2023_CBS_06572 - Omgevingsvergunning - OMV_2023042259. Uitbreidingstraat 528. District Berchem - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/01/2023: voorwaardelijk gunstig advies kwaliteitskamer architectuur;

-          30/09/2022: weigering (OMV_2022084057) voor het bouwen van een meergezinswoning met 5 wooneenheden;

-          29/03/2019: vastgesteld bouwkundig erfgoed (Zurenborg: deel Berchem): https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/120661;

-          09/10/2014: weigering bij deputatie (20141107/3582#1107) voor het vernieuwen van een reclamevergunning;

-          22/06/2012: Welstandscommissie;

-          22/06/2006: weigering bij deputatie (20052685/3220#100) voor het plaatsen van een publiciteitspaneel van 8 m2;

-          10/06/2005: weigering (2005868) voor het plaatsen van een reclamepaneel (trivision 16 m²);

-          28/05/2004: vergunning (961#678) voor het vervangen van 3 reclamepanelen door 1 paneel;

-          27/11/2002: vergunning (961#423) voor het plaatsen van een publiciteitsbord;

-          10/01/1980: aangeduid als beschermt stads- of dorpsgezicht: https://inventaris.onroerenderfgoed.be/aanduidingsobjecten/6401.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een garage;

-          bouwen van een meergezinswoning met 4 woongelegenheden;

-          bijhorende wijzigingen van de scheidingsmuren.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud, (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: De arrière-corps is een kenmerkend element in het straatbeeld dat het gevelritme accentueert. De arrière-corps worden niet langs de voorgevel voorzien. Dit noch in de voorgevel van het hoofdvolume, noch in de voorgevel van de daklaag;
• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen: Bovengrondse geveluitsprongen moeten begrepen zijn tussen twee verticale vlakken onder een hoek van 45° ten opzichte van elke erfscheiding en de kroonlijst: het gedeelte van de erker bovenaan wordt hoger dan de kroonlijst voorzien;

• artikel 26 Afvalverzameling: Meergezinsgebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting: het is uit de plannen niet af te leiden of de afvalverzamelruimte van verluchting voorzien wordt;

• artikel 27 Open ruimte: Bij nieuwbouw moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn: er wordt slechts circa 10 % open ruimte voorzien;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: De twee fietsstalplaatsen rechts vooraan (fietsstalplaatsen naast de deur) voldoen niet aan de inrichtingsprincipes;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er worden geen autostalplaatsen voorzien;
• artikel 39 Infiltratie- en buffervoorzieningen: Het is niet duidelijk of het terras achteraan het gelijkvloers zo is aangelegd dat deze aan 1 à 2 % afhelt richting omliggend groen opdat het aflopend regenwater op natuurlijke wijze kan infiltreren.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het project is gelegen in een zone met een pluviale overstromingskans van 1 keer op 1000 jaar onder toekomstig (2050) klimaat.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het perceel is gelegen in woongebied. De omgeving wordt gekenmerkt door eengezinswoningen en meergezinswoningen. De aanvraag betreft de sloop van de bestaande garage en het voorzien van een nieuwbouw meergezinswoning met 4 woonentiteiten. De nieuwe functie is inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de onmiddellijk omgeving zijn gebouwen tot maximaal 4 bouwlagen met bijkomend een teruggetrokken daklaag of mansardedak kenmerkend.

De aanvraag voorziet een gebouw met 4 bouwlagen met daarboven een daklaag die beperkt teruggetrokken voorzien wordt ten opzichte van de voorgevellijn. De hoogte van het gebouw en het aantal bouwlagen sluit voldoende aan bij de context van de bestaande gebouwen in dit deel van de Uitbreidingstraat.

Links achteraan het gelijkvloers wordt een beperkt overdekt gedeelte voorzien in de vorm van een zone voor planten achteraan de eerste verdieping. De bouwdiepte van het gelijkvloers (inclusief dit overdekte gedeelte) sluit aan bij de context van de bouwvolumes in de omgeving.

Het gebouw betreft een hoekperceel dat achteraan samenkomt in een punt. Er wordt slechts circa 10 % van het perceel als onbebouwde ruimte voorzien. Het bouwvolume van het gebouw sluit echter maximaal aan bij de achtergevellijnen van de aanpalende gebouwen. De beperkte onbebouwde ruimte is het gevolg van de beperkte schaal en moeilijke vorm van het driehoekige perceel en is niet het gevolg van een maximalisatie van bouwvolumes.

Gelet op de complexiteit van het specifieke hoekperceel en gelet op de maximale aansluiting bij de bouwdiepte van de aanpalende gebouwen, kan deze afwijking op artikel 27 van de bouwcode gunstig geadviseerd worden.

Ten opzichte van de voorgaande weigering werden de plantenzones van de hogerliggende verdiepingen en de achterbouw van de daklaag verwijderd. Hierdoor sluit de bouwdiepte van de verdiepingen en de daklaag in de huidige aanvraag voldoende aan bij de bouwdiepte van de aanpalende gebouwen Dit wordt gunstig beoordeeld op voorwaarde dat de borstwering noodzakelijk voor het terras op de 4de verdieping achteraan enkel rondom het terras wordt voorzien.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvrager heeft de opmerkingen uit de voorgaande weigering en de opmerkingen van de kwaliteitskamers architectuur ter harte genomen en het gevelontwerp van de voor- en achtergevel uitgepuurd. De gevelopeningen, aansluitingen van de materialen en geveldetaillering werd gewijzigd. Het aangepaste gevelbeeld betreft een logisch samenhangend architecturaal ontwerp en sluit aan bij de context van de erfgoedwijk Zurenborg. Dit wordt gunstig beoordeeld.

Enkel de aansluiting ter hoogte van de buren werd niet uitgewerkt. In deze stedelijke omgeving is het kenmerkend dat de gevel links en rechts (ter hoogte van de scheimuur) begrenst wordt door een arrière-corps. Ter hoogte van de linker woning wordt de arrière-corps in de voorgevel van het hoofdvolume correct voorzien, maar dit wordt niet voorzien de voorgevel van de daklaag. Ter hoogte van de rechts aanpalende woning wordt het gevelvlak doorgetrokken tot op de perceelgrens, waardoor de arrière-corps volledig verloren gaat. Het correct voorzien van de arrière-corps in harmonie met de omgeving wordt in voorwaarden opgelegd.

De erker komt voorbij de kroonlijst. Echter maakt de hoge erker een integraal onderdeel uit van het voorgevelontwerp en wordt deze bovenaan van een eigen kroonlijst voorzien die overeen komt met de architectuur van de kroonlijst links en rechts ervan. De schaal van de erker doet geen afbreuk aan de samenhang van de gevel of de kwaliteit van de omgeving. Deze afwijking op artikel 13 van de bouwcode kan gunstig geadviseerd worden.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een perceel dat deel uitmaakt van het bouwkundig geheel Zurenborg, opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Bijkomend is het perceel ook gelegen in het beschermd stadgezicht Zurenborg.

Gelet hierop werd het advies gevraagd aan het Vlaamse Agentschap Onroerend Erfgoed en de stedelijke dienst Monumentenzorg. De opmerkingen uit het ongunstige advies van Onroerend Erfgoed uit de vorige aanvraag werden ter harte genomen door de aanvrager en het ontwerp werd hierop aangepast. Bij de huidigE aanvraag heeft het Agentschap Onroerend Erfgoed besloten geen advies te geven.

Vanuit de stedelijke dienst Monumentenzorg werd een beoordeling gegeven met volgende afweging: “Men wenst het braakliggende perceel te bebouwen. Principieel is er geen bezwaar tegen bebouwing waardoor het gat in deze straatwand wordt ingevuld en de huidige storende leegte verdwijnt uit het straatbeeld.

Naar aanleiding van het ongunstig advies op het vorige dossier werd door de architecten verder gezocht naar een passend antwoord binnen dit stadgezicht.

Het project werd voorbesproken en ook opnieuw voorgelegd aan de kwaliteitskamer architectuur. Het voorstel houdt voldoende rekening met de omgeving en de erfgoedcontext en is bijgevolg aanvaardbaar.

De voorwaarden die het agentschap Onroerend Erfgoed zou opleggen, zijn strikt na te leven, gelet op de ligging in beschermd stadsgezicht.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woonkwaliteit van de woningen stijgt ten opzichte van de voorgaande weigering. In de huidige aanvraag gaat het om:

-          1 duplex drieslaapkamerappartement met een gelijkvloerse doorzontypologie en rechtstreekse toegang tot de gelijkvloerse koer en een loggia van 6 m²;

-          1 tweeslaapkamerappartement op de tweede verdieping met voldoende grote slaapkamers, een logische planschikking en loggia van 6 m² vooraan;

-          1 tweeslaapkamerappartement op de derde verdieping met voldoende grote slaapkamers, een logische planschikking en loggia van 6 m² vooraan;

-          1 éénslaapkamerappartement in de daklaag met voldoende grote slaapkamer, logische planschikking en een totale terrasoppervlakte van 7,3 m².

De appartementen zijn in oppervlakte elk aan de kleine kant, maar maken maximaal gebruik van de beschikbare oppervlakte doormiddel van een logische planschikking. De nieuwe woonentiteiten zijn voldoende kwalitatief en er wordt een mix voorzien van verschillende types van woongelegenheden. Dit wordt gunstig beoordeeld.

Eventuele milieuaspecten:

De aanvraag betreft de sloop van de huidige bebouwing (garage) en de realisatie van een meergezinswoning met vier woonentiteiten. Voor de exploitatie van het gebouw dient de eigenaar na te gaan of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn aangezien dit niet uit de plannen is af te leiden (airco, warmtepompen, stookinstallaties,…).

Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar de vergunning te verlenen.

Nutsvoorzieningen

Vanuit Fluvius werd een voorwaardelijk gunstig advies gegeven voor de aangevraagde werken. Deze voorwaarden van Fluvius worden integraal opgenomen bij de beslissing.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 12 (1x(1+3) + 2 x(1+2) + 1 x 2= 12) overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden ingetekend op het gelijkvloers. Er is echter bij 2 plaatsen niet voldoende uitrijlengte voorzien waardoor deze niet als bruikbare fietsstalplaatsen meegerekend kunnen worden.

De fietsenberging dient uitgebreid te worden, zodanig dat er wel voldoende kwalitatieve fietsstalplaatsen voorzien kunnen worden die allemaal voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De bijgevoegde voorwaarden voor de aanleg van nieuwe nutsleidingen voor elektriciteit uit het advies van Fluvius zijn strikt na te leven, net als de technische bepalingen voor meergezinswoningen en appartementen uit dit advies van Fluvius.

3. De arrière-corps (= terugspringend gevelvlak ter hoogte van de scheidmuur) ter hoogte van de linker perceelgrens en de rechter perceelgrens over de gehele lengte van de voorgevel (inclusief de voorgevel van de daklaag) terugliggend te voorzien. Dit met een exacte diepte gelijk met bestaande arrière-corps van de aanpalende gebouwen en met een minimale breedte van 10 cm langs de eigen zijde van de perceelgrenzen.

4. De afvalberging van verluchting te voorzien in overeenstemming met artikel 26 van de bouwcode.

5. De fietsenberging groter te voorzien, zodanig dat er voldoende kwalitatieve fietsstalplaatsen (aantal conform bouwcode artikel 29) kunnen voorzien worden die allemaal voldoen aan de inrichtingsprincipes uit punt 2 van artikel 29 van de bouwcode.

6. De verharding achteraan het gelijkvloers te voorzien in overeenstemming met artikel 39 van de bouwcode.

7. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

8. De borstwering noodzakelijk voor het terras op de 4de verdieping achteraan enkel rondom het terras te voorzien.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten