2023_CBS_06369 - Omgevingsvergunning - OMV_2022143448. Hertstraat 5, Stalinsstraat zonder nummer (zn). District Deurne - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/11/2022: verslag Kwaliteitskamer Architectuur;

-          02/09/2022: verslag Kwaliteitskamer Architectuur;

-          29/03/2019: vaststelling als bouwkundig erfgoed:
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/erfgoedobjecten/214946;

-          02/12/1943: toelating (1402#732) voor het vergroten van de bergplaats.

Geacht vergunde toestand

-          functie: brouwerij (bedrijvigheid);

-          bouwvolume:

• gedeelte grenzend aan de Hertstraat:

-          1,5 bouwlagen met een schuin dak;

-          kroonlijsthoogte van 5,8 m;

-          nokhoogte van 9,10 m;

• gedeelte Stalinsstraat:

-          4 bouwlagen met een plat dak;

-          bouwhoogte van 11,45 m;

• bebouwde oppervlakte van circa 632 m²;

-          gevelafwerking:

• gevels in baksteen, op sommige stukken beschilderd;
• gevelschrijnwerk voornamelijk in hout;
• poort naar inpandige garage;

-          inrichting:

• open ruimte van circa 227 m² volledig verhard met betonklinkers;
• binnenstraat, afgesloten met een poort.
   

Bestaande toestand

overeenkomstig de geacht vergunde toestand uitgezonderd:

-          functie: polyvalent gebouw (gemeenschapsvoorziening);

-          bouwvolume: ongewijzigd;

-          gevelafwerking: ongewijzigd;

-          inrichting: ongewijzigd.
 

Nieuwe toestand

overeenkomstig de geacht vergunde toestand met volgende wijzigingen en aanpassingen:

-          functie: centrum voor geestelijke gezondheidszorg (gemeenschapsvoorziening);

-          bouwvolume:

• gedeelte grenzend aan de Hertstraat: bouwhoogte en bouwdiepte ongewijzigd;
• gedeelte Stalinsstraat:

-          nieuwe teruggetrokken daklaag;

-          bouwhoogte van 15,15 m;

-          nieuwe uitpandige terrassen;

-          nieuw dakterras ter hoogte van de teruggetrokken daklaag;

-          gevelafwerking:

• verschillende nieuwe gevelopeningen;
• verschillende gesloten gevelopeningen;
• nieuw gevelschrijnwerk in groen geschilderd hout;

-          inrichting: binnenstraat, afgesloten met een poort en nieuwe doorgang door het gebouw.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie naar gemeenschapsvoorziening;

-          uitbreiden van het bouwvolume;

-          wijzigen van de voorgevels;

-          wijzigen van de scheimuren;

-          inrichten van het perceel;

-          doorvoeren van interne constructieve werken.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Milieutechnisch omvat de aanvraag een melding voor de aanleg van een BEO-veld.

Aangevraagde rubriek(en)

Aangevraagde rubriek(en) geothermie
 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving, (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Deurne Dorp, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 juni 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor bijzondere gebouwtypes-art. 9 en zone voor wegenis-art. 4.1.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten: 

-          4.1. Openbare wegenis:
Bouwdeel A (schuur) ligt in het BPA in de zone voor openbare wegenis.

-          Hoewel het BPA ouder is dan 15 jaar kunnen afwijkingen op de voorschriften niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis (artikel 4.4.9/1 van de VCRO).

De aanvraag valt onder de toepassing van de zonevreemde regelgeving en voldoet hieraan:

-          Artikel 4.4.23 van de VCRO: Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige functiewijziging van een gebouw of een gebouwencomplex, afwijken van de bestemmingsvoorschriften, voor zover voldaan is aan beide hiernavolgende voorwaarden:

• 1° het gebouw of het gebouwencomplex beantwoordt op het ogenblik van de aanvraag aan alle hiernavolgende vereisten:
  a) het gebouw of het gebouwencomplex bestaat,
  b) het gebouw of het gebouwencomplex is niet verkrot,
  c) het gebouw of het gebouwencomplex is hoofdzakelijk vergund,
  d) het gebouw of het gebouwencomplex is niet gelegen in:

1) ruimtelijk kwetsbare gebieden;
2) recreatiegebieden.

Hieraan wordt voldaan.

• 2° de functiewijziging komt voor op een door de Vlaamse Regering vast te stellen lijst, waarin nadere regelen en bijkomende voorwaarden voor de betrokken wijzigingen van gebruik kunnen worden bepaald. (zie onder)

-          Artikel 10 van het besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van de lijst van de toelaatbare zonevreemde functiewijzigingen bepaalt dat met toepassing van artikel 4.4.23 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening een vergunning kan worden verleend voor het geheel of gedeeltelijk wijzigen van het gebruik van een gebouw of gebouwencomplex, voor zover aan al de volgende voorwaarden voldaan is:

• 1° het gebouw of gebouwencomplex is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundige erfgoed, vermeld in artikel 4.1.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013. Dit is het geval.
• 2° de voortzetting van de vroegere functie blijkt niet haalbaar of garandeert de duurzame leefbaarheid van het gebouw of het gebouwencomplex niet. Dit is het geval want voor de bestemming ‘Openbaar plein’ zou het bouwdeel A moeten afgebroken worden.
• 3° de nieuwe functie laat de erfgoedwaarde ongeschonden of verhoogt ze. Dit is het geval want de betreffende adviesinstantie geeft hiervoor een gunstig advies.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 12 Draaicirkel en doorgangshoogte en artikel 24 Draairuimte:
  Voor en na elke toegangsdeur naar publiek toegankelijke ruimtes, dient een vrije en vlakke draairuimte te worden voorzien. Aan verschillende hellingen is voor toegangsdeuren geen vlakke draairuimte voorzien van 1,50 meter.
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  Bij een manueel te bedienen deur, met uitsluiting van toegangen tot of deuren naar gesloten trappenhallen, moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd van 0,50 meter. Niet voor elke toegang is deze vrije en vlakke wandbreedte gegarandeerd.
• artikel 28 Onthaal:
  Het vaste meubel bij het onthaal dient te voldoen aan de bepalingen van dit artikel. Zo dient er een verlaagd gedeelte van hoogstens 0,80 meter te zijn met opening van minstens 0,70 meter hoogte, breedte van 0,90 meter en diepte van minstens 0,60 meter.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  De doorsteek door het gebouw dient verlicht te worden en ’s nachts te worden afgesloten. Ook de toegang vanuit de Hertstraat dient te worden verlicht en ’s nachts te worden afgesloten.
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  Verblijfsruimten zoals bureauruimtes, vergaderzalen, gesprekslokalen, enzovoort dienen over een minimale plafondhoogte van 2,60 meter te beschikken. Op verschillende verdiepingen wordt hieraan niet voldaan.
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  Het testlokaal in de ondergrondse laag heeft geen rechtstreekse toegang tot voldoende lichtinval en luchttoevoer.
• artikel 26 Afvalverzameling:
  Op de plannen is geen (benoemde) afvalberging van minstens 4 m² terug te vinden voorzien van verluchting.
• artikel 38 Groendaken:
  De ruimte op het nieuwe dak waar geen technische voorzieningen worden geplaatst of niet wordt ingericht als een ‘dakterras’ dient te worden ingericht als een groendak. Uit de plannen is dit niet voldoende duidelijk.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse codex Wonen van 2021: Gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse codex Wonen van 2021 zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op “besluit Vlaamse codex van 2021”)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse codex Wonen van 2021.
 

-          Rooilijn: artikel 4.3.8 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) van 15 mei 2009.
(De VCRO kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO))
Artikel 4.3.8 is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de renovatie en herbestemming van de voormalige brouwerij De Ridder gelegen te Deurne. Het voormalige brouwerij-ensemble bestaat uit zes gebouwdelen: de schuur, bolster, maïserie met voorbouw, voormalige laadvloeren, voormalige eesttoren en voormalige mouterij. Deze aanvraag omvat de schuur en bolster (respectievelijk bouwdelen A en B). De overige bouwdelen maken deel uit van een andere aanvraag.

Bouwdelen A en B wijzigen van functie naar een gemeenschapsvoorziening (Centrum voor Geestelijke Gezondheidszorg Adante). In deze bouwdelen worden kantoren, gespreksruimtes, ruimtes voor groepstherapie, ontvangstruimtes en de daarbij horende functies voorzien.

Bouwdeel A is gelegen in het BPA Deurne-Dorp in de ‘zone voor wegenis’. Volgens de voorschriften van het BPA dient bouwdeel A te worden afgebroken en dient men de zone af te staan als openbare wegenis.

De vergunningverlenende overheid mag echter bij het verlenen van een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een vergunningsplichtige functiewijziging van een gebouw of gebouwencomplex (in dit geval naar gemeenschapsvoorziening) afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg onder bepaalde voorwaarden. Zoals blijkt onder de ‘toetsing van de regelgeving’ wordt hieraan voldaan.

Het gebouw is immers opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, waarbij het behoud van de constructie voorop staat. Bovendien is de nieuwe functie een gemeenschapsvoorziening. Ter compensatie van de publieke wegenis in het BPA wordt langs bouwdeel A een publieke doorwaadbaarheid gecreëerd. De binnenstraat wordt publiek toegankelijk gemaakt met een doorsteek via bouwdeel B naar de Stalinsstraat.

Bouwdeel B is gelegen in de ‘zone voor bijzondere gebouwtypes’. In deze zone is de functie gemeenschapsvoorziening als hoofdbestemming toegelaten en voldoet hiermee aan de bestemmingsvoorschriften van het BPA.

Naar aanleiding van de functiewijziging is tijdens de procedure het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/Business en Innovatie ingewonnen. Deze dienst heeft geen bezwaar tegen de functiewijziging.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De contour van de bestaande bebouwing blijft nagenoeg hetzelfde. Om het vooropgestelde programma op een optimale manier in het bestaande gebouw in te brengen, wordt bovenop bouwdeel B een paviljoen voorzien dat ingericht wordt met een eetruimte en grote vergaderruimte. Daarnaast wordt een dakterras voorzien.

De bijkomende laag heeft weinig tot geen impact op de omliggende straten en valt grotendeels onder een hoek van 45° ten opzichte van de kroonlijst van het hoofdgebouw. Aan de zijde van de binnenstraat wordt de gevel doorgetrokken. De volumewijziging is vanuit ruimtelijk oogpunt inpasbaar.

De uitbreiding houdt tevens voldoende rekening met de erfgoedwaarde van het bestaand gebouw, zo blijkt ook uit het gunstig advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg dat hieronder verder aan bod komt.

De interne hoogtes in de gebouwen zijn gemiddeld 2,50 meter. Dit is strijdig met artikel 21 van de bouwcode. Het betreft echter een bestaand waardevol inventarispand. Om de kwaliteit van de ruimtes te verbeteren wordt gewerkt met vides en nieuwe gevelopening voor meer ruimtelijkheid, natuurlijke lichtinval, luchttoevoer en zicht naar buiten. Gezien de erfgoedwaarde van de gebouwdelen en de voorgestelde oplossingen, wordt hierop een afwijking van de bouwcode toegestaan.

Cultuurhistorische aspecten

De aangevraagde werken hebben betrekking op de voormalige brouwerijgebouwen aan de Hertstraat in Deurne, opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg luidt als volgt:

“De indrukwekkende stoombierbrouwerij werd gebouwd op het einde van de 19de eeuw door de gebroeders De Ridder. Voorliggende aanvraag omvat de renovatie en herbestemming van de bouwdelen A en B; de zuidelijke en oostelijke vleugels die behoren tot de oudste kern van de brouwerij. De overige delen van de site worden in een latere aanvraag behandeld.

De opmaak van het aanvraagdossier werd van kortbij opgevolgd door de stedelijke dienst Monumentenzorg en gebeurde ook in samenspraak met de Kwaliteitskamer. De geplande ingrepen houden voldoende rekening met de randvoorwaarden die vooraf werden opgemaakt en kunnen globaal gunstig worden geadviseerd vanuit historisch standpunt. Met betrekking tot het historisch geïnspireerde schrijnwerk, wordt als voorwaarde opgelegd om de typedetails voorafgaandelijk aan de bestelling ervan, ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.”

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg wordt vanuit erfgoedkundig oogpunt bijgetreden en moet worden opgevolgd.

Visueel-vormelijke elementen

Naast de grondige restauratie van de gebouwdelen, wordt een nieuwe gelaagdheid toegevoegd met een eenvoudige en eigentijdse architectuurtaal die harmonieert met de uitstraling van het bestaand erfgoedgeheel. Deze nieuwe toevoeging komt tot uiting in het creëren van terrassen, dakterrassen, dakkapellen en aanpassingen aan sommige gevelopeningen. De nieuwe gevelelementen worden ontworpen in een monumentengroene kleur die doet denken aan de oorspronkelijke groene kleur van het schrijnwerk.

De gesloten delen van het paviljoen bovenop gebouw B worden afgewerkt met een bladgroene aluminium profilering. De kleurzetting en materialisatie harmonieert hierdoor met de kleine nieuwe toevoegingen op de bestaande geveldelen (terrassen, borstweringen, enzovoort) zodat één consistente, leesbare nieuwe laag voorzien wordt over het gehele project.

Het bestaande metselwerk van de gevels blijft behouden en wordt gereinigd. Een wit geschilderde plint aan de binnenstraat zorgt voor een visuele samenhang tussen de verschillende delen.

De binnenstraat wordt aangelegd met waterdoorlatende bestrating en voorzien van beplanting.

Het project werd uitvoerig besproken op de Kwaliteitskamer, een laatste keer op 18 november 2022, waar het gunstig beoordeeld werd.

De aanvraag is inzake visueel-vormelijke elementen inpasbaar in de omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om veiligheidsdoeleinden worden de toegangen van de publiek toegankelijke binnenstraat voorzien van afsluitingen. Om de publieke doorwaadbaarheid te garanderen wordt als voorwaarde opgenomen dat de voorziene poorten minstens tussen 7.00 uur en 22.00 uur (tijdens de openingsuren) openstaan.

Vanuit de bouwcode worden een aantal voorwaarden opgelegd:

-          De binnenstraat en doorsteek door gebouw B dienen voldoende verlicht te worden, conform artikel 14 in de bouwcode.

-          Er worden een aantal werkplekken en wachtruimte voorzien op kelderniveau van gebouw A. Een vide, aan de kant van de vergroende binnenstraat, zorgt voor een ruimtelijke doorbraak naar het maaiveld en voldoende lichtinval en luchttoevoer op kelderniveau. Het testlokaal -00.07 beschikt niet over voldoende licht en lucht. Echter is dit lokaal niet bestemd voor langdurig gebruik. Als voorwaarde wordt opgenomen om dit lokaal slechts sporadisch in gebruik te nemen.

-          Verder worden op kelderniveau van gebouw B verschillende bergruimtes voorzien. Een afvalberging conform artikel 26 ontbreekt. Als voorwaarde wordt opgenomen in het project een afgescheiden ruimte voor afvalberging te voorzien die minimaal 4 m² groot is en verlucht wordt.

-          Tenslotte is het onduidelijk of het nieuwe plat dak conform artikel 38 als groendak ingericht wordt. De ruimte op het nieuwe dak waar geen technische voorzieningen worden geplaatst dient te worden ingericht als een groendak.

De aanvraag dient te voldoen aan de voorschriften uit de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid:

-          Tussen de helling naast gesprekslokaal 00.08 en de toegang naar de traphal is geen vrije en vlakke draairuimte van 1,50 meter voorzien. Er is ook niet gezorgd voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van 0,50 meter. Als voorwaarde wordt opgenomen de opendraaiende deuren tijdens de openingsuren open te houden of een automatisch opengaande deur te voorzien.

-          Het vaste meubel bij het onthaal dient te voldoen aan de bepalingen van artikel 28. Zo dient er een verlaagd gedeelte van hoogstens 0,80 meter te zijn met opening van minstens 0,70 meter hoogte, breedte van 0,90 meter en diepte van minstens 0,60 meter.

De brandweer heeft een voorwaardelijk gunstig advies verleend dat moet worden nageleefd. Vanop het dakterras op de Bolster is op vraag van de brandweer een trapverbinding voorzien om zo een extra evacuatieweg in de twee richtingen van de gebouwdelen te creëren. Om privacyhinder naar het aangrenzend perceel te vermijden wordt in voorwaarde opgenomen de buitentrap enkel als evacuatieweg in gebruik te nemen.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een omgevingsvergunningsaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien. Dit is het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeer- en stallingsnormen uit de tabel van artikel 30 van de bouwcode, herzien op 1 maart 2018, dienen te worden nageleefd bij nieuwbouw, herbouw, verbouwing, functiewijziging, volume-uitbreiding en wijzigen van het aantal wooneenheden. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

In deze deelaanvraag van het project zit de fietsenstalling niet inbegrepen. Deze wordt voorzien in de volgende fase van het project. Er wordt een ruimte fietsenstalling voorzien die goed is voor 190 fietsen. Een deel van deze fietsen wordt ter beschikking gesteld voor ’t Speelscholeke (100 stalplaatsen) en als buurtfietsenstalling in beheer door Mobiliteit en Parkeren Antwerpen (20 gewone stalplaatsen en 2 voor bakfietsen).

De stedelijke dienst Mobiliteit legt in haar advies volgende voorwaarden op:

-          Er moet een bedrijfsvervoerplan opgemaakt worden, in samenspraak met de stad Antwerpen, om personeel en bezoekers zoveel mogelijk met duurzame modi naar de site te laten komen.

-          Er moeten gesprekken opgestart worden met instellingen/bedrijven (bijv. Colruyt, District Deurne, andere) met eigen parkings in functie van het bekomen van parkeerplaatsen voor personeel en bezoekers van de site.

-          Er moet een fietsenstalling van 190 fietsstalplaatsen gerealiseerd worden waarvan er 100 in gebruik kunnen genomen worden door ’t Speelscholeke en 22 (waarvan 2 voor bakfietsen) als buurtfietsenstalling in beheer van Mobiliteit en Parkeren Antwerpen. De overige fietsplaatsen zijn voor de bezoekers en gebruikers van de site De Ridder, waar deze aanvraag toe behoort.

-        Indien fase 2 van de ontwikkeling (deel van BV De Ridder), waar de fietsenstalling in vervat zit, niet tijdig opgeleverd is, voor de opening van de functies in deze aanvraag, dan dient er voor de opening van de functies uit deze aanvraag, een fietsenstalling van minstens 190 fietsen beschikbaar te zijn op de site. Deze fietsparkeercapaciteit dient ook steeds beschikbaar te blijven doorheen de nog lopende, of nog op te starten bouwwerkzaamheden in de volgende fase van deze site. Met andere woorden, er dient continuïteit te zijn in het fietsaanbod op de site voor de functies die reeds in uitbating gegaan zijn.

-         Voor het personeel van de site De Ridder, moet er een afgesloten deel zijn in de fietsenstalling, alsook dient er toegang te zijn tot een douche en kleedruimte voor personeel.

-        Voor bezoekers van de site De Ridder, moet er voldoende plaats zijn voor gewone fietsen, maar moet er ook plaats voorzien worden voor buitenmaatse fietsen (bakfietsen, longtails, dikke banden, etc.).

Dit advies van de stedelijke dienst Mobiliteit wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden en moet worden opgevolgd.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Milieutechnisch omvat de aanvraag een melding voor de aanleg van een BEO-veld. De boringen (9 putten in totaal) zijn echter beperkt tot het dieptecriterium vastgelegd op deze locatie, zijnde 150 meter. Boringen -tot het dieptecriterium- in het kader van de aanleg van een BEO-veld zijn niet ingedeeld. De Geo-warmtepomp daarentegen is in principe wel ingedeeld (>5 kW), maar werd helaas niet aangevraagd. Dit kan eventueel rechtgezet worden door middel van een afzonderlijke omgevingsmelding. In het kader van huidige aanvraag worden de gemelde boringen zonder voorwerp verklaard.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. De toegangspoorten naar de binnenstraat en doorsteek dienen minstens tussen 7.00 uur en 22.00 uur (tijdens de openingsuren) open te staan.

2. De voorwaarden van het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg moeten worden opgevolgd.

3. De binnenstraat en doorsteek door gebouw B dienen voldoende verlicht te worden conform artikel 14 in de bouwcode.

4. Het testlokaal -00.07 is niet bestemd voor langdurig gebruik.

5. In het project moet een afgescheiden ruimte voor afvalberging worden voorzien van minimaal 4 m² groot en verlucht, conform artikel 26 van de bouwcode.

6. De ruimte op het nieuwe dak waar geen technische voorzieningen worden geplaatst, is te voorzien van als een groendak conform artikel 38 van de bouwcode.

7. De interne dubbele deur, naast gesprekslokaal 00.08, van de gang naar de traphal is tijdens de openingsuren open te houden of een automatisch opengaande deur moet worden voorzien.

8. Het vaste meubel bij het onthaal moet voldoen aan artikel 28 uit de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Zo dient er een verlaagd gedeelte van hoogstens 0,80 meter te zijn met opening van minstens 0,70 meter hoogte, breedte van 0,90 meter en diepte van minstens 0,60 meter.

9. De buitentrap aan het dakterras is enkel als evacuatieweg in gebruik te nemen.

10. De voorwaarden van het advies van de stedelijke dienst Mobiliteit moeten worden opgevolgd.

11. De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

12. De bijgevoegde voorwaarden van het advies van Aquafin dienen te worden gevolgd.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt gunstig advies gegeven de omgevingsvergunning te verlenen. Gezien de gevraagde boorputten niet ingedeeld zijn, dient de ingedeelde inrichting of activiteit zonder voorwerp verklaard te worden.

Geadviseerde rubriek(en)

Administratieve lus

Op de aanvraag werd een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er werd bijkomende info toegevoegd voor wat betreft mobiliteit. Een nieuw advies van de stedelijke dienst Mobiliteit werd gevraagd.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn werden opnieuw uitgevoerd om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

In de looptijd van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, handelend over volgend aspect:

-          MER-screening: In het document 'MER_GOED 25 oktober 2022 172730' wordt gesteld dat de aanvraag geen betrekking heeft op een project zoals vermeld in bijlage I, II, of III van het besluit van de Vlaamse Regering van 10 december 2004. Maar volgens bezwaarindiener is dat niet juist en heeft de aanvraag wel degelijk betrekking op een project dat valt onder bijlage III  punt 10 b) = een stadsontwikkelingsproject. Hierdoor had de aanvraag onvolledig verklaard moeten worden.

Beoordeling

Het bezwaar is ongegrond. Initieel ontbrak inderdaad een MER-screening in de aanvraag maar ze werd later alsnog uitgevoerd en toegevoegd aan de aanvraag. Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigt het stadsbestuur dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier.