2023_CBS_06384 - Omgevingsvergunning - OMV_2023039432. Osystraat 20. District Antwerpen - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 5 naar 6;

-          wijzigen van een deel van de kantoorfunctie naar een woongelegenheid.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 7 zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 1.2.1 Bouwdiepte:

de maximale bouwdiepte is vastgelegd op 5,00 m van de achterste perceelsgrens en moet gevrijwaard worden van constructies en is bestemd als tuinzone;

-          artikel 1.4 Draagkracht:

de aard van het project, namelijk de inrichting van een extra woonentiteit zal extra overlast genereren en een te grote druk tegenover de draagkracht van de omgeving creëren. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• ART. 22 BEPALINGEN MET BETREKKING TOT TOEGANGEN EN DEUROPENINGEN:

Een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 85 cm moet gegarandeerd worden.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 26 Afvalverzameling:

meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen moeten voorzien zijn van een verluchte gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling van minimaal 4,00 m²;

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging moet minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Verhardingen zoals een terras zijn beperkt toegestaan met een maximum van 20,00 m² voor onverharde ruimtes tot 60,00 m².

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).
Het voorliggende project is geheel gelegen in een zone waarvoor De Vlaamse Waterweg aangewezen is als adviesinstantie.

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd.

Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd.

Het project is niet gelegen in een signaalgebied.

Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Wonen is niet principieel uitgesloten op het gelijkvloers.

De uitwerking is echter onverenigbaar met verscheidene geldende voorschriften alsook met een goede ruimtelijke ordening.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het bouwvolume blijft ongewijzigd ten opzichte van de vergunde situatie. Het voorste deel van de gelijkvloerse kantoorruimte met een bouwdiepte van circa 19 m wordt omgevormd tot appartement.

Deze bouwdiepte is echter niet kenmerkend voor de functie wonen.

Bovendien wijkt de bouwdiepte van het perceel af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. Het RUP 2060 legt in artikel 1.2.1 op dat de maximale bouwdiepte vastgelegd dient te worden op 5 m van de achterste perceelsgrens. De zone achteraan op het perceel dient te worden gevrijwaard van constructies en bestemd als tuinzone.

De aanvraag is in strijd met de visie van het RUP dat wil inzetten op ontpitting om het aandeel groene ruimte binnen bouwblokken te verhogen.

Daarnaast wijkt de aanvraag ook af op artikel 1.4 van het RUP 2060. De inrichting van een extra woonentiteit zal extra overlast genereren en een te grote druk leggen op de draagkracht van de site.

De aanvraag is strijdig met artikel 27 van de bouwcode dat stelt dat bij een functiewijziging minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd moet zijn. In huidige aanvraag is slechts circa 12 % van het perceel onbebouwd.

Verder dient de tuin volgens artikel 27 zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht en als groene ruimte aangeplant te worden. De onbebouwde ruimte in voorliggende aanvraag is volledig verhard, wat niet wenselijk is voor de leefbaarheid binnen het bouwblok en de infiltratie van regenwater in de bodem.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag omvat geen gevelwijzigingen. Er wordt wel opgemerkt dat de plint van de voorgevel op de bijgevoegde legende zowel in de bestaande als in de nieuwe toestand aangeduid is als beton. Op de aangeleverde foto’s is echter te zien dat het net als in de vergunde toestand om een plint in blauwe hardsteen gaat.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Naast de onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften is de toevoeging van de extra woonentiteit ook niet aanvaardbaar omwille van de lage woonkwaliteit van de woning. De kwaliteit van de koer achteraan is zeer beperkt, waardoor de omliggende ruimten ongeschikt zijn als verblijfsruimte.

Enerzijds zorgt de geringe breedte van de koer in combinatie met de hoogte van de omliggende bebouwing ervoor dat er weinig natuurlijk daglicht kan toetreden op de koer en in de aangrenzende ruimten. Daarnaast wordt de smalle koer nog doorsneden door een bestaande brandladder en gat naar een koer in de kelder. Deze situatie is naar ruimtegebruik niet wenselijk.

Achteraan wordt een fietsenberging toegevoegd. De nuttige breedte van de deur naar deze ruimte is slechts 0,65 m en de ligging aan het einde van een lange smalle gang maken dat de functionaliteit van deze berging in vraag kan worden gesteld.

Omwille van de strijdigheden met verschillende artikels van de bouwcode, de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan, de verordening toegankelijkheid en de goede ruimtelijke ordening dient de aanvraag te worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten