerste verdieping. Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig:

“Gunstig advies voor het wijzigen van de functie handel naar reca op de gelijkvloerse verdieping (en mezzanine) van een pand gelegen in de zone strategische horecakern Historisch Centrum. In deze zones dient er gestreefd te worden naar een clustering van reca-functies, het aantrekken van nieuwe reca-formules en een goede commerciële mix om op deze manier de aantrekkelijkheid en de verblijftijd van de bezoekers te verhogen.”

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het betreft een beschermd monument en gelegen in CHE-gebied. Het Agentschap Onroerend Erfgoed gaf een ongunstig advies:

“De werken omvatten het inrichten van een horecagelegenheid ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping en mezzanine en een woning op de bovenliggende verdiepingen.

Uit onze behandeling van het dossier blijkt dat de handelingen afbreuk doen aan de bescherming.

-          De begin 20ste-eeuwse cementtegelvloer ter hoogte van de rechter verbruiksruimte wordt verwijderd en vervangen door een nieuwe vloerafwerking. De cementtegelvloer is nog grotendeels intact aanwezig en heeft een hoge erfgoedwaarde. Het verwijderen en vervangen van deze vloer is niet toegestaan.

-          De laat-classicistische omlijsting met halfronde pilasters en architraaf op de gelijkvloerse verdieping en de twee laat classicistische rondboog deuromlijstingen met halve ronde zuilen ter hoogte van de eerste verdieping hebben een hoge erfgoedwaarde en mogen niet verwijderd worden. Op de grondplannen zijn ze niet aangeduid, waardoor we de indruk hebben dat ze verwijderd worden.

-          De muur naar de achterliggende ruimte in de linker verbruiksruimte kan niet verbreed worden zonder voorafgaand onderzoek naar de afwerkingslagen onder de huidige betimmering.

-          De originele 15-16de-eeuwse muur die de oorspronkelijke woningen op de eerste verdieping van elkaar scheidde, wordt integraal verwijderd. Deze wand heeft echter een hoge erfgoedwaarde als restant van de oorspronkelijke opsplitsing tussen beide panden.

-          Het integraal verwijderen van de muur tussen de keuken/eetplaats op de tweede verdieping vooraan en de leefruimte achteraan is niet toegestaan.

-          Het verwijderen van de historische balkenroostering om een vide te creëren tussen de tweede en derde verdieping kunnen we niet toestaan.

-          De dakvlakramen aan de straatzijde worden vervangen door nieuwe, grote dakvlakramen die een te groot oppervlak van de dakschilden innemen.

-          De rechterpui aan de voorgevel kan terug verlaagd worden, maar de omlijsting dient naar origineel model gereconstrueerd te worden.

-          De rolluikkast ter hoogte van de rechterpui is ontsierend. Deze dient verwijderd te worden.

-          Het nieuwe schrijnwerk van de t-ramen in de achtergevel dient in hout uitgevoerd te worden.

Deze motivering geeft aan dat de gevraagde handelingen niet overeenstemmen met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed, namelijk met

-          passief behoudsbeginsel (art. 6.4.3 Onroerenderfgoeddecreet);

-          sloopverbod (art. 6.4.7 Onroerenderfgoeddecreet).”

Ook het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is ongunstig:

“Het pand is integraal beschermd als monument. Gezien het beschermd statuut is het in de eerste plaats aan het Agentschap Onroerend erfgoed om het project te evalueren en een toelating te verlenen voor de werken. Het project werd ter plaatse bezocht en deels voorbesproken. De plannen van de verdiepingen werden niet teruggekoppeld, alsook de resultaten van de gevraagde vooronderzoeken niet, waardoor er vandaag teveel vraagtekens overblijven en de impact op de monumentwaarde te groot is. Het Agentschap Onroerend Erfgoed beoordeelde de aanvraag ongustig. De stedelijke dienst monumentenzorg sluit zich aan bij dit advies.”    

Omwille van de strijdigheden met de direct werkende normen inzake erfgoed, moet de aanvraag geweigerd worden.

Schaal en ruimtegebruik

Door het samenvoegen van de twee gekoppelde handelswoningen en de functiewijziging naar reca, worden deze eengezinswoningen opgedeeld en verdwijnt er een eengezinswoning in de binnenstad daar waar we deze juist wensen te behouden.

Bovendien moeten hiervoor teveel constructieve ingrepen in het pand uitgevoerd worden waardoor de erfgoedwaarde van het monument onherroepelijk geschaad wordt.

Voor de functiewijziging naar reca wordt een gedeelte van het perceel ontpit. Hoe groot de oppervlakte is, is niet duidelijk op de plannen, maar in kernwinkelgebied is het ook mogelijk om minder dan 20 % van het perceel onbebouwd te laten. De vrijgekomen tuin wordt echter volledig verhard en ingericht als horecaterras. Dit is in strijd met artikel 27 van de bouwcode dat bepaalt dat tuinen zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht en met groen aangeplant moeten worden. Overigens is het gebruik van de tuin als horecaterras niet toegelaten in dergelijke dichtbebouwde omgeving. De hinder die hiermee gepaard gaat voor de omwonenden is te groot.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De brandweer gaf een ongunstig advies.

Omwille van de risico’s voor de brandveiligheid moet de aanvraag geweigerd worden.

De stedelijke dienst Milieuvergunningen gaf een gunstig advies met enkele aandachtspunten:

“De functiewijziging van handelszaak naar reca-functie blijft beperkt in omvang, maar kan leiden tot het tegelijk samenkomen van meerdere mensen op andere uren dan het geval was bij uitbating van de handelszaak. Dit leidt tot mogelijk nieuwe effecten die eventuele hinder kunnen veroorzaken dewelke in het voorliggend project onvoldoende onder de aandacht gebracht zijn. Denk daarbij onder andere aan eventuele geurhinder als gevolg van de voorziene keuken in de kelderruimte en geluidshinder afkomstig van koel- en ventilatiesystemen en het voorziene terras vooraan het restaurant. 

Het is uit de huidig beschikbare plannen niet op te maken of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn op het voorwerp van de aanvraag. Het is aan te raden dat de exploitant dit nagaat en zich indien nodig in regel stelt met de Vlarem-wetgeving.” 

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Laden en lossen

Laden en lossen gebeurt tijdens de venstertijden van de voetgangerszone.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met regelgeving en een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.