Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023030198 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Adel Yahia met als adres Veldkantvoetweg 84 te 2540 Hove |
Ligging van het project: | Korte Doornikstraat 1 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale percelen: | afdeling 1 sectie A nr. 2250A |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van de functie op de gelijkvloerse- en kelderverdieping naar wonen |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 29/03/2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/4252;
- 01/12/1990: vergunning (86#8723574) voor een verbouwing.
Vergunde toestand
- functie: meergezinswoning met handelsfunctie;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Bestaande toestand
overeenkomstig met de vergunde toestand met volgende wijzigingen of aanvullingen:
- gevelafwerking: wit pvc voorgevelschrijnwerk met deels gewijzigde indeling.
Nieuwe toestand
overeenkomstig met de vergunde toestand met volgende wijzigingen of aanvullingen:
- functie: meergezinswoning met 5 woonentiteiten:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 5;
- wijzigen van de functie op de gelijkvloerse- en kelderverdieping naar wonen.
- wijzigen van de voorgevel (schrijnwerk).
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 17 mei 2023 | 5 juli 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Business en Innovatie | 17 mei 2023 | 1 juni 2023 |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 17 mei 2023 | 17 mei 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 17 mei 2023 | 6 juni 2023 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 17 mei 2023 | 1 augustus 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1: zone voor wonen - (wo1).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.
Het project is gelegen in een zone met een fluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder huidig klimaat.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt. Wel kan worden gesteld dat het voorzien van leefruimten onder straatniveau niet aan te raden is.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het omvormen van een gelijkvloerse handelsfunctie naar een woongelegenheid. Het advies van de stedelijke dienst Business en Innovatie is gunstig over de functiewijziging:
“Gunstig advies voor de functiewijziging van (voormalige, vergunde) handelsruimte naar woonst, gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte in de zone voor verspreide bewinkeling niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De nieuwe woning heeft een netto-vloeroppervlakte van 44 m². Dit is voldoende voor een ruime studio. De dienstfuncties (sanitair e.d.) worden op het kelderniveau ondergebracht waardoor de leefruimte optimaal kan genieten van de toetreding van daglicht en lucht.
Er is geen volumewijziging, de aanpassingen gebeuren intern. Ondanks het ontbreken van een buitenruimte kan hier wel een aangename woning gecreëerd worden. Het ontbreken van een buitenruimte is een gevolg van de beperkte afmetingen van het pand en de ligging op een hoekperceel. Deze afwijkingen op artikel 27 en 28 van de bouwcode kan worden toegestaan doordat de leefruimte dankzij de grote ramen voldoende daglicht en lucht krijgt.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
Het pand is gelegen in CHE-gebied en werd opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:
“De aanvraag omvat de regularisatie van de functiewijziging van de voormalige handelsruimte tot gelijkvloerse woonunit. De gevelopeningen (op alle verdiepingen) worden opnieuw voorzien van houten schrijnwerk naar historisch model. De aanvraag werd voorafgaandelijk besproken met de stedelijke dienst Monumentenzorg.
Vanuit oogpunt monumentenzorg is er geen principieel bezwaar tegen de inrichting van een gelijkvloerse woning. Het schrijnwerk in raam- en deuropeningen werd aangepast naar de nieuwe functie, doch met voldoende respect voor de historische vormentaal.
Gelet op het bovenstaande wordt een gunstig advies verleend onder volgende voorwaarde:
Typedetails van het buitenschrijnwerk dienen ter goedkeuring te worden bezorgd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg en dit voorafgaandelijk aan de bestelling/uitvoering.”
Vanuit erfgoedkundig oogpunt moet het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg worden gevolgd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.
Overeenkomstig artikel 26 moet de gemeenschappelijke afvalberging voorzien worden van een degelijke verluchting.
Artikel 21 van de bouwcode legt op dat leefruimten niet meer dan 1,10 m onder het maaiveld mogen liggen. Dit is echter wel toegestaan voor sanitair, bergingen en dressings.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van het gelijkvloers naar wonen. De bovenliggende woongelegenheden blijven ongewijzigd. Bij projecten tot 5 woongelegenheden is de parkeernorm 1: 1 bijkomende wooneenheid : parkeerbehoefte = 1. De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Dit perceel betreft een hoekperceel. De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe. De aanvraag heeft bovendien betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12 §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. De voorliggende aanvraag heeft ook betrekking op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed of ligt in een beschermd stad- en dorpsgezicht. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostalplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostalplaatsen, ttz. 1 – 0 = 1.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. In de laatst vergunde toestand is het gelijkvloers vergund als handelsruimte. Voor handelsruimtes in het centrum van de stad moeten geen eigen parkeerplaatsen voorzien worden. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostalplaatsen bedraagt dan 1 – 0 = 1.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen
Voor het bijkomend appartement met één slaapkamer moeten twee fietsenstallingen voorzien worden. Er is een fietsenberging voorzien in de nieuwe woongelegenheid die bereikt wordt via de leefruimte. Er werd gezocht naar alternatieve oplossingen voor de fietsenberging om ze beter toegankelijk te maken, maar dit was niet mogelijk zonder zware technische ingrepen omwille van grote niveauverschillen of zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit van de leefruimte of het verlies van daglicht.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 4 april 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 17 mei 2023 |
Start openbaar onderzoek | 26 mei 2023 |
Einde openbaar onderzoek | 24 juni 2023 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Beslissingsdatum na V&O (zonder noodbesluit) | 30 augustus 2023 |
Uiterste beslissingsdatum (noodbesluit) | 28 november 2023 |
Verslag GOA | 22 augustus 2023 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
26 mei 2023 | 24 juni 2023 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college beslist de plannen waarvan een overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, goed te keuren.