2023_CBS_03299 - Omgevingsvergunning - OMV_2022171886. Boterlaarbaan 219. District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          opname in het vergunningenregister (2022141) wegens het vermoeden van vergunning.

Geacht vergunde toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen met zadeldak;
• gelijkvloerse aanbouw over 2 bouwlagen aan de linkerzijde van het perceel;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in rode baksteen met houten gevelschrijnwerk;
• plint en horizontaal doorlopende vensterbanken in blauwe hardsteen;
• garagepoort met daarachter een doorrij aan de rechterzijde;

-          inrichting: open ruimte van circa 212 m².

Bestaande toestand

overeenkomstig de vergunde toestand met volgende wijzigingen of aanvullingen:

-          bouwvolume:

• gelijkvloerse aanbouw over de volledige perceelbreedte;
• ruime dakkapel aan de voorgevelzijde;
• interne verbouwingen;

-          inrichting:

• tuinberging van circa 27,5 m²;
• open ruimte van circa 190 m²;
• volledig verharde voortuin.

Nieuwe toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 woongelegenheden;

-          bouwvolume:

• gelijkvloerse aanbouw over de volledige perceelbreedte (opengewerkt);
• ruime dakkapel aan de voorgevelzijde;
• dakterras op de eerste verdieping;
• dakterras op de tweede verdieping;
• interne constructieve verbouwingen en herinrichting;

-          gevelafwerking:

• geïsoleerde en bepleisterde voorgevel;
• nieuw zwart, stalen gevelschrijnwerk;

-          inrichting:

• tuinberging van circa 27,5 m²;
• open ruimte van circa 190 m²;
• volledig verharde voortuin.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          uitbreiden van het dakvolume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken en inrichten van de derde verdieping met verblijfsruimten (slaapkamers en badkamer);

-          bouwen van een constructie in de tuinzone;

-          inrichten van dakterrassen aan de achterzijde.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Een gevelafwerking in crépi is niet kenmerkend in de omgeving.

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

De horizontale gevelgeleding en de decoratieve gevelelementen verdwijnen.

• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken:

Het hellend dak werd voorzien van een daktuibouw met een plat dak aansluitend aan de nok van het hellend dak. Deze uitsprong in niet in verhouding tot de oppervlakte van het dakvlak en de schuine dakvorm is niet meer herkenbaar.

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De minimale plafondhoogte voor verblijfsruimten bedraagt 2,60 meter. Bij schuine daken geldt dat meer dan de helft van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte onder het schuine dak, een minimale plafondhoogte van 2,60 meter bezit. Dit is voor de verblijfsruimten op de derde verdieping niet het geval.
• Artikel 27 Open ruimte:
  §4. Voortuinen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten: paden, palend aan de bebouwing, en toegangspaden met een maximumbreedte van 1,50 meter. De volledige voortuin werd verhard.
• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  Het afvoerstelsel werd niet opgetekend, waardoor het onduidelijk is of er een gescheiden stelsel wordt voorzien.
• Artikel 43 Septische putten:
  De plannen zijn onvoldoende duidelijk over de inhoud van de septische put.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is van toepassing op de aanvraag. De aanvraag is hiermee in overeenstemming.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het gebouw werd op 10/11/2022 opgenomen in het vergunningenregister als meergezinswoning met drie woongelegenheden. Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging en geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden. De geacht vergunde functie van meergezinswoning blijft behouden en is inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik

Gezien voor een aantal wijzigingen onvoldoende aanwijzingen waren waaruit bleek dat die hebben plaatsgevonden vóór 9/11/1979, werden in het dossier voor opname in het vergunningenregister een aantal uitsluitingen opgenomen. Inzake volume werd de uitbreiding van de gelijkvloerse en eerste verdieping uitgesloten en de gewijzigde dakconstructie. Verder werden de inrichting van de appartementen en de tuinberging achteraan de tuin uitgesloten. De voortuinstrook is volledig verhard.

Deze aanvraag omvat het regulariseren van de uitsluitingen.

Bijkomend worden dakterrassen aangevraagd ter hoogte van de eerste en tweede verdieping.

De aanvraag omvat eveneens het isoleren en afwerken van de gevels.

De uitbreiding van het gelijkvloers en eerste verdieping is vanuit ruimtelijk oogpunt inpasbaar. De kenmerkende bouwdiepte van de aangrenzende gebouwen wordt niet overschreden.

De gewijzigde dakconstructie is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet inpasbaar. De afmetingen van de dakuitbouw dienen conform artikel 15 van de bouwcode beperkt te worden in verhouding tot de oppervlakte van het dakvlak. Er moet voldoende afstand gehouden worden van de perceelgrenzen en de nok, zodat de schuine dakvorm, zoals ook bepaald in artikel 15 van de bouwcode, duidelijk herkenbaar blijft. Deze dakkapel komt in de huidige vorm niet voor vergunning in aanmerking.

De tuinberging van 27,5 m² in de achtertuin kan worden toegelaten.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevels wordt geïsoleerd en afgewerkt in crépi. De omgeving wordt gekenmerkt door panden met bakstenen gevels. Sommige gevels, zoals ook deze van de aanvraag, hebben gedecoreerde gevelelementen.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor buitengevelisolatie. Het na-isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar. Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd. Om vervlakking van het straatbeeld tegen te gaan, dient er vanuit de zorg voor de architecturale kwaliteit aandacht besteed aan een aantal ontwerpdetails. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14 cm uit te voeren.

De aanvraag vertoont afwijkingen ten opzichte van de bouwcode inzake gevelafwerking. Dit aangezien er enerzijds geen bepleisterde gevels voorkomen in de onmiddellijke omgeving en anderzijds de natuurstenen elementen en decoratieve geveldetails verdwijnen.

Volgende voorwaarden worden opgelegd:

-          De voorgevel is na isolatie af te werken met bakstenen steenstrips.

-          De isolatie plus afwerkingsmateriaal moet met een totale dikte van 14 cm worden uitgevoerd.

-          De bestaande plint is te behouden door deze te verplaatsen of te vervangen door een nieuw element in hetzelfde materiaal als het bestaande. Na het uitvoeren van de werken moet de plint voorbij het gevelmateriaal steken.

-          De bestaande elementen in natuursteen zijn te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie.

-          De uitstekende delen van de gevel (plint, raamdorpels, kroonlijst, …) zijn te behouden door deze te verplaatsen of te vervangen door een nieuw element met dezelfde hoogte en uitsteek ten opzichte van het gevelvlak zoals in de bestaande toestand.

-          De arrière-corps is te behouden en moet vrij blijven van materiaal en isolatie.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Verder voldoet de inrichting van de appartementen niet aan alle voorschriften van de bouwcode en wordt niet overal voldoende wooncomfort voorzien.

Er worden slaapkamers ingericht onder het hellend dak die geen minimale interne vrije hoogte hebben zoals bepaald in artikel 21 uit de bouwcode, zelfs niet door de aanwezigheid van de onvergunde dakuitbouw. De inrichting van de derde verdieping met slaapkamers of andere verblijfsruimten wordt uitgesloten van vergunning.

Bijkomend dienen een gescheiden afvoerstelsel en een voldoende grote septische put te worden voorzien.

De dakterrassen worden tegen de bestaande scheidingsmuur of op een afstand van 1,90 m van de perceelgrens voorzien, en voldoen derhalve aan de bepalingen inzake zichten op het naastliggend goed.

Wat de voortuin betreft, is enkel de strikt noodzakelijke verharding naar de voordeur zoals voorzien in artikel 27 van de bouwcode, toegelaten.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke omgevingsvergunningsaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. De voorwaarden uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dienen opgevolgd te worden.

3. Na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

4. Er dient een gescheiden afvoerstelsel te worden voorzien conform artikel 40 en 41 van de bouwcode, en een septische put conform artikel 43 van de bouwcode.

5. De isolatie plus afwerkingsmateriaal moet met een totale dikte van 14 cm worden uitgevoerd.

De voorgevel is na isolatie af te werken met bakstenen steenstrips.

De bestaande plint is te behouden door deze te verplaatsen of te vervangen door een nieuw element in hetzelfde materiaal als het bestaande. Na het uitvoeren van de werken moet de plint voorbij het gevelmateriaal steken.

De bestaande elementen in natuursteen zijn te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen die evenveel uitsteken na het uitvoeren van de werken dan in de oorspronkelijke situatie.

De uitstekende delen van de gevel (plint, raamdorpels, kroonlijst, …) zijn te behouden door deze te verplaatsen of te vervangen door een nieuw element met dezelfde hoogte en uitsteek ten opzichte van het gevelvlak zoals in de bestaande toestand.

De arrière-corps is te behouden en moet vrij blijven van materiaal en isolatie.

6. De verharding in de voortuin wordt beperkt tot de strikt noodzakelijke verharding naar de voordeur zoals voorzien in artikel 27 van de bouwcode. Het overige gedeelte wordt groen en onverhard aangelegd.

7. De dakkapel aan de voorgevelzijde wordt uitgesloten van vergunning.

8. De inrichting van de derde verdieping met slaapkamers of andere verblijfsruimten wordt uitgesloten van vergunning.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten