Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2023007214 |
Gegevens van de aanvrager: | BK HOUSING met als adres Charlottalei 37 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Dodoensstraat 6 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale percelen: | afdeling 24 sectie A nr. 398A7 |
Vergunningsplichten: | stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een meergezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 23/03/1959: toelating voor verbouwingswerken;
- 01/09/1958: toelating voor verbouwingswerken.
Vergunde toestand
- meergezinswoning met 8 appartementen plus 3 gelijkvloerse garages, bergruimtes een koer en een hof;
- 5 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- voorgevel in simili bezetting op een plint in blauwe natuursteen met buitenschrijnwerk in hout.
Bestaande toestand
- gelijkvloerse volume uitbreiding achteraan met een centrale, gemeenschappelijke berging plus een extra bergruimte tegen de rechter perceelgrens (in totaal circa 50 m²);
- wijziging en verhoging van het voorste dakgedeelte van plat dak naar zadeldak;
- voorgevel wit bepleisterd op een plint in grijs geschilderde natuursteen met buitenschrijnwerk en garagepoorten in pvc.
Nieuwe toestand
- meergezinswoning met 9 appartementen plus 3 garages en bergruimtes;
- inrichting van een extra, gelijkvloers appartement met 1 slaapkamer en een netto vloeroppervlakte van circa 64 m² plus een privé tuin;
- behoud van de volume uitbreiding centraal achteraan en op het dak;
- de bergruimte rechts achteraan wordt terug afgebroken en als gemeenschappelijke tuin ingericht;
- aanleg van dakterrassen op de gelijkvloerse volume uitbreiding;
- uitkragende terrassen achteraan vanaf de 2de verdieping voor de appartementen aan de linkerkant;
- uitbreiding van de bestaande terrassen aan de rechterkant;
- voorgevel voorzien van een extra deur en geïsoleerd en volledig afgewerkt met een witte crepi;
- buitenschrijnwerk en garagepoorten respectievelijk in wit en grijs pvc.
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 8 naar 9;
- slopen van de onvergunde berging rechts achteraan;
- uitbreiden van het gelijkvloers volume;
- wijzigen van de voorgevel;
- wijzigen van de scheimuren;
- doorvoeren van interne constructieve werken.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Brandweerzone Antwerpen-Zwijndrecht - Hulpverleningszone 1 (Antwerpen)/ Brandweer Zone Antwerpen BZA | 23 maart 2023 | 30 maart 2023 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Ondernemen en Stadsmarketing/ Klantencontacten en Dienstverlening/ Loket Thema Wonen - huisnummering | 23 maart 2023 | 29 maart 2023 |
Stadsontwikkeling/ Mobiliteit | 23 maart 2023 | 24 maart 2023 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 100 jaar onder huidig klimaat.
Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.
Het project is niet gelegen in een signaalgebied.
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
- Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
- Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande en vergunde woonfunctie in de vorm van een meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De vergunde meergezinswoning met 8 wooneenheden omvat een bouwvolume van 5 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing. De bouwdiepte bedraagt circa 13,65 m op de linker perceelsgrens en bouwt af richting de oksel van het bouwblok met een bouwdiepte van circa 9,36 m op de rechter perceelsgrens. Achter het bouwvolume bevinden zich een tuin en koer met een gezamenlijke oppervlakte van circa 85 m2. Het bouwvolume werd intussen uitgebreid op de gelijkvloerse verdieping zonder het bekomen van een vergunning. In voorliggende aanvraag wordt de onvergunde achterbouw deels gesloopt, het overige deel wenst men te laten regulariseren. Daarnaast wenst men een bijkomende woongelegenheid te creëren op de gelijkvloerse verdieping waardoor het aantal wooneenheden binnen het gebouw stijgt van 8 naar 9.
Door de uitbreiding van het bouwvolume op het gelijkvloers wordt de oppervlakte van de buitenruimte gereduceerd tot circa 59 m2. Dit is nipt meer dan de minimaal vereiste 20 % open ruimte volgens artikel 27 van de bouwcode. Echter zorgt de inplanting van de achterbouw voor een versnippering van de buitenruimte waar er, door de ligging en oriëntatie in de oksel van het bouwblok, reeds weinig lichtinval mogelijk is. Tegen de linker perceelgrens wordt een private tuinzone gecreëerd voor de nieuwe gelijkvloerse wooneenheid. Tegen de rechter perceelsgrens wordt een gemeenschappelijke buitenruimte voorzien. Deze buitenruimte is erg smal en wordt ingesloten tussen de circa 15,80 m hoge scheimuur op de rechter perceelsgrens en de gelijkvloerse uitbreiding langs de linker zijde. Hierdoor ontstaat een weinig kwalitatieve buitenruimte. Artikel 10 van de bouwcode stelt dat bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte rekening moet worden gehouden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.
Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag waardoor de uitbreiding niet in aanmerking komt voor een gunstig advies.
Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten
De voorgevel met een gelijkvloerse plint in blauwe natuursteen en wit pleisterwerk op de verdiepingen wordt geïsoleerd en afgewerkt met crepi in een witte kleur. Het buitenschrijnwerk is voorzien in witte pvc, de garagepoorten zijn uitgevoerd in grijze pvc. Het na-isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Voorliggende aanvraag is in strijd met artikel 24 van de bouwcode dat stelt dat licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning. De raamopening in de achtergevel van het gelijkvloers appartement is te klein om de keuken en woonruimte van voldoende licht en lucht te voorzien.
Daarenboven beschikt deze woning over weinig woonkwaliteit door zijn eenzijdig gerichte oriëntatie naar achteren. Niet alleen licht maar ook uitzicht vormen een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Meerzijdige oriëntatie bezorgt woningen een kwalitatief visueel contact met de omgeving. Beter zou zijn om een deel van de gelijkvloerse verdieping te integreren bij het bovenliggend appartement.
Er wordt opgemerkt dat op het inplantingsplan de private tuinzone van het gelijkvloers appartement benoemd is als ‘koer’. Op het plan van het gelijkvloers is de ruimte benoemd als ‘tuin’. Het is hierdoor niet duidelijk of de aanvraag voldoet aan de bepalingen van artikel 27 van de bouwcode dat oplegt om tuinen met een oppervlakte tot 60 m2 maximaal voor 20m2 te verharden.
De gemeenschappelijke tuin is moeilijk toegankelijk wat het gebruik ervan niet faciliteert. Deze wordt immers enkel ontsloten via een smalle, donkere gang langs bergruimtes.
Ook de keukens van de appartementen 0.3, 0.5, 0.7 en 0.9 op de verdiepingen ontvangen onvoldoende licht door de plaatsing van een muur tussen de keukens en de woonruimtes.
Het gemeenschappelijk afvallokaal dat wordt voorzien op de gelijkvloerse verdieping is onvoldoende groot. Conform de bepalingen van artikel 26 van de bouwcode dient de oppervlakte van de afvalberging minstens 4 m2 te bedragen. Bovendien wordt door het versmallen van de gang richting het afvallokaal de bereikbaarheid van de ruimte met vuilniszakken/containers bemoeilijkt hetgeen het gebruiksgenot in de weg staat.
Daarnaast is de aanvraag ook in strijd met meerdere punten van de verordening toegankelijkheid.
De gang die leidt tot het afvallokaal en de gemeenschappelijke buitenruimte wordt in voorliggende aanvraag versmald tot een breedte van 80 cm. Artikel 15 van de verordening toegankelijkheid stelt dat looppaden tussen afgewerkte binnenmuren een afgewerkte doorgangsbreedte moeten hebben van minstens 150 cm. Versmallingen zijn mogelijk wanneer voor en achter de versmalling voor een vrije en vlakke draairuimte wordt gezorgd en indien de afgewerkte breedte minstens 120 cm bedraagt. De aanvraag voldoet hier niet aan.
Conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid moet vóór en achter elke toegang of deur waarop het besluit van toepassing is voor een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. Deze draairuimte is niet aanwezig voor en achter de deur naar het gemeenschappelijk afvallokaal of voor de toegang tot de gemeenschappelijke tuinzone.
Tot slot is de aanvraag in strijd met de bepalingen van artikel 25 van de verordening toegankelijkheid. Naast de deur richting het afvallokaal en de toegangsdeur tot de nieuwe wooneenheid is geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50 cm voorzien naast de krukzijde.
De aanpassingen die nodig zijn om te voldoen aan de bepalingen van de bouwcode, de verordening toegankelijkheid en de goede ruimtelijke ordening, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor een nieuwe aanvraag noodzakelijk is.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van een bestaande meergezinswoning met 1 wooneenheid: - 1 appartement tussen 60 m² en 90 m² met parkeernorm 1,2 = 1,2
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er wordt geen bijkomende autostalplaats voorzien voor het nieuwe appartement.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet volledig gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag. Het pand heeft een gevelbreedte van 15 m waarin reeds 3 toegangspoorten tot garages aanwezig zijn. De gevelbreedte laat het realiseren van een bijkomende 4de garagepoort niet toe.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor dit project dienen er 2 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden voor het gelijkvloerse appartement. Deze werden ingetekend in een aparte fietsenberging. De toegang naar deze fietsenstalling is niet overal breed genoeg. Er dient overal minimaal 1 m breedte voorzien te worden. Daarnaast is er niet voldoende ruimte voor de deur naar de fietsenberging om een fiets op te stellen. Een deur die in de andere richting draait (richting afvallokaal ipv richting inkomhal) maakt het voor fietsers gemakkelijker om de berging te bereiken. De deur tussen de inkomhal en de gang met alle bergingen dient idealiter weggelaten te worden of anders automatisch open te gaan en te draaien in de richting van de lift zodat een fietser hier niet door gehinderd wordt. Bij een eventueel toekomstige nieuwe aanvraag dient deze hiermee rekening te houden.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 6 februari 2023 |
Volledig en ontvankelijk | 23 maart 2023 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 20 augustus 2023 |
Verslag GOA | 23 mei 2023 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.