2023_CBS_06372 - Omgevingsvergunning - OMV_2022164208. Frankrijklei 14 en Kipdorpvest 11. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/215187;

-          14/02/2014: vergunning (3562#9323) voor het bouwen en verbouwen van een appartementsgebouw – vervallen.

Vergunde toestand

-          functie voor zowel Frankrijklei 14 en Kipdorpvest 11:

• gelijkvloerse verdieping: handel;
• bovenliggende verdiepingen: wonen (6 woongelegenheden);

-          bouwvolume:

• samenstel van 2 aaneengesloten gebouwen met telkens 4 bouwlagen en een plat dak;
• gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd;
• op de verdiepingen een open, niet begaanbare, koer van circa 20 m²;
• Frankrijklei 14: kroonlijsthoogte van 16,20 m;
• Kipdorpvest 11: kroonlijsthoogte van 15,19 m;

-          gevelafwerking:

• Frankrijklei 14:

-          voorgevel in beige zandsteen voorzien van decoratieve gevelelementen;

-          dorpels in blauwe hardsteen;

-          wit geschilderde houten voorgevelschrijnwerk en kroonlijst;

-          plint in donker blauw basalt met grote vitrineramen;

-          centrale toegang naar de handelsruimte;

-          aparte toegang naar de appartementen;

• Kipdorpvest 11:

-          voorgevel in beige zandsteen voorzien van decoratieve gevelelementen met onderaan een plint in blauwe hardsteen;

-          dorpels in blauwe hardsteen;

-          wit geschilderde houten voorgevelschrijnwerk en kroonlijst.

Bestaande en nieuwe toestand:

-          functie:

• zowel Frankrijklei 14 als Kipdorpvest 11 op de gelijkvloerse verdieping en gedeelte van de kelder: detailhandel van circa 230 m²;
• bovenliggende verdiepingen van Frankrijklei 14:

-          5 tweeslaapkamerappartementen van gemiddeld 91 m²;

-          1 duplex drieslaapkamerappartement van circa 130 m²;

• bovenliggende verdiepingen van Kipdorpvest 11: 3 eenslaapkamerappartementen van circa 80 m²;

-          bouwvolume:

• Frankrijklei 14:

-          gesloopt gebouw;

-          nieuwbouw van 7 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag;

-          kroonlijsthoogte van 24,22 m;

-          bouwdiepte op de linker perceelgrens van 11,84 m;

-          uitkragend terras op de eerste en tweede verdieping;

-          verbinding met Kipdorpvest op de rechter perceelgrens;

• Kipdorpvest 11:

-          4 bouwlagen met een plat dak;

-          kroonlijsthoogte van 15,26 m;

-          bouwdiepte van 10,40 m op de rechter perceelsgrens;

-          verbinding met Frankrijklei op de linker perceelgrens;

-          gevelafwerking:

• perceel volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping van Frankrijklei 14 en Kipdorpvest 11;

• Frankrijklei 14:

-          voorgevel in architectonisch beton;

-          dorpels en kroonlijst in beton;

-          voorgevelschrijnwerk in champagnekleurig aluminium schrijnwerk;

-          borstweringen en balustrades in champagnekleurig aluminium;

-          grote vitrineramen ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping;

-          aparte toegangen voor de handelsruimte (links) en de appartementen (rechts);

• Kipdorpvest 11:

-          gereinigde voorgevel;

-          gewijzigde toegangsdeuren in witgeschilderd hout.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van het gebouw aan de Frankrijklei 14;

-          nieuwbouw van een appartementsgebouw aan de Frankrijklei 14;

-          verbouwen van het gebouw aan de Kipdorpvest 11;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 6 naar 9;

-          uitbreiden van het volume;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.1 Culturele, historische en\of esthetische waarde:

In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. 
Er werd een volledig gebouw gesloopt aan de Frankrijklei 14. De culturele, historische en/of esthetische elementen gingen daardoor verloren. Het traliewerk van de toegangsdeuren van het gebouw aan de Kipdorpvest 11 werd verwijderd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).

De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen:
  Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot 2 cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot 2 cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Het niveauverschil tussen binnen en buiten aan de zijde van de Frankrijklei is niet duidelijk. 
• artikel 24 Draairuimte:
  Er dient voor en achter elke toegang of deur tussen 2 publiek toegankelijke ruimtes een vrije en vlakke draaicirkel te worden voorzien van 1,50 m. Aan de gelijkvloerse inkom naar de appartementen is geen vrije en vlakke draaicirkel voorzien van 1,50 m. Ook aan de deur van de inkomsas is voor en achter de deur geen draaicirkel van 1,50 m voorzien. 
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  Naast de krukzijde van de deur dient een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien van 0,50 m. Bij de gelijkvloerse inkomdeur naar de appartementen en de deur van de inkomsas is geen opstelruimte van 0,50 m voorzien.
   

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: In CHE-gebied, bij beschermd erfgoed, worden de wijzigingen tegenover de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het inventarispand aan de Frankrijklei 14 werd gesloopt en het traliewerk van de toegangsdeuren van het gebouw aan de Kipdorpvest 11 werd verwijderd.
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: De minimale plafondhoogte voor verblijfsruimten bedraagt 2,60 m. Het deel van de handelsruimte in de kelder voldoet hier niet aan.
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:  De fietsenstalplaatsen zijn niet volgens de bepalingen van dit artikel ingericht.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:  Ondanks de nieuwbouw worden er geen parkeerplaatsen op het eigen terrein voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Waterwetboek), dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. Deze wordt uitgevoerd overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006 tot vaststelling van nadere regels voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets, vermeld in artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018 (verder genoemd Watertoetsbesluit). 
Na onderzoek blijkt dat het project waarschijnlijk geen schadelijke effecten op het watersysteem veroorzaakt.

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021. 
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009. 
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De site is gelegen in hoofdkernwinkelgebied zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel. De winkelruimte op het gelijkvloers en de appartementen op de verdiepingen zijn bijgevolg functioneel inpasbaar.  

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het nieuwbouwvolume past qua hoogte en diepte voldoende in de omringende bebouwing in. Met het voorziene programma wordt de draagkracht van de site niet overschreden. 

De afwijking op de bouwcode voor de verdiepingshoogte in de kelder kan worden toegestaan, aangezien deze ruimte niet publiek toegankelijk is en gebruikt zal worden als bergruimten en personeelsruimten bij de handelsruimte. 

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde materialisatie is inpasbaar in de stedelijke omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

De panden Kipdorpvest 11 en Frankrijklei 14 werden opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed Vlaanderen als ‘appartementsgebouw met handelsruimte’. De panden zijn ook gelegen binnen een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg luidt als volgt:

“Het vastgestelde inventarispand te Frankrijklei 14 werd reeds gesloopt. 

Kipdorpvest 11 wordt gekenmerkt door een natuurstenen lijstgevel uit 1922, heeft een eigentijds voorkomen representatief voor de vroege art-decostijl van Ferdinand Van Mierlo, die van kort vóór de Eerste Wereldoorlog tot eind jaren 1930 actief was. Vergelijkbare voorbeelden zijn de eigen woning van de architect in de Kerkstraat uit 1925, en zijn allicht belangrijkste realisatie, de verdwenen bioscoop "Nova" in de Sint-Bernardsesteenweg uit 1929. 

De opstand wordt door art-decolijstwerk geleed in een pui, een bovenbouw en een attiek met klassiek hoofdgestel. Asymmetrisch van compositie is de rechterhelft uitgewerkt als driezijdige erkerpartij. Parellijsten en rankwerk sieren de borstweringen van de verdiepte bovenvensters. Het houten schrijnwerk van de vensters met kleine roeden in het bovenlicht, en van de deuren met smeedijzeren traliewerk was nog bewaard, maar werd in 2014 vervangen naar historisch model.

Het object/complex is beeldbepalend.

Het vastgestelde inventarispand te Frankrijklei 14 werd reeds gesloopt en vervangen door een nieuwbouw via een vergunning verleend in 2014 waarvan de wettelijke termijn voor het uitvoeren van de werkzaamheden verstreken is. Voorliggende aanvraag blijft, behoudens enkele beperkte wijzigingen/aanpassingen in de nieuwbouw te Frankrijklei 14, ongewijzigd. 

De natuurstenen gevel te Kipdorp 11 werd gereinigd en het houten schrijnwerk werd vervangen door houten schrijnwerk naar historisch model met bovenlichten en kleine roedeverdeling. Deze werken worden vanuit oogpunt monumentenzorg geapprecieerd en herwaarderen dit voorheen in verval geraakte, vastgestelde inventarispand. 

Wel wordt opgemerkt dat het schrijnwerk van de toegangsdeur en de poort vervangen werd en dit zonder behoud van materiaalgebruik, maatvoering en indeling. Het smeedijzeren traliewerk met art-deco detaillering werd verwijderd. Dit smeedijzeren traliewerk is een erfgoedkenmerk bij uitstek waarvan de wenselijkheid van behoud voorop staat. Het smeedijzeren traliewerk kon gerecupereerd, gerenoveerd en geïntegreerd worden in hedendaags houten schrijnwerk naar oorspronkelijk model. 

De wenselijkheid van behoud geldt ook voor het interieur. De nog aanwezige erfgoedelementen bleven behouden conform de verleende vergunning uit 2014 en zoals omschreven in de beschrijvende nota. Dit betreft bijvoorbeeld de visgraatparket, de schouwmantels in marmer, de terrazzovloeren in de keukens en de vierkante traphal. Deze renovatie en herwaardering wordt eveneens geapprecieerd en gunstig beoordeeld.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt volgende voorwaarde opgelegd: De toegangsdeur en poort te voorzien van traliewerk en trekker naar voorbeeld van het oorspronkelijke model (met art-deco detaillering) of te recupereren indien nog bewaard.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig, waarbij de voorwaarden deel uitmaken van de vergunning. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De toegang tot de appartementen en de winkelruimte aan de Frankrijklei moet in overeenstemming zijn met de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. 

-          Het pasverschil tussen voetpad en binnenpas moet daarom beperkt worden tot 2 cm. Het is niet duidelijk of hieraan wordt voldaan. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden van de vergunning.

-          Er wordt geen vrije en vlakke draaicirkel van 150 cm en vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 50 cm voorzien aan de inkomdeur naar de appartementen en de tussendeur in de toegangsweg op het gelijkvloers. Dit is met het oog op integrale toegankelijkheid van gebouwen niet aanvaardbaar. Aangezien de constructie reeds is gebouwd, zal in voorwaarden worden opgenomen dat de tussendeur in de gang automatisch moet openen en de toegangsdeur automatisch moet openen langs de binnenzijde. 

De adviezen van de brandweer, Waterlink, De Lijn, Astrid en Fluvius maken deel uit van de vergunning.

Mits naleving van de gestelde voorwaarden voldoen de gebouwen ook aan de actuele normen betreffende gebruiksgenot, gezondheid en leefkwaliteit.

Mobiliteitsimpact 

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 3 bijkomende appartementen moeten 10 fietsenstallingen voorzien worden:

-          2 appartementen met 2 slaapkamers: 2 x 3 = 6

-          1 appartement met 3 slaapkamers: 1 x 4 = 4

Er wordt een fietsenberging ingericht op het gelijkvloers voor 18 fietsen met een hangsysteem. Niet alle fietsen kunnen hiervan gebruik maken (zware (elektrische) fietsen, fietsen met manden, zakken, kinderstoeltjes, …).

Indien de fietsenberging wordt ingericht volgens de inrichtingsprincipes uit de bouwcode kunnen de vereiste 10 stallingen worden voorzien. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden. 

Laden en lossen

Laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Dit zal worden opgelegd in voorwaarden bij het verlenen van de vergunning. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2. Er moet worden voldaan aan de voorschriften van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid, inzonderheid:

1. Het pasverschil tussen voetpad en binnenpas aan de Frankrijklei moet worden beperkt tot 2 cm.
2. De inkomdeur op het gelijkvloers van de appartementen aan de Frankrijklei moet automatisch openen langs de binnenzijde en de tussendeur in de gang op het gelijkvloers moet te allen tijde automatisch openen.

4. Het laden en lossen is te voorzien op bestaande laad- en loszones in de omgeving.
5. De voorwaarden van de stedelijke dienst Monumentenzorg moeten worden opgevolgd.
6. De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting moet minimaal 125 mm en maximaal 200 mm bedragen.
7. De algemene voorwaarden van het hydraulisch en technisch advies van Waterlink moeten worden opgevolgd. 
8. De technische bepalingen van Fluvius moeten worden opgevolgd. 
9. Het advies van ASTRID moet worden opgevolgd.
10. De bijgevoegde instructies van De Lijn moeten worden opgevolgd.
11. Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Codex Wonen van 2021 en Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten