2023_CBS_06409 - Omgevingsvergunning - OMV_2023062640. Gildestraat 1. District Merksem - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/01/2023: proces verbaal voor het vermeerderen van het aantal wooneenheden;

-          30/09/2010: vergunning (20103079) voor het plaatsen van een verlicht publiciteitspaneel van 20m²;

-          04/04/2008: vergunning (20075549) voor het omvormen publiciteitspaneel van 20m² naar één van binnenuit verlicht paneel van 17m²;

-          08/06/1995: vergunning (19951338) voor het verbouwen van een kantoor 10.4.95;

-          10/06/1991: vergunning (19911265) voor de regularisatie van twee reclameborden tegen de zijgevel – 4.2.1991;

-          07/09/1979: vergunning (19787060) voor verbouwingswerken.

Geacht vergunde toestand

-          functie:

• 1 kantoorruimte op de gelijkvloerse verdieping van twee bestaande gebouwen;
• appartementen op de bovenliggende verdiepingen;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen in half open bebouwing onder een plat dak met een bouwdiepte van 14,30 m;

-          gevelafwerking:

• groot raam tot aan de plint langs de rechter perceelsgrens;

-          inrichting:

• tuinberging langs de linker perceelsgrens;
• aparte voordeur voor elk gebouw.

Bestaande toestand

-          functie:

• 1 woongelegenheid op de gelijkvloerse verdieping van twee bestaande gebouwen;
• 4 appartementen op de bovenliggende verdiepingen;

-          2 één-slaapkamerappartementen en 2 twee-slaapkamerappartement op de eerste en tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen in half open bebouwing onder een plat dak met een bouwdiepte van 14,30 m;
• achterbouw onder hellend dak van 1 bouwlaag tegen de linker perceelgrens;

-          gevelafwerking:

• voorgevel Gildestraat 1 in rode baksteen, buitenschrijnwerk in bruine PVC, plint in natuursteen, dorpels in beton en voordeur in bruin hout;
• voorgevel Gildestraat 3 in crème kleurige baksteen, buitenschrijnwerk in bruine PVC, plint in bruine baksteen, dorpels in beton en voordeur in bruin hout;
• groot raam tot aan de plint langs de rechter perceelsgrens;

-          inrichting:

• tuin tot aan de achterste perceelgrens met een oppervlakte van circa 31,76 m²;
• plat dak op de eerste verdieping met een oppervlakte van 12,05 m² - conform aangeleverde foto’s in de bestaande toestand;
• 2 terrassen van beiden circa 3,3 m²
• aparte voordeur voor elk gebouw.

Nieuwe toestand

-          functie:

• meergezinswoning van 6 appartementen:

-          2 een-slaapkamerappartementen op de gelijkvloerse verdieping;

-          2 een-slaapkamerappartementen en 2 twee-slaapkamerappartement op de eerste en tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• hoofdbouw van 3 bouwlagen in half open bebouwing onder een plat dak met een bouwdiepte van 14,30 m;
• uitbreiding van het bouwvolume voor het realiseren van een extra slaapkamer voor 2 appartementen;
• voorzien van 2 terrassen bij 2 twee-slaapkamer-appartementen met oppervlakte van circa 2,40 m²;
• behouden van 2 terrassen bij 2 één-slaapkamer-appartementen met oppervlakte van circa 3,30 m²;
• interne constructieve verbouwingen.

-          gevelafwerking ongewijzigd tegenover de bestaande toestand;

-          inrichting:

• gescheiden tuinen voor de appartementen op de gelijkvloerse verdieping in Gildestraat 1 en 3 tot aan de achterste perceelgrens met respectievelijke oppervlaktes van circa 18,72 m² en circa 17,29 m²;
• aparte voordeur voor elk gebouw.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 4 naar 6;

-          wijzigen van de functie op de gelijkvloerse verdieping;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer

De woonkamer en keuken van de bijkomende wooneenheid in huisnummer 1 heeft onvoldoende lichtinval;

De keuken van de bijkomende wooneenheid in huisnummer 3 heeft onvoldoende lichtinval;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte

De buitenruimte voor de bestaande wooneenheden in huisnummer 1 zijn niet praktisch in gebruik;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: advies MOB;

De voorziene plaatsen zijn niet realistisch en praktisch;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden DWA en RWA aansluiting die aangesloten worden aan het openbaar rioolstelsel. De aansluiting moet worden voorzien zoals beschreven in de bepalingen van dit artikel. Het ontwerp voldoet hier niet aan;
• artikel 43 Septische putten:
  De septische putten werden verwijderd. Bij verbouwingen waarbij het afvoerstelsel kan worden aangepast, dient een septische put te worden voorzien die voldoet aan de bepalingen van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit).

Voor het project is geen pluviale overstromingskans gemodelleerd. Voor het project is geen fluviale overstromingskans gemodelleerd. Het project is niet gelegen in een signaalgebied. Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))

Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag is gesitueerd in de Gildestraat, gelegen in een woonwijk van het district Merksem. De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen.

Voorliggende aanvraag omvat een functiewijziging. Het omvormen van een kantoorruimte naar een meergezinswoning is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voldoet aan de goede ruimtelijke ordening op vlak van schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid.

De uitbreiding achteraan huisnummer 1 past in de bestaande straatwand en het gabarit van de woningen uit zijn omgeving. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Door de afbraak van de tuinberging achteraan wordt er meer groene open ruimte aangeboden wat stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen

Er worden geen wijzigingen aangebracht aan de voorgevel ten opzichte van vergunde toestand waardoor het advies inzake visuele-vormelijke elementen gunstig is.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Op de gelijkvloerse verdieping komen er 2 appartementen met telkens 1 slaapkamer bij. De bijkomende fietsparkeerbehoefte betreft bijgevolg 4 stalplaatsen.

Momenteel worden er effectief 4 fietsparkeerplaatsen ingetekend op de plannen. Echter staan deze fietsen overlappend ingetekend wat in realiteit niet kan.
Door deze achter elkaar te plaatsen en te positioneren tussen de inkomdeur en de trap is er onvoldoende ruimte om de fietsen comfortabel te stallen, te manoeuvreren met de fiets en is er bijgevolg ook onvoldoende ruimte om de trap te bereiken. In een nieuwe aanvraag kan hiermee rekening worden gehouden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de brandweer. Bij een nieuwe aanvraag kan dit advies mee verwerkt worden.

Het bijkomend volume in huisnummer 1 dient om een extra slaapkamer en een terras te realiseren. Echter staat het terras niet in verhouding tot het aantal slaapkamers. Het terras is circa 2,4 m groot maar heeft slechts een diepte van 1,1 m. Dit is niet praktisch in gebruik voor een appartement met 2 slaapkamers. Het is onvoldoende groot/diep om effectief als bruikbare kwalitatieve buitenruimte beschouwd te kunnen worden.
In een nieuw ontwerp kan dit worden aangepast.

De 2 bijkomende wooneenheden bieden onvoldoende wooncomfort.

De woonkamer en keuken voor de bijkomende wooneenheid in huisnummer 1 ontvangen – door het behoud van het bestaande toilet en sas - onvoldoende natuurlijk daglicht. De keuken van de nieuwe wooneenheid in huisnummer 3 ontvangt zelfs geen natuurlijk daglicht. In een nieuw ontwerp kan dit worden aangepast.

De slaapkamers van beide nieuwe wooneenheden bevinden zich op de gelijkvloerse verdieping aan de straatzijde. Echter wijzigt de raamindeling niet en bevindt deze voor huisnummer 3 zich achter een etalageraam. Het slapen aan de voorzijde achter een etalageraam kan bezwaarlijk als comfortabel beschouwd worden. Het verkleinen van deze raamopening en het voorzien van een borstwering doet dan weer afbreuk aan de gevelopbouw van huisnummer 3. Het betreft daarenboven een essentiële wijziging van de aanvraag waardoor dit niet in een voorwaarde kan worden opgelegd. In een nieuw ontwerp kan dit door de architect worden aangepast.

De aanvraag voorziet in een functiewijziging van 1 kantoor naar 2 wooneenheden. Beide wooneenheden hebben een beperkte oppervlakte en zijn daardoor onvoldoende praktisch ingericht. Bijkomend is er door de beperkte oppervlakte van de wooneenheden geen ruimte om een fietsenberging op te leggen in voorwaarden.

Een mogelijke oplossing is om het bestaande kantoor om te vormen tot 1 volwaardige wooneenheid in plaats van 2 wooneenheden. Deze ene wooneenheid krijgt dan een grote leefruimte die qua beschikbare vierkante meters in verhouding staat tot het aantal slaapkamers en dus voldoende wooncomfort aanbiedt. De wooneenheid beschikt dan ook over een buitenruimte van circa 36 m² en voldoende mogelijkheden om daglicht binnen te trekken in de leefruimtes. Naast deze wooneenheid kan er dan ook plaats worden aangeboden voor een degelijke fietsenberging (mogelijks voor alle wooneenheden) en een afvalberging.

De aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen aan de bouwcode en een kwalitatief ontwerp aan te bieden, wijzigen de bouwplannen op essentiële punten, waardoor de aanvraag moet worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening en stedenbouwkundige voorschriften.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten