2023_CBS_06194 - Omgevingsvergunning - OMV_2023034521. Van Wesenbekestraat 36. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/01/2023: weigering (OMV_2021197326) voor het opdelen van één woning in twee, regulariseren van het uitbreiden van het bouwvolume en het omvormen van een handelsfunctie naar een praktijkruimte met kantoren;

-          18/12/2020: gedeeltelijke voorwaardelijke vergunning (20202013/OMV_2020034568) voor het slopen van achterbouwen op de eerste en tweede verdieping en bouwen van een daklaag;

Vergunde toestand

-          functie:

• autonoom functionerend café op de gelijkvloerse verdieping met woning op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw in gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder een zadeldak met een bouwdiepte van circa 9,43 m;
• achterbouw van 1 bouwlaag onder een plat dak met een bouwdiepte van circa 13,00 m langs de rechter perceelsgrens;
• achterbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van circa 17,91 m langs de linker perceelsgrens;

-          inrichting:

• overdekte koer met een bouwdiepte van circa 15,55 m;
• achteraan open ruimte op de gelijkvloerse verdieping.

Bestaande toestand

-          in overeenstemming met de vergunde toestand, uitgezonderd van:

-          functie:

• meergezinswoning met op een gelijkvloerse praktijkruimte- (accupunctuur);

-          bouwvolume:

• volledige bebouwd perceel tot de tweede verdieping;

-          gevelafwerking:

• voorgevel op de gelijkvloerse verdieping in geel-okerkleurige bepleistering en vanaf de verdiepingen in grijze bepleistering;
• plinten en dorpels in arduin;
• dakbedekking in rood-oranje dakpannen;
• buitenschrijnwerk in witte PVC en erker in geel-oker geverfd hout;
• gewijzigde voordeuropening en voordeur in rood geverfd hout;
• openmazig voorzetrolluik voor het gelijkvloerse voorgevelraam met zaak-gebonden publiciteit.

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 studio’s en een praktijkruimte (accupunctuur) op de gelijkvloerse verdieping;
  • 3 studio’s op de eerste, tweede en derde verdieping met respectievelijke netto-vloeroppervlaktes van 44,43 m², 37,93 m², 36,26 m²

-          bouwvolume:

• hoofdbouw in gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder een zadeldak met een bouwdiepte van circa 9,43 m;
• volledige bebouwde gelijkvloerse verdieping;
• achterbouw van 2 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van circa 11,42 m langs de rechter perceelsgrens;
• achterbouw van 3 bouwlagen onder een plat dak met een bouwdiepte van circa 17,91 m langs de linker perceelsgrens;
• gedeeltelijke afbraak van de achterbouw op de eerste verdieping tegen de achterste en rechter perceelsgrens in functie van het inrichten van een dakterras van respectievelijk circa 36,59 m² en 11,50 m² horende bij de 3 studio’s;
• voorzien van 2 dakkapellen: telkens 1 aan de voor- en achterzijde;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in grijze bepleistering;
• plinten en dorpels in arduin;
• dakbedekking in rood-oranje dakpannen;
• buitenschrijnwerk in witte PVC;
• voordeur in antraciet PVC;
• openmazig voorzetrolluik voor het gelijkvloerse voorgevelraam met zaak-gebonden publiciteit.
• nieuwe dakkapellen met buitenschrijnwerk in witte PVC;

-          inrichting:

• inpandige fietsberging op het gelijkvloers voor 5 fietsen, bereikbaar via smalle gang en toegangsdeur met een oppervlakte van circa 12,10 m²;
• inpandige afvalberging op de gelijkvloerse verdieping met een oppervlakte van circa 3,90 m².

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een handelszaak en een deel van een woongelegenheid naar een praktijkruimte op het gelijkvloers;

-          opdelen van het overblijvende gedeelte van de woongelegenheid in drie studio’s;

-          uitbreiden van de achterbouw;

-          doorvoeren van interne constructieve wijzigingen;

-          bouwen van 2 dakkapellen in het hoofddak.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 2 zone voor detailhandel - (de).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 1.7.1 Open ruimte, tuinen en terrassen:

De open ruimte wordt gesupprimeerd. Het perceel betreft geen hoekperceel of een perceel met een gemiddelde diepte kleiner dan 13 m en de afmetingen van de bovenverdiepingen laten een verdere verkleining van het gelijkvloers toe.

-          artikel 2.2.1 Bouwdiepte:

Het gelijkvloers mag enkel volledig worden bebouwd indien er zich een handels-, recazaak, vrijetijds- of gemeenschapsvoorziening bevindt. Volgens de plannen wordt een praktijkruimte (vrije beroepen) voorzien. Het is bijgevolg niet toegelaten het gelijkvloers vol te bouwen, hetgeen wordt voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De gelijkvloerse praktijkruimtes, het bureau op de gelijkvloerse verdieping en de keuken op de eerste verdieping krijgen onvoldoende lichtinval en geen rechtstreekse luchttoevoer;
• artikel 26 Afvalverzameling:

De oppervlakte van afvalberging voor de praktijkfunctie bedraagt niet minstens 4 m²;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

Het voorziene dakterras is niet aanvaardbaar waardoor geen enkele wooneenheid over een buitenruimte van elk minstens 4 m² beschikken;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er is een inpandige fietsstalplaats voorzien voor 5 fietsen. De toegang is te smal om de fietsen comfortabel te kunnen stallen;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er worden geen autostal- en autoparkeerplaatsen voorzien;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De enkelvoudige scheidingsmuren hebben niet overal minstens 0,18 m dikte.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor Stad Antwerpen aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in het afgebakende lokaal kernwinkelgebied centrum Antwerp-Noord waar de handelsfunctie wordt geclusterd en versterkt. De dienstverlening is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP2060 en functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het voorzien van een terras op de bouwlaag in de tuinzone heeft een onaanvaardbare impact op de aanpalenden.

De verhoging van de rechterscheimuur ter hoogte van het entresolvolume houdt bezwaarlijk rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw en in de omgeving.

Voorgesteld terrassen en verhoging voor keuken, terras en berging, zijn bijgevolg storend voor de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt voorzien in grijze bepleistering, plinten en dorpels in arduin en buitenschrijnwerk in witte PVC. Enkel de toegangsdeur wordt voorzien in antraciete PVC. Het is momenteel niet duidelijk in welke kleur de geveldetails en kroonlijst worden voorzien. In de bestaande toestand werden deze in een afstekende kleur voorzien. Dit is niet toegestaan. Bij een eventuele vergunning dient te worden opgelegd dat de gehele gevel in een lichte kleurstelling voorzien moet worden, inclusief de geveldetails.

Mits rekening houdend met bovenstaande voorwaarden, is de materialisatie van de voorgevel kenmerkend binnen het referentiebeeld en vervolgens aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het wooncomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat de oppervlakte van de verblijfsruimten (die voorzien zijn van de minimale vrije hoogte conform de bepalingen van de bouwcode – 30 m² een hoogte van 2,60 m) én de buitenruimte in verhouding staat met het aantal bewoners.

Dit is niet het geval in het voorliggend project, daar de voorziene buitenruimten onaanvaardbaar zijn, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Daarenboven is de oppervlakte van een studio te kleine om verder op te delen in verschillende ruimte, zoals voorzien wordt bij studio 1 (berging, gang, keuken).

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 2 bijkomende wooneenheden met 1 slaapkamer moeten 4 fietsstalplaatsen voorzien worden. Er wordt een fietsstalling voor 5 fietsen ingericht op het gelijkvloers. De toegang via de gang is te smal om vlot met fietsen te gebruiken.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten