2023_CBS_06178 - Omgevingsvergunning - OMV_2022130636. Boomgaardstraat 15-19, 25, Haringrodestraat 105-113. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Boomgaardstraat 15:

-          22/08/1952: toelating (18#29223) voor verbouwingswerken;

Boomgaardstraat 17:

-          04/05/1987: vergunning (19878121) voor een stapelplaats;

-          21/12/1962: vergunning (1962274) voor het verbouwen van een garage, stapelplaats en woning;

Boomgaardstraat 19:

-          24/06/1932: toelating (1932#41977) voor gevel- en binnenveranderingen;

Boomgaardstraat 25:

-          12/04/1946: toelating (18#20643) voor gevel- en binnenveranderingen;

Haringrodestraat 105:

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: burgerhuis in art-nouveaustijl:

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/6839;

-          24/11/1906: toelating (1906#1954) voor het verbouwen van een voorgevel;

Haringrodestraat 107:

-          31/01/2020: weigering (20193668) voor het slopen van een eengezinswoning;

Haringrodestraat 109:

-          31/01/2020: vergunning (20193675) voor het slopen van een meergezinswoning;

Haringrodestraat 109A:

-          30/12/1980: vergunning (1980412) voor een verbouwing;

Haringrodestraat 111:

-          26/07/1935: toelating (18#3147) voor gevel- en binnenveranderingen;

Haringrodestraat 113 (achterbouw):

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed: kunstenaarswoning en -atelier Arthur Pierre:

https://id.erfgoed.net/erfgoedobjecten/6840.

Vergunde / Geacht vergunde toestand

-          functie:

• Boomgaardstraat 15 en 19: eengezinswoningen (wonen);
• Boomgaardstraat 17 en 25: industrie en bedrijvigheid met woonfunctie op de verdieping;
• Haringrodestraat 105, 107, 109A en 111: eengezinswoningen (wonen);
• Haringrodestraat 109: gesloopte meergezinswoning, braakliggend terrein;

-          bouwvolume:

• panden in gesloten bebouwing met 2 of 3 bouwlagen onder hellend (mansarde of zadeldak) of plat dak;
• variërende bouwhoogte en -diepte per perceel;
• Boomgaardstraat 17 en 25: volledig dicht gebouwde percelen;
• Haringrodestraat 109: braakliggend terrein met doorgang tot binnengebied;

-          gevelafwerking:

• Boomgaardstraat: wit bepleisterde gevels op arduinen plint;
• Haringrodestraat 105, 109A en 111: bakstenen gevels op arduinen plint;
• Haringrodestraat 107: wit bepleisterde gevel op arduinen plint;
• houten buitenschrijnwerk (alle panden);

-          inrichting:

• binnengebied met een totale oppervlakte van circa 2.650 m²;
• grotendeels verhard;
• aanwezigheid van hoogstammige bomen.

Bestaande toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Nieuwe toestand

deelproject A:

-          eengezinswoning met 3 slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 127,5 m²;

-          bouwvolume:

• pand in halfopen bebouwing met 3 bouwlagen onder plat dak;
• maximale bouwhoogte van circa 13 m;
• bouwdiepte circa 15,2 m op de benedenverdieping, 10 m op de verdiepingen;
• private buitenruimte in de vorm van een tuin en dakterras;

deelproject B:

-          functie:

• kantoor, dienstverlening en vrije beroepen (benedenverdieping): netto vloeroppervlakte circa 63 m²;
• meergezinswoning met 25 wooneenheden:

-          4 studio’s met een netto vloeroppervlakte van circa 37,5 m² (oppervlakte inclusief berging, inkomhal en sanitaire ruimte);

-          7 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte gelegen tussen de 49,5 en 57 m²;

-          9 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte gelegen tussen de 68,5 en 80 m²;

-          1 drieslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 104,5 m²;

-          4 drieslaapkamerappartementen (duplex) met een netto vloeroppervlakte van circa 95 m²;

-          gemiddelde netto vloeroppervlakte van de wooneenheden circa 67,5 m²;

-          bouwvolume:

• pand in halfopen bebouwing met 3 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• maximale bouwhoogte circa 13 m;
• toegang tot ondergrondse parking langs Haringrodestraat;
• private buitenruimte per wooneenheid (uitgezonderd de 4 studio’s) in de vorm van een tuin of (dak)terras;

deelproject C:

-          6 eengezinswoningen (3 slaapkamers per eenheid) en een netto vloeroppervlakte van circa 95 m²;

-          bouwvolume:

• 5 grondgebonden woningen (zijde deelproject B) met 2 bouwlagen en teruggetrokken daklaag onder plat dak;
• 1 grondgebonden woning met 2 bouwlagen onder plat dak;
• maximale bouwhoogte circa 9,5 m;
• bouwdiepte circa 10 m;
• private buitenruimte per woning in de vorm van een tuin (en optioneel dakterras);

deelproject D:

-          meergezinswoning met 6 wooneenheden:

• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 56,5 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 74 m²;
• 2 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 83 en 90 m²;
• 2 drieslaapkamerappartementen (duplexen) met een netto vloeroppervlakte van circa 102 en 121 m²;
• gemiddelde netto vloeroppervlakte van de wooneenheden circa 82,5 m²;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met variërend aantal bouwlagen onder plat dak;
• maximale bouwhoogte circa 14 m;
• bouwdiepte circa 14 m;
• private buitenruimte per wooneenheid in de vorm van een tuin of (dak)terras;

deelproject E:

-          4 eengezinswoningen met 4 slaapkamers en een netto vloeroppervlakte gelegen tussen circa 136 en 148 m²;

-          bouwvolume:

• panden in gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder plat dak;
• bouwhoogte circa 11 m;
• bouwdiepte benedenverdieping circa 16,5 m, variërende diepte op de verdiepingen;
• private buitenruimte per woning in de vorm van een tuin;
• private fietsenberging per woning;

overkoepelend:

-          gevelafwerking:

• bakstenen gevels (witte of gele kleur);
• betonnen dorpels en/of plinten;
• aluminium buitenschrijnwerk en borstweringen (natuurkleurig of donkergeel);
• toegangsdeuren in hout en aluminium;
• houten detaillering (fietsenstallingen);
• stalen hekwerk;

-          inrichting:

• projectgebied onderverdeeld in 5 deelprojecten (A, B, C, D en E) met gemeenschappelijk binnengebied;
• toegang binnengebied langs Boomgaardstraat en Haringrodestraat;
• binnengebied ook toegankelijk voor overige aanpalende percelen;
• bijgebouwen ingericht als gemeenschappelijke fietsenstalling ter hoogte van deelproject B/C en E;
• ondergrondse parking onder blok B met toegang langs de Haringrodestraat.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing ter hoogte van Boomgaardstraat 15, 17, 19 en 25, Haringrodestraat 107, 109A en 111, en de gedeeltelijke achterbouw bij Haringrodestraat 113;

-          verwijderen van de bestaande verharding in binnengebied;

-          vellen van bomen;

-          realiseren van:

• 11 eengezinswoningen;
• 2 meergezinswoningen met respectievelijk 6 wooneenheden en 25 wooneenheden en een unit met functie kantoor, diensten en vrije beroepen;
• een ondergrondse parking;
• gemeenschappelijke fietsbergingen;
• een gemeenschappelijke binnentuin;

-          wijzigen van de scheidingsmuren.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Binnen het projectgebied zijn geen milieuvergunningen gekend, met uitzondering van de melding (kenmerk OMV_2021088191) van de tijdelijke exploitatie van een pop-up zomerbar tijdens de zomer van 2021.

Inhoud van de aanvraag

Het project omhelst de bouw van een ondergrondse parkeergarage, residentiële woningen, appartementen en de creatie van een gemeenschappelijke binnentuin. Het project is gelegen in het noordwesten van Antwerpen-Berchem in het binnengebied tussen de Haringrodestraat, de Boomgaardstraat, de Albert Grisartstraat en de Lamorinièrestraat. Het project kan onderverdeeld worden in 4 delen:

-          Blok A: eengezinswoning met ondergrondse garage van twee bouwlagen.

-          Blok B: mix van casco kantoorruimte, meergezinswoningen en maisonette boven een ondergrondse parking van twee bouwlagen.

-          Blok C: Aaneensluitende ééngezinswoningen

-          Blok D: mix van meergezinswoningen en maisonettes met ondergrondse kelder

-          Blok E: meergezinswoningen

De aanvraag betreft de exploitatie van warmtepompen voor verwarming en koeling van de gebouwen en de tijdelijke grondwaterbemaling ten behoeve van de bouwwerkzaamheden.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) De Koninck - LARGE
 

Aangevraagde bijstelling bijzondere milieuvoorwaarden in afwijking van algemene of sectorale voorwaarden

De Koninck - LARGE

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• algemeen:
  De gemeenschappelijke tuin en de bijbehorende paden moeten aangelegd worden conform de verordening.
  De niveauverschillen tussen de binnen- en buitenruimten zijn niet overal even duidelijk. Deze mogen maximaal 2 cm overbruggen. Bovendien zal voor iedere toegangsdeur ruimte voor een vrije en vlakke draairuimte voorzien moeten worden;
• artikel 22:
  Deelproject B: De toegangsdeur tot het kantoor moet na afwerking een vrije doorgangsbreedte van 90 cm garanderen. De voorgestelde deur is echter onvoldoende breed om deze minimale breedte te kunnen voorzien.
  Deelprojecten B en D: Alle deuren welke onder artikel 5 van het toepassingsgebied vallen -dit zijn onder andere de toegangsdeuren tot de appartementen, de circulatiekernen en de gesloten trappenhallen- moeten na afwerking een vrije doorgangsbreedte van 85 cm garanderen. Niet alle deuren zijn echter voldoende breed om deze minimale afmetingen te garanderen;
• artikel 24:
  Deelproject B: De toegangsdeur tot het appartement op de derde verdieping bevindt zich in de trappenhal waardoor het niet mogelijk is een vrij en vlakke draairuimte te voorzien die het deurblad raakt.
  Ter hoogte van lift 109g kan geen vrije en vlakke draairuimte voorzien worden die de draaicirkel van de toegangsdeur tot de parking raakt.
  De draairichting van de toegangsdeuren tot de bergingen B-1.14 en B-2.16 zorgt ervoor dat er geen vrije en vlakke draaicirkel voorzien kan worden die de draaicirkel van de deur raakt (zijde gemeenschappelijke gang).
  Deelproject D: De diepte van de toegangsdeuren tot de appartementen op de eerste en tweede verdieping zorgt ervoor dat de draaicirkel het deurblad niet raakt.
  De toegangsdeur tot het appartement op de derde verdieping bevindt zich in de trappenhal waardoor het niet mogelijk is een vrij en vlakke draairuimte te voorzien die het deurblad raakt;
• artikel 25:
  Deelproject B: De opstelruimte naast de toegangsdeur tot de fietsenstalling (zijde C) overlapt met de opgetekende haag. Hier moet echter een vrij en vlakke wand- en vloerbreedte voorzien worden.
  Naast de toegangsdeur tot het appartement op de derde verdieping wordt geen vrij en vlakke opstelruimte voorzien.
  Bergingen B-1.14 en B-2.16 beschikken niet over een vrij en vlakke opstelruimte naast de krukzijde van de deur (zijde gemeenschappelijke gang);
  Deelproject D: Het elektriciteitslokaal beschikt aan de zijde van de tellers niet over een minimale vrije opstelruimte van 45 cm (50 na afwerking) naast de krukzijde van de deur. Deze opstelruimte ontbreekt ook bij de toegang tot het appartement op de derde verdieping;

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  Deelproject D: In de nachthal behorende tot appartement 19C (benedenverdieping, zijde nummer 21) wordt een bureau opgetekend. Deze ruimte beschikt echter niet over een rechtstreekse toevoer van zicht, licht en lucht waardoor ze niet als verblijfsruimte in aanmerking kan komen;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Fietsenberging achter E voldoet niet aan de inrichtingsvoorwaarden (onvoldoende uitrijlengte);
• artikel 35 Afvoerkanalen en uitlaten van alle gassen:
  De uitlaat van de hygiënische ventilatie van de ondergrondse parking moet voorzien worden conform de voorschriften van dit artikel;
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 2 juli 2022.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De stedelijke dienst Business en Innovatie gaf volgend voorwaardelijk gunstig advies: “De aanvraag omvat de realisatie van een grote woonontwikkeling als derde fase (large) van het project The Brewery (small, medium en large). Het project is in hoofdzaak een monofunctioneel woonproject in een groene omgeving en een ondergrondse parking. Er wordt een klein kantoor voorzien ter hoogte van de inrit van de parking aan de Haringrodestraat.

Zelfs in combinatie met het small en medium verhaal, kan men toch enig voorbehoud maken of het verhaal past binnen het verwevingsprincipe zoals voorzien in de beleidsnota ruimtelijke economie. De keuze om een kantoor te voorzien ter hoogte van de Haringrodestraat is eigenlijk voornamelijk ingegeven omwille van de parkinginrit maar is sowieso geen goede keuze. Het zou logischer zijn om de gelijkvloerse volumes aan de Boomgaardstraat te voorzien als economische ruimte omwille van de passage en de aansluiting met de andere activiteiten in de Boomgaardstraat. Zeker daar er ook al in het Small project een pakket wonen opgenomen is.

Voor het dossier wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven met volgende voorwaarde: De gelijkvloerse volumes aan de Boomgaardstraat te voorzien als economische ruimte daar deze meer aansluiten bij de dynamiek van de straat en een toepassing is van het verwevingsprincipe.”

Dit advies wordt niet bijgetreden. Het project bevindt zich in een bouwblok met een mix aan verschillende woontypologieën en ondersteunende gemeenschapsfuncties. De omliggende bouwblokken worden gekenmerkt door een sterke verscheidenheid aan functies. Bedrijvigheid, ambachten, reca, hotel, enzovoort komen voor in de directe omgeving.
Binnen het totale opzet van het project (inclusief de deelgebieden small en medium) wordt een sterke verwevenheid voorzien. De vele verschillende functies die reeds aanwezig zijn in de omgeving maken het aanvaardbaar om voor de deelzone large maximaal in te zetten op woonfuncties om zo ook een overgang te vormen van de bedrijvigheid aan de Grotesteenweg/Mechelsesteenweg naar het residentiële karakter van de achterliggende wijk.

De aanvraag is functioneel inpasbaar in zijn omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet de sloop van de bestaande loodsen en de nieuwbouw van meergezinswoningen (blok B en D) en grondgebonden eengezinswoningen (blok A, C en E), uitgewerkt in verschillende typologieën, met een gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage.
 

De primaire toegangen tot het project bevinden zich ter hoogte van Haringrodestraat 109 en de Boomgaardstraat 23 waar telkens een doorgang wordt voorzien naar een verhard voorplein vanwaar toegang is tot de gemeenschappelijke tuin. Blok A ligt naast de toegang tot het voorplein waarrond blok B zich plooit. Het pleintje aan de Boomgaardstraat ontsluit blok D. Op het verbindingspad tussen blokken B en D, ligt blok C. Blok D heeft tot slot zijn adressering rechtstreeks aan de Boomgaardstraat.

Blok A betreft een eengezinswoning met 3 slaapkamers. Het volume van 3 bouwlagen en een omsloten dakterras sluit qua kroonlijsthoogte en bouwdiepte harmonieus aan op de linkerbuur.

Blok B bestaat uit 3 delen rond het voorplein: Een volume aan de straatzijde, een parkvolume dieper in het bouwblok en een verbindend volume tussen deze twee.
Het volume aan de straatzijde telt 3 bouwlagen en voorziet de toegang tot de ondergrondse parkeergarage. Het volume voorziet een kleine sprong in bouwhoogte waarbij het lichtjes afbouwt naar Haringrodestraat 11. Het programma bestaat uit een gelijkvloerse kantoorruimte, 2 eenslaapkamerappartementen en 2 tweeslaapkamerappartementen.
Het parkvolume telt 3 volwaardige bouwlagen en een teruggetrokken dakpaviljoen. Ondanks hetzelfde aantal bouwlagen, stelt het parkvolume zich ondergeschikt op ten opzichte van het volume aan de straatzijde door een kroonlijsthoogte die circa 1 m lager is.
Het programma voorziet 5 eenslaapkamerappartementen, 7 tweeslaapkamerappartementen en 1 alzijdig appartement in het dakpaviljoen met 3 slaapkamers.
Het verbindend volume telt 2 volwaardige bouwlagen waarin 4 naast elkaar gelegen grondgebonden woningen met 3 slaapkamers vervat zitten. In een bijkomende teruggetrokken bouwlaag worden 4 studio’s ingericht die ontsloten worden via een passerelle aan de voorkant.

Blok C bestaat uit 6 gekoppelde eengezinswoningen waarvan 5 met 3 bouwlagen en 1 met 2 bouwlagen. Alle 6 woningen tellen 3 slaapkamers. Het hoofdvolume bestaat uit 2 bouwlagen en is afgestemd op de hoogte van de tuinmuur waarop de tuinen uitgeven. De 3de bouwlaag trekt zich langs de voorzijde terug en voorziet onder een pergolastructuur nog een bijkomende buitenruimte.

Blok D sluit met 4 bouwlagen aan op de kroonlijsthoogte van de rechterbuur. Richting de linkerbuur wordt afgebouwd naar 3 bouwlagen. Het gebouw vormt met de poort een verbinding naar de gekoppelde woningen van blok C. Het programma vormt een mix van 2 grondgebonden duplexwoningen en 4 appartementen. De woningen worden via een privatieve toegang aan de straatzijde ontsloten en hebben elks 3 slaapkamers. De appartementen vormen een mix van 1 appartement met 1 slaapkamer, 1 met 2 slaapkamers en 2 met 3 slaapkamers.

Tot slot vormt blok E een geheel van 4 rijwoningen die ontsloten worden via de Boomgaardstraat. Via de privatieve tuinen is er achteraan aansluiting op de gemeenschappelijke tuin. De woningen bestaan uit 3 bouwlagen en sluiten daarbij harmonieus op de bouwhoogte van de buren aan. Qua bouwdiepte vormen de woningen een overgang van de forsere bouwdiepte van de rechterbuur naar de bouwdiepte van de linkerbuur. De linkse woning telt daarom 3 slaapkamers en de 3 andere woningen voorzien 4 slaapkamers.
 

Alle 5 gebouwen zijn qua volumetrie afgestemd op de omgeving en bieden met hun verschillende typologieën een antwoord op de grote verscheidenheid aan woonfuncties binnen het referentiebeeld van de omgeving. Door de inplanting van de volumes blijft de weelderige groenzone maximaal behouden. De woningen genieten naast het gedeeld gebruik van deze tuin telkens van een privatieve buitenruimte. Het voorgestelde programma is qua schaal inpasbaar in de omgeving en vormt geen overschrijding van de draagkracht van het perceel.

Visueel-vormelijke elementen

De 5 verschillende bouwblokken zijn voorzien binnen een gemeenschappelijke beeldentaal en gedifferentieerd in hun eigen architecturale uitwerking.

De verschillende architecturale uitwerking geeft voornamelijk de typologische verschillen tussen de verschillende woonvormen weer. Zo is er meer architecturale samenhang tussen de grondgebonden woningen en tussen de appartementen onderling.

Blok A wordt voorzien in een lichte grijze gevelsteen die ook voor de andere grondgebonden eengezinswoningen wordt gebruikt. De woning met zijn verhoogde betonnen plint en zijn driedelige gevelgeleding sluit harmonieus aan op de linkerbuur. De verschillende rollagen en de zwaar geprononceerde kroonlijst breken de gevel en vormen een bijkomende referentie naar de klassieke herenwoningen die het referentiebeeld domineren.

De voorgevel van het appartementsgebouw blok B wijkt met zijn gelere baksteen af van de kleurstelling van de eengezinswoning aan de overzijde van de steeg. De breedte van de gevel wordt aan de straatzijde gebroken door een verspringing in de kroonlijsthoogte en een subtiele wijziging in het formaat van de raamopeningen.
Het schrijnwerk en de balustrades worden voorzien in donkergeel aluminium. De plinten en dorpels zijn net als bij blok A voorzien in beton. 

De grondgebonden woningen die uitgeven aan het voorplein, zetten dezelfde gele baksteen en hetzelfde schrijnwerk verder. Grote raampartijen en bankjes verwerkt in de gevel, dragen bij tot een levendige plint en een informele toe-eigening van de zones voor elke woning. Boven deze woningen, wordt de voorgevel van de 4 studio’s gebroken door een verspringend reliëf.

In vergelijking met de betonnen elementen ter hoogte van de straatgevels, worden ter hoogte van het binnengebied dunnere dorpels voorzien en wordt de kroonlijst niet in beton maar in gevelmetselwerk voorzien.
 

Het parkvolume wordt verder afgewerkt met dezelfde paramentsteen. De gevelopeningen zijn opmerkelijk breder. Op de hoeken worden ruime inpandige terrassen voorzien. Het gelijkvloers is beperkt verhoogd ten opzichte van het maaiveld waardoor de gelijkvloerse woonentiteiten voldoende privacy genieten. Het volume op de bovenste bouwlaag heeft met zijn lichtgrijze gevelsteen en aluminium schrijnwerk in natuurkleur een lichtere kleurstelling.

Blok C wordt net als Blok A voorzien van een lichte gevelsteen en natuurkleurig aluminium schrijnwerk. De woningen hebben grote raamopeningen tot op het maaiveldniveau. Boven de voordeuren geven betonnen luifels diepte aan de voorgevels. Ook op de 2de verdieping wordt aan de voorzijde een fijne pergolastructuur in staal voorzien. De bakstenen plint en kroonlijst en de dunne betondorpels herhalen zich ook hier.

Blok D sluit weer meer aan op de architectuur zoals deze ook aan de straatzijde van blok B wordt voorzien. Meer verticaliteit en betonnen details in de plint en de in de gevel dragen bij tot een meer stedelijke verschijningsvorm.

De herenwoningen van blok E verwijzen op een hedendaagse manier naar de herenwoningen die kenmerkend zijn in de omgeving. De trapjes in de voorgevel, de erkers en de hoge plint in een verticaal metselverband zorgen voor een harmonieuze inpassing in het straatbeeld. De betonnen plint en kroonlijst blijven aanwezig en worden hier opnieuw aangevuld met wit gevelsteen en natuurkleurig aluminium schrijnwerk.

Het project werd besproken op de Integrale Kwaliteitskamer van 25 juni 2021 en de Kwaliteitskamers Architectuur van 17 september 2021, 29 oktober 2021 en 28 januari 2022 en werd uiteindelijk voorwaardelijk gunstig geadviseerd. Het ingediend ontwerp komt tegemoet aan de geformuleerd aandachtspunten.

De aanvraag is visueel inpasbaar in de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

“De voorliggende aanvraag omvat de panden Haringrodestraat 105 tot 113 en Boomgaardstraat 15 tot 19 en 25. Daarvan zijn de panden Haringrodestraat 105 en 113 opgenomen op de bij ministerieel besluit van 14 maart 2019 vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Het pand Haringrodestraat 113 werd daarenboven bij ministerieel besluit van 4 december 2003 beschermd als monument. De overige gebouwen binnen het projectgebied hebben geen erkend erfgoedstatuut.

In het voortraject werd advies ingewonnen bij de dienst Monumentenzorg. In functie van de aanvraag werd ook een uitgebreide erfgoednota opgemaakt, waarin de bestaande bebouwing bestudeerd wordt.

Pandsgewijze bespreking
 

Het pand Haringrodestraat 105 verkeert in goede staat en is een gaaf bewaard voorbeeld van een burgerhuis uit het begin van de 20ste eeuw, waarbij de toen geldende stijlen (neoclassicisme en art nouveau) zijn toegepast. Aanpassingen doorheen de tijd bleven zeer beperkt. Bovendien is de gevel met haar gele baksteen en rondboogvormige ramen een belangrijk beeldbepalend pand in het straatbeeld. Deze woning maakt deel uit van de projectzone, maar er worden geen vergunningsplichtige werken voor aangevraagd.
 

Haringrodestraat 107 is een burgerhuis, opgebouwd uit 3 traveeën en twee bouwlagen met mansardedak en dateert vermoedelijk uit het begin van de 20ste eeuw. De gevel heeft een neoclassicistische vormgeving. In het interieur bleef een kelderkeuken bewaard, die doet vermoeden dat het pand een oudere kern heeft. De rest van het interieur heeft geen bijzondere erfgoedwaarde. Het bouwproject voorziet de sloop van dit gebouw.

Het naastgelegen pand Haringrodestraat 109 werd reeds in 2021 gesloopt. Het naastgelegen pand Haringrodestraat 109A werd in 1931 tussen de panden 109 en 111 gebouwd in een eclectische stijl, typerend voor architect J. De Vroey die sterk actief was in Antwerpen in de eerste decennia van de 20ste eeuw. De gevel bleef relatief goed bewaard, hoewel een oorspronkelijke poortopening in 1980 vervangen werd door een raam. De erfgoednota bevat geen informatie over het interieur van de woning.

Haringrodestraat 111, vermoedelijk reeds in 1905 gebouwd in Vlaamse renaissancestijl is een stadswoning van twee traveeën en drie bouwlagen, waarvan de derde bouwlaag een verhoogde dakverdieping is. De bakstenen lijstgevel op hoge hardstenen plint is benadrukt met banden in blauwe en gele baksteen. De borstweringen zijn eveneens decoratief uitgewerkt met geometrische figuren in blauwe en gele baksteen rond een tegel met floraal motief. Behalve de verhoging van de dakverdieping in 1935, onderging de gevel weinig veranderingen. De woning is een nagenoeg gaaf bewaard voorbeeld van een burgerhuis uit het begin van de 20ste eeuw en is een belangrijk beeldbepalend pand in het straatbeeld. De woning wordt gesloopt.

Haringrodestraat 113 is beschermd als monument omwille van de artistieke waarde. Het gebouw werd beschermd in een reeks Art nouveau-gebouwen. Enkel de woning met tuin is beschermd als monument. Het atelier, gelegen achteraan in de tuin, werd niet mee opgenomen in de bescherming. De woning is een nagenoeg gaaf bewaard voorbeeld van een kunstenaarswoning uit het begin van de 20ste eeuw. Voor de woning zelf worden geen vergunningsplichtige werken aangevraagd, maar ze maakt wel deel uit van de projectzone. Het atelier in de tuin wordt tot een fietsenstalling omgebouwd. De voorziene bebouwing sluit met zijn materialiteit, schaal en gevelopbouw aan op de erfgoedpanden.

Boomgaardstraat 15 is een stadswoning met witgepleisterde gevel van twee bouwlagen en drie traveeën onder rood pannen zadeldak. Het pand werd vermoedelijk gebouwd als dubbelhuis met Boomgaardstraat 13 en behoort tot de eerste bebouwing van de straat uit de tweede helft van de 19de eeuw. Het pand onderging verschillende verbouwingen en in het interieur zijn slechts beperkt erfgoedelementen uit de 19de eeuw bewaard gebleven. Het pand heeft een geringe erfgoedwaarde en wordt gesloopt.

Boomgaardstraat 17 is een burgerhuis van twee bouwlagen onder rood pannen zadeldak en werd gebouwd in 1864. De achterbouw, daterend uit 1878, werd in 1900 verhoogd met een bouwlaag. De grootste verbouwing dateert van 1962, wanneer de volledige gelijkvloerse verdieping werd verwijderd om een doorgang naar achtergelegen hangars mogelijk te maken. Ook de bovenverdiepingen werden toen sterk aangepast. De erfgoedwaarde is hierdoor slechts beperkt. Het pand wordt gesloopt.

Het pand op Boomgaardstraat 19 werd gebouwd circa. 1853-1863, maar kende een aantal belangrijke interieur- en dakveranderingen in de eerste decennia van de 20ste eeuw. Het mansardedak dateert van 1920. De gevel heeft een neoclassicistische vormentaal. De interieurafwerkingen werden tijdens het interbellum gedeeltelijk aangepast in Art decostijl. Het pand heeft onvoldoende erfgoedwaarde om het behoud te rechtvaardigen en wordt gesloopt.

Evaluatie

Een belangrijk deel van de erfgoedwaarde binnen de projectzone vormt de beeldwaarde van de gevels, zowel naar volumewerking als naar architecturale uitwerking. De Boomgaardstraat en Haringrodestraat werden in de loop van de 20ste eeuw ontwikkeld als residentiële straten met een kleine korrel. De bebouwing werd dus hoofdzakelijk bepaald door private gebouwen met een beperkt aantal bouwlagen. Door meer recente ontwikkelingen treedt een schaalvergroting op, waarvan ook het voorliggend ontwerp een voorbeeld is. De oorspronkelijke beeldkwaliteit van deze straten komt daarmee steeds meer onder druk te staan.

Het voorliggend project respecteert op minimale wijze de aanwezige erfgoedwaarden door het behoud van de panden Haringrodestraat 105 en 113, die respectievelijk opgenomen zijn op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en beschermd als monument. Het project gaat echter voorbij aan de erfgoedwaarde van de panden Haringrodestraat 109A en 111, die beide over een duidelijke erfgoedwaarde beschikken en een beeldbepalende rol in de omgeving spelen. De erfgoednota bevat geen informatie over het interieur van deze panden en bevestigt de positieve erfgoedwaarde.

Voor wat betreft de nieuw te bouwen delen sluit de dienst Monumentenzorg zich aan bij het advies van de Kwaliteitskamer.

Voorwaarde: Behoud van de panden Haringrodestraat 107 en 111 en bijgevolg uitsluiting daarvan uit de vergunning.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt deels bijgetreden. Hoewel tijdens het voortraject meermaals werd aangegeven dat de erfgoedwaarde van de omliggende panden, zowel degene opgenomen op de inventaris onroerend erfgoed als de beeldondersteunende panden, in kaart gebracht moest worden, komt de aanvraag hier maar beperkt aan tegemoet. Louter de panden die een vastgestelde erfgoedwaarde hebben, worden binnen deze aanvraag behouden en geïntegreerd in het project.

Gelet op:

- de integratie van de ondergrondse parkeergarage om de eigen parkeerbehoefte op te vangen op een zo beperkt mogelijke footprint;

- de architecturale accentuering van de nieuwe toegang naar het voorplein aan de zijde van de Haringrodestraat door twee op elkaar afgestemde nieuwbouwvolumes (blokken A en B);

- de harmonieuze aansluiting van het nieuwe project op de omliggende historische panden;

wordt echter geoordeeld dat de panden ter hoogte van nummer 107 en 111 in de Haringrodestraat alsnog gesloopt kunnen worden.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is, zoals reeds uitgebreid opgemerkt onder de toetsing aan de regelgeving, strijdig met de gewestelijke verordening inzake integrale toegankelijkheid. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen dient de overeenstemming van de aanvraag met de gewestelijke verordening inzake integrale toegankelijkheid als voorwaarde opgenomen te worden bij de vergunning.

Naast de strijdigheden aangaande de toegankelijkheid wordt ook opgemerkt dat de aanvraag afwijkt van artikel 24 van de bouwcode. In deelproject D wordt in de nachthal van appartement 19c een bureauruimte voorzien. Deze ruimte heeft echter geen rechtstreekse licht- en luchttoetreding en kan daarom niet als verblijfsruimte in aanmerking komen. Het gebruik van deze ruimte als verblijfsruimte dient daarom uitgesloten te worden uit de vergunning.

Er zijn verder ook onduidelijkheden betreffende de afvoerkanalen van de ventilatie van de ondergrondse parking (artikel 35) en de conformiteit van de opstanden van de scheimuren met artikel 34 van de bouwcode. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen dienen voorwaarden betreffende de conformiteit met de bepalingen uit artikelen 34 en 35 van de bouwcode bij de vergunning worden geformuleerd.

In het kader van de vergunningsaanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke Groendienst en aan de stedelijke dienst Publieke Ruimte. Door beide diensten worden geen bezwaren geuit betreffende de aanvraag.

Rekening houdende met de geformuleerde voorwaarden wordt geoordeeld dat de aanvraag voorziet in kwalitatieve en ruime woningen die voorzien in hedendaags gebruiksgenot zonder hierbij hinder te genereren naar de omgeving. Vanuit hinderaspecten kan de aanvraag bijgevolg gunstig geadviseerd worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via de Haringrodestraat. De fietsenstallingen zijn te bereiken via de Haringrodestraat en de Boomgaardstraat.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voor de 42 wooneenheden 138 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          12  wooneenheden met 1 slaapkamer = 12 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 24

-          10 wooneenheden met 2 slaapkamers = 10 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 30

-          16 wooneenheden met 3 slaapkamers = 16 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 64

-          4 wooneenheden met 4 slaapkamers = 4 x 5 (4 slaapkamers + 1 extra) = 20

Voor het kantoor moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden (1,25/100 m²).

Er worden verspreid over de site 138 fietsstalplaatsen voorzien. Niet voor alle wooneenheden ligt de fietsenstalling even dichtbij. Vooral de bewoners van blok D moeten redelijk ver wandelen om hun fiets te gaan halen. Het zou interessanter zijn om vlak achter blok D een paar fietsenstallingen te voorzien.

In fietsenstalling 3 is er niet voldoende ruimte tussen de fietsstalplaatsen. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn en dat is hier niet overal het geval.

De dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies met volgende voorwaarden:

-          De fietsenberging voor blok D ligt te ver. Het is wenselijk om een fietsenberging dichter bij de woningen te plaatsen.

-          Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn en dat is niet het geval in fietsenstalling 3.

Het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit wordt deels bijgetreden. Hoewel de fietsenberging op enige afstand van blok D  ligt, is de locatie ervan bewust voorzien in aansluiting met het bestaande en vergunde bouwvolume achter blok E. Op deze manier blijft het bijkomend bouwvolume beperkt. 

De inrichting van de fietsenberging is evenwel niet in overeenstemming met de inrichtingsprincipes van de bouwcode. Om alsnog een vergunning te kunnen verlenen dient als voorwaarde bij de vergunning opgenomen te worden dat de fietsenbergingen steeds moeten voorzien in een vrije ruimte van 1,70 m achter elke fietsstalplaats. Deze aanpassing mag niet ten koste gaan van het aantal fietsstalplaatsen. 

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Warmtepompen

Er worden lucht-water-warmtepompen voorzien op de woonunits  van blokken A, C en E, 11 stuks met elk een elektrisch vermogen van circa 2,5 kW en een centrale bodem-water warmtepomp voor de appartementen welke gekoppeld is aan een BEO-veld voor de blokken B en D. De boringen voor het BEO-veld zijn niet ingedeeld volgens Vlarem. De warmtepompen op de blokken A, C en E hebben een geluidsdrukniveau van 49 dB(A) op 1,5 m van de buitenunit. Blokken A en C betreffen ééngezinswoningen. De warmtepompen hebben een elektrisch nominaal vermogen van 2,5 kW en zijn derhalve niet ingedeeld.

De warmtepomp gekoppeld aan het BEO-veld heeft een geluidsdrukniveau van 54 dB(A) en staat opgesteld in de technische ruimte in de parking. De inpandige opstelling van de warmtepomp vermijdt geluidshinder in de omgeving. De exploitant dient echter te garanderen dat aan de richtwaarden voor geluid binnenshuis te allen tijde voldaan wordt.

Bemaling

De bemaling, met betrekking op blokken A en B, heeft een maximaal debiet van 68.632 m³ gedurende 180 dagen. Om de bouwput (24 x 61 meter) droog te houden moet de grondwatertafel, inclusief liftputbemaling, verlaagd worden tot 8 m-mv.  Er wordt maximaal 897 m³/dag opgepompt. De invloedstraal van de bemaling bedraagt 380 meter ten opzichte van de bouwput. Binnen deze straal bevinden zich 11 OVAM-dossiers die onderzocht werden, waarvan voor 8 dossiers een relevante kans op beïnvloeding door de bemaling bestaat. Het betreft dossiers met mogelijke relevante impact op de versnelling en/of verplaatsing van de verontreiniging met VOCl’s, minerale olie, BTEX, arseen, zware metalen.  De verontreinigingen van het grondwater met VOCl zijn grotendeels terug te brengen als gevolg van de onderstroming van de verontreiniging beschreven in dossier 10440. Gezien de omvang van de VOCl-pluim resulterend uit dossier 10440 niet gekend is en zich reeds verplaatst heeft zijn lozingsmaatregelen noodzakelijk.

De berekende zettingen ter hoogte van de aangrenzende gebouwen zijn kleiner dan de toegelaten 20 mm.
Gegeven de bemaling plaatsvindt op 8 m-mv, de bemalingsstudie aangeeft dat rekening gehouden dient te worden met een foutenmarge op de berekeningen en de nabijgelegen onroerend erfgoed gebouwen wordt gevraagd zettingsbakens te plaatsen gedurende de duur van de bemaling.

De projectlocatie is gelegen op circa 6,5 km ten oosten van de 3M-site te Zwijndrecht, binnen de no regret-zone van 5-10 km. Voor deze perimeter zijn geen speciale maatregelen inzake grondwater van toepassing. PFAS wordt daarom niet aanzien als verdachte parameter op de onderzoekslocatie, er worden geen lozingsnormen aangevraagd.

Lozing van het bemalingswater

Het lozen van het opgepompte water wordt als bedrijfsafvalwater aangevraagd (zowel met als zonder waterzuiveringsinstallatie) voor een debiet van 37 m³/uur. Het water zal geloosd worden in de openbare riolering van de Boomgaardstraat, dewelke aangesloten is op de RWZI van Deurne.

Er wordt een bijstelling gevraagd voor de volgende sectorale voorwaarden:

1)     Het lozen van bedrijfsafvalwater dat één of meer gevaarlijke stoffen bevat:

Na screening van een aantal bodemonderzoeken is gebleken dat het opgepompt grondwater mogelijks verhoogde concentraties aan VOCl's en arseen kan bevatten. Daarom worden de volgende verhoogde lozingsnormen aangevraagd:

(**) lozingsnormen bodemsaneringen 2021

2)     Afwijking op de controle-inrichting voor lozingen van afvalwater

Aangezien het een tijdelijke bemaling en tijdelijke lozing betreft wordt er geen meetgoot en speciale meetapparatuur geplaatst, enkel een staalnamekraan voorzien.

Er wordt een staalnamekraan voorzien. De debietmeter die geplaatst zal worden is conform Vlarem II-artikel 5.53.3.2.§12 (meetinrichting tijdens bemaling).

3)     Afwijking op de controle en beoordeling van de meetresultaten op lozingen van bedrijfsafvalwater

Staalname van het bemalingswater gedurende de bemaling gebeurt door middel van een staalnamekraantje op de collector.

De Vlaamse Milieumaatschappij adviseert gunstig voor:

-          de tijdelijke lozing van bemalingswater gedurende 180 dagen met een maximum debiet van 37 m³/uur – 897 m³/dag (R. 3.4.2.) in de openbare riolering van de Boomgaardstraat te Antwerpen (RWZI Antwerpen Deurne).

-          de tijdelijke lozing van bemalingswater gedurende 1 jaar via een waterzuivering met een maximum debiet van 10 m³/uur, 240 m³/dag en 3878 m³/jaar (R. 3.6.3.2.) in de openbare riolering van de Boomgaardstraat te Antwerpen (RWZI Antwerpen Deurne).

De algemene voorwaarden voor lozing in de openbare riolering en de volgende bijzondere voorwaarden zijn van toepassing:

Bijkomend wordt geadviseerd dat voorafgaand aan het starten van de bemaling gecontroleerd wordt op de aanwezigheid van PFAS.

In afwijking van art 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.

Dit advies is slechts gunstig op voorwaarde dat een uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van nv Aquafin bekomen wordt voor de lozing van het bemalingswater op de riolering van de Boomgaardstraat te Antwerpen (RWZI Antwerpen Deurne). Deze voorwaarde wordt overgenomen in het besluit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt voorwaardelijk gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubriek(en)

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

1. Na installatie moet gecontroleerd worden of de warmtepompen te allen tijde aan de richtwaarden voor geluid binnenshuis kunnen voldoen. Zo niet, worden bijkomende geluidsbeperkende maatregelen genomen.
2. In afwijking van artikel 4.2.5.1.1. §1 van Vlarem II moet er geen meetgoot voorzien worden.

3. De kwaliteit van het bemalingswater van elke bemalingsstreng wordt geanalyseerd in de bemalingsfilter/put of op voorhand in een representatieve peilbuis maximaal één jaar vóór de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens de kwantificeerbare PFAS-componenten opgenomen in het WAC_IV_A_025. 

4. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de lozingsvoorwaarden opgenomen in bijzondere voorwaarde 3. Indien het bemalingswater concentraties hoger dan de lozingsvoorwaarden bevat, wordt het bemalingswater gezuiverd alvorens te lozen. Na toetsing van de analyseresultaten en eventuele mobilisatie van een waterzuiveringsinstallatie kan de bemaling (opnieuw) opgestart worden. Na de opstart van de bemaling wordt de monitoring op het geloosde effluent herhaald: 

• bij concentraties >80% norm: 

• analyse op effluent in de eerste maand: wekelijks; 
• vervolgens maandelijks tot einde bemaling; 

• bij concentraties <80% norm: maandelijks tot einde bemaling. 

5. Er worden verhoogde lozingsnormen toegestaan voor arseen (50 µg/liter) en vinylchloride (1 µg/liter).

6. Voor de lozing in de riolering van het opgepompte grondwater moet op voorhand een schriftelijke toestemming van Aquafin bekomen worden. 

7. Vóór de start van de bemaling wordt contact genomen met de saneringsverantwoordelijke van OVAM-dossier 10440 – Banimmo site1 over de invloed van de bemaling op de restverontreiniging. 

8. Er worden zettingsbakens geplaatst ter hoogte van de meest nabije zettingsgevoelige objecten. De monitoring gebeurt ten minste met volgende frequentie: 

• voor het opstarten: nulmeting; 
• week 1 na opstart van elke fase: vijfmaal; 
• vanaf tweede week na opstart van elke fase: éénmaal. 

9. De startdatum van de bemaling wordt ten minste twee weken voor de start gemeld aan de stad Antwerpen. Hiervoor stuurt u een mail aan de dienst Vergunningen (milieuvergunningen@antwerpen.be) en de dienst Milieu-Interventie (mi@antwerpen.be) met vermelding van het dossiernummer (OMV_2022130636), de contactgegevens van de werfverantwoordelijke en de start- en einddatum.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het college gaf in zitting van 23 december 2022 (jaarnummer 9710) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent de drie deelgebieden binnen het project ‘The Brewery S-M-L’. Door het college werd beslist dat de SOK over de sites Small, Medium en Large als één geheel bekeken en onderhandeld wordt én beslist wordt bij de laatst te nemen omgevingsvergunningsbeslissing van deze drie sites.

Het college beslist in zitting van 15 september 2023 tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee The Brewer’s Daughter NV ingestemd heeft. De lasten voor de drie deelgebieden worden geregeld in dat besluit.

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Wegens de laattijdige aanplakking van de bekendmaking van het eerste openbaar onderzoek wordt een nieuw openbaar onderzoek opgestart.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1. Fragmentarische opsplitsing: Het bezwaar dat het project niet in drie aparte delen maar als geheel in één omgevingsvergunning had aangevraagd moeten worden.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. Er werd bij alle drie de deelprojecten (small, medium en large) zowel een nota toegevoegd ter bespreking van het project afzonderlijk als een overkoepelende nota die de verwevenheid van de verschillende deelprojecten in kaart brengt. Hierdoor kan de aanvraag zowel in de context van zijn bouwblok als in zijn geheel beoordeeld worden tijdens de behandeling zoals dit ook in het voortraject met de stedelijke diensten is gebeurd. Het gaat om drie deelprojecten die door middel van de openbare weg van elkaar gescheiden worden. Ieder deelproject volgt een logische contour. De 3 verschillende dossiers betreffen bovendien voor een gedeelte verschillende betrokken partijen en aanvragers. Er wordt voldoende informatie over het totaalproject aangeleverd om een volwaardige stedenbouwkundige beoordeling van het geheel te kunnen maken.

2. Onvolledige MER-screeningsnota: Het bezwaar dat een MER-screeningsnota onvoldoende onderbouwd is en geen rekening houdt met de cumulatieve effecten van de andere ontwikkelingen in de directe omgeving waardoor de aanvraag niet volledig is een correcte beoordeling niet mogelijk is door de vergunningverlenende instanties.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier. De verwachte milieueffecten voor het project zijn voldoende beschreven in de toegevoegde beschrijvende nota’s. Hierbij worden zowel de effecten van het project large als de impact in zijn geheel beschreven.
   Er zijn wat de ingedeelde inrichtingen of activiteiten betreft weinig cumulatieve effecten te verwachten. De drie projecten zijn in wezen verschillend van elkaar en zijn ruimtelijk duidelijk van elkaar gescheiden. Voor het aspect mobiliteit werden de cumulatieve effecten wel gezamenlijk bekeken. Voor het aspect water kan een versterkend effect optreden wanneer de bemalingen gezamenlijk uitgevoerd zouden worden. Dit is echter niet het geval.
    
3. Mobiliteitshinder: De vergunningsaanvraag zou de verkeersituatie, die thans reeds onder druk staat, nog verder negatief evolueren. Wegens de omvang van de bijkomende functies zal de verkeersonveiligheid in de buurt verder verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang brengen.
   Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. De verkeersafwikkeling van het project werd uitgebreid bestudeerd en wordt maximaal uit de residentiële wijk geweerd. Ook wordt voor alle deelprojecten samen voldoende parkeercapaciteit voorzien zodat de parkeerdruk in de omgeving niet wordt verzwaard.

4. Bemaling: De bemalingsstudie legt enkel de focus op project Large, daar waar er geen rekening wordt gehouden met project Small en project Medium.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De bemalingsstudie brengt de omliggende vervuilingen in kaart op basis van beschikbare informatie bij de OVAM. Bijkomend houdt de bemalingsstudie rekening met een invloedstraal van 380 meter, waarbij een onderzoek werd uitgevoerd naar de effecten van eventuele verontreinigingen in de invloedstraal. Gegeven de nabije ligging van het project Medium ten opzichte van het project Large, wordt de projectzone Medium in rekening genomen bij de bemalingsstudie. Bijkomend is er geen sprake van dat de bemaling van het project Medium, Small en Large gelijktijdig uitgevoerd zullen worden.

5. Zettingen: de bezwaarindiener is van oordeel dat er te licht met de impact van zettingen op de omgeving omgegaan wordt.

Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. De beoordeling van de bemalingsstudie, inclusief zettingssimulatie vormt onderdeel van de besluitvorming. Indien de zettingen groter zijn dan 20 mm dient de aanvrager het bemalingsconcept te wijzigen. 

6. Geluidsoverlast: De bezwaarindiener vreest geluidsoverlast van de lucht- en stroomgroepen op de daken aan de zijde van de Haringrodestraat.
   Beoordeling: Het bezwaar is deels gegrond. De geluidsnormen opgenomen in bijlage 2.2.1 van Vlarem II gelden en zijn een garantie dat geen geluidshinder optreedt. Gelet op de nabijheid van bewoning dient voor ingebruikname gecontroleerd te worden of te allen tijde aan de kwaliteitsnormen voor geluid kan voldaan worden. De buitenunits van de warmtepompen van blokken A, C en E produceren op 1,5 meter van de buitenunit een geluidsdruk van 49 dB(A) wat een overschrijding is van de geluidsnormen in open lucht. De aanvrager dient maatregelen te nemen om te allen tijde te voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid in open lucht. Dit wordt opgelegd als bijzondere voorwaarde in de vergunning.

7. Bodem: bezwaarindiener is bezorgd dat project Large gebruikt zal worden voor tijdelijke opslag van grondverzet in afwachting van chemische of biologische reiniging zo nodig. Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Indien de aanvrager een tijdelijke werfinrichting voor de opslag van vervuilde grond wenst te organiseren op de projectgrond, dient voorafgaand een toelating bekomen te worden. Dit vormt geen onderdeel van de lopende vergunningsaanvragen.

8. Vrees voor schade: Het bezwaar dat de realisatie van de aanvraag mogelijks zal leiden tot schade en verzakkingen aan de aangrenzende eigendommen.

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Het bezwaar tegen mogelijke verzakking van het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken.