2023_CBS_06202 - Omgevingsvergunning - OMV_2023027779. Statiestraat 85. District Berchem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/07/1928: toelating (961#9919) voor vergrotings- en veranderingswerken.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen en wijzigen van een eengezinswoning naar gebouw voor gemengd gebruik met een gelijkvloerse handelszaak en wonen op de verdiepingen;

-          uitbreiden van het hoofdvolume tot 4 bouwlagen;

-          uitbreiden van het volume van de achterbouw;

-          wijzigen van de scheimuren en tuinmuren;

-          wijzigen van de voorgevel; 

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• bij de herbouw of uitbreiding van overdekte constructies waarbij de nieuwe oppervlakte groter is dan 40,00 m² is de plaatsing van een hemelwaterput verplicht. Gebouwen die voorzien zijn van een volledig groendak hoeven geen hemelwaterput te plaatsen.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 18 en 19 Niveauverschillen:
  het hoogteverschil van 23,50 cm tov het voetpad is niet opgevangen door een combinatie van een trap en een helling op eigen perceel en met een hellingspercentage van hooguit 8,30 % conform artikel 19 van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: De kroonlijsthoogte sluit niet aan bij de rij woningen in de onmiddellijke omgeving door de voorziene aantal bouwlagen en hun hoogte. De ramen in de voorgevel op de tweede verdieping zijn niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie en op de omgeving;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: De uitbreiding achteraan de eerste verdieping en de dichtgemaakte gevelopening in de achtergevel van het hoofdvolume heeft een ongunstige invloed op de ideale daglichttoetreding van de verblijfsruimtes van het appartement;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: De elementen in natuursteen en de elementen in natuursteenimitatie werden bepleisterd;
• artikel 23 Opdelen van een woning: De eengezinswoning wordt opgedeeld, zonder dat er opnieuw minimaal 1 woonentiteit voorzien wordt met een minimale vloeroppervlakte van 100 m² en een buitenruimte van minimaal 15 m²;
• artikel 26 Afvalverzameling: Functies anders dan wonen dienen een afgescheiden verluchte ruimte van minimaal 4,00 m² te voorzien voor afvalberging;

• artikel 27 Open ruimte: Bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zij. De onbebouwde oppervlakte moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte worden ingericht en als groene ruimte worden aangeplant;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Bij volume-uitbreiding en/of functiewijziging naar een andere functie dan wonen dienen er voldoende fietsstalplaatsen voor bezoekers en afsluitbare fietsstalplaatsen voor personeel voorzien worden;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er worden geen autostalplaatsen op eigen terrein voorzien;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

• Het gedeelte van de scheidingsmuur moet een minimale opstand hebben van 0,30 m ten aanzien van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• Enkelvoudige scheidingsmuren dienen een minimale dikte te hebben van 0,18 m;

• artikel 38 Groendaken: Het gewijzigde dak van de gelijkvloerse handelszaak, het dak van de achterbouw en het dak van het hoofdvolume worden niet als groendak ingericht;

• artikel 43 Septische putten: De septische put heeft een inhoud van 1500 liter en is dus ondergedimensioneerd. De minimale inhoud voor de septische put is 2000 liter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor de Vlaamse Milieumaatschappij aangewezen is als adviesinstantie.

Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in woongebied, in een buurtwinkelstraat. De aanvraag betreft het opdelen van een eengezinswoning naar een gebouw met een handelsgelijkvloers met daarboven een triplexappartement.

Gelet op de nieuwe handelsruimte ten opzichte van de vergunde toestand werd het advies aan Business en Innovatie gevraagd. Dit advies luidt als volgt: ‘Gunstig advies voor het regulariseren van een (bestaande) winkelruimte gelijkvloers van een pand gelegen in de zone lokaal kernwinkelgebied Driekoningenstraat-Statiestraat (Beleidsnota Detailhandel 2020). In deze zone is behoud (regularisatie) en optimalisatie van commerciële ruimten gunstig te beoordelen. Dit werkt kernversterkend en zal leegstand van de commerciële ruimte vermijden.’

Gelet op de specifieke ligging van het project in buurtwinkelgebied, zou er ook vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar zijn tegen het afsplitsen van het gelijkvloers als commerciële ruimte op voorwaarde dat de grote woongelegenheid vervangen wordt door een kwalitatieve nieuwe woongelegenheid. Dit is in voorliggende aanvraag echter niet het geval.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Daarom legt artikel 23 BC minimum eisen op in geval van opdeling eengezinswoning.

Daarnaast is het nodig om in het algemeen in te zetten op voldoende ruime eengezinswoningen. In ieder geval dient elke woning over voldoende natuurlijk licht, lucht en uitzicht te beschikken, alsook over een logische planschikking met een voldoende aantal grote slaapkamers en een kwalitatieve buitenruimte (balkon, terras of tuin). Bergingen, gangen, technische (energie) ruimten en afvalverzameling worden bijgevolg functioneel georganiseerd. Deze voorzieningen kunnen ook collectief voorzien worden. De woongelegenheden van een gebouw, of van een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde vergunningsaanvraag, dienen ook gevarieerd in grootte te zijn. Het geheel van deze criteria maakt dat de woning in voorliggend project niet kwalitatief kunnen zijn.

De vergunde grondgebonden eengezinswoning met een eigen tuin wordt vervangen door een appartement met een dakterras van slechts circa 7 m². Dit terras is onvoldoende groot voor een 3-slaapkamerappartement en betreft een te grote vermindering in leefkwaliteit ten opzichte van de ruime eengezinswoning met tuin.

Bijkomend bevindt dit dakterras zich buiten het maximale bouwvolume dat hier toegelaten kan worden, waardoor de woning na noodzakelijke uitsluiting van dit dakterras over geen enkele buitenruimte zou beschikken.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het pand is gelegen in de Statiestraat in het gedeelte van de straat dat hoofzakelijk gekenmerkt wordt door woningen met 2 tot 3  bouwlagen met bijkomend een zadeldak.

Het hoofdvolume van de bestaande woning en rechtstreeks aangrenzende woningen bestaat uit 2 bouwlagen met bijkomend een zadeldak. De aanvraag betreft de uitbreiding van dit hoofdvolume tot 4 bouwlagen onder plat dak met een kroonlijsthoogte van meer dan 14 m. Dit is een niet-aanvaardbare schaalbreuk met de onmiddellijke omgeving.

De eerste verdieping wordt achteraan uitgebreid tot links een bouwdiepte van circa 17 meter en rechts een bouwdiepte (zonder dakterras) van circa 14,6 meter. Dit bouwvolume sluit maximaal aan bij het gabarit van de aanpalende gebouwen. Hiertegen geen bezwaar.

Links achteraan de eerste verdieping wordt bijkomend een dakterras ingericht, waarbij de scheidingsmuur met de links aanpalende woning opgetrokken wordt tot een bouwdiepte van circa 17 meter. Dit bijkomend bouwvolume sluit onvoldoende aan bij het gabarit van de aanpalende woning en is niet aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel onder de bestaande kroonlijst blijft behouden. Boven deze kroonlijst wordt een nieuwe voorgevel voorzien met bovenaan een tweede kroonlijst. Dit soort uitwerking is niet kenmerkend in de stedelijke context.

De nieuwe bouwlagen zijn beduidend lager dan de bouwlagen in de bestaande gevel, waardoor de raamopeningen van de tweede en derde verdieping respectievelijk een hoogte hebben van circa 1,3 meter en circa 1,6 meter, terwijl de ramen van de eerste verdieping een hoogte hebben van circa 2,6 meter (zoals meest voorkomend is in dit deel van de straat).

De nieuwe voorgevelramen zijn niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie noch op de omgeving. Dit is niet aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het bestaande vitrineraam in de voorgevel en winkeltoegang werd niet vergund. De aanvraag betreft mee het regulariseren van deze toestand. Echter is dit gedeelte van de straat gelegen in een gebied met middelgrote kans tot overstroming. Er dienen gepaste maatregelen genomen te worden om wateroverlast bij overstroming tot 42 cm hoogte (ten opzichte van het voetpadniveau) tegen te gaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ongunstig advies van de brandweer.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Ontwerpnota van de architect: Het bezwaar dat de ontwerpnota van de architect ontbreekt;

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. De beschrijvende nota betreft geen verplicht dossierstuk. De aanvraag is voldoende duidelijk te beoordelen op basis van de aangeleverde informatie en ingevulde gegevens op het Omgevingsloket.

2. Harmonie: Het bezwaar dat de nieuwe kroonlijsthoogte voor een disharmonie zal zorgen zowel in de voor- als aan de achtergevel;

Beoordeling: Het bezwaar is gegrond. De uitbreiding van het gebouw met een bijkomende laag is in strijd met de principes van de goede ruimtelijke ordening en de geldende voorschriften.

3. Inkijk: Het bezwaar dat er geen foto’s of informatie aangeleverd werden waaruit blijkt dat er rekening gehouden werd met de dakkoepel van het aanpalende gebouw. De vrees voor mogelijke inkijk door de uitbreiding ten opzichte van de aanpalende winkel en duplexappartement;

Beoordeling: Het bezwaar ongegrond. De correcte noodzakelijke informatie werd aangeleverd. De privacy van de buren wordt niet buitensporig gehinderd.